Résilier un bail : motifs légitimes et procédure

Ton locataire à Lyon a quatre mois d’impayés, celui de Bordeaux fait la fête deux fois par semaine, et l’appartement parisien tu veux le récupérer pour ta fille qui rentre d’Erasmus. Trois situations, trois procédures de résiliation totalement différentes.

La résiliation d’un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obéit à des règles strictes pour le bailleur : trois motifs limitatifs en fin de bail (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), préavis de 6 mois en bail vide et 3 mois en bail meublé, et trois formes de notification autorisées. En cours de bail, le bailleur ne peut résilier que pour faute via la clause résolutoire de l’article 24.

Dans cet article : les trois motifs de congé fin de bail, le préavis et la forme, la protection du locataire âgé, la résiliation amiable, la procédure pour impayés ou troubles, et les étapes judiciaires jusqu’à l’expulsion.

Trois motifs de congé bailleur en fin de bail (art. 15-I)

Quand le bailleur veut mettre fin au bail à l’échéance — pas avant — la loi du 6 juillet 1989 verrouille les motifs admis. Hors de cette liste limitative, le congé est nul et le bail repart automatiquement pour 3 ans (bail vide) ou 1 an (bail meublé).

1. Reprise pour habiter. Tu veux récupérer le logement pour t’y installer toi-même ou y loger un proche. La liste des bénéficiaires admis est limitative : toi, ton conjoint, ton partenaire de PACS, ton concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, tes ascendants, tes descendants, et ceux du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire. Le bénéficiaire doit être identifié nommément dans le congé, avec son lien de parenté. La reprise doit être effective : si le logement reste vacant ou est reloué à un tiers dans les mois qui suivent, le locataire évincé peut obtenir des dommages-intérêts.

2. Vente du logement libre. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption) : tu indiques le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser (le délai passe à 4 mois si le locataire accepte avec recours à un prêt, art. 15-II loi 89-462). S’il refuse ou ne répond pas, tu peux vendre à un tiers, mais à des conditions au moins équivalentes — sinon le locataire bénéficie d’une seconde priorité.

3. Motif légitime et sérieux. Impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés (plaintes du syndic, attestations de voisins, mains courantes), défaut d’assurance habitation malgré mise en demeure, sous-location non autorisée. Ce motif doit pouvoir être documenté en cas de contestation devant le juge des contentieux de la protection. Une simple gêne ne suffit pas.

Le congé doit mentionner clairement le motif retenu. Tu ne peux pas écrire “pour reprise ou vente, au choix” ni changer de motif en cours de procédure : la jurisprudence sanctionne ces formulations imprécises par la nullité.

Vois aussi : Bail vide : 3 ans renouvelables, droits et obligations.

Préavis et forme : 6 mois bail vide, 3 mois bail meublé

Le délai de préavis bailleur est strict, et compté à rebours depuis le terme du bail.

Type de bail	Préavis bailleur	Référence
Bail vide (résidence principale)	6 mois	Loi 89-462, art. 15
Bail meublé classique	3 mois	Loi 89-462, art. 25-8
Bail meublé étudiant 9 mois	Non requis (fin de plein droit)	Loi 89-462, art. 25-7
Bail mobilité 1-10 mois	Congé bailleur impossible en cours de bail	Loi 89-462, titre Ier ter

Si ton bail vide se termine le 30 septembre 2026, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 31 mars 2026. C’est la date de réception qui compte, pas la date d’envoi. Avec un retard d’un seul jour, le bail repart pour 3 ans aux mêmes conditions.

La forme de notification est tout aussi verrouillée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Trois canaux, et trois seulement :

1. Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) — le canal le plus courant. Conserve l’avis de dépôt et l’accusé signé.
2. Signification par commissaire de justice (ex-huissier) — plus coûteux mais sans aucune contestation possible sur la date et le contenu. Conseillé si le locataire est susceptible de contester ou de refuser le recommandé.
3. Remise en main propre contre récépissé ou émargement — le locataire date et signe une copie du congé. Pratique si vous êtes en bons termes, dangereux sinon (preuve faible en cas de litige).

Un mail, un SMS, une lettre simple ou un appel téléphonique ne valent rien juridiquement, même si le locataire en accuse réception. Le congé serait considéré comme inexistant en cas de contestation.

Le congé doit en outre contenir, à peine de nullité : le motif retenu, l’identité du bénéficiaire de la reprise le cas échéant, le prix et les conditions de la vente le cas échéant, et la reproduction des dispositions de l’article 15-III sur la protection du locataire âgé.

Locataire âgé : la protection qui rend le congé nul (art. 15-III)

C’est l’angle mort le plus coûteux pour un petit bailleur : ton congé peut être parfaitement motivé, parfaitement notifié dans les délais, et néanmoins nul parce que tu n’as pas vérifié l’âge et les ressources de ton locataire.

