Internet inclus dans le loyer : avantages et risques

Inclure Internet dans le loyer est licite en France, mais jamais sous la forme d’une charge récupérable : l’abonnement fibre ne figure pas dans la liste limitative du décret 87-713 du 26 août 1987. En bail nu, il faut l’intégrer au loyer principal ; en bail meublé ou bail mobilité, il entre dans le forfait de charges non régularisable.

Inclure Internet dans le loyer en France est licite, mais le cadre dépend du type de bail. En bail nu, Internet n’est pas une charge récupérable au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : tu ne peux pas le refacturer au locataire au titre des charges, mais tu peux l’intégrer dans le loyer principal ou conclure une convention de prestation distincte. En bail meublé, l’article 25-10 de la loi n° 89-462 (issu de la loi ALUR 2014) autorise un forfait de charges raisonnable et non régularisable, qui peut englober Internet. En bail mobilité, l’article 25-18 de la même loi rend ce forfait obligatoire.

Dans cet article : la grille juridique pour les trois baux, les modèles de tarification (loyer enrichi, forfait, abonnement à part), les conséquences fiscales en LMNP, les pièges contractuels sur les annonces et la responsabilité télécoms, et une procédure pratique pour décider.

Pourquoi Internet n’est pas une charge récupérable

Le mot “charges” en droit du bail français a un sens technique précis. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme les sommes accessoires au loyer principal exigibles sur justification, dont la liste limitative est fixée par décret en Conseil d’État. Ce décret, c’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et son annexe énumère huit catégories : ascenseurs, eau et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, impositions et redevances.

Internet, fibre, box, abonnement opérateur : rien de tout cela ne figure dans la liste. La règle est donc claire : tu ne peux pas inscrire “Internet 30 €” dans la ligne “provisions sur charges” du contrat de bail nu et le refacturer comme tel. Si tu le fais et que le locataire conteste, il peut en demander la restitution au titre de l’article 7-1 de la loi 89-462 (prescription triennale des actions en répétition de loyer ou charges indus).

Cela ne veut pas dire qu’Internet est interdit. Cela veut dire qu’il faut le faire passer par un autre canal contractuel : le loyer principal, un forfait de charges en meublé ou mobilité, ou une convention distincte de prestation de service. Le choix dépend du type de bail et du montage que tu retiens.

Pour le rappel général de la mécanique provisions/régularisation et de la liste limitative, voir Régularisation annuelle des charges : guide bailleur et Charges au m² : méthode et limites.

Bail nu : trois options et leurs limites

En bail nu de résidence principale (3 ans bailleur personne physique, 6 ans personne morale), tu as trois façons d’intégrer Internet.

Option 1 — Loyer enrichi. Tu intègres le coût mensuel d’Internet dans le loyer principal affiché au contrat. Le bail mentionne “Loyer : 750 €” au lieu de “Loyer : 720 € + Internet 30 €”. C’est licite, mais attention : dans une zone d’encadrement des loyers (article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prolongé par la loi 3DS jusqu’en novembre 2026, zones actives en 2026 : Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, Grenoble-Alpes Métropole), ton loyer principal doit respecter le loyer de référence majoré. Inclure Internet dans le loyer peut te faire dépasser ce plafond. Le complément de loyer est strictement encadré et ne peut pas servir à camoufler un service comme Internet.

Option 2 — Convention de prestation distincte. Tu signes avec le locataire un contrat séparé de fourniture d’accès Internet, hors du bail. C’est licite tant que la prestation reste accessoire et que tu n’es pas requalifié en opérateur télécoms par l’Arcep. En pratique, si tu fournis simplement l’accès à ta box personnelle (ce que tu ne devrais pas faire — voir plus bas la section risques télécoms) ou si tu rembourses l’abonnement souscrit par le locataire à son nom, c’est gérable. Si tu loues plusieurs logements et fournis un réseau partagé, tu entres dans une zone grise.

Option 3 — Refus et locataire libre. Le plus simple en bail nu : le locataire souscrit lui-même son abonnement à son nom, choisit son opérateur, garde la maîtrise. Tu n’as aucune responsabilité, aucune fiscalité supplémentaire, aucun risque télécoms. C’est le choix par défaut de la grande majorité des bailleurs.

L’erreur à ne pas commettre : inscrire “Internet 30 €” dans les provisions sur charges du bail nu. Ce n’est pas récupérable, point.

Bail meublé et bail mobilité : le forfait de charges

Le bail meublé d’un an renouvelable (9 mois étudiant) est régi par les articles 25-3 et suivants de la loi 89-462. L’article 25-10, introduit par la loi ALUR de 2014, prévoit explicitement la possibilité d’un forfait de charges :

• Le forfait est versé simultanément au loyer, mensuellement.
• Son montant doit être raisonnable au regard des charges effectives, sous peine de requalification.
• Il ne donne lieu ni à régularisation ni à complément. C’est sa différence majeure avec le régime des provisions de l’art. 23.

