Sous-location à la chambre : autorisation et prix au m²

En France, un locataire ne peut sous-louer une chambre qu’avec ton accord écrit, et le loyer au mètre carré de surface habitable de la partie sous-louée ne peut pas dépasser celui qu’il te paie. C’est la règle de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sans ton autorisation écrite, la sous-location est irrégulière et tu peux t’y opposer.

La situation revient souvent : ton locataire part six mois à l’étranger, ou il a une chambre libre dans le T3 qu’il loue, et il te demande s’il peut la louer à quelqu’un. Tu n’es pas obligé d’accepter. Mais si tu acceptes, deux conditions encadrent strictement l’opération — l’écrit et le plafond de prix — et il vaut mieux poser un cadre clair dès le départ.

Cet article t’explique quand la sous-location est légale, comment fixer le prix maximal au m², comment vérifier la décence de la chambre, et te donne un modèle d’autorisation écrite avec une clause de fin automatique. À ne pas confondre avec la colocation, qui obéit à des règles différentes.

Sous-location : la règle de base de l’article 8

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe simple : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Trois choses en découlent.

D’abord, la sous-location n’est pas un droit du locataire. C’est toi qui décides. Tu peux refuser sans avoir à te justifier — la loi ne t’impose aucun motif. Tu peux aussi accepter, mais ton accord doit être écrit, pas verbal. Un message vocal ou un « pas de souci » au téléphone ne vaut rien le jour où il y a un litige.

Ensuite, ton accord porte aussi sur le prix. Le texte précise « y compris sur le prix du loyer » : tu valides non seulement le principe de la sous-location, mais aussi le montant que ton locataire compte demander à son sous-locataire.

Enfin, si ton locataire sous-loue sans ton accord écrit, il manque à ses obligations contractuelles. Tu peux le mettre en demeure de faire cesser la sous-location, voire engager la résiliation du bail selon la gravité et la persistance du manquement.

La sous-location concerne le cas où ton locataire reste le titulaire du bail et héberge un tiers contre un loyer. Si tu veux toi-même louer des chambres séparées dans un logement que tu ne maîtrises plus directement, tu n’es plus dans la sous-location : tu es dans une autre logique de location à la chambre selon le bail choisi.

Le plafond de prix au m² : le calcul qui protège tout le monde

C’est la deuxième condition de l’article 8, et celle qu’on oublie le plus : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. »

Autrement dit : ton locataire ne peut pas se faire une marge sur ton dos en sous-louant plus cher au m² que ce qu’il te paie. Le sous-loyer est plafonné, ramené à la surface.

Voici comment calculer le plafond, étape par étape.

Encadré — Calcul du loyer maximal de sous-location

1. Prends le loyer hors charges payé par ton locataire principal (le loyer principal, pas le montant charges comprises).
2. Divise-le par la surface habitable totale du logement (en m²) → tu obtiens le prix au m² du bail principal.
3. Multiplie ce prix au m² par la surface habitable de la chambre sous-louée (en m²).
4. Le résultat est le loyer maximal que ton locataire peut demander pour cette chambre.

Exemple : un T3 de 60 m² loué 900 € hors charges. Prix au m² = 900 ÷ 60 = 15 €/m². Si la chambre sous-louée fait 12 m², le sous-loyer ne peut pas dépasser 12 × 15 = 180 € hors charges.

Deux précisions utiles. Le plafond se raisonne au m² de surface habitable, pas en valeur absolue : une chambre plus grande que la moyenne peut donc supporter un sous-loyer proportionnellement plus élevé, mais jamais au-dessus du prix au m² du bail principal. Et la surface habitable se calcule au sens de la loi (les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne comptent pas) : sois cohérent avec la surface qui figure déjà dans le bail principal.

Ce plafond te protège indirectement : il évite que ton bien serve à une activité de sous-location lucrative déguisée, et il garde le sous-locataire dans un rapport de prix sain.

Vérifier la décence avant d’autoriser

Avant de donner ton feu vert, regarde la chambre qui va être sous-louée. Une chambre louée — même en sous-location — doit respecter les critères du logement décent : surface et volume habitables minimaux, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements de base.

