Encadrement des loyers Paris, Lyon, Bordeaux : fixer ton loyer

Tu mets en location un studio de 22 m² à Lyon 3e à 720 €/mois. Le locataire signe, emménage, et trois mois plus tard reçoit un courrier de l’ADIL : ton loyer dépasse le plafond, il te réclame le remboursement et veut le ramener à 580 €/mois. Tu pensais que le prix se discutait librement.

L’encadrement des loyers est un dispositif local qui plafonne le loyer de base d’un logement loué en résidence principale (ou en bail mobilité) à un montant fixé par arrêté préfectoral, appelé loyer de référence majoré, exprimé en €/m² de surface habitable (service-public.gouv.fr, fiche F1314). Il ne s’applique que dans les communes situées en zone tendue qui ont délibéré pour le mettre en place.

Dans cet article : la différence entre zone tendue simple et encadrement strict, les villes concernées en 2026, comment trouver le loyer de référence majoré pour ton logement, à quoi sert le complément de loyer, et ce qui se passe si tu dépasses le plafond.

Zone tendue et encadrement des loyers : deux choses différentes

Première confusion à lever, parce qu’elle revient dans toutes les discussions de bailleurs.

La zone tendue est une catégorie nationale. Selon l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, ce sont « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». La liste est fixée par décret. Être en zone tendue déclenche quelques effets automatiques : préavis réduit à 1 mois pour le locataire en bail vide (loi 89-462 art. 15), application de la TLV (taxe sur les logements vacants, CGI art. 232), et possibilité pour la commune de délibérer pour aller plus loin.

L’encadrement des loyers, lui, est un dispositif renforcé qui ne s’applique pas dans toutes les zones tendues. Il faut que la commune (ou le territoire intercommunal) ait pris une délibération pour entrer dans le dispositif, et qu’un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers de référence en €/m² par secteur géographique, type de logement (meublé ou nu), nombre de pièces et année de construction.

En clair :

• Tu loues un T2 à Toulouse → zone tendue, mais pas d’encadrement strict : tu fixes ton loyer librement.
• Tu loues un T2 à Lille → zone tendue et encadrement : ton loyer doit respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Le principe général reste celui de l’article 17 : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. » L’encadrement est l’exception ciblée sur quelques territoires.

Les villes et territoires concernés en 2026

La liste évolue chaque année (entrées, sorties, prolongations d’expérimentation). Début 2026, voici la photographie selon service-public.gouv.fr :

Territoire	Périmètre exact
Paris	Les 20 arrondissements, depuis 2019 (relance après annulation de 2017)
Plaine Commune (Île-de-France)	9 communes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse
Est Ensemble (Île-de-France)	9 communes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
Métropole de Lyon	Lyon (9 arrondissements) et Villeurbanne
Métropole Européenne de Lille	Lille, Hellemmes et Lomme
Bordeaux	Commune de Bordeaux
Grenoble-Alpes Métropole	21 communes (13 en totalité + 8 sur partie de territoire)
Montpellier	Commune de Montpellier
Pays Basque	Expérimentation sur 24 communes

Important : ne déduis pas que ta ville est concernée parce qu’elle est dans la même métropole. Bordeaux est encadrée, mais Pessac et Talence ne le sont pas. Lyon et Villeurbanne le sont, mais pas Vaulx-en-Velin ni Bron. Pareil dans la métropole de Lille : Roubaix et Tourcoing ne sont pas encadrées.

La règle est simple : commune par commune, vérifie sur service-public.gouv.fr (fiche F1314) ou sur le simulateur officiel.

Loyer de référence majoré : la limite haute de ton loyer de base

C’est le chiffre central. Pour chaque secteur géographique et chaque catégorie de logement, l’arrêté préfectoral fixe trois valeurs en €/m² de surface habitable :

• Loyer de référence minoré (–30 % environ par rapport à la médiane)
• Loyer de référence (médiane observée)
• Loyer de référence majoré (+20 % environ par rapport à la médiane)

Les pourcentages exacts dépendent de l’arrêté préfectoral local — ils ne sont pas dans la loi nationale. Ce qu’il faut retenir : ton loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Service-public.gouv.fr le formule ainsi : « le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré ».