Concrètement, tu peux inclure dans ce forfait le coût d’un abonnement Internet que tu fournis : 30 € par mois de fibre + 50 € d’eau-électricité-chauffage prévisionnels = 80 € de forfait. Tu inscris au bail “Forfait de charges : 80 € par mois, non régularisable, comprenant accès Internet fibre, eau froide, électricité commune, chauffage”. Le locataire paie ce forfait quoi qu’il arrive, et toi tu absorbes les variations.

Pour le bail mobilité (1 à 10 mois, public restreint : étudiants, alternants, missions, mutation, formation), l’article 25-18 de la loi 89-462 rend le forfait obligatoire. Tu ne peux pas avoir de provisions régularisables en bail mobilité. Internet inclus est donc une option naturelle et largement répandue en bail mobilité, où le locataire reste 3 à 6 mois en moyenne et veut s’installer sans démarches.

Attention : “raisonnable” est une notion contrôlée. Si le forfait est manifestement supérieur aux charges réelles, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour réclamer la différence. Garde tes factures opérateur et énergie pour justifier le calibrage du forfait, même si tu n’as pas à les communiquer spontanément.

Pour les règles complètes du bail meublé et du bail mobilité, voir Bail meublé : guide essentiel et Bail mobilité : 1 à 10 mois.

Fiscalité : revenus fonciers ou BIC ?

L’inclusion d’Internet a un impact fiscal qui dépend du régime de location.

Bail nu — revenus fonciers. Les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers (CGI art. 14 et suivants). Si tu fournis Internet, deux cas :

• Si tu l’as intégré dans le loyer principal, l’intégralité du loyer reste en revenus fonciers. Tu déduis l’abonnement payé à l’opérateur uniquement si tu es au régime réel (pas au micro-foncier), et seulement si le service est l’accessoire indissociable de la location nue. La doctrine fiscale est restrictive sur ce point : l’administration peut considérer la prestation Internet comme un service commercial relevant des BIC, ce qui requalifierait l’ensemble.
• Si tu factures Internet à part par convention distincte, la rémunération de cette prestation relève des BIC (CGI art. 34) ou des BNC, à déclarer séparément.

Bail meublé — BIC. Les loyers de meublé sont des BIC au sens des articles 34 et 35 du CGI (et de l’art. 155 IV pour la qualification LMP/LMNP). Le forfait de charges incluant Internet entre dans le chiffre d’affaires meublé. En micro-BIC LMNP, le seuil et l’abattement applicables dépendent du type de meublé (classique vs tourisme classé) et des plafonds en vigueur l’année concernée — vérifie auprès de impots.gouv.fr ou de ton expert-comptable pour le seuil et le pourcentage d’abattement applicables à ton cas.

Au régime réel LMNP, tu déduis l’abonnement opérateur en charges, ainsi que la box si elle te coûte un dépôt amortissable. C’est généralement le régime le plus optimisé si tu inclus Internet, car l’abonnement déductible compense exactement le chiffre d’affaires supplémentaire.

L’arbitrage micro vs réel ne dépend pas que d’Internet, mais l’inclusion du service est un argument supplémentaire en faveur du réel quand les charges déductibles dépassent l’abattement micro.

Annonces immobilières : ce que tu dois afficher

L’arrêté du 10 janvier 2017 pris en application de l’art. L. 112-1 du Code de la consommation (l’article 6-1 de la loi Hoguet n° 70-9 régit en parallèle l’affichage des honoraires des agents immobiliers) fixe le contenu obligatoire des annonces : loyer mensuel, charges, modalités de récupération, dépôt de garantie, honoraires, surface, commune. Pour les bailleurs particuliers, le devoir précontractuel d’information (art. 1112-1 du Code civil) et l’obligation de jouissance paisible (art. 6 b loi 89-462) s’imposent, complétés pour les transactions commerciales par l’art. L. 112-1 C. conso.

Si tu inclus Internet, tu dois être transparent :

• Bail nu, loyer enrichi : afficher “Loyer 750 € CC (charges 50 €), Internet fibre inclus” — l’inclusion d’Internet doit être explicite, sans ambiguïté.
• Bail meublé, forfait : afficher “Loyer 720 €, forfait charges 80 € incluant Internet fibre, eau, électricité commune” — le forfait et son contenu doivent être détaillés.
• Bail mobilité : même logique, forfait obligatoire.

Le piège : annoncer “Internet inclus” sans préciser la nature de l’inclusion (loyer ? forfait ? prestation à part ?) génère des litiges à l’état des lieux et fragilise le contrat. Sois précis dès l’annonce, et reporte la formule exacte au contrat.

Risques télécoms : tu n’es pas opérateur

C’est le risque le moins évident et le plus important. Si tu fournis un accès Internet partagé à plusieurs logements (immeuble multi-locataires sur ta seule fibre, Wi-Fi commun), tu peux être considéré comme opérateur de communications électroniques au sens du Code des postes et communications électroniques. Cela implique des obligations d’information vis-à-vis de l’Arcep (régime de déclaration préalable supprimé par l’ordonnance n° 2021-650 du 26 mai 2021, mais responsabilités liées au statut d’opérateur au sens de l’art. L. 32 CPCE) et un cadre de responsabilité élargi.

