Bail vide : 3 ans renouvelables, droits et obligations

Tu hérites d’un T2 à Toulouse, tu le loues vide à un couple de jeunes actifs, et tu te demandes pour combien d’années tu t’engages, si tu pourras récupérer le logement quand ta fille reviendra de l’étranger, et combien tu peux demander en dépôt de garantie.

Le bail vide (ou bail nu) est un contrat de location d’un logement non meublé à usage de résidence principale, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sa durée minimale est de 3 ans quand le bailleur est une personne physique, 6 ans quand c’est une personne morale, avec reconduction tacite à l’échéance. Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges, et le congé du bailleur doit être motivé (vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux).

Dans cet article : la durée et le renouvellement tacite, le préavis côté bailleur et côté locataire, le dépôt de garantie et l’état des lieux, l’encadrement des loyers en zone tendue, et le régime fiscal des revenus fonciers (micro-foncier vs réel).

Durée du bail vide et renouvellement tacite

Le bail vide pour résidence principale a une durée minimale fixée par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (SCI familiale, société, association). Si tu loues en direct, à titre individuel ou en indivision familiale, tu es personne physique : ton bail dure 3 ans minimum.

À l’échéance, deux choses peuvent arriver :

• Personne ne donne congé → le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans (ou 6 ans pour les personnes morales), aux mêmes conditions, sans formalité.
• L’un des deux donne congé dans les formes et délais → le bail prend fin à l’échéance.

Cette reconduction tacite est automatique. Tu n’as pas besoin de signer un nouveau contrat, ni d’envoyer un courrier, ni de revisiter le logement. Le bail continue, indice de référence (IRL) inclus si la clause de révision est dans le contrat.

Une exception utile à connaître (art. 11 de la loi 89-462) : si tu prévois de reprendre le logement pour un événement précis et programmé pour des raisons professionnelles ou familiales (départ à la retraite, retour d’un enfant), tu peux conclure un bail vide d’une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins 1 an, à condition de justifier la raison et l’événement dans le contrat. Tu dois confirmer la réalisation de l’événement au locataire au moins 2 mois avant le terme. Si la raison ne se concrétise pas à l’échéance ou n’est pas confirmée, le bail est automatiquement prolongé à 3 ans.

Préavis bailleur : 6 mois avec motif obligatoire

Tu ne peux pas donner congé à ton locataire quand tu veux, ni pour la raison que tu veux. La loi du 6 juillet 1989 (article 15) verrouille le congé du bailleur sur trois aspects : délai, forme, motif.

Délai : 6 mois avant la fin du bail. Si ton bail se termine le 30 septembre 2027, le congé doit partir au plus tard le 31 mars 2027.

Forme : trois canaux acceptés, pas un de plus. Lettre recommandée avec accusé de réception, signification par commissaire de justice (ancien huissier), ou remise en main propre contre récépissé/émargement. Un SMS ou un mail ne vaut rien.

Motif : ton congé doit être motivé, à peine de nullité. La loi en reconnaît trois :

1. Reprise pour habiter (toi, ton conjoint, un ascendant, un descendant, ou ceux de ton conjoint). Tu dois indiquer le nom et l’adresse du futur occupant.
2. Vente du logement libre. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
3. Motif légitime et sérieux, généralement un manquement grave du locataire (loyers impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, défaut d’assurance).

Si tu envoies un congé sans motif, ou avec un motif vague type “j’en ai marre”, le congé est nul. Le locataire reste, et le bail est reconduit tacitement pour 3 ans.

Préavis locataire : 3 mois ou 1 mois selon la zone

Côté locataire, c’est beaucoup plus souple. Il peut résilier le bail vide à tout moment, sans motif, en respectant un préavis de 3 mois en zone normale.

Le préavis tombe à 1 mois dans plusieurs cas (article 15 de la loi 89-462) :

• Logement situé en zone tendue (28 agglomérations en France fixées par décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dont notamment Paris et son agglomération, Lyon, Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Montpellier, le Pays Basque ; la liste exacte est consultable sur service-public.gouv.fr). À noter : l’encadrement des loyers (loyer plafond) s’applique uniquement dans les villes ayant délibéré pour l’expérimentation — Paris, plusieurs communes d’Île-de-France (Plaine Commune, Est Ensemble), Lille, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Pays Basque — et non dans toutes les communes en zone tendue (Marseille, par exemple, est en zone tendue mais n’applique pas l’encadrement).
• Premier emploi, mutation, perte d’emploi, ou nouvel emploi après perte d’emploi
• Changement de domicile justifié par un certificat médical
• Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
• Attribution d’un logement social

Le locataire doit envoyer son congé par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, en précisant le motif du préavis réduit si c’est le cas (avec justificatif : promesse d’embauche, certificat médical, etc.). Le délai court à compter de la réception du congé par le bailleur, pas de l’envoi.

