Location à la chambre : quel bail choisir en France

Tu as un T3 à Lyon, ta fille part faire son master à l’étranger, et sa chambre vide pourrait rapporter 450 € par mois louée à une étudiante. Ou bien : tu possèdes un appartement à Bordeaux que tu préfères louer chambre par chambre plutôt qu’entier. Dans les deux cas : quel bail tu signes ?

La location à la chambre ne relève pas d’un contrat unique. Selon que tu habites toi-même le logement, le profil du locataire et le nombre de chambres, la loi renvoie vers quatre régimes : la location meublée chez l’habitant (avec l’exonération fiscale de l’article 35 bis du CGI), la colocation au sens de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bail étudiant de 9 mois (art. 25-7) ou le bail mobilité de 1 à 10 mois (art. 25-12 à 25-18).

Dans cet article : comment trier les quatre situations, ce que chaque bail impose et les pièges à éviter.

Les quatre situations possibles, en deux questions

Pose-toi deux questions avant de choisir un bail :

1. Est-ce que j’habite ce logement comme résidence principale ?
2. Si non : combien de chambres je loue, et à qui ?

Si tu vis dans le logement et que tu loues une chambre, tu es dans le régime de la location en meublé chez l’habitant, avec une exonération fiscale tant que tu respectes les conditions de l’article 35 bis du CGI (valable jusqu’au 31 décembre 2026). Si tu n’habites pas le logement, tu es dans le régime de la colocation (art. 8-1 de la loi 89-462) — avec deux variantes courtes selon le profil du locataire : bail étudiant 9 mois ou bail mobilité 1-10 mois.

Situation	Tu habites le logement ?	Locataires	Bail recommandé
Chambre louée chez toi à un étudiant	Oui (résidence principale)	1	Meublé chez l’habitant (CGI art. 35 bis)
Trois chambres louées dans un appart vide	Non	2-3 colocataires	Colocation (bail unique ou multi-bails, art. 8-1)
Chambre louée à une étudiante pour l’année universitaire	Non	1 étudiant	Bail meublé étudiant 9 mois (art. 25-7)
Chambre louée à un alternant pour 7 mois	Non	1 locataire en mobilité	Bail mobilité 1-10 mois (art. 25-12 à 25-18)

Une fois la case identifiée, tu sais quel contrat-type appliquer.

Cas 1 — Chambre chez toi : meublé chez l’habitant

Tu habites un T3 à Strasbourg et tu loues une chambre à une étudiante en médecine. Tu es dans le régime de la location en meublé d’une pièce de ta résidence principale.

Le bail à utiliser

Tu signes un bail meublé régi par le titre Ier bis de la loi 89-462 (art. 25-3 et suivants) : durée 1 an, ou 9 mois non reconductible si le locataire est étudiant (art. 25-7).

La chambre doit être meublée au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette, dispositif d’occultation des fenêtres, table et sièges, étagères de rangement, luminaires — la liste fixe 11 catégories obligatoires. Les équipements communs (cuisine, salle de bains) restent partagés avec toi.

Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6). Le préavis du locataire est d’1 mois en toutes circonstances, y compris en bail étudiant 9 mois (art. 25-8).

L’avantage fiscal de l’article 35 bis

L’article 35 bis du CGI prévoit que les personnes qui louent jusqu’au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu sur ces loyers, à trois conditions cumulatives :

• Les pièces louées constituent la résidence principale ou temporaire du locataire (avec contrat justifiant : étudiant, stagiaire, etc.).
• Le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables (plafond annuel par m² publié au BOFiP, distinct selon les régions — à titre indicatif ~206 €/m²/an en Île-de-France et ~152 €/m²/an dans les autres régions selon les dernières valeurs BOFiP, vérifie la version en vigueur).
• L’exonération ne se cumule pas avec le régime micro-BIC (art. 50-0 du CGI).