Le seuil de référence pour une pièce d’habitation est une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m (ou un volume habitable d’au moins 20 m³). Une chambre de 7 m² mansardée ne fait pas l’affaire, et autoriser la sous-location d’un espace non décent t’expose à des ennuis.

Pourquoi tu te sens concerné alors que ce n’est pas toi qui héberges le sous-locataire ? Parce que c’est ton logement. Si la chambre est manifestement indécente, ton autorisation peut être vue comme un cautionnement, et tu as tout intérêt à conditionner ton accord à une chambre conforme. Concrètement : exige que la pièce sous-louée respecte les critères de décence, et mentionne-le dans ton autorisation.

C’est aussi le bon moment pour vérifier que ton locataire est en règle avec son assurance habitation et qu’il informe son sous-locataire des règles de vie du logement. Un cadre clair en amont t’épargne bien des tensions — c’est le même réflexe qu’avec un règlement intérieur de colocation : poser les choses par écrit avant l’entrée.

Le sous-locataire n’a aucun droit contre toi

C’est le point qui rassure la plupart des bailleurs, et il est essentiel : l’article 8 dispose qu’« en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

Traduction concrète : il n’existe aucun lien juridique direct entre toi et le sous-locataire. Le seul rapport contractuel qui te lie, c’est celui avec ton locataire principal. Le jour où le bail principal prend fin — congé, résiliation, départ du locataire — le sous-locataire n’a rien à t’opposer : pas de maintien dans les lieux, pas de droit au renouvellement, pas de titre d’occupation. Il doit partir avec le locataire principal.

C’est ton locataire qui assume la sous-location vis-à-vis de son sous-locataire (encaissement du sous-loyer, restitution éventuelle, gestion du départ). Toi, tu continues de t’adresser uniquement à ton locataire principal pour le loyer, l’état des lieux et la fin du bail.

Pour blinder ce point, ton autorisation doit contenir une clause de fin automatique : la sous-location cesse de plein droit à la date de fin du bail principal, quelle qu’en soit la cause. C’est une sécurité, même si la loi le prévoit déjà, parce que ça évite toute ambiguïté écrite avec le sous-locataire.

L’article 8 impose aussi à ton locataire de transmettre au sous-locataire ton autorisation écrite et une copie du bail en cours. Demande-lui de le faire et de t’en confirmer la transmission : ça verrouille l’information côté sous-locataire et coupe court à toute prétention ultérieure.

Sous-location ou colocation : ne pas confondre

La confusion est fréquente et lourde de conséquences, parce que les deux régimes n’ont pas le même article et pas les mêmes effets.

La sous-location (article 8) : ton locataire reste le seul titulaire du bail. Il héberge un tiers (le sous-locataire) avec ton accord écrit. Tu n’as aucun rapport contractuel avec ce tiers. C’est ton locataire qui te paie l’intégralité du loyer, et qui perçoit lui-même le sous-loyer plafonné.

La colocation (article 8-1) : plusieurs locataires occupent le logement comme résidence principale et sont tous titulaires du bail vis-à-vis de toi — par un contrat unique ou par plusieurs contrats individuels. Là, tu as un lien direct avec chacun, tu encaisses les loyers de chacun (ou un loyer global), et la clause de solidarité, quand elle existe, t’est précieuse.

	Sous-location (art. 8)	Colocation (art. 8-1)
Titulaire(s) du bail	Le locataire principal seul	Tous les colocataires
Ton lien avec l’occupant supplémentaire	Aucun	Direct (chacun est ton locataire)
Qui te paie	Le locataire principal	Chaque colocataire (ou loyer global)
Accord écrit requis	Oui, sur le principe et le prix	Sans objet (ils signent le bail)
Plafond de prix	Sous-loyer ≤ prix au m² du principal	Somme des loyers ≤ loyer du logement

Le réflexe : si tu veux gérer en direct chaque occupant et bénéficier d’une clause de solidarité bien rédigée, c’est la colocation qu’il te faut, pas la sous-location. La sous-location, elle, garde tout le risque locatif sur les épaules de ton locataire principal — ce qui peut être un avantage pour toi si ce locataire est fiable.