À retenir : un locataire à Paris ou à Lyon est en zone tendue, donc préavis automatique 1 mois, même sans autre justification. Anticipe la rotation, surtout pour les jeunes actifs.

Dépôt de garantie et état des lieux

Le dépôt de garantie pour un bail vide est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un loyer de 850 € + 80 € de charges, tu peux demander 850 €, pas 930 €. C’est moins protecteur que pour un meublé (où c’est 2 mois), mais c’est la règle.

Exceptions : tu ne peux pas demander de dépôt si le loyer est payable d’avance pour plus de 2 mois. Et le dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

Côté restitution, la loi fixe deux délais à partir de la remise des clés :

Situation	Délai de restitution	Pénalité de retard
État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée	1 mois maximum	10 % du loyer mensuel par mois entamé
Différences entre les deux états des lieux	2 mois maximum	10 % du loyer mensuel par mois entamé

En copropriété, tu peux retenir jusqu’à 20 % du dépôt en provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de charges, puis régulariser.

L’état des lieux est le pivot de tout ça. Sans état des lieux d’entrée détaillé, tu ne pourras quasiment rien retenir à la sortie : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Les modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : description précise des revêtements, des équipements, détail des clés et moyens d’accès, prise en compte de la vétusté (usure normale liée au temps).

Si tu gères 2 ou 3 logements et que tu veux centraliser dépôts, états des lieux, photos d’entrée et de sortie au même endroit, Plinthos garde le détail de chaque dépôt par contrat (montant versé, date, trace des trésorerie, restitution partielle avec notes et photos). À la fin du bail, tu vois en une seule vue ce qui est entré et ce qui est sorti.

Encadrement des loyers en zone tendue

Le principe général posé par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 est simple : la fixation du loyer est libre. Tu mets le prix que tu veux, sous réserve du marché.

Sauf qu’il y a deux limites importantes à connaître.

1. Encadrement des loyers en zone tendue avec délibération locale. Plusieurs grandes communes ont activé l’encadrement des loyers (Paris, plusieurs territoires d’Île-de-France comme Plaine Commune et Est Ensemble, mais aussi Lille, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Pays Basque). Dans ces communes, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le type de logement, le quartier et la date de construction. Un complément de loyer reste possible si le logement a des caractéristiques particulières (vue exceptionnelle, terrasse, hauteur sous plafond atypique), mais il doit être justifié et mentionné au contrat. Pour fixer ton loyer correctement et écrire une annonce conforme, voir Encadrement des loyers Paris, Lyon, Bordeaux : fixer ton loyer et Loyer CC vs HC : ce que tu dois indiquer dans ton annonce.

Avant de fixer ton loyer dans une de ces villes, vérifie le loyer de référence majoré applicable à ton adresse et au type de bien sur le simulateur officiel de l’administration.

2. Gel des loyers des passoires thermiques. Pour les logements classés F ou G au DPE, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. À cela s’ajoute le calendrier d’interdiction : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus décents et ne peuvent plus être mis en location ; à partir du 1er janvier 2028, ce sera le tour de la classe F, puis E au 1er janvier 2034.

Si tu loues vide un T2 classé F à Lyon, tu es en zone tendue et en gel de loyer. Double contrainte. Le DPE est devenu un sujet aussi central que le loyer lui-même.

Fiscalité du bail vide : micro-foncier ou régime réel

Les loyers que tu encaisses en bail vide sont des revenus fonciers, pas des BIC (qui concernent le meublé). Deux régimes possibles selon le montant brut annuel.

Micro-foncier : applicable automatiquement si tes revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (charges non comprises). L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur ce que tu déclares. Tu n’as rien à justifier, pas de tableau de charges à tenir, c’est l’option la plus simple. Tu déclares le brut, le fisc retire 30 %, et tu paies l’IR (au barème) + prélèvements sociaux (17,2 %) sur les 70 % restants.

Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € brut/an, optionnel en dessous (l’option vaut 3 ans, puis se reconduit chaque année tant qu’on reste sous le seuil). Tu déduis tes charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, primes d’assurance loyers impayés. Si tes charges sont supérieures à 30 % du brut (cas fréquent en début de prêt ou après gros travaux), le réel est plus avantageux.

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Plafond	≤ 15 000 € brut/an	Pas de plafond
Abattement	30 % forfaitaire	Charges réelles déduites
Comptabilité	Aucune	Justificatifs à conserver
Engagement	Annuel	3 ans (option)

Déficit foncier : si tes charges déductibles dépassent tes loyers, tu génères un déficit foncier imputable sur ton revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt, qui restent imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, le plafond grimpe à 21 400 €. C’est un levier puissant si tu fais sortir un logement de la classe F.

