CSG-CRDS sur revenus locatifs : taux et calcul 2026

Les revenus fonciers (location nue) sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % : 9,2 % de CSG (dont 6,8 % déductible du revenu imposable de l’année suivante), 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Depuis la LFSS 2026, les revenus LMNP (BIC meublé non professionnel) subissent un taux différent de 18,6 %. Pour un revenu foncier net de 12 000 €, cela représente 2 064 € de prélèvements sociaux qui s’ajoutent à l’impôt sur le revenu — un taux marginal global qui peut dépasser 47 %.

Beaucoup de bailleurs découvrent la facture après coup. L’impôt sur le revenu fait l’objet d’une attention soutenue au printemps, mais les 17,2 % qui s’y greffent passent souvent inaperçus tant que l’avis d’imposition n’est pas tombé. Sur des loyers nus de 12 000 € imposés au taux marginal de 30 %, le coût total fiscal dépasse 5 600 € — soit près de la moitié des recettes.

Comprendre la mécanique CSG-CRDS, la part déductible et l’acompte contemporain te permet d’anticiper la trésorerie et d’éviter les mauvaises surprises de septembre.

La composition exacte des 17,2 %

Le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine — dont font partie les revenus locatifs — agrège trois contributions distinctes, chacune avec son propre fondement légal.

CSG : 9,2 % La Contribution sociale généralisée sur les revenus du patrimoine est prévue à l’article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale. Elle finance principalement l’assurance maladie et le Fonds de solidarité vieillesse. C’est la part la plus lourde du taux global.

CRDS : 0,5 % La Contribution au remboursement de la dette sociale a été instituée par l’ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996. Elle est codifiée à l’article 1600-0 G du CGI pour son application aux revenus du patrimoine. Sa vocation initiale était d’éponger la dette de la Sécurité sociale.

Prélèvement de solidarité : 7,5 % Le prélèvement de solidarité prévu à l’article 235 ter du CGI a été refondu par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2019 (loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018), article 26. Il a absorbé l’ancien prélèvement social et la contribution additionnelle pour former une ligne unique à 7,5 %.

Total : 9,2 + 0,5 + 7,5 = 17,2 %. Ce taux s’applique aux revenus fonciers (location nue) et, plus largement, aux revenus du patrimoine non visés par le régime spécifique LMNP introduit par la LFSS 2026.

La réforme LFSS 2026 : divergence revenus fonciers vs LMNP

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), article 12, a modifié l’article L. 136-8 IV du Code de la sécurité sociale pour relever la CSG sur certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Dans le même mouvement, les bénéfices BIC issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) ont été reclassés dans cette catégorie majorée.

Conséquence pratique : à partir de l’imposition des revenus 2025 (déclaration du printemps 2026), il existe désormais deux taux distincts de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs :

• Revenus fonciers (location nue) : 17,2 % — dérogation explicite maintenant l’ancien taux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %)
• Revenus LMNP (BIC meublé non professionnel) : 18,6 % — CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %

La fraction de CSG déductible reste fixée à 6,8 % dans les deux cas (la hausse de 1,4 point ne crée pas de déductibilité additionnelle). Le LMP reste à part : cotisations sociales SSI, non concerné par les 18,6 %. Ce relèvement des prélèvements sociaux est l’un des volets de la réforme LMNP 2026, qui touche aussi les amortissements et les seuils.

Quels revenus locatifs sont concernés

Tous les revenus tirés de la mise en location d’un bien immobilier subissent les prélèvements sociaux, mais à un taux et sur une assiette qui varient selon le régime fiscal applicable — 17,2 % pour les revenus fonciers, 18,6 % pour le LMNP depuis la LFSS 2026.

Revenus fonciers (location nue)

Que tu sois au micro-foncier (abattement automatique de 30 % sur les loyers bruts si tes recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €) ou au régime réel (déduction effective des charges, travaux, intérêts d’emprunt), l’assiette des prélèvements sociaux correspond au revenu foncier net imposable, c’est-à-dire après application de l’abattement ou des charges. Si tu déclares un déficit foncier, il vient logiquement réduire l’assiette.

Pour le détail du choix entre régimes, consulte notre article Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel.

LMNP (location meublée non professionnelle)

Les revenus en LMNP relèvent des BIC et sont soumis aux prélèvements sociaux au taux majoré de 18,6 % depuis la LFSS 2026 (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). L’assiette est le bénéfice BIC après abattement (50 % en micro-BIC meublé classique, 30 % en meublé de tourisme non classé) ou le résultat net si tu es au régime réel.

LMP (location meublée professionnelle)

Le LMP fait exception. Considéré comme une activité professionnelle au sens de l’article 155 IV du CGI, il relève des cotisations sociales des indépendants (SSI/Urssaf) et non des prélèvements sociaux (ni 17,2 %, ni 18,6 %). Les taux et les modalités sont radicalement différents.