L’article 15-III prévoit une protection renforcée pour les locataires qui cumulent deux conditions à la date d’effet du congé :

1. Âge : plus de 65 ans.
2. Ressources : annuelles inférieures à un plafond fixé chaque année par arrêté (en pratique, le plafond du logement social PLUS), apprécié sur l’année civile précédant le congé.

Si les deux conditions sont réunies, tu ne peux donner congé que si tu lui proposes en même temps un relogement adapté à ses besoins dans le même secteur géographique. “Adapté” suppose un loyer compatible avec ses ressources et une surface comparable. Sans cette offre, le congé est nul.

Exception qui sauve les petits bailleurs dans la même situation : tu es dispensé de l’obligation de relogement si toi-même tu as au moins 65 ans à la date du congé, ou si tes ressources sont inférieures au même plafond. Cette double échappatoire (âge OU ressources) couvre une partie significative des petits bailleurs retraités ou modestes.

En pratique : avant d’envoyer un congé à un locataire que tu sais âgé, demande son avis d’imposition de l’année précédente. S’il refuse, signifie par commissaire de justice avec mention que tu n’as pas eu accès aux justificatifs. Mais le risque de nullité plane.

Résiliation amiable en cours de bail : le protocole d’accord

En dehors de la fin de bail, le bailleur ne peut pas résilier par sa seule volonté. Sauf faute du locataire (voir section suivante), le bail va jusqu’à son terme.

Une seule exception : l’accord des deux parties. Si le locataire veut partir avant le terme (mutation, achat, séparation) et que tu acceptes, signez un protocole d’accord de résiliation amiable précisant :

• La date d’effet (jour où le locataire libère les lieux).
• Les conditions de l’état des lieux de sortie et de restitution du dépôt de garantie.
• Le sort des loyers et charges entre la signature et la libération.
• Le caractère définitif et irrévocable (renonciation à toute réclamation ultérieure).

Le protocole est signé par les deux parties, daté, et chacun en conserve un exemplaire. Sans protocole écrit, un départ “à l’amiable” peut être contesté ensuite — le locataire peut prétendre avoir été chassé, le bailleur peut réclamer les loyers restants.

Côté locataire, la règle est inverse : il peut résilier à tout moment, sans se justifier, en respectant le préavis (3 mois bail vide hors zone tendue, 1 mois en zone tendue ou cas listés à l’art. 15 — premier emploi, mutation, perte d’emploi, santé, RSA/AAH ; 1 mois bail meublé classique).

Si tu veux centraliser les contrats, dates de fin et préavis pour ne plus rater un délai, Plinthos suit l’échéance de chaque bail dans le scadenziario contractuel et tu peux y déposer le protocole d’accord en PDF aux côtés du bail initial. Voir comment ça marche.

Résiliation pour impayés ou troubles : la clause résolutoire (art. 24)

Quand le locataire est en faute — impayés, défaut d’assurance, dépôt non versé — la voie principale est la clause résolutoire de l’article 24. Cette clause figure dans tout contrat de bail d’habitation conforme.

Le mécanisme est en trois temps (pour la timeline opérationnelle complète J+0 à J+90, voir Loyer impayé : la procédure étape par étape) :

1. Commandement de payer signifié par commissaire de justice. Il rappelle la dette, reproduit la clause résolutoire et l’article 24, et donne 6 semaines pour régler ou contester.
2. Délai de 6 semaines. Si le locataire paie intégralement, la clause est neutralisée. Sinon, elle est acquise à l’issue des 6 semaines : le bail est résolu de plein droit.
3. Assignation devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition et obtenir le titre exécutoire d’expulsion.

Le juge peut, même après acquisition de la clause, accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à 3 ans, suspendant pendant ce temps les effets de la clause. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué. S’il faillit à une échéance, l’expulsion redevient exécutoire.

Pour les troubles de voisinage ou autres manquements (défaut d’assurance, sous-location interdite), la clause fonctionne sur le même principe : mise en demeure préalable, délai de régularisation, puis assignation. Pièces justificatives (plaintes du syndic, mains courantes, attestations) indispensables.

Vois aussi : Renouveler un bail sans erreur : préavis et procédure.

Procédure judiciaire : du commandement à l’expulsion

Quand le locataire ne quitte pas spontanément après acquisition de la clause résolutoire, la procédure judiciaire d’expulsion s’enclenche. C’est long, encadré, et coûteux.

Étape 1 — Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Le locataire est assigné pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le commissaire de justice notifie l’assignation au représentant de l’État dans le département (préfet), qui en saisit la CCAPEX (commission de prévention des expulsions), au moins 6 semaines avant l’audience (art. 24 III loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668). Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales), un délai supplémentaire de 2 mois entre saisine CCAPEX et assignation s’applique.

Étape 2 — Audience et jugement. Le juge vérifie la régularité du commandement et la dette. Il peut accorder jusqu’à 3 ans de délais de paiement au locataire de bonne foi. À défaut, le jugement vaut titre exécutoire d’expulsion.

