Taxe d'habitation et locataires : qui paye en 2026

En 2026, aucun locataire ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale : la suppression actée par la loi de finances 2020 est devenue totale au 1er janvier 2023. Seules subsistent la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants, toutes deux à la charge du propriétaire et non du locataire occupant.

En 2026, la taxe d’habitation n’existe plus sur la résidence principale. Ni pour le locataire, ni pour personne. Elle a été supprimée progressivement entre 2018 et 2023 pour tous les foyers, et la loi de finances pour 2020 a acté la suppression totale au 1er janvier 2023. Ce qui subsiste : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et la taxe sur les logements vacants (TLV en zones tendues, THLV ailleurs). Ces deux taxes ne concernent quasiment jamais ton locataire : elles sont dues par celui qui a la disposition d’un logement qui n’est pas sa résidence principale au 1er janvier — typiquement le propriétaire d’un bien vide ou d’un pied-à-terre.

Dans cet article : le cadre légal post-2023, les rares cas où un locataire reste concerné, les obligations déclaratives qui restent à ta charge en tant que bailleur, et les pièges à éviter en zone tendue.

Ce qui a changé depuis le 1er janvier 2023

La taxe d’habitation a longtemps été l’imposition locale du locataire. Le principe posé par l’article 1408 du Code général des impôts est simple : la taxe est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette personne, dans 99 % des baux d’habitation, c’est le locataire en place ce jour-là. L’article 1407 du CGI fixait historiquement le champ d’application : tous les locaux meublés affectés à l’habitation, qu’ils soient occupés par le propriétaire ou par un locataire ; depuis la réforme TH (LF 2020), il vise désormais essentiellement la TH résidences secondaires (THRS).

La loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019) a engagé une suppression progressive. D’abord par tranches de revenus entre 2018 et 2020 pour 80 % des foyers, puis par dégrèvements croissants pour les 20 % restants entre 2021 et 2022, enfin suppression totale au 1er janvier 2023 pour les résidences principales. Les lois de finances pour 2024 et 2025 ont confirmé que cette suppression était définitive et n’allait pas être réintroduite.

Concrètement, pour un bailleur qui loue à un occupant qui en fait sa résidence principale — la quasi-totalité des cas en location nue ou meublée longue durée — plus aucun avis de taxe d’habitation n’est émis au nom du locataire depuis l’avis 2023. Inutile d’inscrire dans le bail une clause “le locataire supportera la taxe d’habitation” : la clause vise une taxe qui n’existe plus pour ce logement.

Attention au vocabulaire : taxe d’habitation et taxe foncière sont deux impôts distincts. La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire au 1er janvier (article 1400 du CGI) et n’a jamais été supprimée. Elle reste à ta charge en tant que bailleur, sauf clause spécifique du bail commercial — mais pour un bail d’habitation soumis à la loi 89-462, elle n’est ni récupérable ni transférable au locataire. Si ton locataire te demande “qui paye la taxe foncière”, la réponse est : toi, et ce n’est pas négociable dans un bail d’habitation classique.

Ce qui reste : THRS et taxe sur les logements vacants

La suppression a visé exclusivement les résidences principales. Deux impositions de la famille “taxe d’habitation” sont maintenues, et elles concernent uniquement les biens qui ne sont pas une résidence principale.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

La THRS frappe tout logement meublé non affecté à la résidence principale de son occupant au 1er janvier. Le redevable reste celui défini par l’article 1408 CGI : la personne qui a la disposition du logement à cette date. En pratique, c’est presque toujours le propriétaire d’un pied-à-terre, d’une maison de famille, ou d’un bien meublé laissé vacant entre deux locations courtes.

L’avis de THRS est émis en novembre, avec une date limite de paiement fixée habituellement au 15 décembre. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et du taux voté par la commune. Dans les zones où le marché immobilier est tendu, l’article 1407 ter du CGI autorise les communes à appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % du montant de la THRS — Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy et beaucoup d’autres communes l’ont adoptée.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la THLV

Quand un logement reste vide et inoccupé, deux régimes peuvent s’appliquer selon la commune — avec des seuils de vacance différents : TLV (≥ 1 an, zones tendues) ou THLV (≥ 2 ans, sur délibération communale) :

• TLV (taxe sur les logements vacants) : prévue à l’article 232 du CGI, applicable dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (critère initial; depuis le décret 2023-822 du 25 août 2023, le zonage TLV a été élargi à d’autres communes en tension) où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes éligibles est fixée par décret et a été élargie à plusieurs reprises depuis 2023. Seuil : ≥ 1 an de vacance.
• THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) : prévue à l’article 1407 bis du CGI, applicable sur délibération de la commune dans les territoires non concernés par la TLV. Seuil : ≥ 2 ans de vacance.

