Clauses interdites au bail : la liste de l'art. 4 (89-462)

Tu recopies un modèle de bail trouvé en ligne, tu ajoutes une clause “interdiction formelle d’animaux” et une “pénalité de 50 € par retard de loyer”. Mauvaise idée : ces deux lignes sont nulles, et la seconde peut même te coûter une amende.

Une clause interdite au bail est une clause “réputée non écrite” : elle est nulle de plein droit, le reste du contrat reste valable, et le locataire peut la faire écarter sans que tu puisses t’y opposer. La loi du 6 juillet 1989 (loi 89-462), à son article 4, en dresse une liste précise. À côté, d’autres textes interdisent d’autres clauses : l’interdiction des animaux familiers (art. 10 loi 70-598), par exemple.

Ci-dessous, la liste scannable des clauses réputées non écrites de l’art. 4, plus les 8 pièges qu’on retrouve le plus souvent dans les baux des petits bailleurs. Tu peux la passer en revue ligne par ligne avant la signature.

Clause “réputée non écrite” : ce que ça veut dire concrètement

“Réputée non écrite” n’est pas un détail de juriste. Concrètement :

• La clause est nulle dès l’origine. Tu n’as pas besoin d’aller au tribunal pour la faire annuler : elle est censée n’avoir jamais existé.
• Le reste du bail tient. Une clause interdite ne fait pas tomber tout le contrat. Seule la ligne fautive saute.
• Le locataire peut l’invoquer à tout moment, même des mois après la signature, et même s’il l’avait acceptée et signée.
• Tu ne peux pas la “rattraper” en la faisant signer à part ou en la mettant dans une annexe ou un règlement intérieur : la nullité suit la stipulation, peu importe où elle est écrite.

Autrement dit : mettre une clause interdite ne te protège pas, ça t’expose. Au mieux elle est ignorée ; au pire (amendes, pénalités), elle peut se retourner contre toi.

Le bail d’habitation pour résidence principale, vide ou meublé, doit par ailleurs suivre la trame du contrat-type réglementaire (art. 3 loi 89-462, décret 2015-587). Plus tu t’en éloignes avec des clauses “maison”, plus tu prends de risques.

La liste de l’article 4 : les clauses réputées non écrites

L’article 4 de la loi 89-462 énumère les clauses qui sont, par la loi, réputées non écrites dans un bail d’habitation. Voici celles qui concernent directement un petit bailleur qui loue une chambre ou un appartement à des étudiants ou des salariés.

Clause interdite (art. 4 loi 89-462)	Pourquoi elle est nulle
Imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer	Le locataire choisit librement son mode de paiement
Prévoir la responsabilité collective des locataires pour des dégradations des parties communes	On ne peut pas faire payer tout le monde pour la faute d’un seul
Autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction au bail ou au règlement	Le bailleur ne peut pas s’instituer percepteur d’amendes
Obliger le locataire à souscrire son assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur	Le locataire choisit librement son assureur
Autoriser le bailleur à prélever les loyers directement sur le salaire du locataire	Procédé d’un autre âge, interdit

L’art. 4 contient d’autres clauses interdites (résiliation automatique pour un motif autre que le défaut de paiement, le défaut d’assurance ou les troubles de voisinage constatés par décision de justice ; sanctions financières automatiques ; renonciation du locataire à ses droits ; etc.). L’idée à retenir : toute clause qui déséquilibre le contrat au détriment du locataire au-delà de ce que la loi autorise a de fortes chances d’être réputée non écrite.

Petit rappel utile : l’amende ou la pénalité interdite, ce n’est pas l’indemnité de retard réservée au bailleur dans certaines limites. Mais une “pénalité de X € par jour de retard” inscrite au bail tombe dans le viseur de l’art. 4. Mieux vaut s’appuyer sur le mécanisme légal (clause résolutoire de l’art. 24, commandement de payer) que sur une pénalité maison nulle. Pour la marche à suivre quand le loyer ne rentre pas, vois loyer impayé, étape par étape.

Les 8 clauses interdites les plus fréquentes en pratique

Dans la vraie vie, ce sont presque toujours les mêmes clauses qu’on retrouve, copiées d’un vieux modèle. Les voici, avec leur statut réel.

