Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel

En location nue, le régime réel devient plus avantageux que le micro-foncier dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts — le seuil de l’abattement forfaitaire. Crédit en cours, travaux d’entretien ou rénovation énergétique font basculer la plupart des bailleurs vers le réel, qui ouvre en plus le mécanisme du déficit foncier imputable sur le revenu global.

Contrairement à la location meublée (qui relève des BIC : voir notre guide LMNP micro-BIC vs régime réel), la location nue relève de la catégorie des revenus fonciers, régie par les articles 14 à 33 quinquies du Code général des impôts. Deux régimes coexistent : le micro-foncier (forfaitaire, simple) et le régime réel (déclaratif, technique mais souvent plus avantageux).

Dans cet article : le périmètre exact des revenus fonciers, les seuils du micro-foncier, les charges déductibles au réel, le mécanisme du déficit foncier (avec son plafond temporairement doublé pour la rénovation énergétique), la procédure d’option et les pièges classiques à éviter avant de cocher la mauvaise case.

Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement

Les revenus fonciers désignent les loyers perçus au titre de la location nue (non meublée) d’immeubles bâtis ou non bâtis. Ils sont définis aux articles 14 à 33 quinquies CGI.

Sont concernés :

• les locations vides à usage d’habitation (bail loi 89-462 de 3 ou 6 ans) ;
• les locations de locaux commerciaux nus, bureaux nus, entrepôts nus ;
• les parts de SCI à l’IR (translucidité fiscale) ;
• les terres agricoles, terrains nus, parkings loués sans services.

Sont exclus :

• la location meublée, qui relève des BIC (LMNP/LMP, art. 155 IV CGI) ;
• les locations consenties avec prestations para-hôtelières (BIC) ;
• les locations en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).

La distinction est structurante : un même appartement loué vide génère des revenus fonciers, le même loué meublé génère des BIC. Les régimes fiscaux, charges déductibles, amortissements, déficits et plafonds sont radicalement différents.

Le micro-foncier : simplicité forfaitaire à 15 000 €

Le régime du micro-foncier est prévu par l’article 32 CGI. Il s’applique de plein droit, sans option, dès lors que :

1. les revenus bruts fonciers annuels du foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 € (charges non comprises) ;
2. le bailleur n’est pas exclu par les exceptions de l’art. 32.

Sont exclus du micro-foncier :

• les SCI (sauf SCI familiale sous conditions strictes : associés ayant aussi des immeubles détenus en propre déjà au micro) ;
• les monuments historiques ouvrant droit à régime spécifique ;
• les logements bénéficiant des dispositifs Pinel, Duflot, Scellier, Borloo neuf, Robien, Périssol (et autres avantages fiscaux à déduction spécifique) ;
• les loueurs en meublé (déjà hors champ) ;
• certains régimes spéciaux (Malraux, etc.).

Mécanique du micro-foncier

Le calcul est forfaitaire :

• Recettes brutes déclarées sur la 2042 (case 4BE) ;
• Abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement par l’administration ;
• Le revenu foncier imposable = 70 % des recettes brutes ;
• Pas de déclaration annexe 2044 à remplir ;
• Pas de justificatif de charges à conserver pour le fisc (mais on les conserve pour soi).

Exemple chiffré. Tu loues un T2 à Reims, loyer hors charges 650 €/mois (= 720 − 70). Recette brute foncière = 650 × 12 = 7 800 € (les provisions sur charges versées par le locataire ne sont pas imposables et n’entrent pas dans la recette brute foncière, conformément à l’art. 14 CGI et au BOFiP). Abattement 30 % = 2 340 €. Revenu foncier imposable = 5 460 €.

Si ta tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 %, IR = 1 638 €. Ajoute les prélèvements sociaux à 17,2 % sur le foncier net (art. L. 136-6 CSS (CSG 9,2%) + art. 1600-0 C, 1600-0 G CGI et art. 235 ter CGI (CRDS 0,5% et prélèvement de solidarité 7,5%) — total 17,2%) = 939 €. Total : 2 577 € sur 7 800 € de loyer hors charges, soit environ 33 % de pression fiscale. Pour la composition des 17,2 % et la fraction CSG déductible l’année suivante, voir CSG-CRDS sur revenus locatifs : taux et calcul 2026.

L’abattement de 30 % est censé couvrir l’ensemble des charges réelles. Mais si tes charges réelles dépassent 30 % des recettes, tu paies trop d’impôts au micro. C’est là que le régime réel devient intéressant.