Les variables qui déterminent quelle case du barème s’applique à ton logement :

1. Le secteur géographique (à Paris, par exemple, 80 quartiers regroupés en 14 secteurs)
2. Le type de location : meublé ou nu (le meublé a un barème plus élevé, généralement de 7 à 10 % au-dessus du nu)
3. Le nombre de pièces principales : 1, 2, 3, 4 et plus
4. L’époque de construction : avant 1946 / 1946-1970 / 1971-1990 / après 1990

Exemple concret. Un T2 meublé de 35 m² à Lyon 3e construit en 1985. Tu cherches sur le simulateur officiel le loyer de référence majoré qui correspond → mettons 18 €/m² (les valeurs réelles sont actualisées chaque année par arrêté préfectoral, vérifie avant de fixer ton loyer). Ton loyer de base maximum est donc 35 × 18 = 630 €/mois, charges non comprises.

Au-delà, tu es hors clous — sauf si tu peux légitimement appliquer un complément de loyer (voir ci-dessous).

À noter : le loyer de base est le loyer hors charges. Les provisions sur charges récupérables s’ajoutent en sus et ne sont pas plafonnées par l’encadrement (elles sont régies par l’article 23 de la loi 89-462 et le décret 87-713 sur les charges récupérables).

Le complément de loyer : aller au-delà du majoré, mais avec preuves

C’est la soupape légale. Si ton logement a vraiment quelque chose d’exceptionnel, tu peux dépasser le loyer de référence majoré en ajoutant un complément de loyer.

Service-public.gouv.fr pose deux conditions cumulatives : « Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ». Et il faut que ces caractéristiques ne soient pas déjà prises en compte dans le barème (sinon doublon).

Les caractéristiques qui justifient en général un complément :

• Vue exceptionnelle : Tour Eiffel, fleuve, monument
• Terrasse ou balcon d’une surface significative (au-delà du standard du quartier)
• Étage élevé avec ascenseur dans un immeuble haussmannien
• Équipements rares : climatisation centralisée, parking sécurisé, cave aménagée, jardin privatif
• Hauteur sous plafond inhabituelle (> 3,30 m sous moulures d’époque)
• Localisation très spécifique non capturée par le secteur (par ex. logement sur place classée historique)

Ce qui ne justifie pas un complément, parce que c’est déjà dans le barème :

• Le simple fait d’être au calme
• Une cuisine équipée standard
• Une rénovation récente (la qualité « normale » est attendue)
• Une bonne exposition

Le complément doit être mentionné dans le bail, motivé par écrit, et son montant détaillé. Si tu écris « complément de loyer : 80 €/mois » sans justification, tu te tires une balle dans le pied : à la première contestation, le juge le supprime entièrement.

Si tu n’as pas de caractéristique particulière documentable, ne mets pas de complément : la commission départementale de conciliation et le juge le suppriment facilement quand le locataire conteste, et c’est toi qui rembourses. Pour la rédaction de l’annonce et du bail dans une commune sous encadrement (loyer hors charges, montant des charges affiché séparément, mention du loyer de référence majoré), voir Loyer CC vs HC : ce que tu dois indiquer dans ton annonce.

Bail mobilité : oui, l’encadrement s’applique aussi

C’est un point que beaucoup de bailleurs ratent. Le bail mobilité (loi 89-462, art. 25-12 à 25-18, créé par la loi ELAN de 2018) est un contrat court (1 à 10 mois, non renouvelable) destiné à des publics spécifiques — étudiants, stagiaires, apprentis, mutations professionnelles.

Beaucoup pensent qu’un bail mobilité « échappe » à l’encadrement parce que c’est court et meublé. C’est faux. Service-public.gouv.fr est très explicite : « L’encadrement des loyers concerne le logement qui sert de résidence principale au locataire, ou qui est loué avec un bail mobilité. »

Conséquence : un bail mobilité signé à Paris ou à Lyon doit respecter le loyer de référence majoré applicable au logement meublé, comme un bail meublé classique. Et le complément de loyer suit les mêmes règles.