Si tu dépasses le plafond ou si la chambre n’est pas la résidence principale/temporaire du locataire, tu sors de l’exonération et tu retombes sur le régime classique des locations meublées (micro-BIC à 50 % d’abattement, seuil de 77 700 €, ou réel).

L’exonération couvre l’impôt sur les loyers, pas les autres obligations : tu dois déclarer ton activité, respecter le bail meublé, faire l’état des lieux d’entrée/sortie et fournir un inventaire du mobilier (art. 25-5).

Cas 2 — Colocation dans un logement où tu n’habites pas

Tu possèdes un T4 à Toulouse que tu loues à trois étudiants. C’est de la colocation au sens de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale ».

L’article 8-1 prévoit deux formules : un contrat unique signé entre le bailleur et tous les colocataires, ou plusieurs contrats individuels signés séparément avec chaque colocataire (chacun sur sa chambre privative, avec usage commun des parties communes). Pour trancher entre bail unique ou baux individuels en colocation selon le risque que tu acceptes de porter, vois le comparatif détaillé.

Dans les deux cas, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut excéder le loyer applicable au logement entier. Tu ne peux pas louer 1 000 € la chambre dans un T4 dont le loyer global serait de 1 500 €.

Bail unique : la clause de solidarité

Avec un bail unique, tu peux insérer une clause de solidarité qui rend chaque colocataire responsable, vis-à-vis de toi, du paiement intégral du loyer et des charges. Si l’un ne paye pas, tu te retournes contre les autres.

Attention : la solidarité d’un colocataire qui donne congé prend fin 6 mois après l’effet du congé (ou plus tôt si un nouveau colocataire le remplace), au lieu de durer jusqu’à la fin du bail (art. 8-1). Si Camille quitte la coloc en mars, sa solidarité tombe en septembre.

Dépôt de garantie : 2 mois en meublé (art. 25-6), 1 mois en vide (art. 22). Le bail meublé est le plus utilisé en coloc étudiants/jeunes actifs ; pour la version « vide » et la fiscalité associée (revenus fonciers), voir Bail vide : 3 ans renouvelables, droits et obligations.

Vois aussi : Bail meublé : durée, clauses obligatoires, pièges à éviter.

Multi-baux : un contrat par chambre

Avec plusieurs baux individuels, chaque colocataire est responsable uniquement de son propre loyer. Pas de solidarité, pas de quote-part à couvrir si l’un ne paye pas. En revanche, tu remplaces les colocataires un par un sans demander l’avis des autres.

Dans chaque contrat, définis : la chambre privative attribuée, les espaces communs accessibles, et la répartition des charges.

Diviser les charges

Méthodes courantes : parts égales (simple si les chambres se valent), au prorata des m² (plus juste sinon), au prorata des jours de présence (utile pour les arrivées/sorties en cours de mois), ou au réel par compteur individuel (rare). Plinthos gère ces quatre méthodes, chaque colocataire voit sa quote-part dans l’app sans recalcul manuel.

Cas 3 — Chambre à une étudiante pour l’année universitaire

Tu loues une chambre meublée à une étudiante à Grenoble, septembre à mai, sans intention de renouveler. C’est le bail meublé étudiant de 9 mois (art. 25-7 de la loi 89-462) : « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. »

Caractéristiques :

• Durée 9 mois fermes, calée sur l’année universitaire.
• Pas de reconduction tacite : le bail prend fin automatiquement à l’échéance, sans préavis du bailleur ni du locataire. Tu récupères le logement chaque été sans formalité.
• Préavis locataire : 1 mois s’il part avant terme (art. 25-8).
• Dépôt de garantie : 2 mois maximum hors charges (art. 25-6).
• Justificatif étudiant obligatoire annexé au bail (certificat d’inscription) : sans preuve, tu retombes sur le meublé classique d’1 an reconductible.

