LMNP 2026 : ce qui change vraiment pour ton meublé

Deux réformes changent la fiscalité LMNP en 2026 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances 2025), et les prélèvements sociaux sur le résultat meublé passent de 17,2 % à 18,6 % depuis les revenus 2025 (LFSS 2026). Le micro-BIC à 77 700 € avec abattement de 50 % reste, lui, inchangé.

Si tu loues une ou deux chambres en meublé à des étudiants ou des jeunes actifs, ces deux mesures te concernent directement, même pour un petit patrimoine. La première rogne l’avantage historique du LMNP au moment de la vente ; la seconde grignote ton rendement année après année. Aucune ne supprime l’intérêt du meublé, mais les deux changent l’arbitrage.

Cet article fait le tri pour un bailleur de 1 à 3 chambres : ce qui change concrètement, avec des chiffres, et ce qui ne bouge pas. Pour le choix de base entre micro-BIC et régime réel, on renvoie au guide dédié — ici, on parle uniquement des nouveautés 2025-2026.

Plus-value : les amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025

C’est le changement le plus lourd. Jusqu’en 2025, le LMNP au régime réel offrait un double avantage difficile à battre : tu amortissais le bien chaque année (ce qui réduisait, voire annulait, ton résultat imposable), et ces amortissements n’étaient pas repris quand tu revendais. La plus-value se calculait sur le prix d’achat d’origine, comme pour n’importe quel particulier.

La loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a mis fin à cette anomalie. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, ce qui mécaniquement augmente la plus-value imposable.

Concrètement, le prix d’acquisition servant de base au calcul est minoré du total des amortissements déduits pendant la détention. La plus-value brute = prix de vente − (prix d’achat − amortissements réintégrés).

Un exemple chiffré pour une chambre meublée

Imaginons un studio meublé acheté 150 000 € il y a 8 ans, loué à une étudiante. Au régime réel, tu as amorti la part « bâti » à hauteur d’environ 4 000 € par an, soit 32 000 € d’amortissements cumulés. Tu le revends 180 000 €.

	Avant le 15/02/2025	Depuis le 15/02/2025
Prix de vente	180 000 €	180 000 €
Prix d’acquisition retenu	150 000 €	150 000 € − 32 000 € = 118 000 €
Plus-value brute	30 000 €	62 000 €

La base imposable passe de 30 000 € à 62 000 € avant les abattements pour durée de détention. Tu n’es pas taxé sur les 32 000 € « en plus » comme sur un revenu, mais ils gonflent la plus-value soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer ensuite (exonération d’IR à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans) — la mécanique générale du calcul reste celle décrite dans notre guide sur la plus-value à la vente d’un bien loué.

Qui échappe à la réintégration ?

La loi prévoit des exceptions limitatives, qui visent principalement les résidences services gérées : les résidences étudiantes (art. L. 631-12 du Code de la construction et de l’habitation), les résidences seniors (art. L. 631-13 CCH), et les EHPAD (art. L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles), entre autres.

Le point important pour notre lectorat : si tu loues toi-même une ou plusieurs chambres en colocation classique, tu n’es pas dans le champ de ces exceptions. La réintégration s’applique à ta cession. Les exceptions concernent l’investissement en résidence gérée avec bail commercial, pas la location meublée « en direct » d’un appartement ou d’une chambre.

CSG portée à 18,6 % sur le meublé depuis les revenus 2025

Deuxième nouveauté, plus discrète mais récurrente. La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a relevé la CSG sur les revenus de capitaux mobiliers de 9,2 % à 10,6 %, et reclassé le résultat BIC du LMNP dans cette catégorie.

Résultat, pour les revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), le bénéfice meublé non professionnel supporte des prélèvements sociaux de 18,6 % : 10,6 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité.

La location nue (revenus fonciers), elle, bénéficie d’une dérogation explicite et reste à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). C’est une rupture : pendant des années, le meublé et le nu supportaient le même taux de prélèvements sociaux. Ce n’est plus le cas.

Type de location	Catégorie fiscale	Prélèvements sociaux 2025
Meublé (LMNP)	BIC	18,6 %
Nu	Revenus fonciers	17,2 %

Pour un résultat meublé imposable de 6 000 €, l’écart de 1,4 point représente 84 € de prélèvements sociaux supplémentaires par an par rapport à l’ancien régime. Modeste pris isolément, mais à additionner sur la durée et à mettre en regard de la fiscalité du nu. Pour le détail de la composition CSG-CRDS et de la part déductible, vois notre article sur les prélèvements sociaux des revenus locatifs.

Ce qui ne change pas : le micro-BIC à 77 700 €

Au milieu de ces nouveautés, le régime micro-BIC du meublé classique (longue durée) reste stable. Le seuil de recettes est de 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €) représentatif des charges, conformément à l’article 50-0 du CGI et aux informations publiées par l’administration fiscale.

