CSG 2026 : meublé à 18,6 %, location nue à 17,2 %

Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux divergent selon le mode de location : la location meublée (LMNP) est désormais à 18,6 %, tandis que la location nue (revenus fonciers) reste à 17,2 %. L’écart vient d’une hausse de CSG ciblée, dont les revenus fonciers ont été explicitement exonérés. Pour un bailleur qui détient les deux types de biens, cet écart de 1,4 point change l’arbitrage.

Ce n’est pas une réforme spectaculaire au premier regard : 1,4 point d’écart, cela paraît modeste. Mais sur un meublé qui dégage 8 000 € de bénéfice par an, cela représente une centaine d’euros supplémentaires chaque année, et la mesure s’inscrit dans une série de coups portés au LMNP depuis 2024 — réintégration des amortissements, baisse des seuils de tourisme.

L’objet de cet article n’est pas de redétailler la mécanique des 17,2 % (notre guide CSG-CRDS sur les revenus locatifs le fait), mais de comprendre pourquoi le législateur a créé cette divergence, et comment un petit bailleur qui possède à la fois un studio loué nu et un logement meublé doit raisonner à partir de 2026.

Pourquoi le meublé bascule et le vide reste

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), article 12, a relevé le taux de CSG sur certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, en modifiant le 2° du I de l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale. C’est cette hausse de 1,4 point de CSG qui fait passer le taux global de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus concernés.

Là où le mécanisme devient intéressant pour un bailleur, c’est dans le périmètre. Le bénéfice tiré d’une location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et entre dans le champ de la CSG majorée. À l’inverse, les revenus fonciers (location nue) bénéficient d’une dérogation explicite : la nouvelle rédaction de l’article L. 136-8 maintient le taux de CSG à 9,2 % pour « les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 » du Code de la sécurité sociale — c’est-à-dire précisément les revenus fonciers.

Autrement dit, le législateur n’a pas voulu alourdir la fiscalité de la location longue durée classique (le vide), mais il a englobé le meublé dans la même catégorie que les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values. Pour le bailleur, la traduction est simple : le statut fiscal de ton logement détermine désormais ton taux de prélèvements sociaux, et ce n’est plus la même chose de louer un appartement nu ou meublé.

À noter : la location meublée professionnelle (LMP) reste à l’écart de ce débat. Le LMP, qui relève des cotisations sociales des indépendants (SSI) et non des prélèvements sociaux sur le patrimoine, n’est concerné ni par les 17,2 % ni par les 18,6 %. La bascule LFSS 2026 vise le LMNP, c’est-à-dire la très grande majorité des petits bailleurs qui louent une ou deux chambres meublées.

Le tableau comparatif : 17,2 % vs 18,6 %

Voici la composition détaillée des deux taux, à compter de l’imposition des revenus 2025 (déclaration du printemps 2026) :

Contribution	Location nue (foncier)	Location meublée (LMNP / BIC)
CSG	9,2 %	10,6 %
CRDS	0,5 %	0,5 %
Prélèvement de solidarité	7,5 %	7,5 %
Total prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
CSG déductible (année N+1)	6,8 %	6,8 %

Deux observations utiles. D’abord, seule la composante CSG change : la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) sont identiques dans les deux régimes. Ensuite, la fraction de CSG déductible reste fixée à 6,8 % dans les deux cas. La hausse de 1,4 point sur le meublé ne crée donc aucune déductibilité supplémentaire : ces 1,4 point sont intégralement non déductibles, ce qui en alourdit légèrement le coût réel par rapport à ce qu’un simple calcul brut laisserait penser.

Ces taux s’appliquent sur le revenu net imposable : recettes après abattement en régime micro (30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC meublé classique), ou résultat net en régime réel.

Cas pratique : un bailleur, un studio nu et un meublé

Prenons une situation concrète et fréquente. Camille possède deux biens à Rennes :

• un studio loué nu dégageant un revenu foncier net imposable de 6 000 €/an ;
• un deux-pièces meublé loué à une étudiante, dégageant un bénéfice BIC (LMNP) net de 7 000 €/an.

Son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %.

Sur le studio nu (17,2 %) Prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2 % = 1 032 € Impôt sur le revenu : 6 000 × 30 % = 1 800 € Coût fiscal total : 2 832 €

Sur le meublé LMNP (18,6 %) Prélèvements sociaux : 7 000 × 18,6 % = 1 302 € Impôt sur le revenu : 7 000 × 30 % = 2 100 € Coût fiscal total : 3 402 €

Si le meublé était resté à l’ancien taux de 17,2 %, ses prélèvements sociaux auraient été de 1 204 €. La réforme lui coûte donc 98 € de plus par an sur ce seul logement. Sur dix ans, à revenus constants, cela représente près de 1 000 € — sans compter l’effet des autres réformes LMNP.

