Loyer CC vs HC : ce que tu dois indiquer dans ton annonce

Une annonce de location doit afficher le loyer hors charges et le montant des charges séparément, même quand le prix global est annoncé en charges comprises. C’est une obligation d’information posée par l’article L. 112-1 du Code de la consommation, et précisée pour les professionnels par l’arrêté du 10 janvier 2017 pris en application de la loi Hoguet.

Ecrire “CC” (charges comprises) ou “HC” (hors charges) n’est pas une question de style. C’est une obligation légale d’information du candidat, qui se joue à deux niveaux : l’annonce (arrêté du 10 janvier 2017 pour les professionnels, en application de la loi Hoguet art. 6-1, et art. L. 112-1 du Code de la consommation pour les particuliers — obligation générale d’information sur les prix) et le bail (art. 3 loi 89-462). Et les deux ne demandent pas la même chose.

Dans cet article : ce que CC et HC veulent dire, ce que l’annonce doit afficher, ce que le bail doit contenir en plus, les différences entre bail nu, meublé et mobilité, les zones d’encadrement, et les pièges qui coûtent cher.

CC, HC, provisions, forfait : le vocabulaire

Avant de remplir une annonce, il faut savoir de quoi on parle. Le vocabulaire est précis et la confusion entre ces termes est la première source d’erreur.

Le loyer hors charges (HC) est le loyer net, celui qui rémunère la mise à disposition du logement. C’est sur lui que portent l’encadrement des loyers en zone tendue (article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prolongée par la loi 3DS 2022-217, et arrêtés préfectoraux annuels), l’indexation IRL et le calcul de la garantie Visale.

Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur engage mais qu’il peut, en principe, refacturer au locataire. Leur liste est limitative : elle est posée par l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’art. 23 de la loi 89-462. Eau froide et eau chaude, chauffage collectif, entretien de l’ascenseur, nettoyage des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, électricité des parties communes, entretien des espaces verts : huit catégories, et rien d’autre. Tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur (gros entretien, ravalement, taxe foncière, prime GLI, etc.).

Le loyer charges comprises (CC) est la somme du loyer HC et des charges. Sous “charges” se cachent deux régimes différents selon le type de bail :

• les provisions sur charges, en bail nu : tu encaisses chaque mois un acompte sur les charges réelles, et tu fais une régularisation annuelle obligatoire (art. 23 loi 89-462) en comparant les provisions encaissées aux charges réellement supportées et récupérables — avec décompte par nature de charges envoyé au moins un mois avant la demande de solde et justificatifs tenus à disposition pendant six mois ;
• le forfait de charges, en bail meublé (option ouverte par la loi ALUR du 24 mars 2014, art. 25-10 inséré dans la loi 89-462) ou en bail mobilité (obligatoire, loi ELAN du 23 novembre 2018). Le forfait est figé au bail, n’est pas régularisé, et son montant doit en général être “raisonnable” au regard des charges effectivement supportées.

CC = HC + charges (provisions ou forfait selon le bail). Ce n’est pas un détail : afficher “650 € CC” sans indiquer la part charges et le type de régime, c’est priver le candidat d’une information dont il a légalement besoin pour comparer.

Ce que l’annonce doit indiquer : arrêté du 10 janvier 2017 et Code de la consommation

Le contenu obligatoire des annonces de location relève de deux cadres distincts selon l’auteur. Pour les professionnels (agences, mandataires), l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, pris en application de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 (art. 6-1), fixe précisément les mentions obligatoires. Pour les particuliers (LeBonCoin, PAP, vitrine, Facebook, etc.), il n’y a pas de cadre formel spécifique : c’est l’art. L. 112-1 du Code de la consommation qui pose l’obligation générale d’information sur les prix.