Si tu hésites entre micro-foncier et réel, le détail des seuils, charges déductibles et déficit foncier est traité dans Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel. Et si tu hésites entre louer vide ou meublé, vois aussi notre guide sur le bail meublé en France : le régime fiscal du meublé (BIC, LMNP) est très différent et l’arbitrage vide/meublé se joue souvent sur la fiscalité plus que sur le loyer affiché.

Suivre ton bail vide au jour le jour

Une fois le bail signé, le quotidien c’est : générer le quittancement chaque 1er du mois, suivre les paiements, relancer en cas de retard, garder la trace du dépôt, archiver l’état des lieux.

Tu peux faire ça avec un tableur et un classeur en kraft, ou centraliser dans une app :

• Quittancement automatique le 1er du mois
• Paiements marqués par le locataire (photo du virement), confirmés ou refusés par toi
• Pro-rata calculé pour les baux qui démarrent ou se terminent en milieu de mois
• Dépôt de garantie lié au contrat (montant, date, retenues éventuelles avec photos)
• État des lieux archivé dans les documents partagés du logement

Si tu veux voir comment ça se met en place en 3 étapes, regarde le fonctionnement de Plinthos.

Foire aux questions

Puis-je faire un bail vide de moins de 3 ans en tant que personne physique ?

Oui, mais seulement dans un cas précis : tu dois justifier dans le contrat un événement précis et programmé qui te conduira à reprendre le logement (retour d’un enfant expatrié, départ à la retraite avec déménagement, rapprochement familial). La durée doit être au moins d’1 an. Si l’événement ne se réalise pas à l’échéance prévue, le bail est automatiquement prolongé jusqu’à 3 ans. Sans cette justification, un bail vide de moins de 3 ans est requalifié.

Que se passe-t-il si je ne donne pas congé à la fin des 3 ans ?

Rien d’inquiétant : le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans (article 10 loi 89-462), aux mêmes conditions. Tu n’as aucune démarche à faire. La révision annuelle du loyer continue selon l’IRL (si la clause est au contrat), et le locataire conserve tous ses droits. Si tu veux qu’il parte, c’est à la fin de chaque période triennale que tu peux donner congé motivé, avec 6 mois de préavis.

Le locataire peut-il partir avant la fin des 3 ans ?

Oui, à tout moment, sans motif. C’est l’asymétrie de la loi : le bail engage le bailleur pour 3 ans, mais pas le locataire. Il doit juste respecter le préavis (3 mois en zone normale, 1 mois en zone tendue ou cas particuliers : premier emploi, mutation, perte d’emploi, certificat médical, RSA, AAH, logement social). Le préavis court à partir de la réception du congé, envoyé par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Le dépôt de 1 mois suffit-il pour couvrir d’éventuels dégâts ?

Souvent non, et c’est la limite légale du bail vide. Pour comparaison, le meublé permet 2 mois de dépôt. Si tu crains des dégâts importants, tes leviers sont : un état des lieux d’entrée ultra-détaillé avec photos datées, une assurance loyers impayés (GLI), ou faire appel à Visale (gratuit pour 18-30 ans et certains salariés +30 ans, conditions et plafonds révisés au 6 janvier 2026). Si tu as souscrit une assurance loyers impayés (GLI), tu ne peux pas exiger en plus une caution (article 22-1 de la loi 89-462), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Visale étant juridiquement une caution Action Logement, le même principe s’applique.

Puis-je augmenter le loyer chaque année ?

Seulement si une clause de révision figure dans ton bail, indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié chaque trimestre par l’INSEE. La révision s’applique à la date convenue (souvent la date anniversaire du bail). Tu as 1 an pour appliquer la révision après sa date de prise d’effet ; passé ce délai, tu es réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Pour les logements F ou G en cours de bail, des restrictions de révision s’appliquent.

Mon bail vide est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

Cela dépend de ta commune. Sont concernées les communes en zone tendue qui ont adopté l’encadrement par délibération : Paris, plusieurs territoires d’Île-de-France, Lyon, Lille, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Pays Basque (la liste évolue). Tu peux vérifier sur le simulateur officiel de service-public.gouv.fr. Si tu es concerné, le loyer hors complément ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré pour ton type de logement et ton quartier.

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Le bail vide est plus stable que le meublé (3 ans contre 1 an), plus encadré côté bailleur (préavis 6 mois motivé), mais aussi moins flexible côté fiscalité (revenus fonciers avec abattement 30 % en micro, là où le meublé en LMNP offre 50 %). Si tu loues vide, joue à fond la stabilité : un bon locataire qui reste 6 ans, c’est moins de rotation, moins de vacance, moins d’usure.

Pour suivre ton bail vide au quotidien — quittancement, dépôts, états des lieux, communication avec ton locataire — tu peux centraliser dans Plinthos, conçu pour les petits bailleurs.

Les lois citées sont à jour à la date de publication. Pour les cas particuliers (contentieux, expulsions, baux complexes, requalification meublé/vide), consulte un avocat, une ADIL de ton département, ou une association de propriétaires. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.