La part déductible : 6,8 % de CSG sur le revenu de l’année suivante

C’est le mécanisme qui adoucit légèrement la facture. L’article 154 quinquies II du CGI autorise la déduction d’une fraction de la CSG payée sur les revenus du patrimoine du revenu global imposable de l’année suivante.

• 6,8 % de CSG : déductible du revenu global N+1 (sur les 9,2 % de CSG)
• 2,4 % de CSG : non déductible
• 0,5 % de CRDS : non déductible
• 7,5 % de prélèvement de solidarité : non déductible

Concrètement, si tu paies 1 104 € de CSG sur 12 000 € de revenus fonciers en 2026 (12 000 × 9,2 %), tu pourras déduire 816 € (12 000 × 6,8 %) de ton revenu global imposable en 2027. Cette déduction est automatiquement préremplie par la DGFiP sur ta déclaration 2042 de l’année suivante — tu n’as rien à calculer.

Le gain réel dépend de ton taux marginal d’imposition. À TMI 30 %, une déduction de 816 € te fait économiser environ 245 € d’impôt sur le revenu l’année suivante.

Calcul concret : un cas chiffré

Prenons une situation représentative pour matérialiser l’impact des prélèvements sociaux sur un budget de bailleur.

Hypothèses

• Loyers bruts annuels (location nue) : 17 142 €
• Régime micro-foncier (recettes ≤ 15 000 € : non applicable ici, donc régime réel — mais simplifions en supposant l’éligibilité)
• Pour l’exemple, retenons un revenu foncier net imposable de 12 000 € après abattement ou charges
• TMI du foyer : 30 %

Impôt sur le revenu 12 000 × 30 % = 3 600 €

Prélèvements sociaux 12 000 × 17,2 % = 2 064 € Détail : CSG 1 104 € (dont 816 € déductible N+1) + CRDS 60 € + prélèvement de solidarité 900 €

Total fiscal année N 3 600 + 2 064 = 5 664 € sur 12 000 € de revenu foncier net, soit 47,2 % du revenu locatif (location nue, donc taux PS maintenu à 17,2 %).

Économie d’impôt en N+1 816 € × 30 % = environ 245 € d’IR en moins l’année suivante grâce à la CSG déductible.

Pour un foyer à TMI 41 % en location nue, le taux marginal global grimpe à 58,2 % (41 % IR + 17,2 % PS). En LMNP, la même TMI 41 % combinée aux nouveaux 18,6 % de PS porte le taux marginal global à 59,6 %. C’est cette pression cumulée qui rend l’optimisation du régime fiscal — micro vs réel, foncier vs meublé — particulièrement décisive en France.

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Comment et quand tu paies : l’acompte contemporain

Depuis 2019, le prélèvement à la source s’applique aux revenus fonciers et BIC via le mécanisme de l’acompte contemporain. Tu ne paies plus en une fois après ta déclaration : tu verses des acomptes mensuels ou trimestriels au cours de l’année, calculés par la DGFiP à partir de tes revenus de l’année précédente.

Modalités

• Acomptes mensuels : 12 mensualités par défaut, prélevées le 15 de chaque mois
• Acomptes trimestriels (sur option) : 4 acomptes prélevés le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre

Ces acomptes couvrent simultanément l’IR (selon ton taux personnalisé) et les prélèvements sociaux (17,2 % en revenus fonciers, 18,6 % en LMNP). La régularisation finale intervient à l’automne suivant, après dépôt de ta déclaration 2042/2044 du printemps : si tes revenus locatifs ont augmenté, tu paies un complément ; s’ils ont baissé, tu es remboursé.

Tu peux moduler à la baisse ou à la hausse depuis ton espace particulier sur impots.gouv.fr en cas de variation significative — pratique si un congé prolongé du locataire ou des travaux ont réduit tes recettes.

Le cas particulier des non-résidents

La fiscalité des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine des non-résidents a été profondément remaniée à la suite de l’arrêt CJUE de Ruyter du 26 février 2015 (affaire C-623/13). La Cour avait jugé contraire au droit de l’Union le fait d’assujettir aux contributions sociales françaises (qui financent la Sécurité sociale française) des personnes affiliées à un régime social d’un autre État membre.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2019 (loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018) a tiré les conséquences définitives de cette jurisprudence.

Non-résidents affiliés à un régime social UE / EEE / Suisse

• Exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine français
• Restent redevables du seul prélèvement de solidarité à 7,5 %

Non-résidents hors UE / EEE / Suisse

• Soumis aux prélèvements sociaux pleins à 17,2 %, comme les résidents fiscaux français

L’affiliation à un régime social européen se prouve typiquement par un formulaire S1 ou par une attestation d’affiliation. Si tu es non-résident et que tu reçois un avis avec 17,2 % alors que tu remplis les conditions de l’exonération, tu peux engager une réclamation contentieuse.