Dans les deux cas, le redevable est le propriétaire du logement vide, pas un locataire (par définition, il n’y en a pas). Si tu laisses un studio sans locataire pendant douze mois consécutifs sans cause de vacance involontaire reconnue (travaux lourds, succession en cours, vente en cours), tu risques de recevoir un avis de TLV ou de THLV. Un propriétaire-bailleur a tout intérêt à raccourcir les vacances locatives — pour la rentabilité, mais aussi pour éviter cette imposition. Si tu cherches à fiabiliser tes mises en location, le guide Visale et le guide GLI couvrent les garanties qui rassurent et accélèrent la signature.

Les cas rares où un locataire reste concerné

Il existe une poignée de configurations marginales dans lesquelles un locataire peut être redevable d’une taxe d’habitation. Elles sont rares, mais utile à connaître si tu loues à un public mobile.

Le locataire qui occupe une résidence secondaire

Si quelqu’un loue un studio à Paris pour s’y rendre deux semaines par mois, tout en gardant sa résidence principale à Bordeaux, le logement parisien est sa résidence secondaire. Si ce locataire a la disposition du studio au 1er janvier, c’est lui — et non le propriétaire — qui est redevable de la THRS au sens de l’article 1408 CGI. C’est une lecture stricte du texte, mais elle existe.

En pratique, cette configuration concerne surtout des baux meublés longue durée pour cadres en mobilité, ou certains baux mobilité. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN à l’article 25-12 de la loi 89-462, est conclu pour 1 à 10 mois avec un locataire en formation, mission temporaire ou mutation professionnelle. Si ce locataire conserve sa résidence principale ailleurs et que la date du 1er janvier tombe pendant son bail, il peut techniquement être redevable de la THRS sur le logement loué. En réalité, le service des impôts ne dispose pas toujours de l’information et c’est souvent le propriétaire qui reçoit l’avis. Cas particulier et résiduel — à clarifier avec ton locataire au moment du bail si la date sensible approche.

La colocation et la solidarité

Quand plusieurs personnes cosignent un bail unique sur un logement qui constitue leur résidence principale commune, la suppression de la TH s’applique : plus de taxe due. Aucune colocation en résidence principale n’est aujourd’hui redevable. Si en revanche un groupe de personnes loue une résidence secondaire commune (cas très rare en location de longue durée), la THRS est solidaire entre les cotitulaires du bail.

Les exonérations historiques pour étudiants en résidence CROUS

Les résidences universitaires gérées par le CROUS et organismes assimilés sont exonérées de TH via l’article 1407 (II) du CGI (locaux exonérés de plein droit). L’article 1414 du CGI, qui prévoyait par ailleurs des exonérations personnelles de TH, a été abrogé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 110), en vigueur au 16 février 2025. Depuis la suppression de la TH sur la résidence principale, ces régimes sont largement sans objet pour les résidences principales. Si tu loues directement à un étudiant en logement privé qui en fait sa résidence principale, aucune TH n’est due.

Tes obligations déclaratives en tant que bailleur

La suppression de la TH résidence principale n’a pas supprimé toutes tes obligations. Depuis 2023, l’administration fiscale a besoin de savoir qui occupe quoi au 1er janvier pour pouvoir cibler correctement les THRS, TLV et THLV. Un nouveau dispositif déclaratif a été mis en place.

La déclaration d’occupation des biens immobiliers

Sur impots.gouv.fr, dans l’espace “Gérer mes biens immobiliers”, chaque propriétaire doit déclarer la situation d’occupation de ses biens : occupé par lui-même (résidence principale, résidence secondaire), loué (en précisant l’identité du locataire et la date d’entrée dans les lieux), ou vacant. La déclaration initiale était à effectuer en 2023 ; elle doit être mise à jour à chaque changement : nouveau locataire, départ d’un locataire, mise en vente, transformation en résidence secondaire.

Le non-respect de cette obligation déclarative est sanctionné par une amende prévue par le CGI, en pratique de l’ordre de 150 € par local non déclaré ou mal déclaré (en pratique reportée à 2027 pour les particuliers détenant moins de 200 lots, selon la LF 2026 ; en 2026, seules les personnes morales avec ≥ 200 biens sont visées). C’est devenu un réflexe à ajouter à ta procédure d’état des lieux d’entrée : nouveau locataire signé → mise à jour de “Gérer mes biens immobiliers” dans la foulée. Une bonne gestion locative tient un registre clair des entrées et sorties — c’est aussi utile pour la régularisation annuelle des charges et pour anticiper les fins de bail.

Si ton logement devient vacant

Quand un locataire s’en va et que tu cherches le suivant, tu déclares sur impots.gouv.fr la fin du bail et la situation “vacant” jusqu’à la signature du suivant. Si la vacance dure plus d’un an sans cause involontaire, tu risques la TLV ou la THLV. Anticiper la recherche du locataire suivant dès le préavis reçu réduit ce risque — la procédure de fin de bail détaille les délais à respecter.