Même pour un seul logement, si tu fournis l’accès via ton propre contrat d’abonnement, tu te trouves en position d’intermédiaire entre l’opérateur et le locataire. Les articles L. 224-26 à L. 224-42-4 du Code de la consommation encadrent les contrats de services de communications électroniques (contenu obligatoire à L. 224-30, droits à information et résiliation aux articles suivants). Si la fibre tombe deux semaines, le locataire ne peut pas saisir Free ou Orange directement : il se retourne contre toi.

Recours possible : le médiateur des communications électroniques (mediation-telecom.org) traite les litiges entre consommateurs et opérateurs. Tu n’es pas un opérateur déclaré, donc cette voie n’est pas ouverte au locataire contre toi — il devra agir en droit commun du bail (manquement à la jouissance paisible, art. 6 b loi 89-462).

Bonne pratique : si tu fournis Internet, mentionne au bail “Le bailleur fournit un accès Internet via abonnement fibre conclu en son nom auprès d’un opérateur tiers. En cas de défaillance technique de la ligne, le bailleur s’engage à signaler le problème à l’opérateur dans les 48 heures ; le locataire ne peut prétendre à aucune réduction de loyer ou indemnité au titre d’une interruption inférieure à 7 jours consécutifs imputable à l’opérateur.” Cette clause limite ton exposition tout en restant équitable.

Note de prudence : l’article L. 511-6 du Code monétaire et financier restreint la fourniture de crédit aux établissements agréés. C’est sans incidence directe sur Internet inclus, mais c’est un rappel utile que fournir des services accessoires à la location ne te transforme pas en prestataire universel : reste dans le périmètre de la location.

Procédure pratique en 5 étapes

1. Décider du type de bail. Bail nu = pas de forfait, Internet doit passer par loyer principal ou convention distincte. Bail meublé = forfait possible art. 25-10. Bail mobilité = forfait obligatoire art. 25-18.
2. Calibrer le coût. Coût mensuel réel de l’abonnement opérateur (30 à 40 € en fibre 2026). Ajoute une marge si tu veux couvrir le risque de hausse en cours d’année.
3. Rédiger la clause au bail. Mention explicite : “Internet fibre inclus dans [loyer principal / forfait charges art. 25-10]. Le bailleur fournit l’accès via abonnement conclu en son nom auprès de [opérateur]. Débit nominal souscrit : [X Mb/s].” Précise les modalités en cas de panne.
4. Conserver les factures opérateur. Au régime réel LMNP, c’est ta déductible. En cas de contrôle fiscal ou de contestation locataire sur le caractère raisonnable du forfait, c’est ta preuve.
5. Vérifier l’annonce. Conformité art. L. 112-1 C. conso et arrêté 10/01/2017. Mention “Internet inclus” toujours accompagnée de la nature de l’inclusion.

Questions fréquentes

Puis-je inscrire “Internet 30 €” dans les provisions sur charges d’un bail nu ? Non. Internet n’est pas dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987, donc n’est pas récupérable au titre de l’art. 23 loi 89-462. Soit tu l’intègres au loyer principal, soit tu signes une convention distincte, soit tu laisses le locataire souscrire son propre abonnement.

Le forfait de charges meublé peut-il vraiment inclure Internet ? Oui. L’art. 25-10 de la loi 89-462 (loi ALUR 2014) autorise un forfait raisonnable non régularisable, qui peut englober tous types de services accessoires non listés par le décret 87-713, dont Internet. Le forfait doit rester proportionné aux charges effectives.

Si l’opérateur augmente le tarif de la fibre, je peux répercuter ? Non en cours d’année dans un forfait meublé (l’art. 25-10 dit non régularisable). Oui au renouvellement annuel, en révisant le montant du forfait au prochain bail ou par avenant accepté. En loyer principal bail nu, tu suis l’IRL pour la révision annuelle, pas le coût réel de l’opérateur.

Suis-je responsable si la fibre tombe en panne ? Tu n’es pas opérateur, donc tu n’as pas de SLA légal. En revanche, l’art. 6 b loi 89-462 t’oblige à assurer la jouissance paisible du logement. Si tu as inclus Internet dans la location, une coupure prolongée peut être considérée comme un trouble de jouissance. Clause contractuelle limitant ta responsabilité aux pannes > 7 jours recommandée.

Internet inclus augmente-t-il mes impôts ? Cela dépend du régime. En LMNP micro-BIC, le forfait charges entre dans le chiffre d’affaires soumis à abattement forfaitaire. En LMNP réel, tu intègres le forfait au CA et déduis l’abonnement en charges, c’est neutre fiscalement à condition que les déductibles soient bien tracées.

Disclaimer

Cet article a une valeur informative et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Les seuils fiscaux LMNP, taux d’abattement micro-BIC, zones d’encadrement des loyers et plafonds applicables évoluent régulièrement : vérifie l’état du droit en vigueur à la date de ton bail. Pour les cas complexes (multi-logements, requalification potentielle en activité commerciale, qualification opérateur Arcep), consulte un avocat spécialisé en droit immobilier ou un expert-comptable pour les aspects fiscaux LMNP.