Si la demande de sous-location révèle en réalité que ton locataire ne vit plus du tout dans le logement, c’est un autre sujet : tu n’es plus dans la sous-location ponctuelle d’une chambre, et il peut être pertinent de renouveler ou faire évoluer le bail sur des bases adaptées.

Modèle d’autorisation écrite de sous-location

Voici une trame que tu peux reprendre et adapter. Elle couvre l’accord, le prix, la durée, la décence et la fin automatique.

AUTORISATION DE SOUS-LOCATION

Je soussigné(e) [Nom, prénom du bailleur], propriétaire du logement situé [adresse complète], donné en location à [Nom, prénom du locataire principal] par bail signé le [date], autorise expressément mon locataire à sous-louer la chambre suivante :

• Chambre de [surface] m² située dans le logement ci-dessus.
• Sous-locataire : [Nom, prénom du sous-locataire].
• Période de sous-location : du [date] au [date].

Prix. J’autorise un sous-loyer de [montant] € hors charges, conforme au plafond légal : le prix au m² de surface habitable de la partie sous-louée n’excède pas celui payé par le locataire principal (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Décence. La chambre sous-louée respecte les critères du logement décent.

Fin automatique. La présente sous-location prend fin de plein droit à la date de cessation du bail principal, quelle qu’en soit la cause. Conformément à l’article 8, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d’aucun droit à mon encontre ni d’aucun titre d’occupation à la fin du bail principal.

Transmission. Le locataire principal s’engage à transmettre au sous-locataire la présente autorisation et une copie du bail en cours.

Fait à [ville], le [date], en deux exemplaires.

Signature du bailleur — Signature du locataire principal

Garde un exemplaire signé, et demande à ton locataire de confirmer par écrit qu’il a bien remis ces documents au sous-locataire. Pour suivre ce type de pièces et les échanges avec tes locataires sans t’éparpiller entre mails et papiers, Plinthos centralise tes documents et ta communication locative dans un seul endroit.

Questions fréquentes

Puis-je refuser une sous-location sans donner de motif ?

Oui. L’article 8 fait de ton accord écrit une condition de validité de la sous-location, mais ne t’oblige à aucune justification pour refuser. Tu peux dire non sans motif. À l’inverse, un accord verbal ne suffit pas : il faut un écrit pour que la sous-location soit régulière.

Que se passe-t-il si mon locataire sous-loue sans mon accord ?

La sous-location est irrégulière. Tu peux le mettre en demeure de la faire cesser et, selon la gravité et la persistance du manquement, demander la résiliation du bail. Les sous-loyers perçus de façon illicite peuvent par ailleurs t’être réclamés selon les circonstances. Mieux vaut réagir vite et par écrit.

Le sous-locataire peut-il rester si mon locataire part ?

Non. À la cessation du bail principal, le sous-locataire n’a aucun droit opposable contre toi ni aucun titre d’occupation (article 8). Il doit quitter les lieux en même temps que le locataire principal. C’est l’une des grandes différences avec la colocation, où chaque occupant est ton locataire direct.

Comment fixer le loyer maximal de la chambre sous-louée ?

Calcule le prix au m² du bail principal (loyer hors charges ÷ surface habitable totale), puis multiplie par la surface habitable de la chambre. Le sous-loyer ne peut pas dépasser ce montant. Ton accord écrit doit d’ailleurs porter aussi sur ce prix, pas seulement sur le principe de la sous-location.

La sous-location et la colocation, c’est pareil ?

Non. En sous-location, ton locataire reste le seul titulaire du bail et tu n’as aucun lien avec le sous-locataire. En colocation (article 8-1), tous les occupants sont tes locataires directs. Le choix dépend de qui tu veux comme interlocuteur et de la façon dont tu veux gérer le risque locatif.

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Cet article fournit des informations générales sur le cadre légal de la sous-location en France et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles peuvent évoluer et chaque situation a ses particularités : pour un cas précis, rapproche-toi de l’ANIL, d’une ADIL de ton département ou d’un professionnel du droit.