1. “Interdiction de détenir un animal.” Réputée non écrite. La loi protège le droit de détenir un animal familier dans le logement (art. 10 loi 70-598). Une clause du bail — ou du règlement intérieur — qui l’interdit est nulle. Deux exceptions seulement : les locations saisonnières de meublés de tourisme, et l’interdiction d’un chien de 1re catégorie (chiens d’attaque) au sens de l’art. L. 211-12 du code rural. Attention : un chien de 2e catégorie (garde et défense) n’entre pas dans l’exception, donc l’interdire par clause serait nul.

2. “Interdiction de fumer dans le logement.” Contrairement aux clauses ci-dessus, le tabac n’est pas nommé dans la liste de l’art. 4 : une clause interdisant de fumer dans un logement loué en résidence principale est analysée comme abusive parce qu’elle heurte le droit du locataire à la jouissance paisible des lieux et au respect de sa vie privée — et, à ce titre, elle est réputée non écrite. Tu ne peux donc pas interdire à un locataire de fumer chez lui par une clause de principe. Mais — et c’est la nuance importante — si le tabac a dégradé le logement au-delà de l’usure normale (peinture jaunie, odeur incrustée, brûlures), tu peux retenir le coût de la remise en état sur le dépôt de garantie à la sortie, sur preuves (état des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis). L’interdiction de principe est nulle ; la retenue pour dégradation réelle est, elle, parfaitement légitime. Sur ce que tu peux garder ou non, vois les retenues sur le dépôt de garantie.

3. “Prélèvement automatique obligatoire.” Réputée non écrite (art. 4). Tu peux proposer le prélèvement, pas l’imposer comme seul mode de paiement. Le locataire reste libre de payer par virement, par exemple.

4. “Pénalité de retard / amende de X €.” Réputée non écrite (art. 4 : interdiction des amendes et pénalités au profit du bailleur). Ce n’est pas avec une pénalité maison que tu te protèges des retards, mais avec la clause résolutoire légale et la procédure de l’art. 24.

5. “Responsabilité collective des colocataires pour les dégradations.” Réputée non écrite (art. 4) pour les parties communes. À ne pas confondre avec la clause de solidarité sur le paiement du loyer en colocation, qui, elle, est licite et très utile — c’est un mécanisme différent. Pour la rédiger correctement, vois comment rédiger une clause de solidarité en colocation.

6. “Assurance imposée auprès de l’assureur du bailleur.” Réputée non écrite (art. 4). Tu peux — et tu dois — exiger une attestation d’assurance habitation (responsabilité civile locative), mais le locataire choisit librement sa compagnie.

7. “Visites du logement à tout moment / accès libre du bailleur.” À écarter : le locataire a droit à la jouissance paisible des lieux. Tu ne disposes pas d’un droit d’entrée discrétionnaire ; l’accès se négocie (visites pour relouer ou vendre, travaux) dans des limites raisonnables. Une clause donnant un accès permanent est abusive.

8. “Renonciation du locataire à un droit légal.” En règle générale, une clause par laquelle le locataire renonce d’avance à un droit que la loi lui accorde (préavis réduit, restitution du dépôt, etc.) est réputée non écrite. La loi 89-462 est en grande partie d’ordre public : on ne peut pas y déroger à son détriment.

Plinthos te laisse joindre au bail le justificatif d’assurance et l’attestation du locataire dans les documents partagés (PDF, JPEG, PNG), et tu retrouves tout au même endroit au moment de la régularisation ou de l’état des lieux. Pas de clause “maison” hasardeuse à inventer.

Le piège classique : charges non récupérables ≠ article 4

Voici l’erreur qu’on voit souvent, et qu’il faut éviter : croire que la non-récupérabilité d’une charge se fonde sur l’art. 4 (clauses interdites). C’est faux, et c’est important pour ne pas raconter n’importe quoi à ton locataire.

Le mécanisme est différent. Les charges que tu peux refacturer au locataire (charges récupérables) sont fixées par une liste limitative : celle du décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’art. 23 de la loi 89-462. Tout ce qui n’y figure pas reste à ta charge de bailleur — et tu ne peux pas le rendre récupérable par une clause du bail.

Exemple concret : la prime de ton assurance loyers impayés (GLI) n’est pas récupérable sur le locataire. Pas parce qu’une clause serait “interdite par l’art. 4”, mais simplement parce qu’elle ne figure pas dans la liste limitative du décret 87-713. Une clause qui prétend te la faire rembourser par le locataire serait sans effet.