Pour les annonces de particuliers à particuliers, les mentions à faire figurer concernent essentiellement le prix : le montant du loyer mensuel, le montant des charges, le caractère meublé ou non, la commune et l’arrondissement le cas échéant, la surface du logement exprimée en mètres carrés de surface habitable. Pour les professionnels, s’ajoutent les honoraires (montant TTC à la charge du locataire), le dépôt de garantie et la performance énergétique (DPE), conformément à l’arrêté du 10 janvier 2017.

Le point qui pose problème pour un petit bailleur est la séparation loyer / charges. Tu peux annoncer un loyer charges comprises, mais tu dois également indiquer le montant des charges. Concrètement, écrire seulement “650 € CC” sur une annonce sans détailler “loyer 600 € + charges 50 €” est en général considéré comme insuffisant au regard du devoir d’information posé par l’art. L. 112-1 du Code de la consommation (obligation générale d’information sur les prix) — et, pour les professionnels, par l’arrêté du 10 janvier 2017.

La formulation correcte tient sur trois lignes : “Loyer mensuel hors charges : 600 €. Charges mensuelles : 50 € (provisions / forfait — préciser). Loyer mensuel CC : 650 €.” Si tu es en zone d’encadrement (voir plus bas), tu ajoutes le loyer de référence majoré applicable et le complément de loyer éventuel.

Bail nu, bail meublé, bail mobilité : trois régimes de charges

Ce que tu écris sur l’annonce et au bail dépend du type de contrat. Les trois grands régimes de la loi 89-462 ne traitent pas les charges de la même façon.

En bail nu (durée 3 ans, art. 10 loi 89-462), les charges sont obligatoirement gérées en provisions + régularisation annuelle (art. 23). Tu ne peux pas opter pour un forfait. Le bail doit indiquer le montant des provisions mensuelles, leur modalité de révision (en général, fonction du dernier budget prévisionnel de la copropriété ou du dernier décompte de charges), et la périodicité de la régularisation.

En bail meublé (durée 1 an, ou 9 mois si étudiant, art. 25-7 et suivants loi 89-462 introduits par la loi ALUR 2014), tu as le choix : provisions + régularisation comme en bail nu, ou bien forfait de charges figé au bail et non régularisé. Le forfait doit en général être “dans une proportion raisonnable” par rapport aux charges qu’aurait payées un locataire en provisions — sinon le locataire peut demander la réintégration au régime de provisions, et le juge peut requalifier en cas d’écart manifeste.

En bail mobilité (durée 1 à 10 mois, créé par la loi ELAN de 2018, art. 25-12 et suivants loi 89-462), le forfait de charges est obligatoire. Pas de provisions, pas de régularisation : c’est figé. Et, point souvent oublié, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en bail mobilité (art. 25-17 loi 89-462) — donc ton annonce ne doit pas mentionner de dépôt si le contrat envisagé est un bail mobilité.

Pour aller plus loin sur ces régimes, vois : Bail meublé en France : les essentiels, Bail nu de 3 ans : ce qu’il faut savoir, Bail mobilité 1-10 mois : le guide.

Le bail va plus loin que l’annonce

L’annonce a un rôle d’information précontractuelle. Le bail, lui, est soumis à un contenu obligatoire plus large, défini par l’article 3 de la loi 89-462 et précisé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 sur le contrat-type. Quelques mentions à ne pas oublier :

• le montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision (référence à l’IRL) ;
• le montant des charges et leur mode de récupération (provisions ou forfait) ;
• le dépôt de garantie (en général 1 mois de loyer HC en bail nu ; 2 mois HC en bail meublé ; interdit en bail mobilité) ;
• la surface habitable au sens du Code de la construction ;
• s’il y a lieu, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en zone d’encadrement, et le montant du complément de loyer s’il est appliqué ;
• la date de prise d’effet, la durée du bail, le dernier loyer payé par le locataire précédent s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois (en zone tendue).

