Loyer impayé : la procédure étape par étape (J+0 à J+90)

Quand un locataire arrête de payer, le compte à rebours commence. De la première relance à la résiliation du bail par la clause résolutoire, comptez environ 90 jours ; pour l’expulsion effective avec le concours de la force publique, 6 à 12 mois supplémentaires. Voici les jalons précis, les modèles à copier et les erreurs qui font tomber un dossier.

La plupart des contentieux qu’on perd au tribunal ne se perdent pas sur le fond — on doit bien le loyer — mais sur la forme. Un commandement de payer sans la mention obligatoire de saisine du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) peut être annulé. Une assignation lancée avant le délai légal de notification au préfet, idem. Un seul colocataire visé alors que le bail est solidaire, et les autres invoquent la rupture de solidarité.

Cet article te donne la marche à suivre dans l’ordre, avec les courriers à envoyer à chaque jalon. Imprime-le, garde-le sous la main au premier retard. La meilleure procédure d’impayé reste celle qu’on n’a pas à lancer : une sélection rigoureuse et objective du locataire en amont — sélectionner un locataire sans discriminer — réduit nettement le risque, sans jamais filtrer sur un critère interdit.

Le cadre légal en deux minutes

La procédure repose sur l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié à plusieurs reprises (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, loi du 27 juillet 2023). Cet article impose que tout contrat de bail d’habitation contienne une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Le mécanisme central est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (la profession a fusionné huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires depuis le 1er juillet 2022). Selon l’article 24 de la loi 89-462, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. C’est la pierre angulaire de toute la procédure.

À partir de là, deux voies :

• Le locataire paie dans le délai de 6 semaines → la clause résolutoire ne joue pas, le bail continue.
• Le locataire ne paie pas → la résiliation est acquise de plein droit. Reste à la faire constater par le tribunal judiciaire — juge des contentieux de la protection (JCP), qui a compétence exclusive sur les baux d’habitation (art. L. 213-4-4 COJ), et à obtenir un titre exécutoire pour l’expulsion.

Important : si le locataire se libère de sa dette dans le délai fixé par le juge (qui peut accorder des délais de paiement jusqu’à 36 mois), la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Le bail reprend.

Timeline opérationnelle : du jour J+1 au jour J+90

Le scénario standard : loyer dû le 1er du mois, non payé. Voici les jalons.

J+1 à J+7 — Relance amiable (email, SMS, téléphone)

Ne dramatise pas. 80 % des retards se résolvent par un coup de fil ou un email. Le locataire a peut-être un problème ponctuel : virement programmé tardivement, oubli, dépense imprévue. Ton conciliant, factuel, sans menace.

L’objectif à ce stade est double : obtenir le paiement, et commencer à laisser une trace écrite (email plutôt que coup de fil, ou récap email après le coup de fil).

J+8 à J+14 — Relance écrite formelle (lettre simple ou email récap)

Si le paiement n’est pas arrivé au bout d’une semaine, passe à l’écrit formel. Pas encore en LRAR : une lettre simple ou un email avec accusé de lecture suffit. Ton plus ferme, rappel du montant exact et de la date d’échéance dépassée.

C’est aussi le moment de proposer un échéancier amiable si le locataire signale une difficulté ponctuelle. Un échéancier écrit, signé par les deux parties, est souvent plus efficace qu’une procédure judiciaire — et infiniment moins coûteux.

J+15 à J+30 — Mise en demeure en LRAR

Pas de paiement et pas d’accord ? Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avec mention explicite des conséquences. Ce courrier n’est pas le commandement de payer (qui est un acte d’huissier), mais c’est le palier intermédiaire qui prouve ta bonne foi et précède l’intervention du commissaire de justice.

La LRAR doit contenir : identification précise du logement et du bail, sommes dues détaillées (loyer principal + charges + indemnités de retard si prévues au bail), date limite de régularisation (ex. 8 jours), et annonce du recours à un commissaire de justice en cas de non-paiement.

J+31 à J+45 — Commandement de payer (commissaire de justice)

Sans réaction à la LRAR, contacte un commissaire de justice. Il rédige et signifie le commandement de payer visant la clause résolutoire au domicile du locataire. Coût indicatif : environ 80 à 150 € HT, plus TVA 20 % ; les tarifs réglementés sont fixés par décret et révisés périodiquement.

Le commandement déclenche le délai légal de 6 semaines prévu à l’article 24 de la loi 89-462 pour les baux contenant une clause résolutoire. Pendant ces 6 semaines, le locataire peut payer et tout s’arrête. Il peut aussi saisir le juge pour demander des délais de paiement.

Point critique — deux obligations distinctes à ne pas confondre : (a) le commandement de payer doit mentionner explicitement le droit du locataire de saisir le FSL de son département (art. 24 II loi 89-462), à peine de nullité ; (b) le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions, art. 24 III loi 89-462) — c’est lui qui s’en occupe, pas toi. Par ailleurs, l’assignation au tribunal doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience (art. 24 III loi 89-462), à peine de nullité.