Question	Bon fondement	Mauvais fondement (à éviter)
Cette clause est-elle nulle ?	Art. 4 loi 89-462 (clauses réputées non écrites)	—
Cette charge est-elle récupérable ?	Décret 87-713 + art. 23 loi 89-462 (liste limitative)	Art. 4 loi 89-462
Cette interdiction d’animal tient-elle ?	Art. 10 loi 70-598 (réputée non écrite)	Art. 4

Retenir la distinction t’évite des discussions sans fin : l’art. 4 dit ce que tu ne peux pas écrire ; le décret 87-713 dit ce que tu ne peux pas refacturer. Pour le détail des charges et de leur régularisation, vois la régularisation annuelle des charges.

Quoi faire en pratique avant de signer

Une routine simple pour ne pas te retrouver avec un bail truffé de clauses nulles :

1. Pars du contrat-type réglementaire (décret 2015-587), pas d’un vieux modèle de 2005 récupéré sur un forum.
2. Scanne la liste de l’art. 4 ci-dessus : si une clause ressemble à une amende, une pénalité, une assurance imposée ou un prélèvement obligatoire, supprime-la.
3. Vérifie les animaux et le tabac : pas d’interdiction de principe. Si la propreté te préoccupe, mise sur un état des lieux d’entrée précis plutôt que sur une clause nulle.
4. Distingue solidarité (licite) et responsabilité collective (nulle) en colocation. Pour la location à la chambre, le bon support contractuel compte : vois quel bail choisir pour la location à la chambre.
5. Documente tout : assurance, état des lieux, dépôt. C’est ce qui te protège, bien plus qu’une clause dissuasive.

Si tu veux automatiser le suivi des documents et du dépôt liés à chaque bail, regarde comment Plinthos fonctionne : tu y stockes le bail, l’attestation d’assurance et les photos de l’état des lieux, et tu suis le dépôt (montant, retenues avec notes et photos) au même endroit.

Questions fréquentes

Une clause interdite rend-elle tout le bail nul ?

Non. Une clause “réputée non écrite” est seule annulée : le reste du bail reste valable. Tu perds la clause fautive, pas le contrat. C’est pour ça qu’il vaut mieux supprimer une clause douteuse plutôt que de parier qu’elle passera.

Le locataire a signé la clause : il est quand même protégé ?

Oui. La signature ne valide pas une clause réputée non écrite. La loi 89-462 est d’ordre public sur la plupart de ces points : le locataire peut l’invoquer même après avoir signé, et même bien plus tard dans le bail.

Puis-je interdire les animaux et le tabac dans une chambre meublée louée à un étudiant ?

Non, pas par une clause de principe : l’interdiction des animaux familiers (art. 10 loi 70-598) est réputée non écrite, et une interdiction générale de fumer chez soi est jugée abusive, donc également réputée non écrite. En revanche, tu peux retenir sur le dépôt le coût d’une remise en état si l’animal ou le tabac a causé des dégradations réelles au-delà de l’usure normale, sur preuves.

Puis-je facturer une pénalité en cas de retard de paiement ?

Une “amende” ou “pénalité” inscrite au bail au profit du bailleur est réputée non écrite (art. 4). Pour les impayés, le bon outil est la clause résolutoire de plein droit (art. 24) et le commandement de payer, pas une pénalité maison.

La clause de solidarité en colocation est-elle interdite ?

Non, elle est licite et utile : elle rend chaque colocataire tenu du loyer entier (dans les limites de l’art. 8-1). Ce qui est interdit, c’est la responsabilité collective imposée pour les dégradations des parties communes (art. 4) — un mécanisme différent, à ne pas confondre.

Avant de signer, relis ton bail avec la liste de l’art. 4 en main et supprime toute clause qui ressemble à une amende, une assurance imposée ou une interdiction d’animal. Tu te protèges bien mieux avec un état des lieux soigné et des documents bien rangés qu’avec des clauses qui ne tiennent pas. Si tu veux tout centraliser — bail, assurance, dépôt, états des lieux — Plinthos te le gère par appartement et par chambre.

Les lois citées sont à jour à la date de publication de l’article. Pour un cas précis (litige, clause ambiguë, contentieux), consulte un avocat ou une association de propriétaires (ADIL, UNPI).