Taxe foncière : qui paye quoi dans le bail en 2026

Dans un bail d’habitation loi 89-462, la taxe foncière reste à la charge du bailleur (art. 1400 CGI) : ni récupérable, ni transférable. Seule la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est refacturable au locataire, au prorata des jours d’occupation et hors les 8 % de frais de gestion prélevés par l’État.

Cet article détaille le cadre légal, la mécanique de calcul de la TEOM récupérable, les justificatifs à conserver, le cas particulier du bail mobilité et les pièges fréquents qui finissent en contentieux locatif.

La taxe foncière reste au bailleur : fondement légal

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est régie par les articles 1380 à 1393 du Code général des impôts pour son champ d’application, et par l’article 1400 du CGI pour sa redevabilité. Le principe est sec : la TF est due par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Si tu vends ton appartement le 2 janvier, c’est toi qui paieras l’avis de TF émis à l’automne ; tu peux contractuellement convenir d’un prorata avec l’acquéreur, mais c’est une affaire entre vous deux — l’administration fiscale s’adresse au propriétaire au 1er janvier, point.

Pour un bailleur, cela signifie une chose simple : la TF n’est pas une charge récupérable sur le locataire. Le mécanisme des charges récupérables est encadré par l’article 23 de la loi 89-462 et la liste limitative figure dans le décret 87-713 du 26 août 1987. Or la TF n’y apparaît pas. Toute clause d’un bail d’habitation qui prétendrait mettre la TF à la charge du locataire serait réputée non écrite au titre de l’article 4 de la loi 89-462.

Cette règle vaut pour tous les baux d’habitation soumis à la loi 89-462 : bail nu de 3 ou 6 ans, bail meublé de 1 an (9 mois étudiant), bail mobilité de 1 à 10 mois, colocation. Elle vaut aussi pour la résidence principale comme pour la résidence secondaire louée. Le seul cas où une partie de la TF peut être contractuellement transférée au locataire est le bail commercial ou le bail professionnel, qui obéissent à un régime distinct (art. L. 145-40-2 C. com. encadre la liste depuis Pinel 2014) — hors sujet ici.

À ne pas confondre avec la taxe d’habitation sur la résidence principale, supprimée depuis le 1er janvier 2023 par la loi de finances 2020 (voir notre article dédié sur la taxe d’habitation et les locataires). La TF, elle, n’a jamais été supprimée et reste l’imposition locale de référence pour tous les propriétaires.

TEOM : ce qui se récupère réellement

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une taxe annexe à la TF : elle apparaît sur le même avis d’imposition, calculée sur la même base de valeur locative cadastrale, mais avec un taux propre voté par la collectivité compétente en matière de collecte des déchets. Contrairement à la TF, la TEOM figure explicitement dans la liste limitative des charges récupérables du décret 87-713 du 26 août 1987 — annexe, rubrique “Impositions et redevances”.

Concrètement : tu reçois ton avis de TF à l’automne, avec une ligne séparée “TEOM”. Tu peux refacturer cette ligne au locataire, mais avec deux nuances importantes :

• Au prorata des jours d’occupation : si ton locataire est entré dans les lieux le 1er avril, tu ne récupères que 9/12 de la TEOM (avril à décembre).
• Hors frais de gestion de 8 % : l’article 1641 du CGI prévoit que l’État prélève 4,4 % de frais d’assiette et de recouvrement (FAR) + 3,6 % de frais de dégrèvement et non-valeurs (FDNV) = 8 % au total (art. 1641 CGI). Le bailleur supporte l’intégralité de ces 8 % — non récupérables sur le locataire (Cass. 3e civ., 30 oct. 2002, Regy c/ Dalbin). Seul le montant net (assiette × taux) est récupérable. Position constante de la jurisprudence, confirmée par la doctrine BOFiP.

Exemple chiffré

Avis de TF 2026 reçu en septembre :

• TF (bâti) : 1 200 €
• TEOM : 240 € (dont 17,78 € de frais de gestion 8 %)
• Total avis : 1 440 €

Locataire en place toute l’année : tu peux récupérer 240 − 17,78 = 222,22 € (TEOM nette des frais de gestion). Locataire entré au 1er juillet : tu récupères 222,22 × 6/12 = 111,11 €.

C’est le calcul correct. L’erreur fréquente consiste à refacturer 240 € (TEOM brute) sans déduire les 8 % — le locataire peut alors exiger remboursement et la régularisation peut être annulée si elle est massive. (Le calcul ci-dessus suppose que les 240 € incluent les 8 % de frais ; sur l’avis de TF, la TEOM nette et les frais apparaissent souvent en lignes séparées — dans ce cas la base récupérable = TEOM nette × prorata jours occupation, sans appliquer la formule.)