Le commandement de payer doit contenir 6 mentions à peine de nullité (art. 24 I-II loi 89-462) :

• le montant détaillé de la créance (loyer, charges, indemnités) ;
• le délai de 6 semaines pour régler la dette ;
• le droit du locataire de saisir le FSL de son département ;
• le droit de demander au juge des délais de grâce (art. 1343-5 C. civ.) ;
• les conséquences en cas de non-paiement (résiliation de plein droit et expulsion) ;
• la possibilité de contester le commandement devant le juge.

J+87 environ — Résiliation de plein droit (J+45 + 6 semaines)

Pas de paiement, pas d’accord amiable, pas de saisine du juge par le locataire dans les 6 semaines ? La clause résolutoire joue de plein droit. Le bail est résilié. Mais : tu n’as pas encore le titre exécutoire qui te permet de faire évacuer le logement. Pour ça, direction le tribunal.

J+90 et au-delà — Assignation au tribunal judiciaire

Tu fais délivrer une assignation en référé (ou au fond, selon les cas) devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’objet : faire constater la résiliation, condamner le locataire au paiement des arriérés, et ordonner son expulsion.

Délais à prévoir : entre 2 et 6 mois pour obtenir une audience selon la juridiction (Paris, Marseille et Lyon sont les plus engorgées). À l’audience, le juge peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement (jusqu’à 36 mois) et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Si le locataire respecte l’échéancier, le bail reprend.

Après le jugement favorable, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux : le locataire dispose en principe d’un délai de 2 mois pour partir volontairement. Sans départ volontaire, le bailleur demande le concours de la force publique au préfet. Délai supplémentaire : souvent 6 à 12 mois.

Et n’oublie pas la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle l’expulsion effective est suspendue. Exceptions strictes (art. L. 412-6 CPCE) : (a) entrée par voie de fait (squat — manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte) ; (b) relogement assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ; (c) violences conjugales quand le conjoint a été expulsé par décision du JAF. Note : les bâtiments sous arrêté de péril/insalubrité relèvent d’une procédure d’urgence distincte, pas d’une exception à la trêve. La procédure judiciaire continue en arrière-plan, seule l’exécution avec la force publique est bloquée.

Modèles à copier-coller

Voici les deux courriers les plus utiles. Adapte les noms, dates et montants. Garde une copie signée et datée.

Relance amiable (J+8)

Objet : Rappel — loyer de [mois/année] non perçu

Bonjour [Prénom],

J’espère que tout va bien. Je me permets de revenir vers toi car je n’ai pas encore reçu le règlement du loyer de [mois], soit [montant] € (loyer [X €] + charges [Y €]), dont l’échéance était au [1er du mois].

Peux-tu vérifier de ton côté ? S’il s’agit d’un simple oubli ou d’un retard de virement, un règlement rapide réglera la situation. Si tu rencontres une difficulté ponctuelle, n’hésite pas à m’appeler — on peut regarder ensemble un éventuel échéancier.

Merci d’avance pour ton retour avant le [date, ex. : sous 7 jours].

Bien cordialement, [Nom du bailleur]

Mise en demeure en LRAR (J+30)

Objet : Mise en demeure — paiement du loyer impayé

Madame, Monsieur [Nom du locataire],

Vous occupez le logement situé [adresse complète] en vertu d’un bail signé le [date], pour un loyer mensuel de [montant] € charges comprises.

Malgré ma relance du [date], le loyer de [mois/année] reste impayé à ce jour, soit la somme de [montant] € en principal, à laquelle s’ajoutent [le cas échéant : indemnités de retard prévues au bail, frais de relance].

Par la présente, je vous mets en demeure de procéder au règlement intégral de cette somme dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente lettre.

À défaut, je serai contraint de faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette procédure entraîne des frais d’huissier à votre charge et peut conduire à la résiliation du bail et à votre expulsion par décision du tribunal judiciaire.

Je reste à votre disposition pour examiner toute proposition d’échéancier amiable formalisée par écrit.

Fait à [ville], le [date].

[Signature]

Pour le commandement de payer, ne tente pas de le rédiger toi-même : c’est un acte authentique qui ne peut être délivré que par un commissaire de justice. Tu peux en revanche lui fournir un brouillon avec les éléments factuels (montants, dates, références du bail) pour gagner du temps.

Le cas de la colocation solidaire

Si le bail est conclu avec plusieurs colocataires liés par une clause de solidarité (régie par l’article 8-1 de la loi 89-462), une erreur fréquente est de poursuivre uniquement le colocataire qui ne paie pas sa quote-part.

C’est un piège. La solidarité fonctionne dans les deux sens : tu peux exiger la totalité du loyer de n’importe lequel des colocataires, mais le commandement de payer doit viser tous les colocataires solidaires. Sinon, ceux qui ne sont pas visés peuvent invoquer une rupture de l’obligation solidaire à leur égard.

En pratique : ton commissaire de justice signifie le commandement à chaque colocataire individuellement, sur la base du bail solidaire. Si tu veux comprendre comment la solidarité s’éteint au départ d’un colocataire et comment rédiger une clause solide, lis aussi Bail solidaire en colocation : pour, contre et pièges.

