Plus-value sur la vente d'un bien loué : abattements

Vendre un bien locatif en France : plus-value taxée à 36,2 % (IR + prélèvements sociaux), abattements pour durée de détention, exonération d’IR à 22 ans et de PS à 30 ans, et nouvelles règles LMNP entrées en vigueur en février 2025.

Le régime de la plus-value immobilière des particuliers repose sur l’article 150 U du Code général des impôts (CGI) et s’applique aux locations nues comme aux locations meublées non professionnelles relevant du régime des particuliers. Le calcul se fait au moment de la vente devant notaire, qui prélève l’impôt à la source via le formulaire 2048-IMM. Mais entre travaux déductibles, frais d’acquisition forfaitaires, surtaxe sur les plus-values élevées et amortissements LMNP désormais réintégrables, l’addition finale peut varier du simple au triple selon les choix faits en amont.

Dans cet article : la mécanique du calcul, les barèmes d’abattement IR et prélèvements sociaux, les exonérations légales (résidence principale et autres), la surtaxe au-delà de 50 000 €, et le traitement particulier des cessions LMNP depuis la loi 2025-127.

Calculer la plus-value brute : la base de tout

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Le prix de vente est celui figurant dans l’acte authentique, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si elle est à sa charge selon le mandat).

Côté acquisition, le prix retenu est celui de l’acte d’achat majoré de deux postes :

• Les frais d’acquisition : soit le montant réel (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, commission d’agence à la charge de l’acheteur) sur justificatifs, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat sans justificatif. Le choix se fait au plus avantageux.
• Les travaux : les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise sur justificatifs, ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers (déficit foncier, charges réelles) ne peuvent pas être réutilisés ici — pas de double emploi.

Pour un bien acheté 200 000 € il y a 12 ans et revendu 320 000 €, la plus-value brute avec forfaits s’établit à : 320 000 − (200 000 + 15 000 forfait frais + 30 000 forfait travaux) = 75 000 €. Sur cette base s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.

Les deux barèmes d’abattement : IR et prélèvements sociaux

C’est le piège classique : la durée de détention ouvre droit à deux abattements distincts, l’un pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC CGI), l’autre pour les prélèvements sociaux (article 150 VD CGI). Les pourcentages et les durées d’exonération ne coïncident pas.

Abattement IR (art. 150 VC CGI) :

• 0 % jusqu’à la 5e année de détention révolue
• 6 % par an de la 6e à la 21e année
• 4 % la 22e année
• Exonération totale d’IR à 22 ans

Abattement prélèvements sociaux (art. 150 VD CGI) :

• 0 % jusqu’à la 5e année
• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
• 1,60 % la 22e année
• 9 % par an de la 23e à la 30e année
• Exonération totale de PS à 30 ans

Conséquence pratique : à 22 ans de détention, l’IR est nul mais les prélèvements sociaux continuent de courir sur une assiette encore partiellement taxable jusqu’à 30 ans. Pour notre exemple (12 ans de détention, 75 000 € brut) : abattement IR = 7 × 6 % = 42 %, base IR = 43 500 € ; abattement PS = 7 × 1,65 % = 11,55 %, base PS = 66 337 €.

Taux d’imposition et surtaxe

La plus-value nette d’abattement est ensuite taxée à 19 % au titre de l’IR (art. 200 B CGI) et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG 9,2 % art. L. 136-6 CSS, CRDS 0,5 % art. 1600-0 G CGI, prélèvement de solidarité 7,5 % art. 235 ter CGI). Total nominal : 36,2 % avant abattements. Pour la composition exacte des 17,2 % (et la fraction de CSG déductible qui ne s’applique pas aux plus-values immobilières), voir CSG-CRDS sur revenus locatifs : taux et calcul 2026.

Pour notre exemple : IR = 43 500 × 19 % = 8 265 € ; PS = 66 337 × 17,2 % = 11 410 €. Imposition globale : 19 675 € sur 75 000 € de plus-value brute, soit un taux effectif de 26,2 %.

S’ajoute une surtaxe sur les plus-values élevées prévue par l’article 1609 nonies G CGI lorsque la plus-value imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €. Le barème est progressif, de 2 % à 6 % :

• 50 000 à 100 000 € : 2 %
• 100 000 à 150 000 € : 3 %
• 150 000 à 200 000 € : 4 %
• 200 000 à 250 000 € : 5 %
• au-delà de 250 000 € : 6 %

À chaque seuil, une zone de lissage s’applique sur les premiers 10 000 € de la tranche pour éviter les effets de seuil. Pour le détail des calculs avec décote, je renvoie au simulateur officiel sur impots.gouv.fr.

Les exonérations légales à connaître

L’article 150 U II CGI liste plusieurs cas d’exonération totale de la plus-value, dont certains s’appliquent à un bien qui a été loué :

• Résidence principale du vendeur au jour de la cession : exonération de plein droit. Si le bien était loué mais que le vendeur l’a réoccupé comme résidence principale avant la vente, il peut prétendre à l’exonération sous réserve que l’occupation soit effective et habituelle (la jurisprudence est stricte sur les occupations de courte durée à la veille de la vente).
• Première cession d’un logement autre que la résidence principale (art. 150 U II 1° bis CGI) : exonération sous conditions, notamment l’engagement de réemploi du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale du vendeur dans un délai de 24 mois. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.
• Cession inférieure à 15 000 € par opération (art. 150 U II 6° CGI).
• Personnes âgées ou handicapées résidant en établissement spécialisé, sous conditions de revenu et de patrimoine (art. 150 U III CGI).
• Cession à un organisme HLM ou à un opérateur public d’aménagement, dispositif prorogé par la loi de finances.