Cas pratique. Tu loues 6 mois un studio meublé à Bordeaux à une apprentie en bail mobilité, 720 €/mois. Le loyer de référence majoré pour ton logement est à 660 €/mois. Sans caractéristique exceptionnelle justifiant le delta, tu es hors clous, même si le bail dure 6 mois. La locataire peut saisir la commission de conciliation au même titre qu’un bail meublé d’un an.

Si tu veux faire le tri entre les différentes formes courtes (mobilité, étudiant, colocation), voir aussi : Bail mobilité 1 à 10 mois : règles et pièges.

Comment vérifier le loyer de référence majoré pour ton logement

Trois sources fiables, à privilégier dans cet ordre :

1. Le simulateur officiel sur service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/encadrementDesLoyers). Tu renseignes l’adresse, le nombre de pièces, la surface, le type de location et l’année de construction. Le simulateur sort directement les trois valeurs (minoré, référence, majoré) et le loyer maximum de ton logement.

2. L’arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture. Pour Paris, c’est la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) qui publie les valeurs chaque année. Pour Lyon, Lille, Bordeaux, Grenoble, Montpellier et le Pays Basque, c’est la préfecture du département. Les arrêtés sont consultables sur le site de chaque préfecture.

3. L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) — réseau gratuit et neutre. Si tu as un doute sur le secteur ou la catégorie, un conseil ADIL prend 15 minutes et te sécurise. anil.org liste les ADIL par département.

Évite : les sites d’annonces (SeLoger, PAP), les simulateurs privés non officiels, les forums. Ils donnent des estimations marketing, pas le chiffre opposable.

Plinthos te permet de stocker l’adresse, la surface, le type de bail et le loyer de chaque logement. Tu gardes la trace écrite des valeurs de référence et de ton calcul, utile en cas de contestation deux ans plus tard. Voir comment c’est organisé : fonctionnalités Plinthos.

Ce qui se passe si tu dépasses le plafond

Le locataire qui pense payer trop a deux voies pour faire baisser le loyer.

1. La commission départementale de conciliation (CDC). Saisine gratuite, par lettre recommandée. Les délais dépendent de la nature de la contestation : pour contester un complément de loyer, 3 mois après la signature du bail ; pour une action en diminution du loyer de base, la proposition doit être formulée au moins 5 mois avant le terme du bail, et le rappel rétroactif est régi par la prescription triennale (3 ans, art. 2224 du Code civil). La CDC convoque les deux parties, examine le bail, le loyer de référence majoré applicable, l’éventuel complément. Elle rend un avis non contraignant — mais en pratique, beaucoup de litiges se règlent à ce stade. Si tu n’as pas de complément justifié et que tu dépasses, la CDC va te recommander de réduire.

2. Le tribunal judiciaire. Si la conciliation échoue ou si l’une des parties refuse de la suivre, le locataire peut saisir le juge. Le juge :

• Réduit le loyer au loyer de référence majoré, avec effet à partir de la prise d’effet du bail (rétroactif)
• Condamne le bailleur à rembourser le trop-perçu sur toute la période concernée
• Peut supprimer le complément de loyer s’il n’est pas justifié, sans réduire le loyer de base

3. Amende administrative préfectorale. En parallèle de la procédure judiciaire, le préfet peut prononcer une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale) sur le fondement de l’art. 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 et du décret 2019-437, après mise en demeure préalable au bailleur. La DDPP/DGCCRF peut constater le manquement, mais c’est le préfet qui prononce la sanction.

Concrètement, sur un logement à 100 €/mois au-dessus du plafond, sur 2 ans de bail, le rappel peut atteindre 2 400 € sans compter les frais de procédure. Plus l’amende si le préfet s’en mêle.

Le bailleur a un recours symétrique : si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au loyer de référence minoré, il peut demander une réévaluation. Mais c’est rare et la procédure est lourde.