Attention à ne pas confondre avec le meublé de tourisme non classé, dont le seuil a été abaissé à 15 000 € avec un abattement de 30 % depuis la loi de finances 2024. Pour de la colocation étudiante ou des chambres louées à l’année, c’est bien le seuil de 77 700 € qui s’applique.

Le micro-BIC reste donc l’option simple : tu déclares tes recettes brutes, l’abattement de 50 % s’applique automatiquement, pas de comptabilité. Mais — et c’est là que les deux réformes 2025-2026 pèsent — au régime réel, le calcul d’opportunité change : l’amortissement t’allège l’impôt annuel mais te sera repris à la revente, tandis que la CSG à 18,6 % s’applique quel que soit le régime. Si tu hésites encore entre les deux, le comparatif micro-BIC vs régime réel détaille l’arbitrage de base.

Faut-il quitter le meublé pour le nu ?

Pas si vite. Ces réformes réduisent l’écart d’attractivité, elles ne le suppriment pas. Voici comment raisonner avant toute décision :

1. Regarde ton horizon de détention. La réintégration des amortissements ne te touche qu’au moment de la vente. Si tu gardes le bien longtemps, les abattements pour durée de détention atténuent fortement l’effet ; à 30 ans, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux.

2. Compare le rendement net annuel. Le meublé reste souvent plus rentable en exploitation : loyers plus élevés, amortissement qui efface l’impôt sur des années. Les 1,4 point de CSG en plus ne renversent pas l’équation à eux seuls.

3. Mets en face la fiscalité du nu. La location nue échappe à la réintégration et reste à 17,2 % de prélèvements sociaux, mais ses loyers sont généralement plus bas et son régime réel offre moins de leviers que l’amortissement. C’est un arbitrage global, pas une comparaison ligne à ligne. Le comparatif micro-foncier vs réel aide à poser les chiffres côté location nue.

4. Anticipe ta trésorerie. Les prélèvements sociaux et l’impôt tombent l’année suivante. Suivre tes loyers encaissés mois par mois t’évite la mauvaise surprise au moment de la déclaration.

C’est précisément là qu’un outil de suivi aide. Dans Plinthos, chaque chambre a son loyer, ses paiements générés automatiquement le 1er du mois et confirmés par photo de reçu : tu gardes une trace nette de tes recettes annuelles, utile au moment de remplir ta déclaration. Si tu veux voir comment c’est organisé, regarde la présentation des fonctionnalités.

Le calcul fiscal complet (cédulaire vs réel, simulation d’amortissement) reste l’affaire de ton comptable ou de ta déclaration — Plinthos ne le fait pas à ta place, mais te donne les chiffres propres pour le faire.

Questions fréquentes

La réintégration des amortissements concerne-t-elle aussi les biens achetés avant 2025 ?

Oui. Ce qui compte n’est pas la date d’achat mais la date de cession. Si tu revends à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits depuis l’origine — même il y a dix ans — sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, en application de la loi 2025-127 du 14 février 2025.

Je loue une chambre en colocation : suis-je dans les exceptions L. 631-12 / L. 631-13 ?

Non. Ces exceptions visent les résidences services gérées (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) avec bail commercial. Une colocation classique ou la location directe d’une chambre meublée n’entre pas dans ce champ : la réintégration des amortissements s’applique à ta vente.

La CSG à 18,6 % s’applique-t-elle aussi au micro-BIC ?

Oui. Le taux de 18,6 % de prélèvements sociaux porte sur le résultat BIC du LMNP, quel que soit le régime (micro-BIC ou réel). Au micro-BIC, l’assiette est ta recette après abattement de 50 % ; au réel, c’est ton bénéfice après charges et amortissements. Le taux, lui, est le même.

Pourquoi la location nue reste-t-elle à 17,2 % et pas le meublé ?

Parce que la LFSS 2026 a relevé la CSG sur les revenus de capitaux mobiliers et y a reclassé le BIC meublé, tandis que les revenus fonciers (location nue) bénéficient d’une dérogation maintenant explicitement leur taux à 17,2 %. C’est ce reclassement de catégorie qui crée l’écart de 1,4 point.

Dois-je changer de régime fiscal à cause de ces réformes ?

Pas automatiquement. La réintégration ne pèse qu’à la revente et est atténuée par les abattements de détention ; la hausse de CSG est modérée. Le meublé reste souvent plus rentable en exploitation. Fais le calcul sur ton horizon réel de détention avec un professionnel avant de basculer vers le nu.

Les réformes 2025-2026 ne tuent pas le LMNP : elles réduisent l’écart avec la location nue, surtout au moment de la revente. Pour un petit bailleur de 1 à 3 chambres qui détient sur le long terme, le meublé garde son intérêt — à condition de tenir des comptes propres et d’anticiper la fiscalité de sortie.

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Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal. Les règles fiscales évoluent : vérifie toujours les seuils, taux et dispositifs en vigueur sur impots.gouv.fr ou auprès d’un professionnel avant de décider. Les références citées (loi 2025-127 du 14 février 2025, loi 2025-1403 du 30 décembre 2025) sont à jour à la date de publication.