Si tu veux relouer chaque année universitaire, tu signes un nouveau bail 9 mois à chaque rentrée. N’enchaîne pas deux baux 9 mois avec la même personne — risque de requalification en meublé classique.

Vois aussi : Bail mobilité : 1 à 10 mois, qui peut en bénéficier.

Cas 4 — Chambre à un alternant ou stagiaire pour quelques mois

Un alternant te contacte pour 7 mois pile à Lille, calés sur son contrat d’apprentissage. Le bail étudiant 9 mois ne colle pas. C’est le terrain du bail mobilité (art. 25-12 à 25-18, issus de la loi ELAN du 23 novembre 2018). Si tu hésites entre bail mobilité ou bail étudiant 9 mois, le critère est le motif : durée calée sur un stage ou une mission relève du mobilité, durée calée sur l’année universitaire relève du bail étudiant.

Caractéristiques :

• Durée 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible (art. 25-14).
• Modifiable une seule fois par avenant, total ≤ 10 mois.
• Public éligible limité (art. 25-12) : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire.
• Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (art. 25-17).
• Charges au forfait versé avec le loyer, sans régularisation ultérieure possible (art. 25-18).
• Préavis locataire : 1 mois à tout moment (art. 25-15).
• Garantie Visale très utile car elle remplace le dépôt interdit. Depuis la réforme du 6 janvier 2026, la couverture s’étend aux 3 premières années d’occupation, et le plafond de ressources pour les +30 ans passe à 1 710 € nets/mois.

En colocation bail mobilité, la clause de solidarité entre colocataires est interdite d’ordre public (art. 25-13). Différence majeure avec le bail meublé classique en coloc.

Si l’alternant reste plus longtemps et que tu signes un nouveau bail sur le même logement à la fin du bail mobilité, l’article 25-14 te ramène automatiquement au titre Ier bis : bail meublé classique d’1 an reconductible. Si tu sens que la personne va rester, prends un bail meublé classique dès le départ.

Récapitulatif : quel bail dans quelle situation

Critère	Meublé chez l’habitant	Coloc meublée	Bail étudiant 9 mois	Bail mobilité
Tu habites le logement	Oui	Non	Non	Non
Durée	1 an (ou 9 mois étudiant)	1 an reconductible	9 mois ferme	1 à 10 mois
Dépôt max	2 mois HC	2 mois HC	2 mois HC	Interdit
Reconduction tacite	Oui (sauf 9 mois)	Oui	Non	Non
Clause de solidarité	Sans objet	Possible (bail unique)	Sans objet	Interdite
Fiscalité	Exonération art. 35 bis si conditions	Micro-BIC ou réel	Micro-BIC ou réel	Micro-BIC ou réel

Erreurs classiques à éviter

1. Croire qu’un bail meublé chez l’habitant ne nécessite pas d’écrit. Faux : l’article 3 de la loi 89-462 impose la forme écrite pour tout bail à usage de résidence principale. Sans écrit, en cas de litige, tu n’as rien.
2. Confondre exonération article 35 bis et régime LMNP. L’exonération chambre chez l’habitant ne se cumule pas avec le micro-BIC. Tu choisis l’un ou l’autre.
3. Penser qu’un bail étudiant 9 mois se renouvelle automatiquement. Non : il n’est pas reconductible. Si l’étudiante reste, tu signes un nouveau bail.
4. Mettre une clause de solidarité dans un bail mobilité en colocation. Interdite par l’art. 25-13, réputée non écrite. Aucun recours solidaire possible en cas d’impayé.
5. Sous-estimer le forfait de charges en bail mobilité. L’art. 25-18 interdit la régularisation : ce que tu fixes au départ, tu le gardes.