Tableau récapitulatif : qui paye quoi en 2026

Situation	Qui est redevable	Texte
Résidence principale (locataire en bail nu ou meublé longue durée)	Personne — TH supprimée	LF 2020 ; suppression 1er janvier 2023
Résidence secondaire occupée par le propriétaire	Le propriétaire	Art. 1407 et 1408 CGI
Résidence secondaire louée meublée à un locataire en a la disposition au 1er janvier	Le locataire (cas rare)	Art. 1408 CGI
Logement vacant en zone tendue (TLV)	Le propriétaire	Art. 232 CGI
Logement vacant hors zone tendue, commune ayant délibéré (THLV)	Le propriétaire	Art. 1407 bis CGI
Taxe foncière	Le propriétaire (toujours)	Art. 1400 CGI

Pièges fréquents à éviter

• Inscrire dans le bail “le locataire supportera la taxe d’habitation” alors que le logement est la résidence principale du locataire : la clause vise un impôt inexistant. Inutile et source de confusion.
• Confondre TH et taxe foncière dans la communication avec le locataire : la taxe foncière n’est jamais récupérable en location d’habitation soumise à la loi 89-462.
• Oublier la mise à jour “Gérer mes biens immobiliers” quand un locataire change : amende de 150 € par bien (en pratique reportée à 2027 pour les particuliers détenant moins de 200 lots, selon la LF 2026 ; en 2026, seules les personnes morales avec ≥ 200 biens sont visées), et risque que l’administration t’envoie une THRS ou TLV à tort si le statut reste “vacant”.
• Considérer qu’un bail mobilité protège du tout : si ton locataire conserve une résidence principale ailleurs, le logement est techniquement une résidence secondaire pour lui, et la question du 1er janvier mérite d’être traitée explicitement.
• Mal lire la majoration zone tendue : la majoration jusqu’à 60 % prévue par l’art. 1407 ter CGI ne concerne que la THRS, pas la TH résidence principale (qui n’existe plus) ni la taxe foncière.

Questions fréquentes

Mon locataire me demande de quoi il va devoir s’acquitter en taxes locales. Je lui réponds quoi ?

Pour un locataire qui occupe le logement à titre de résidence principale, la réponse en 2026 est : rien au titre de la taxe d’habitation. La taxe foncière reste à ta charge en tant que bailleur. Les seules contributions locatives pour le locataire sont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) quand elle existe et qu’elle est répercutée comme charge récupérable au sens du décret 87-713, et la redevance audiovisuelle a été supprimée en 2022.

Et si la commune a voté une majoration de THRS ?

Cela ne concerne que les résidences secondaires. Si ton locataire fait du logement sa résidence principale (cas standard), aucune majoration ne s’applique : il n’y a tout simplement pas de TH due. Si tu possèdes par ailleurs une résidence secondaire dans une commune qui a délibéré une majoration (jusqu’à +60 % au titre de l’art. 1407 ter CGI), c’est toi qui paieras l’avis majoré.

J’ai reçu un avis de THRS pour mon logement loué — que faire ?

Vérifie d’abord que ton locataire occupe bien le logement comme résidence principale. Si oui, l’avis a été émis à tort, probablement parce que la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr n’est pas à jour. Mets à jour “Gérer mes biens immobiliers” et conteste l’avis via ton espace particulier sur impots.gouv.fr, en joignant le bail et la quittance la plus récente.

Quelles sources consulter pour les détails ?

Les références officielles : le Code général des impôts (articles 1407, 1407 bis, 1407 ter, 1408, 232, 1400 ; l’art. 1414 a été abrogé par la loi du 14 février 2025), les fiches pratiques de service-public.fr sur la taxe d’habitation et la taxe sur les logements vacants, et la rubrique “Particulier” de impots.gouv.fr. Les lois de finances annuelles précisent chaque année les ajustements de barèmes et le périmètre des communes en zone tendue.

Mon locataire est étudiant boursier. Y a-t-il une exonération spécifique ?

Les résidences universitaires CROUS sont exonérées de TH via l’art. 1407 (II) du CGI (locaux exonérés de plein droit). L’art. 1414 CGI, qui prévoyait d’autres exonérations personnelles, a été abrogé par la loi du 14 février 2025. En tout état de cause, comme la TH résidence principale est supprimée depuis 2023, aucune TH n’est due par un étudiant qui occupe un logement comme sa résidence principale, qu’il soit boursier ou non.

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Avertissement : cet article a une vocation pédagogique et n’est pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent à chaque loi de finances. Pour ta situation propre — bail mobilité, résidence secondaire louée, vacance prolongée, zone à majoration — consulte les fiches service-public.fr, ton espace impots.gouv.fr, ou un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable, ADIL locale).