Surtaxe plus-value art. 1609 nonies G : le barème 2-6 %

Tu vends un studio loué à un étudiant et tu découvres une ligne de plus sur le décompte du notaire : la surtaxe. La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G CGI) est un impôt supplémentaire qui s’ajoute aux 36,2 % habituels dès que ta plus-value imposable dépasse 50 000 €, avec un barème par paliers de 2 % à 6 %.

Le détail qui change tout : ce seuil de 50 000 € se calcule après l’abattement pour durée de détention, pas sur la plus-value brute. Et depuis 2025, une nouvelle règle LMNP peut te faire repasser au-dessus du seuil sans que tu t’y attendes.

Dans cet article : à quel moment la surtaxe s’enclenche vraiment, le barème palier par palier avec la zone de lissage, un exemple chiffré qui aboutit à zéro surtaxe, et le piège de la réintégration des amortissements LMNP.

Surtaxe plus-value : c’est quoi exactement (art. 1609 nonies G CGI)

La surtaxe de l’article 1609 nonies G du CGI est une taxe additionnelle qui frappe les plus-values immobilières des particuliers lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle s’ajoute aux deux étages d’imposition classiques de la plus-value :

• l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (art. 200 B CGI) ;
• les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).

Soit 36,2 % au nominal avant abattements. Pour la composition exacte des 17,2 %, voir CSG-CRDS sur revenus locatifs : taux et calcul 2026.

Point essentiel à comprendre dès le départ : la surtaxe ne se calcule pas sur la plus-value brute (prix de vente moins prix d’achat). Elle se calcule sur la plus-value imposable au titre de l’IR, c’est-à-dire après application de l’abattement pour durée de détention. C’est cette nuance qui fait que beaucoup de petits bailleurs croient être concernés alors qu’ils ne le sont pas — et l’inverse.

La surtaxe concerne aussi bien la vente d’un appartement loué nu que celle d’un meublé (LMNP). Elle ne s’applique pas, en revanche, aux cessions exonérées (résidence principale, cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € par bien et par cédant, etc.), puisqu’il n’y a alors aucune plus-value imposable.

Le barème par paliers : de 2 % à 6 %

Le barème de l’art. 1609 nonies G CGI est progressif par tranches, exactement comme le barème de l’impôt sur le revenu. Le taux augmente par paliers à mesure que la plus-value imposable grimpe :

Plus-value imposable (après abattement IR)	Taux de surtaxe
Jusqu’à 50 000 €	0 % (pas de surtaxe)
De 50 000 à 100 000 €	2 %
De 100 000 à 150 000 €	3 %
De 150 000 à 200 000 €	4 %
De 200 000 à 250 000 €	5 %
Au-delà de 250 000 €	6 %

Deux choses à retenir sur la lecture de ce tableau.

D’abord, le taux affiché s’applique à toute la plus-value imposable une fois le seuil franchi, et non seulement à la fraction qui dépasse — c’est ce qui rend le passage de seuil potentiellement coûteux. Une plus-value imposable de 60 000 € supporte 2 % sur l’ensemble, pas seulement sur les 10 000 € au-dessus de 50 000 €.

Ensuite, pour amortir cet effet de seuil brutal, la loi prévoit une zone de lissage sur les premiers 10 000 € de chaque tranche. Concrètement, juste après chaque seuil (par exemple entre 50 000 et 60 000 €), une décote s’applique pour éviter qu’un euro de plus-value en trop ne déclenche d’un coup la totalité de la surtaxe. Le mécanisme de décote est technique : pour le calcul exact à l’euro près, le mieux est de passer par le simulateur officiel sur impots.gouv.fr ou de laisser le notaire le faire (c’est lui qui liquide la plus-value).

L’idée à garder en tête : sous 50 000 € de plus-value imposable, surtaxe = 0. Juste au-dessus, la zone de lissage adoucit la marche. Au-delà, le taux monte par paliers de 50 000 € en 50 000 €.

Pourquoi l’abattement pour durée de détention change tout

C’est le cœur de la pédagogie de cet article, et la raison pour laquelle tant de propriétaires surestiment leur surtaxe. La plus-value brute est rarement la base taxée. Entre les deux, il y a l’abattement pour durée de détention.