Comment refacturer la TEOM : provisions et régularisation

Pour un bail nu soumis à la loi 89-462, la TEOM s’intègre dans le mécanisme des provisions sur charges + régularisation annuelle obligatoire prévu par l’article 23 loi 89-462. Tu encaisses chaque mois une provision (1/12 du total estimé charges + TEOM) et tu régularises une fois par an au vu des justificatifs réels.

La régularisation doit intervenir au moins une fois par an et le décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire un mois avant la régularisation. Tu dois tenir à disposition les justificatifs pendant six mois à compter de l’envoi du décompte (art. 23 loi 89-462) : avis de TF/TEOM, calcul du prorata, factures de la collectivité ou du syndic.

Pour un bail meublé classique, le bailleur peut choisir entre les provisions + régularisation (comme en bail nu) ou un forfait charges (art. 25-10 loi 89-462). Le forfait inclut alors la TEOM ; pas de régularisation possible a posteriori.

Pour le bail mobilité (art. 25-12 loi 89-462), créé par la loi ELAN, le forfait charges est obligatoire (art. 25-18 loi 89-462). La TEOM est nécessairement incluse dans ce forfait, sans régularisation. Le forfait doit être proche des charges réelles : un forfait manifestement surévalué est contestable.

Pour structurer ta régularisation annuelle avec méthode, le guide régularisation annuelle des charges détaille la procédure pas à pas.

Tableau récapitulatif : qui paye quoi sur l’avis

Ligne de l’avis	Qui paye	Texte	Récupérable ?
Taxe foncière sur le bâti (TFPB)	Bailleur	Art. 1400 CGI	Non (hors liste décret 87-713)
Taxe foncière sur le non-bâti (TFPNB)	Bailleur	Art. 1400 CGI	Non
TEOM (taxe enlèvement ordures ménagères)	Bailleur paye, puis refacture	Décret 87-713 annexe VIII	Oui, au prorata, net des 8 %
Frais de gestion 8 % sur TEOM	Bailleur	Art. 1641 CGI	Non
Taxe GEMAPI (le cas échéant)	Bailleur	Art. 1530 bis CGI	Non
Taxe spéciale d’équipement	Bailleur	Art. 1607 bis CGI	Non

Cas particuliers à connaître

Vente du bien en cours d’année

La TF est due par le propriétaire au 1er janvier — même si tu vends le 5 janvier. En pratique, l’acte notarié prévoit presque toujours une clause de prorata entre vendeur et acquéreur, calculée jour par jour à compter de la date de signature. C’est purement contractuel entre eux : l’administration s’adressera au vendeur (propriétaire au 1er janvier). Côté locataire, ton successeur reprend le bail (art. 1743 CC qui rend le bail opposable à l’acquéreur) et la TEOM continue d’être refacturée selon le même mécanisme — c’est le nouveau bailleur qui régularisera l’année de la vente.

Logement loué nu en LMNP : déduction TF en BIC

Tu n’es jamais en LMNP avec une location nue (LMNP = location meublée non professionnelle). Mais pour les bailleurs LMNP au régime réel (régime BIC art. 50-0 / 39 CGI), la TF est intégralement déductible du résultat fiscal, comme charge d’exploitation, parce que c’est une charge incombant au propriétaire. Idem pour le régime réel foncier en location nue : la TF est déductible des revenus fonciers au titre de l’article 31 du CGI (charges déductibles). Au micro-foncier ou au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé couvrir la TF — pas de déduction supplémentaire. Pour choisir entre régimes, voir micro-foncier vs réel et LMNP micro-BIC vs réel.

Logement vacant entre deux locataires

Si le logement est vacant le 1er janvier mais loué le reste de l’année, c’est toi qui supportes la TF (rien à refacturer puisqu’il n’y a pas de locataire au 1er janvier) et tu refactures la TEOM au prorata des jours d’occupation à chaque locataire successif. Tiens un tableau clair des dates d’entrée/sortie : c’est aussi utile pour la déclaration “Gérer mes biens immobiliers” sur impots.gouv.fr.

TH résidence secondaire (THRS) et taxes sur logements vacants

À ne pas confondre avec la TF : la THRS (art. 1407 CGI) reste due par celui qui a la disposition d’une résidence secondaire au 1er janvier — généralement le bailleur s’il garde un pied-à-terre, jamais le locataire en résidence principale. La TLV (vacance ≥ 1 an, zones tendues, art. 232 CGI) et la THLV (vacance ≥ 2 ans sur délibération, art. 1407 bis CGI) sont à la charge du propriétaire du logement vide. Aucune ne se refacture.