À ces sanctions s’ajoutent les obligations classiques de la loi 89-462 (art. 3 sur les mentions obligatoires) et du décret 2014-890 sur les honoraires d’agence côté locataire. L’encadrement ne remplace pas le reste : il s’empile.

Voir aussi : Loi ALUR : ce qui a changé pour les petits bailleurs — c’est la loi qui a posé le cadre national de l’encadrement.

Questions fréquentes

Mon loyer dépasse le plafond, est-ce que je peux régulariser sans attendre une contestation ?

Oui, et c’est même le plus malin. Tu fais un avenant au bail signé par les deux parties, qui ramène le loyer de base au loyer de référence majoré (et supprime ou justifie correctement le complément). Tu rembourses au locataire le trop-perçu accumulé. Tu coupes l’herbe sous le pied d’une éventuelle saisine de la CDC et tu évites le rappel rétroactif avec intérêts. Documente l’avenant et garde-le avec le bail.

Est-ce que l’encadrement s’applique aux locations saisonnières et meublés de tourisme ?

Non. L’encadrement ne concerne que la résidence principale du locataire ou le bail mobilité. Les locations saisonnières (Airbnb classique, gîtes, meublé de tourisme courte durée) relèvent d’autres règles (changement d’usage à Paris/Lyon/Bordeaux, déclaration en mairie, plafond de 120 jours pour la résidence principale louée occasionnellement). Mais attention : si tu fais signer un faux bail mobilité à un touriste pour contourner les règles courte durée, tu cumules les infractions.

Le loyer de référence change-t-il à la révision annuelle (IRL) ?

Non. La révision IRL (article 17-1 de la loi 89-462) s’applique au loyer fixé au bail, dans la limite de la variation de l’indice. Les loyers de référence eux-mêmes sont révisés chaque année par nouvel arrêté préfectoral, mais cette révision ne s’impose pas à ton bail en cours — elle s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. À ton renouvellement triennal (ou annuel selon le bail), tu peux ajuster ton loyer dans la limite du nouveau majoré applicable.

Et pour un logement classé F ou G au DPE ?

Plafond plus strict. Depuis le 24 août 2022, pour un logement F ou G (en zone tendue ou non), le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent (article 17 modifié par la loi Climat & Résilience). En zone tendue, s’y ajoute l’interdiction d’augmenter le loyer via l’IRL en cours de bail et au renouvellement. En clair : pour les passoires thermiques, le gel s’ajoute à l’encadrement — tu ne peux ni augmenter à l’arrivée d’un nouveau locataire, ni dépasser le majoré.

Le complément de loyer est dans le bail mais le locataire le conteste, qu’est-ce que je dois prouver ?

Tu dois démontrer que la caractéristique justifiant le complément (vue, terrasse, étage avec ascenseur dans un immeuble haut, équipement rare) :

1. Existe réellement (photos datées, plans, descriptif détaillé annexé au bail)
2. N’est pas déjà comprise dans le loyer de référence majoré applicable au logement
3. Présente un caractère déterminant dans la formation du loyer

Devant la CDC ou le juge, l’absence d’éléments écrits annexés au bail joue contre toi. Constitue le dossier au moment de la signature, pas à la première contestation.

Si tu retiens trois choses

L’encadrement n’est pas national, il s’applique commune par commune. Le loyer de référence majoré est ton plafond, le complément n’est qu’une exception à justifier dans le bail, et il s’applique aussi au bail mobilité. Vérifie chaque année sur le simulateur officiel le chiffre applicable à ton logement avant de fixer ou réviser le loyer — c’est cinq minutes qui t’évitent un rappel rétroactif.

Si tu veux centraliser tes baux, loyers, secteurs et calculs au même endroit pour ne plus chercher dans tes mails au moment du renouvellement, regarde comment fonctionne Plinthos.

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Les règles citées sont à jour à la date de publication. La liste des communes encadrées et les valeurs de référence évoluent chaque année par arrêté préfectoral : vérifie toujours sur service-public.gouv.fr ou auprès de l’ADIL avant de fixer un loyer. Pour les cas spécifiques (contestation, rappel important, bail complexe), consulte un avocat ou une association de bailleurs.