Pratiquement : sur l’annonce tu affiches l’essentiel pour comparer ; dans le bail tu détailles. Mais le montant des charges doit apparaître dans les deux, et toujours séparément du loyer HC, même si tu annonces un prix CC à l’extérieur.

Encadrement des loyers : la mention HC est critique

Si le logement est situé dans une zone d’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque (depuis novembre 2024) et Grenoble-Alpes Métropole (depuis janvier 2025) pour les principales zones actives en 2026, selon les arrêtés préfectoraux annuels pris en application de l’article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (prolongée par la loi 3DS 2022-217)), le loyer hors charges est plafonné par un loyer de référence majoré au m² fixé par arrêté préfectoral, applicable au moment de la signature du bail.

L’encadrement porte sur le loyer HC, pas sur le loyer CC. Si tu n’as pas séparé proprement la part charges, tu ne peux pas démontrer que tu respectes le plafond. Et en cas de contrôle ou de contentieux, le risque est la mise en demeure par le préfet de mettre le loyer en conformité, assortie le cas échéant d’une astreinte journalière et d’une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique selon les textes en vigueur).

Sur ces zones, l’annonce doit donc en général afficher : loyer HC, loyer de référence majoré applicable, complément de loyer le cas échéant (avec son motif), charges, total CC. Le tout vérifiable, justificatif à l’appui si on te le demande.

Pour le détail des règles d’encadrement, vois Encadrement des loyers Paris, Lyon, Bordeaux.

Trois exemples concrets

Pour fixer les idées, trois annonces telles qu’elles devraient se présenter.

Exemple 1 — Studio meublé à Paris 11e (zone encadrée), 22 m², forfait charges. “Loyer HC : 880 €. Forfait charges : 60 €. CC : 940 €. Loyer de référence majoré applicable selon arrêté préfectoral en vigueur. Surface habitable : 22 m². Dépôt : 1 760 € (2 mois HC). Meublé, bail 1 an renouvelable.”

Exemple 2 — T2 nu à Nantes (hors zone encadrée), 45 m², provisions + régularisation. “Loyer HC : 650 €. Provisions sur charges : 80 €/mois (eau froide collective, entretien ascenseur, taxe d’enlèvement OM, électricité parties communes — régularisation annuelle sur justificatifs). CC : 730 €. Surface : 45 m². Dépôt : 650 €. Bail nu 3 ans.”

Exemple 3 — Chambre meublée en colocation à Lyon (zone encadrée), bail mobilité 6 mois. “Chambre meublée 14 m² dans T4 partagé (3 colocataires). Loyer HC (quote-part) : 420 €. Forfait charges : 50 € (eau, internet, électricité parties communes). CC : 470 €. Bail mobilité 6 mois (loi ELAN), pas de dépôt, pas de renouvellement.”

Dans les trois cas, la part charges est indiquée séparément, le régime (provisions ou forfait) est précisé, le type de bail est explicite, et en zone encadrée le loyer de référence majoré apparaît.

Les pièges qui coûtent cher

Quelques erreurs reviennent souvent.

Annoncer en CC sans détailler. Le candidat ne peut pas comparer. En cas d’encadrement, tu ne peux pas démontrer la conformité du loyer HC.

Confondre forfait et provisions au bail. En bail nu, le forfait est en principe interdit : tu dois passer en provisions + régularisation annuelle. Si tu inscris “forfait” au bail nu, la clause est susceptible d’être réputée non écrite et tu repasses en régime légal — avec rappel possible de régularisation, dans la limite de la prescription triennale de l’art. 7-1 loi 89-462.

Inclure des charges hors liste limitative. La taxe foncière, la prime GLI, le ravalement, l’assurance propriétaire non occupant, les honoraires syndic part bailleur, le gros entretien : ce sont des charges du bailleur, non récupérables, hors annexe du décret 87-713. Si tu les inclus dans les provisions ou le forfait, le locataire peut demander remboursement, prescription triennale courant à compter du paiement de chaque mensualité indue.