Pièges fréquents à éviter

• Refacturer la TEOM brute sans déduire les 8 % de frais de gestion : le locataire peut exiger remboursement avec intérêts. Calcule toujours sur le montant net TEOM.
• Oublier le prorata quand le locataire n’a pas occupé toute l’année : refacture jour par jour, pas en mois ronds approximatifs.
• Tenter de récupérer la TF en l’incluant dans les “charges” : c’est illicite et donne lieu à condamnation au remboursement (jurisprudence constante des juges de proximité et juridictions de proximité).
• Confondre l’avis et la régularisation : tu reçois l’avis en septembre-octobre, tu peux régulariser dans la foulée si tu pratiques une régularisation annuelle calée sur l’année civile, ou la prochaine fenêtre annuelle de ton choix. Le délai d’un mois de mise à disposition du décompte est impératif.
• Ne pas conserver les justificatifs 6 mois : si le locataire demande à voir l’avis de TF/TEOM et le calcul de prorata et que tu ne peux pas les produire, la régularisation est contestable.
• Inclure la TEOM dans le forfait charges d’un bail mobilité sans en tenir compte dans le calcul du forfait : le forfait doit refléter une estimation honnête des charges réelles, TEOM comprise.
• Croire que la suppression de la TH résidence principale a touché la TF : aucune réforme n’a réduit la TF. Au contraire, sa part dans la fiscalité locale a augmenté depuis 2021 pour compenser la perte de TH des communes.

Questions fréquentes

Mon bail dit “le locataire prend en charge la taxe foncière”. C’est valable ?

Non. Dans un bail d’habitation soumis à la loi 89-462, cette clause est réputée non écrite au titre de l’art. 4 de la loi. La TF n’apparaît pas dans la liste limitative des charges récupérables du décret 87-713 du 26 août 1987. Même si le locataire a signé, il pourra en exiger remboursement (avec prescription de 3 ans pour les charges locatives, art. 7-1 loi 89-462).

Mon avis ne distingue pas TF et TEOM. Comment je fais ?

Tous les avis de taxe foncière distinguent ces lignes : “Taxe foncière sur les propriétés bâties” et “Taxe d’enlèvement des ordures ménagères”. Vérifie le détail au verso de l’avis ou sur ton espace impots.gouv.fr (rubrique “Mes biens immobiliers”). Si ta commune a opté pour la REOM (redevance d’enlèvement) au lieu de la TEOM, le régime est différent : la REOM (art. L. 2333-76 CGCT) est facturée directement au locataire occupant par le service de collecte (caractère non fiscal, prix au service rendu) — elle n’a donc pas à être “récupérée” par le bailleur.

Le locataire conteste les 8 % que j’ai inclus. Qui a raison ?

Le locataire. L’art. 1641 du CGI prévoit que les 8 % de frais de gestion sont à la charge du contribuable de la TEOM — donc le propriétaire. Le BOFiP et la jurisprudence sont constants : seul le montant net TEOM (avant frais de gestion) est récupérable. Recalcule et rembourse la différence.

Je loue en bail mobilité — comment gérer la TEOM ?

Le forfait charges est obligatoire (art. 25-18 loi 89-462). Tu intègres la TEOM dans le forfait, proportionnée à la durée du bail (1 à 10 mois) et à la part TEOM annuelle. Pas de régularisation possible a posteriori. Si la TEOM annuelle nette est de 222 € et le bail mobilité dure 6 mois, intègre environ 111 € dans le forfait charges (en plus des autres charges récupérables).

Et si le locataire part en cours d’année avant que j’aie reçu l’avis de TF ?

Tu retiens le prorata sur la dernière TEOM connue (année N−1) et tu intègres cette estimation au solde de tout compte si tu pratiques cette méthode, ou tu attends l’avis N et tu envoies une régularisation tardive — le locataire reste tenu pendant 3 ans (prescription art. 7-1 loi 89-462). En pratique, beaucoup de bailleurs régularisent sur la base de N−1 à la sortie pour clôturer proprement, quitte à ajuster légèrement plus tard.

Quelles sources consulter pour aller plus loin ?

Les références officielles : Code général des impôts (art. 1380 à 1400 pour la TF, 1641 pour les frais de gestion, 1530 bis pour GEMAPI, 1407 bis et 232 pour les taxes sur logements vacants), loi du 6 juillet 1989 (art. 4 clauses interdites, art. 23 charges récupérables, art. 25-12 à 25-18 bail mobilité), décret 87-713 du 26 août 1987 (liste limitative annexe), fiches service-public.fr sur la taxe foncière et les charges locatives, et BOFiP rubrique BOI-IF-TFB pour les commentaires fiscaux.

---

Avertissement : cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances et les modalités de récupération des charges peuvent varier selon la collectivité (TEOM vs REOM). Pour ta situation propre — bail commercial, bien démembré, indivision, LMNP au réel — consulte un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable) ou ton ADIL départementale.