Sanctions en cas de retard ou d’erreur

Les prélèvements sociaux n’échappent pas au régime général des sanctions fiscales.

Retard de paiement d’acompte L’article 1727 du CGI prévoit un intérêt de retard de 0,20 % par mois (2,4 %/an), cumulable avec la majoration forfaitaire de 5 % de l’article 1731 du CGI en cas de retard de paiement après mise en recouvrement. Sur un acompte mensuel de 200 €, l’intérêt mensuel reste symbolique, mais s’ajoute aux frais bancaires de prélèvement rejeté et à la majoration forfaitaire.

Inexactitude ou omission dans la déclaration L’article 1758 A du CGI prévoit une majoration de 10 % du complément d’IR en cas d’inexactitude ou d’omission, portée à 20 % en cas de dépôt tardif après mise en demeure. La majoration ne s’applique pas en cas de régularisation spontanée du contribuable, ni lorsque l’erreur est corrigée dans les 30 jours d’une demande de l’administration. En cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses, les majorations de 40 % et 80 % relèvent de l’article 1729 du CGI.

L’erreur la plus courante chez les petits bailleurs n’est pas la sous-déclaration intentionnelle, mais l’oubli de cases (case 4BE micro-foncier vs case 4BA régime réel) ou la confusion entre revenu brut et net. Notre article Faut-il déclarer sur 2042 ou 2044 ? détaille la mécanique déclarative.

Comment réduire l’impact des prélèvements sociaux

Tu ne peux pas modifier les taux légaux (17,2 % en revenus fonciers, 18,6 % en LMNP). En revanche, plusieurs leviers permettent de réduire l’assiette sur laquelle ils s’appliquent.

Optimiser le régime fiscal Choisir le régime réel quand tes charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire (30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC meublé) réduit mécaniquement l’assiette des PS. Détails de l’arbitrage en location meublée dans LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir.

Imputer un déficit foncier En location nue au régime réel, un déficit foncier réduit l’assiette des PS pour la part imputable sur les revenus fonciers. La part imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an, ou 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique sous conditions) ne réduit pas l’assiette PS de l’année concernée, mais réduit l’IR global. Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide déficit foncier 2026.

Amortir en LMNP au réel En location meublée au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier vient en déduction du bénéfice BIC, donc réduit également l’assiette des prélèvements sociaux. Attention toutefois à la réintégration de ces amortissements lors d’une cession à compter du 15 février 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025).

Anticiper l’acompte Si tu sais que tes revenus locatifs vont baisser (vacance, travaux longue durée), module l’acompte à la baisse depuis ton espace impots.gouv.fr pour éviter de prêter sans intérêt à l’État pendant un an.

Questions fréquentes

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aussi sur le micro-foncier ?

Oui. L’abattement automatique de 30 % du micro-foncier réduit l’assiette imposable à 70 % des loyers bruts, et ce sont ces 70 % qui sont soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux et à l’IR. Il n’y a pas de régime fiscal qui dispense des PS sur des revenus locatifs imposables — sauf le LMP qui bascule en cotisations sociales SSI.

Puis-je déduire la totalité des 17,2 % de mon revenu imposable l’année suivante ?

Non. Seule la fraction de 6,8 % de CSG sur les 9,2 % est déductible du revenu global de l’année suivante, en application de l’article 154 quinquies II du CGI. La CRDS, le prélèvement de solidarité et les 2,4 % de CSG restants ne sont jamais déductibles.

Un loueur en LMNP au micro-BIC paie-t-il les 17,2 % comme un bailleur en location nue ?

Non, plus depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12). Le LMNP — qu’il soit au micro-BIC (abattement 50 % en meublé classique ou 30 % en tourisme non classé) ou au régime réel — est désormais soumis aux prélèvements sociaux au taux majoré de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % maintenus pour les revenus fonciers (location nue).

Que se passe-t-il si je suis non-résident affilié à la Sécurité sociale allemande ?

Tu es exonéré de CSG et de CRDS depuis 2019, en application de la jurisprudence CJUE de Ruyter codifiée dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2019. Tu restes redevable du seul prélèvement de solidarité à 7,5 % sur tes revenus locatifs français. Une attestation S1 ou équivalente prouve ton affiliation.

Comment savoir si la DGFiP a bien appliqué la CSG déductible sur ma déclaration ?

La case 6DE de la déclaration 2042 est préremplie automatiquement avec le montant de CSG déductible (6,8 %) sur les revenus du patrimoine de l’année précédente. Vérifie ce montant lors de la déclaration de printemps : il doit correspondre à 6,8 % du revenu foncier (ou BIC) net imposable de l’année N-1.

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Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable. Les références légales sont à jour à la date de publication ; les taux, seuils et modalités évoluent annuellement avec les lois de finances. Vérifie ta situation personnelle sur impots.gouv.fr ou auprès de ton centre des impôts avant toute décision patrimoniale.