Oublier la régularisation annuelle en bail nu. Si tu encaisses des provisions toute l’année sans envoyer de décompte par nature de charges au moins un mois avant la demande de solde, et sans tenir les justificatifs à disposition pendant six mois (art. 23 loi 89-462), le locataire peut suspendre le paiement de la régularisation. Au bout de trois ans, la prescription joue contre toi sur les soldes non régularisés.

Annoncer un dépôt en bail mobilité. Le dépôt est expressément interdit par l’art. 25-17 loi 89-462. Si tu en demandes un, le locataire peut en exiger le remboursement intégral, plus dommages-intérêts éventuels.

Si tu veux que ton annonce et ton bail soient cohérents et complets sans ressaisir trois fois la même info, Plinthos relie ton annonce, ton bail et tes appels de loyer mensuels en un flux unique — montant HC, charges, type de régime et type de bail sont contrôlés à chaque étape. Vois comment ça marche.

Questions fréquentes

Je peux annoncer mon loyer en CC ou je suis obligé de mettre HC ? Tu peux annoncer en CC, mais tu dois également indiquer séparément le montant des charges. La pratique sûre est d’afficher les trois lignes : loyer HC, charges (provisions ou forfait), loyer CC. En zone d’encadrement des loyers, la mention du loyer HC est en général critique pour démontrer la conformité au loyer de référence majoré.

Si je passe en forfait de charges, je dois quand même faire une régularisation ? Non. Le forfait, en bail meublé (option ALUR) ou en bail mobilité (obligatoire, ELAN), est figé au bail et n’est pas régularisé. C’est l’intérêt du dispositif : pas de paperasse annuelle. En contrepartie, son montant doit être en général “raisonnable” par rapport aux charges réelles, sinon le locataire peut demander le retour aux provisions (en bail meublé) ou contester en justice.

Quelle différence entre charges récupérables et charges du bailleur ? Les charges récupérables sont celles que tu peux refacturer au locataire — uniquement celles listées à l’annexe du décret 87-713 (eau, chauffage collectif, entretien ascenseur, nettoyage parties communes, taxe d’enlèvement OM, etc.). Les charges du bailleur (taxe foncière, gros entretien, ravalement, GLI, assurance PNO, honoraires syndic part bailleur, etc.) restent à ta poche : hors liste, donc non récupérables.

Le locataire peut-il consulter mes factures de charges ? Oui. L’art. 23 loi 89-462 prévoit que les justificatifs sont tenus à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte annuel. Tu n’es pas obligé de les envoyer, mais tu dois pouvoir les présenter à des heures et un lieu raisonnables.

Sur Le Bon Coin / PAP / Facebook, je dois respecter les mêmes règles que les agences ? Pour les mentions de prix (loyer HC, charges, CC, surface, commune), oui : l’art. L. 112-1 du Code de la consommation (obligation générale d’information sur les prix) s’applique à toute annonce, particulier ou professionnel. Certaines obligations spécifiques (DPE, honoraires, dépôt sous forme codifiée) relèvent de l’arrêté du 10 janvier 2017 et ne pèsent que sur les professionnels (en application de la loi Hoguet art. 6-1), mais l’information loyer/charges est attendue de tout annonceur.

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Cet article propose une synthèse pédagogique des règles applicables aux annonces de location et au bail d’habitation en France. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal personnalisé. Les références citées (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, arrêté du 10 janvier 2017, art. L. 112-1 du Code de la consommation, décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022) sont susceptibles d’évolutions législatives, réglementaires ou jurisprudentielles. Avant toute décision contractuelle ou contentieuse, vérifie l’état du droit applicable à ta situation auprès d’un professionnel — notaire, avocat, ADIL — ou de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). Les ordres de grandeur statistiques cités relèvent en général de sources publiques (INSEE, ANIL, observatoires des loyers) et n’engagent pas Plinthos.