Pour l’impôt sur le revenu (art. 150 VC CGI), l’abattement réduit la base imposable au fil des années de détention, jusqu’à une exonération totale d’IR à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (art. L. 136-7 du Code de la sécurité sociale), le rythme est plus lent : exonération totale à 30 ans.

Conséquence directe sur la surtaxe : comme elle se calcule sur la base IR (celle de l’art. 150 VC), plus tu as détenu longtemps, plus l’abattement écrase la base — et plus tu t’éloignes du seuil de 50 000 €. À 22 ans de détention, la base IR tombe à zéro : plus d’IR, donc plus de surtaxe non plus, même si la plus-value brute était énorme.

Prenons l’exemple concret promis. Tu as acheté un studio à Bordeaux pour 100 000 € il y a une vingtaine d’années. Tu le revends 220 000 €. La plus-value brute, avec les forfaits de frais d’acquisition et de travaux que le calcul autorise, tourne autour de 120 000 €.

Sur 120 000 € brut, on pourrait croire la surtaxe inévitable. Mais après l’abattement pour durée de détention de l’art. 150 VC (proche de 22 ans), la base imposable à l’IR retombe sous 50 000 €, voire à zéro si tu atteins les 22 ans pleins. Résultat : surtaxe = 0 €. Le seuil de 50 000 € se lit toujours sur la base nette d’abattement, jamais sur les 120 000 € de départ.

À l’inverse, un bien revendu après seulement 6 ou 7 ans, avec un abattement IR encore faible, peut franchir le seuil bien plus facilement. La durée de détention est donc le premier levier à regarder.

Si tu suis tes biens loués dans Plinthos — date d’entrée du locataire, historique des loyers, documents du bail — tu retrouves vite l’ancienneté de ta location et les pièces utiles à transmettre au notaire le jour de la vente. L’app ne calcule pas la plus-value, mais elle te fait gagner du temps sur la collecte des justificatifs.

Le piège LMNP : la réintégration des amortissements peut te faire franchir 50 000 €

Voici l’interaction la plus sournoise depuis 2025, et celle que la plupart des articles oublient.

Si tu loues en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel, tu as probablement amorti ton bien chaque année pour réduire ton BIC imposable. Jusqu’au 14 février 2025, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Un double avantage.

La LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 a changé la donne. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value imposable : le prix d’acquisition retenu est diminué du montant cumulé des amortissements déduits, ce qui augmente la base taxable.

L’effet sur la surtaxe est mécanique et redoutable. Une plus-value imposable qui se serait arrêtée à 45 000 € sous l’ancien régime peut, une fois les amortissements réintégrés, dépasser 50 000 € — et faire basculer la cession dans le champ de la surtaxe. Sur un studio loué à un étudiant à Lyon ou à Lille depuis dix ans, les amortissements cumulés représentent souvent 60 à 80 % du prix d’achat : l’impact est loin d’être marginal.

Quelques exceptions à connaître. La réintégration ne s’applique pas notamment aux logements situés dans certaines résidences-services :

• résidences universitaires conventionnées (art. L. 631-12 CCH, étudiants) ;
• résidences services pour personnes âgées (art. L. 631-13 CCH, seniors) ;
• établissements relevant de l’art. L. 312-1 CASF (EHPAD, etc.).

Attention : la colocation classique et la location de chambres à des étudiants en meublé ordinaire ne sont PAS exonérées. La niche vise les résidences-services conventionnées, pas le studio que tu loues en direct. Cette réforme s’inscrit dans la réforme LMNP 2026 qui revoit l’avantage du meublé au réel ; pour les seuils de régime, voir notre comparatif micro-BIC vs régime réel.

Le réflexe à avoir : avant de vendre un LMNP au réel détenu depuis quelques années, refais le calcul amortissements réintégrés. Tu peux découvrir une surtaxe que l’ancien régime t’aurait épargnée.