Le régime réel : déduction des charges réelles

Le régime réel (art. 31 CGI) s’applique :

• automatiquement si tes recettes brutes dépassent 15 000 €/an ;
• sur option si tu es sous le seuil mais souhaites déduire tes charges réelles.

Charges déductibles en réel

L’art. 31 CGI liste limitativement les charges déductibles. Les principales :

• Intérêts d’emprunt (et frais de dossier, assurance emprunteur liée au crédit immobilier) ;
• Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire — détails dans Taxe foncière : qui paye quoi dans le bail en 2026) ;
• Primes d’assurance : PNO (propriétaire non occupant), GLI, assurance emprunteur ;
• Frais de gestion : honoraires d’agence pour la gestion locative, frais de procédure, honoraires de syndic ;
• Provisions pour charges de copropriété non récupérables (régularisation l’année N+1) ;
• Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (avec nuances ci-dessous) ;
• Déduction forfaitaire de 20 € par local pour frais divers de gestion (art. 31 I 1° e CGI).

Travaux : ce qui est déductible et ce qui ne l’est PAS

C’est le point le plus piégeux du régime réel foncier. Trois catégories :

1. Travaux de réparation et d’entretien : déductibles. Remise en état d’un élément existant (remplacement chaudière, peinture, plomberie, étanchéité toiture).
2. Travaux d’amélioration : déductibles pour les logements, à condition qu’ils n’apportent pas modification de structure (installation d’un ascenseur dans un immeuble existant, isolation, double vitrage, mise aux normes électriques).
3. Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : NON déductibles. Surélévation, création d’une véranda, transformation d’un garage en pièce habitable, création de surface habitable nouvelle.

Cette troisième catégorie est la différence majeure avec le LMNP au réel, qui permet d’amortir tout le bâti (y compris reconstruction). En foncier réel, pas d’amortissement : tu déduis ce que tu paies l’année où tu le paies, ou bien rien du tout.

Le déficit foncier : l’arme fiscale du régime réel

Si tes charges déductibles dépassent tes loyers bruts, tu génères un déficit foncier. Le mécanisme est prévu à l’article 156 I 3° CGI.

Règles d’imputation

• Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, à l’exclusion des intérêts d’emprunt.
• La part du déficit issue des intérêts d’emprunt s’impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• L’excédent au-delà de 10 700 € (hors intérêts) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Condition de maintien : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.

Plafond doublé pour rénovation énergétique

La loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, art. 12, complétée par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, a temporairement doublé le plafond à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre la classe A, B, C ou D (passage depuis E, F ou G) au DPE.

Conditions cumulatives :

• factures payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, performance énergétique (passage de la classe E, F ou G vers la classe A, B, C ou D) atteinte au plus tard le 31 décembre 2027 — prorogation introduite par la LF 2026 ;
• le plafond doublé s’applique aux revenus des années 2023 à 2027, avec imputation sur le revenu global selon les modalités fixées par le décret d’application.

Vérifie l’état du texte sur impots.gouv.fr ou legifrance.gouv.fr avant de planifier des travaux sur cette base. Pour le détail des plafonds, des conditions de maintien et des arbitrages applicables cette année, voir notre guide dédié au déficit foncier 2026.

Exemple concret

Tu loues un appartement vide 9 600 €/an. Charges déductibles :

• intérêts d’emprunt 4 000 €
• taxe foncière 1 100 €
• assurance PNO + GLI 600 €
• travaux d’isolation 25 000 € (rénovation énergétique éligible)
• gestion + divers 400 €

Total charges : 31 100 €. Loyers bruts : 9 600 €. Déficit foncier : 21 500 €.

Décomposition :

• Les intérêts d’emprunt sont prioritairement compensés par les loyers (BOFiP §110) : les 4 000 € d’intérêts sont absorbés en premier par les 9 600 € de loyers, et il reste 5 600 € pour absorber les autres charges. Le déficit imputable sur revenu global (plafonné à 21 400 €) est constitué uniquement de charges hors intérêts.
• Au titre du plafond doublé rénovation énergétique (21 400 €), tu peux imputer jusqu’à 21 400 € sur ton revenu global cette année.

Si ta TMI est de 41 %, économie d’IR ≈ 21 400 × 41 % = 8 774 € (hors PS, qui sont calculés sur l’assiette foncière nette).