Faut-il pour autant repasser le meublé en location nue pour économiser 1,4 point ? Presque jamais sur cette seule base. L’écart de prélèvements sociaux est marginal face aux autres paramètres : le meublé permet un loyer plus élevé, l’abattement micro-BIC est de 50 % (contre 30 % en micro-foncier), et le régime réel meublé autorise l’amortissement du bien. La bascule à 18,6 % rogne le rendement, elle ne renverse pas l’arbitrage de fond. Pour le détail de ce choix, voir notre synthèse de la réforme LMNP 2026 et le comparatif micro-BIC ou régime réel.

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La part déductible : la case 6DE ne bouge pas

Un point qui rassure : la mécanique de la CSG déductible n’est pas modifiée par la réforme. L’article 154 quinquies, II du CGI autorise toujours la déduction de 6,8 points de CSG du revenu global imposable de l’année suivante, que tes revenus soient fonciers ou BIC.

Cette déduction transite par la case 6DE de la déclaration 2042, préremplie automatiquement par la DGFiP à partir de la CSG payée sur tes revenus du patrimoine de l’année précédente. Tu n’as rien à calculer : il suffit de vérifier que le montant prérempli correspond bien à 6,8 % de ton revenu net imposable de l’année N-1.

Concrètement, pour le meublé de Camille (7 000 € de bénéfice), la CSG payée est de 742 € (7 000 × 10,6 %), mais la part déductible reste de 476 € (7 000 × 6,8 %). Les 3,8 points restants de CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont jamais déductibles. À TMI 30 %, cette déduction de 476 € lui fait économiser environ 143 € d’IR l’année suivante.

Comment arbitrer à partir de 2026

L’écart de 1,4 point ne justifie pas, à lui seul, de transformer un meublé en location nue ni l’inverse. En revanche, il s’ajoute à un faisceau de paramètres qu’il faut peser ensemble :

Le niveau de loyer. Le meublé se loue généralement plus cher que le nu pour un même bien. Si l’écart de loyer dépasse largement les 1,4 point de prélèvements sociaux supplémentaires (ce qui est presque toujours le cas), le meublé reste plus rentable malgré la hausse.

Le régime fiscal. En micro, l’abattement de 50 % du micro-BIC meublé reste nettement plus généreux que les 30 % du micro-foncier. Au réel, l’amortissement du meublé peut réduire fortement, voire annuler, le bénéfice imposable — et donc l’assiette des prélèvements sociaux. Réduire l’assiette pèse bien plus lourd que 1,4 point de taux.

L’horizon de revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Si tu envisages de vendre à moyen terme, c’est ce paramètre — bien plus que les 1,4 point de CSG — qui doit guider ta réflexion.

La gestion au quotidien. Le meublé implique plus de rotation, plus d’inventaire, plus de mobilier à entretenir. La fiscalité n’est qu’un des termes de l’équation.

En pratique, pour un petit bailleur de 1 à 3 logements, la hausse à 18,6 % est à intégrer comme un coût récurrent supplémentaire dans ton tableau de rendement, mais elle ne devrait pas, seule, déclencher un changement de régime. Le bon réflexe est de recalculer ton rendement net après tous prélèvements et de comparer, bien par bien, plutôt que de raisonner sur le seul taux affiché.

Questions fréquentes

Le taux de 18,6 % s’applique-t-il dès la déclaration 2026 ?

Oui. La hausse issue de la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) s’applique à l’imposition des revenus 2025, soit la déclaration déposée au printemps 2026. Les revenus meublés perçus en 2025 sont donc concernés, sous réserve de l’état définitif des textes d’application.

Pourquoi la location nue échappe-t-elle à la hausse ?

Parce que l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, dans sa rédaction issue de la LFSS 2026, prévoit une dérogation explicite maintenant la CSG à 9,2 % pour les revenus fonciers (revenus mentionnés au a du I de l’art. L. 136-6 CSS). La hausse à 10,6 % ne vise que les revenus du capital, dont les BIC du meublé.

Mon meublé en micro-BIC est-il concerné comme le réel ?

Oui. Que tu sois au micro-BIC (abattement 50 % en meublé classique) ou au régime réel, le bénéfice meublé relève des BIC et subit les 18,6 % de prélèvements sociaux. C’est la nature meublée du revenu, pas le régime déclaratif, qui détermine le taux.

La CSG déductible augmente-t-elle avec le passage à 10,6 % ?

Non. La fraction déductible reste de 6,8 points (article 154 quinquies, II du CGI), inchangée. Les 1,4 point de hausse de CSG sur le meublé sont intégralement non déductibles, ce qui en accentue légèrement le coût réel.

Et la location meublée professionnelle (LMP) ?

Le LMP n’est concerné ni par les 17,2 % ni par les 18,6 %. Considéré comme une activité professionnelle, il relève des cotisations sociales des indépendants (SSI/Urssaf), selon des règles et des taux totalement distincts.

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Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal. La réforme issue de la LFSS 2026 est récente : les taux, l’assiette et les modalités d’application sont présentés sous réserve de l’état du texte et de ses décrets d’application. Vérifie ta situation sur impots.gouv.fr ou auprès d’un professionnel avant toute décision patrimoniale.