Ce qu’il faut faire en pratique avant de vendre

Une checklist simple pour ne pas te faire surprendre par la surtaxe :

1. Calcule d’abord la plus-value brute : prix de vente moins prix d’achat (majoré des frais d’acquisition et des travaux, au réel ou au forfait).
2. Applique l’abattement pour durée de détention (art. 150 VC pour l’IR). C’est cette base nette d’IR qui sert au seuil de 50 000 €, pas la plus-value brute.
3. Si tu es en LMNP au réel, réintègre les amortissements cumulés (art. 84 LF 2025) avant de regarder le seuil. Récupère ton tableau d’amortissement auprès de ton expert-comptable.
4. Compare la base imposable IR à 50 000 €. Sous le seuil : aucune surtaxe. Au-dessus : applique le barème par paliers, en tenant compte de la zone de lissage des premiers 10 000 € de la tranche.
5. Vérifie une éventuelle exonération (résidence principale, ou cession dont le prix ≤ 15 000 € par bien et par cédant) : elle annule à la fois la plus-value et la surtaxe.
6. Confie le calcul exact au notaire, qui établit le formulaire 2048-IMM, liquide l’impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe, et les prélève sur le prix de vente.

Plus tu arrives chez le notaire avec un dossier propre — historique de location, tableau d’amortissement LMNP, justificatifs de travaux — plus le calcul est rapide et fiable. Un calcul approximatif au mauvais moment coûte cher.

Questions fréquentes

La surtaxe se calcule-t-elle sur la plus-value brute ou sur la base après abattement ?

Sur la plus-value imposable à l’IR, après l’abattement pour durée de détention (art. 150 VC CGI). C’est l’erreur la plus courante : beaucoup pensent au seuil de 50 000 € en regardant la différence prix de vente / prix d’achat, alors qu’il faut d’abord retrancher l’abattement. Une grosse plus-value brute peut donner zéro surtaxe si tu détiens le bien depuis longtemps.

Je vends après 22 ans de détention : dois-je payer la surtaxe ?

Non. À 22 ans, l’abattement de l’art. 150 VC ramène la base imposable à l’IR à zéro : il n’y a plus d’IR sur la plus-value, donc pas de surtaxe non plus (qui se greffe sur cette même base). Attention toutefois : les prélèvements sociaux restent dus sur une base décroissante jusqu’à 30 ans de détention (barème propre aux prélèvements sociaux, art. L. 136-7 du Code de la sécurité sociale). IR et PS suivent deux barèmes d’abattement différents.

La surtaxe s’applique-t-elle à une vente en LMNP ?

Oui. Dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, la surtaxe de l’art. 1609 nonies G s’applique, que le bien soit loué nu ou en meublé. Et depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements (art. 84 LF 2025) augmente la base imposable, ce qui peut faire franchir le seuil de 50 000 € même quand l’ancien régime t’en aurait dispensé.

À quoi sert la zone de lissage de 10 000 € ?

Elle évite l’effet de seuil brutal. Sans elle, dépasser un palier de quelques euros déclencherait d’un coup la surtaxe sur toute la base. La loi applique donc une décote sur les premiers 10 000 € de chaque tranche. Le calcul exact étant technique, utilise le simulateur officiel sur impots.gouv.fr ou laisse le notaire le faire.

Qui calcule et paie la surtaxe ?

Le notaire. C’est lui qui liquide la plus-value lors de la vente : il établit le formulaire 2048-IMM, calcule l’IR (19 %), les prélèvements sociaux (17,2 %) et la surtaxe, puis les prélève directement sur le prix de vente avant de te remettre le solde. Tu n’as pas à les acquitter toi-même, mais tu reportes la plus-value sur ta déclaration l’année suivante à titre informatif.

La surtaxe n’est pas une fatalité : entre l’abattement pour durée de détention et les exonérations, beaucoup de petites cessions passent sous le seuil de 50 000 €. Le vrai point de vigilance en 2026, c’est le LMNP au réel, où la réintégration des amortissements peut t’y replonger sans prévenir. Avant de signer, refais le calcul avec ton expert-comptable et fais valider le chiffre par le notaire.

Pour garder à portée de main l’historique de tes biens loués — durée de location, documents, justificatifs — au moment de préparer une vente, Plinthos centralise ces informations sur ton téléphone.

---

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Le régime des plus-values immobilières et la surtaxe de l’art. 1609 nonies G CGI comportent de nombreux cas particuliers (lissage, exonérations conditionnelles, LMNP). Le calcul de la plus-value est liquidé par le notaire lors de la vente. Pour une situation précise, consulte un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, et vérifie les barèmes en vigueur sur impots.gouv.fr.