Comment t’organiser en pratique

Une fois le bail identifié :

1. Télécharge le contrat-type officiel : bail meublé (annexe 2 du décret 2015-587) pour les cas 1 à 3, contrat-type bail mobilité pour le cas 4.
2. Fais un état des lieux d’entrée détaillé (décret 2016-382) avec photos et signatures.
3. Annexe l’inventaire du mobilier (art. 25-5), le DPE et les diagnostics obligatoires.
4. Annexe le justificatif (carte étudiante, attestation employeur, justificatif de mobilité).
5. Souscris Visale pour le bail mobilité ou pour les jeunes locataires en meublé.
6. Centralise les pièces : un dossier par locataire avec bail, état des lieux, justificatif, ID, RIB. Au moment de choisir le colocataire ou le locataire de la chambre, applique des critères objectifs et identiques à tous les candidats : sélectionner un locataire sans discriminer détaille les pièces que tu peux exiger et celles qui sont interdites.

Plinthos gère les chambres simples, doubles et triples (pas seulement les appartements entiers), avec un loyer par chambre ou par lit, des paiements générés automatiquement le 1er du mois, des charges divisées selon quatre méthodes (parts égales, m², jours, custom), le suivi du dépôt avec photos en cas de retenue, et les documents liés à chaque locataire. Pour voir comment, regarde le fonctionnement en trois étapes.

Questions fréquentes

Je loue une chambre chez moi à une étudiante : je dois déclarer cette activité ?

Oui. Même exonéré d’impôt au titre de l’article 35 bis, tu dois déclarer le démarrage de ton activité de location meublée via le Guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr, géré par l’INPI), dans les 15 jours suivant le premier jour de location, pour obtenir un numéro SIRET. Depuis le 1er janvier 2023, cette plateforme remplace l’ancien dépôt du formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Tu peux être exonéré de CFE si tes recettes annuelles sont ≤ 5 000 €, mais l’exonération n’est pas automatique : vérifie auprès de ton centre des impôts.

Bail unique ou multi-baux pour une colocation : qu’est-ce qui est mieux ?

Le bail unique avec clause de solidarité te protège mieux financièrement (recours possible contre n’importe quel colocataire en cas d’impayé) mais complique la sortie : si l’un part, tu dois le remplacer ou attendre 6 mois pour que sa solidarité tombe. Le multi-baux te simplifie le remplacement mais te laisse seul face à un impayé individuel. Pour une coloc étudiante stable sur 9-12 mois, le bail unique est plus courant.

Le bail mobilité me permet-il de louer une chambre à un touriste pour 2 mois ?

Non. L’article 25-12 limite le bail mobilité à 7 motifs précis : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire. Le tourisme n’en fait pas partie. Pour louer à un touriste, tu es sur le régime du meublé de tourisme, avec des règles différentes (déclaration en mairie, taxe de séjour).

Si mon étudiante reste après les 9 mois de bail, que se passe-t-il ?

Le bail 9 mois prend fin à l’échéance sans reconduction. Si elle reste sans nouveau bail, tu es en occupation sans titre. Mieux : signer un nouveau bail meublé classique d’1 an. Évite d’enchaîner deux baux 9 mois consécutifs avec la même personne — risque de requalification en meublé classique.

Puis-je passer du bail mobilité au bail meublé classique si mon locataire reste plus de 10 mois ?

Oui, c’est même imposé par la loi. L’article 25-14 prévoit que tout nouveau bail sur le même logement à la fin du bail mobilité est automatiquement soumis au titre Ier bis (meublé classique d’1 an reconductible). Tu ne peux pas faire un deuxième bail mobilité d’affilée sur le même logement avec le même locataire.

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Choisir le bon bail pour louer une chambre n’est pas une question de préférence : c’est la situation factuelle (résidence ou non du bailleur, profil du locataire, durée) qui détermine le régime. Une fois identifié, tu signes le contrat-type, tu annexes les justificatifs et tu suis le cadre.

Les lois citées sont à jour au moment de la publication. Pour des situations particulières (coloc avec mineur, sous-location, requalification, encadrement des loyers dans ta commune), consulte un avocat, une ADIL ou une association de bailleurs.