Procédure d’option pour le régime réel

Si tes recettes sont inférieures à 15 000 € mais que tu veux passer au réel, tu dois exercer une option.

Délai correct : l’option doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration n° 2042 de l’année au titre de laquelle l’option s’applique (en pratique courant mai N pour application aux revenus N), depuis la LF 2022 (loi 2021-1900 art. 7).

En pratique pour les particuliers, cela revient à exercer l’option au moment du dépôt de la déclaration 2042 + 2044 au printemps (mai), pour l’imposition des revenus de l’année concernée.

Attention : l’ancienne règle “avant le 1er février” n’est plus en vigueur depuis la LF 2022. Ne pas confondre.

Durée de l’option

L’option est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle tacitement chaque année. Tu peux y renoncer à tout moment au-delà de ces 3 ans, en cochant simplement la case du régime micro-foncier l’année suivante (si tu es revenu sous les 15 000 €).

Déclaration

• Micro-foncier : déclaration directe sur la 2042, case 4BE (montant brut des recettes).
• Régime réel : déclaration annexe 2044 (cas standard) ou 2044 SPE (immeubles spéciaux : monuments historiques, secteur sauvegardé, conventionné ANAH, Cosse, Pinel ancien…), à transmettre avec la 2042.

Comment arbitrer : la règle du 30 %

La règle simplifiée : tu as intérêt à passer au régime réel dès que tes charges réelles dépassent 30 % des recettes brutes (puisque le micro-foncier accorde 30 % d’abattement forfaitaire).

Cas où le réel l’emporte presque toujours :

• Crédit immobilier en cours avec intérêts > 10 % du loyer.
• Travaux importants programmés (rénovation, ravalement).
• Bien ancien avec charges de copropriété élevées.
• Bien dans une zone d’encadrement des loyers (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque depuis le 25/11/2024, Grenoble-Alpes Métropole depuis le 20/01/2025) où le loyer est plafonné par l’art. 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : recettes bridées, mais charges intactes.

Cas où le micro l’emporte :

• Bien payé comptant (pas d’intérêts), récent, sans copropriété ou avec très faibles charges.
• Bailleur peu disponible pour la comptabilité.
• Recettes < 5 000 € (gain en simplicité supérieur au gain fiscal marginal).

Questions fréquentes

Le micro-foncier est-il compatible avec une SCI ? Non, sauf cas très rare d’une SCI familiale dont aucun associé ne perçoit par ailleurs d’autres revenus fonciers exclus du micro. En règle générale, dès qu’il y a SCI, tu passes au régime réel obligatoire.

Puis-je déduire les travaux d’agrandissement au régime réel ? Non. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement sont expressément exclus par l’art. 31 CGI. Seuls les travaux d’entretien, réparation et amélioration (sans modification de structure ni création de surface) sont déductibles.

Si je vends le bien après avoir généré un déficit foncier, que se passe-t-il ? Le déficit imputé sur le revenu global doit avoir respecté la condition de location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation. Si tu vends avant, l’administration peut remettre en cause l’imputation et recalculer l’IR sur les années concernées. Pour la fiscalité de la vente proprement dite (calcul de la plus-value, abattements, surtaxe), voir Plus-value sur la vente d’un bien loué : abattements.

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils sur le foncier net ou brut ? Sur le revenu foncier net (après abattement 30 % au micro, ou après charges au réel). Taux 17,2 % (art. L. 136-6 CSS (CSG 9,2%) + art. 1600-0 C, 1600-0 G CGI et art. 235 ter CGI (CRDS 0,5% et prélèvement de solidarité 7,5%)).

Et si je commence en cours d’année ? Tu déclares les recettes encaissées et les charges payées entre la date de mise en location et le 31 décembre. Le seuil 15 000 € s’apprécie sur la période réelle, sans proratisation.

Avertissement fiscal

Cet article a une finalité d’information générale sur la fiscalité des revenus fonciers en France à la date du 16 mai 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé et ne saurait engager la responsabilité de l’auteur ni de Plinthos. Avant toute décision concernant le choix d’un régime fiscal, l’imputation d’un déficit foncier ou la déduction de travaux, consulte un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou contacte directement ton Service des Impôts des Particuliers (SIP). Les textes fiscaux évoluent rapidement (LF, lois de finances rectificatives, décrets d’application) : vérifie l’état du droit applicable sur impots.gouv.fr ou legifrance.gouv.fr au moment de ta déclaration.