La résidence principale reste l’exonération reine, mais elle suppose une occupation réelle au sens fiscal. Pour les autres cas, voir notre guide sur la déclaration des revenus locatifs 2042 vs 2044 pour comprendre le suivi déclaratif amont.

Le cas particulier du LMNP : réintégration des amortissements depuis février 2025

C’est le changement le plus important de ces dernières années. Jusqu’au 14 février 2025, le loueur en meublé non professionnel relevant du régime réel pouvait amortir son bien chaque année (réduisant son BIC imposable) sans que ces amortissements ne soient réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Un avantage fiscal cumulé considérable.

La LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, a mis fin à cette asymétrie. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location meublée doivent être réintégrés dans la plus-value imposable. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant cumulé des amortissements déduits, ce qui augmente la base taxable. Cette mesure s’inscrit dans la réforme LMNP 2026, qui revoit en profondeur l’avantage fiscal du meublé au réel.

Exceptions : la réintégration ne s’applique pas notamment aux cessions de logements situés dans certaines résidences-services :

• Résidences universitaires conventionnées (art. L. 631-12 CCH, étudiants)
• Résidences services pour personnes âgées (art. L. 631-13 CCH, seniors)
• Établissements relevant de l’art. L. 312-1 CASF (EHPAD, EHPA, etc.)
• Autres établissements sociaux et médico-sociaux relevant de l’art. L. 313-1 CASF
• Certains services à la personne (art. L. 7232-1 du Code du travail)

En dehors de ces niches, tout LMNP au régime réel qui vend depuis mi-2025 doit intégrer dans son calcul prévisionnel la masse d’amortissements cumulée — souvent 60 à 80 % du prix d’achat selon l’ancienneté de l’activité. Pour rappel des seuils LMNP 2026 (77 700 € pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé/chambres d’hôtes, 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé), voir notre comparatif micro-BIC vs régime réel.

À noter : les loueurs meublés professionnels (LMP au sens de l’art. 155 IV CGI) relèvent d’un régime totalement différent, celui des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI), avec distinction court terme / long terme et exonération possible au titre de l’article 151 septies CGI lorsque les recettes n’excèdent pas 90 000 € HT et que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans. Le LMP ne suit pas le barème des particuliers traité ici.

Déclaration et paiement : le notaire fait le travail

Pour une cession soumise à plus-value imposable, le notaire établit le formulaire 2048-IMM, calcule l’impôt et les prélèvements sociaux, et les prélève sur le prix de vente avant remise du solde au vendeur. Le vendeur reporte ensuite la plus-value brute (avant abattements) sur sa déclaration 2042 C, ligne dédiée, à titre purement informatif (l’impôt a déjà été acquitté). Ce report sert aussi à l’éventuel calcul du revenu fiscal de référence.

En cas d’exonération (résidence principale, cession < 15 000 €), le notaire ne prélève rien mais doit motiver l’exonération dans l’acte. Pour les cas complexes (LMNP avec amortissements, surtaxe, première cession d’un logement autre que résidence principale), il est prudent de fournir au notaire l’historique comptable LMNP et le détail des travaux le plus tôt possible : un calcul approximatif coûte cher.

Questions fréquentes

À partir de combien d’années suis-je totalement exonéré de plus-value ? Exonération totale d’IR à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus sur une base décroissante.

Le forfait travaux de 15 % se cumule-t-il avec les travaux réels ? Non. Il faut choisir entre forfait 15 % (si détention > 5 ans, sans justificatif) et travaux réels (sur factures d’entreprises). Les deux ne se cumulent jamais. Calculer les deux options et retenir la plus favorable.

Les amortissements LMNP comptabilisés avant 2025 sont-ils concernés par la réintégration ? Oui. La réintégration porte sur tous les amortissements pratiqués, sans distinction de date, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025. Seule la date de la vente compte, pas celle des amortissements.

Puis-je déduire la commission d’agence du prix de vente ? Oui, si elle est juridiquement à la charge du vendeur selon le mandat. Si le mandat met la commission à la charge de l’acquéreur, elle ne réduit pas le prix de vente du côté vendeur.

La surtaxe s’applique-t-elle aussi aux ventes en LMNP ? Oui, dès lors que la plus-value imposable (après abattement IR mais avant réintégration des amortissements LMNP) dépasse 50 000 €, la surtaxe de l’art. 1609 nonies G CGI s’applique selon le barème progressif.

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Cet article a une vocation informative générale. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Le régime des plus-values immobilières connaît de nombreuses exceptions et cas limites (notamment pour la surtaxe, les exonérations conditionnelles et le LMNP). Pour une situation particulière, consulter un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, et vérifier les barèmes en vigueur sur impots.gouv.fr.