Étape 3 — Commandement de quitter les lieux. Délai de 2 mois pour partir spontanément. Le juge des contentieux de la protection (ou le juge de l’exécution) peut accorder un délai supplémentaire de 1 mois à 1 an (art. L412-3 et L412-4 CPCE, depuis la loi 2023-668).

Étape 4 — Trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues sauf exceptions (occupants sans droit, immeuble en péril, locataire relogé).

Étape 5 — Concours de la force publique. Si le locataire reste, le commissaire de justice requiert la force publique auprès du préfet (réponse sous 2 mois). En cas de refus de l’État, sa responsabilité est engagée et tu peux obtenir une indemnisation pour le préjudice subi.

Délais cumulés en pratique : 12 à 24 mois entre le premier commandement de payer et la libération effective, parfois plus en zone tendue. À budgétiser : honoraires de commissaire de justice (tarif réglementé), avocat (souvent recommandé), garde-meubles le cas échéant.

Erreurs fréquentes qui coûtent cher

1. Notifier par mail ou lettre simple. Le congé est inexistant juridiquement. Quand tu réagis, le délai de 6 mois est dépassé et le bail repart pour 3 ans. Toujours LRAR ou commissaire de justice.
2. Oublier de vérifier l’âge et les ressources du locataire avant un congé pour reprise ou vente. Si l’art. 15-III s’applique et que tu n’as pas proposé de relogement, le congé est nul.
3. Reprendre pour habiter puis louer à un tiers. Si la reprise n’est pas effective (logement vacant, reloué, vendu), le locataire évincé peut obtenir des dommages-intérêts. La reprise doit être réelle et durable.
4. Sauter l’étape du commandement de payer et assigner directement. Sans commandement signifié par commissaire de justice et délai de 6 semaines écoulé, la clause résolutoire n’est pas acquise et le juge te renvoie à zéro.
5. Accepter des paiements partiels sans encadrement pendant la procédure. Si tu encaisses sans réserve, tu risques d’être considéré comme renonçant à la clause résolutoire. Toujours préciser par écrit que les versements s’imputent sur la dette ancienne sans valoir renonciation.

Questions fréquentes

Puis-je donner congé en cours de bail si le locataire paie mal ?

Pas par simple lettre. Tu dois passer par la clause résolutoire de l’article 24 : commandement de payer par commissaire de justice, délai de 6 semaines, puis assignation devant le juge si non-paiement. Le congé pour motif légitime et sérieux ne joue qu’à l’échéance du bail, pas en cours.

Mon locataire est âgé mais a refusé de me communiquer ses revenus. Que faire ?

Tu ne peux pas le forcer. Signifie le congé par commissaire de justice avec mention que tu n’as pas eu accès aux justificatifs. Si le locataire conteste, c’est à lui de prouver qu’il remplissait les deux conditions à la date du congé. Mais le risque de nullité existe : si tu peux te le permettre, propose un relogement par précaution.

Si je donne congé pour vendre et que la vente ne se fait pas, puis-je relouer ?

Oui, mais avec prudence. Le locataire évincé peut chercher à prouver que la vente n’était qu’un prétexte. Conserve toutes les pièces de la mise en vente effective (mandat agence, annonces, visites, refus d’acheteurs). Si la vente échoue malgré des démarches sérieuses, tu peux relouer — sinon, dommages-intérêts probables.

Combien de temps dure en moyenne une procédure d’expulsion pour impayés ?

Entre 12 et 24 mois du premier commandement à la libération effective. Plus en zone tendue (audiences encombrées). La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) suspend l’exécution. Les loyers continuent de courir et alimentent la dette poursuivie.

Le locataire peut-il bloquer la procédure en payant à la dernière minute ?

Oui, si le paiement intégral intervient avant l’expiration du délai de 6 semaines suivant le commandement. La clause est alors neutralisée. Après l’expiration, c’est le juge qui décide : il peut accorder jusqu’à 3 ans de délais de paiement si le locataire est de bonne foi.

Puis-je résilier le bail mobilité si le locataire ne paie pas ?

Oui, via la clause résolutoire de l’article 24 (commandement de payer, délai de 6 semaines, assignation). En revanche, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail mobilité pour un autre motif — la durée 1-10 mois est ferme jusqu’au terme.

La résiliation d’un bail est l’opération la plus formaliste de la vie locative. Trois motifs en fin de bail (reprise, vente, motif légitime et sérieux), préavis 6 mois bail vide / 3 mois meublé, trois canaux de notification autorisés. En cours de bail, seule la clause résolutoire de l’article 24 ouvre la voie à la résiliation pour faute, et la procédure judiciaire dure en moyenne 12 à 24 mois jusqu’à l’expulsion effective.

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Les lois citées sont à jour à la date de publication. Pour les cas spécifiques (contentieux d’impayés, expulsion, locataire âgé, congé contesté), consulte un avocat ou une association de propriétaires. Une erreur de procédure peut coûter plusieurs années de loyers non recouvrables.