GLI et Visale : déclare vite, ou tu perds la garantie

Si tu as une Garantie Loyers Impayés (GLI) souscrite auprès d’un assureur privé, lis attentivement tes conditions générales : la plupart des contrats imposent une déclaration de sinistre dans un délai de 15 à 30 jours après le premier impayé (parfois deux loyers consécutifs). Hors délai, l’assureur peut refuser la prise en charge.

Avec Visale (Action Logement), la garantie publique gratuite, la déclaration se fait via l’espace bailleur sur visale.fr. Le délai et les modalités sont fixés par les CGU Action Logement ; consulte ta convention au moment du sinistre. La réforme du 6 janvier 2026 a relevé le plafond de ressources des +30 ans à 1 710 € nets/mois et introduit un zonage à 3 catégories pour les plafonds de loyer ; la durée de 3 ans et le plafond de 36 mensualités étaient déjà en vigueur avant la réforme. Détail de l’activation côté bailleur dans Visale : la garantie d’État gratuite pour bailleurs. Si tu as plutôt fait signer un garant physique, la procédure d’activation suit son propre formalisme : voir Caution physique : qui peut se porter caution et vérifier.

Dans les deux cas, le déclenchement de la garantie n’arrête pas la procédure judiciaire — l’assureur ou Action Logement avance les loyers, mais le bailleur doit poursuivre la procédure d’expulsion contre le locataire défaillant. Pour aller plus loin, vois GLI : assurance loyers impayés, avec ou sans Visale.

Coûts et durée : à quoi t’attendre concrètement

Cas réaliste : 3 mois d’impayés sur un loyer de 850 € CC, soit 2 550 € d’arriérés au moment du commandement.

Coûts indicatifs :

• Commandement de payer (commissaire de justice) : ~150 €
• Frais d’avocat (recommandé pour l’assignation) : 500 à 2 000 €
• Frais d’huissier (assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux) : 200 à 500 €
• Frais d’expulsion avec force publique : variable, souvent à avancer

Total : entre 1 000 et 3 000 €, plus le temps. Une partie est en principe récupérable sur le locataire condamné, mais en pratique la récupération est aléatoire si le locataire est insolvable.

Durée totale, du premier impayé à la libération effective du logement : 12 à 18 mois dans un scénario standard, parfois plus si la trêve hivernale, l’engorgement du tribunal et les délais accordés par le juge se cumulent.

Pour suivre tout ça sans perdre une pièce du dossier — quittances, échéancier, copies des LRAR, commandements, assignations — tu peux centraliser bail par bail dans une seule app. Plinthos te permet d’enregistrer les paiements manqués, garder les courriers en PDF par locataire et tracer chaque relance au lieu de chercher dans WhatsApp et trois boîtes mail.

Questions fréquentes

Puis-je couper l’eau ou changer la serrure si mon locataire ne paie pas ?

Non. Toute mesure visant à priver le locataire de la jouissance paisible du logement (coupure d’eau, d’électricité, changement de serrure, retrait des affaires) est interdite et pénalement sanctionnée. L’expulsion ne peut intervenir que par décision de justice et exécution par commissaire de justice avec, si besoin, le concours de la force publique.

Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?

Oui. Lors de l’audience, le juge peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement échelonnés jusqu’à 3 ans (36 mois) au titre de l’art. 24 V de la loi 89-462, par dérogation expresse au délai de 2 ans de l’art. 1343-5 du Code civil. Pendant cette période, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte intégralement l’échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail reprend.

Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale ?

Du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion effective avec concours de la force publique est suspendue. Mais la procédure judiciaire continue : tu peux faire délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir un jugement et signifier un commandement de quitter les lieux. Seule l’exécution physique de l’expulsion est gelée. Exceptions : occupants entrés par voie de fait (squat), arrêté de péril, relogement assuré.

Faut-il un avocat pour la procédure d’expulsion ?

Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat est obligatoire au-delà de certains seuils et pour certaines procédures, mais facultative en matière de baux d’habitation devant le juge des contentieux de la protection. En pratique, prendre un avocat dès l’assignation est fortement recommandé : la procédure est technique, les délais sont stricts, et une erreur de forme peut faire annuler ton acte. Compte 500 à 2 000 € pour un dossier standard.

Et si le locataire quitte le logement de lui-même pendant la procédure ?

Si le locataire libère le logement sans préavis pendant la procédure, fais constater le départ par un commissaire de justice (procès-verbal de constat), récupère les clés, fais l’état des lieux de sortie et envoie le décompte de restitution du dépôt de garantie. Tu peux continuer la procédure pour obtenir un titre exécutoire sur les arriérés, mais l’expulsion n’a plus d’objet.

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La procédure d’impayés évolue régulièrement (loi du 27 juillet 2023, projets de loi en cours). Pour un dossier réel, consulte une ADIL, un avocat ou un commissaire de justice. Les délais et coûts indiqués sont des ordres de grandeur ; consulte les tarifs réglementés en vigueur et les délais de ta juridiction.