Internet inklusive Miete: rechtliche und steuerliche Folgen

Ein klassischer DSL- oder Glasfasertarif gehört nicht zum abschließenden Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV und ist daher nicht als Nebenkostenposition umlagefähig; das alte Kabel-TV-Nebenkostenprivileg ist mit dem Ende der TKG-Übergangsregelung zum 30. Juni 2024 weggefallen. Zulässig sind Bruttomiete inklusive Internet oder eine gesondert ausgewiesene Servicepauschale — beides ist steuerpflichtige Mieteinnahme nach § 21 EStG.

“Internet inklusive Miete” klingt nach Service, ist aber juristisch eine doppelte Vereinbarung: zum einen Teil des Mietverhältnisses nach §535 BGB, zum anderen — wenn nicht sauber abgegrenzt — eine eigene Nebenleistung mit eigenen Pflichten und steuerlichen Folgen nach §21 EStG. Wer das nicht trennt, riskiert Vertragsstreit beim Ausfall des Routers und Diskussionen mit dem Finanzamt über die korrekte Erfassung.

In diesem Artikel: die rechtlichen Grundlagen aus BGB, BetrKV und TKG, was du als kleiner Vermieter im Vertrag schreiben solltest, wie Internet steuerlich behandelt wird, was am 30. Juni 2024 mit dem Kabel-TV-Nebenkostenprivileg passiert ist und welche Fallen typisch sind, wenn du Zimmer in einer WG vermietest.

Gehört Internet überhaupt zu den Vermieterpflichten?

Die kurze Antwort: nein. §535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Mietsache “in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten”. Was zur Mietsache gehört, ergibt sich aus dem Vertrag — Wohnung, Zimmer, Bad, Küche, Heizung, Wasser, Strom-Anschluss. Ein funktionierender Internetanschluss steht nicht im gesetzlichen Pflichtenkatalog des Vermieters (§535 BGB).

Das ändert sich, sobald du Internet vertraglich zusagst. Sagst du “Internet inklusive” zu, wird die Bereitstellung zur vertraglich geschuldeten Leistung. Fällt das WLAN für mehrere Tage aus oder kündigt dein Provider, kann der Mieter darin eine Mangelhaftigkeit der Mietsache sehen — mit den üblichen Folgen aus §536 BGB (Mietminderung) bis hin zur Schadensersatzpflicht, wenn du den Mangel zu vertreten hast.

Die saubere Trennung im Vertrag ist also keine juristische Spitzfindigkeit, sondern Risikomanagement: entweder du schuldest Internet als Hauptleistung (dann musst du es sicherstellen), oder du stellst es als Gefälligkeit oder Mitnutzungsmöglichkeit zur Verfügung (dann nicht — aber dann auch nicht “inklusive Miete” werben).

Internet ist keine umlagefähige Betriebskostenposition

Das ist der zweite häufige Irrtum. Wer in einem normalen Mietverhältnis Internet über die Nebenkostenabrechnung weitergeben will, stößt an §556 BGB und die Betriebskostenverordnung.

§556 Abs. 1 BGB sagt, dass Vermieter und Mieter vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt — aber nur, was als Betriebskosten im Sinne von §1 BetrKV gilt. Der abschließende Katalog der 17 umlegbaren Betriebskosten steht in §2 BetrKV (BetrKV §2). In dieser Liste findet sich:

• §2 Nr. 15 BetrKV: Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage — historisch die “Kabelfernseh-Position”.
• Nicht enthalten: ein normaler DSL- oder Glasfaservertrag, der die Wohnung exklusiv mit Internet versorgt.

Mit anderen Worten: Internet im klassischen Sinn (Vertrag mit Telekom, Vodafone, 1&1 für deine Wohnung) ist nicht umlagefähig im rechtlichen Sinn einer Betriebskostenabrechnung. Du kannst es nicht über §556 BGB als laufende Nebenkostenposition gegenüber dem Mieter abrechnen wie Müll oder Wasser. Was du machen kannst: die Internetpauschale in die Bruttomiete oder als gesondert ausgewiesene Servicepauschale vereinbaren — das ist aber keine “Umlage” im Sinne der BetrKV, sondern eine zusätzliche Vertragsleistung.

In der WG mit Zimmervermietung läuft das in der Praxis fast immer über eine Inklusivmiete oder eine separate Pauschale. Wie die WG-Bewohner untereinander den Internetbeitrag teilen, ist private Vereinbarung; mehr dazu in Nebenkosten in der WG aufteilen: 4 Methoden im Vergleich.

Das Kabel-TV-Nebenkostenprivileg: §230 TKG und sein Ende am 30.6.2024

Es gab eine zeitlich begrenzte Ausnahme, die heute oft noch falsch wiedergegeben wird. Das Telekommunikationsgesetz in der Fassung von 2021 (in Kraft seit 1. Dezember 2021) enthielt ein Übergangsregime für Kabelfernsehanschlüsse, das bis Mitte 2024 lief und in §230 TKG (Abs. 4 und 5) verortet war.

Die Kerneckpunkte:

• Die Umlage laufender Kabel-TV-Grundgebühren über §2 Nr. 15 BetrKV (Buchstabe a/b) endete mit Wirkung zum 30. Juni 2024. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen laufende Kabel-TV-Sammelvertragskosten in Mehrfamilienhäusern nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Buchstabe c (Glasfaser-Bereitstellungsentgelt) bleibt umlagefähig.
• Übergangsregelung in §230 TKG (Abs. 4 und 5): Sammelverträge, die vor dem 1. Dezember 2021 abgeschlossen wurden, konnten bis zum 30. Juni 2024 weiter wie bisher umgelegt werden.
• Daneben gibt es das Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nach §72 TKG: bei Erstinstallation einer Glasfaser-Inhouse-Verkabelung darf der Vermieter unter engen Voraussetzungen einen Betrag von bis zu 60 Euro jährlich pro Wohneinheit, mit einem Gesamtdeckel von 540 Euro je Wohneinheit, für maximal fünf Jahre, in Ausnahmefällen neun Jahre, umlegen — als eigenständige Position, nicht als laufende Internetkosten.

Wichtig zu verstehen: das Glasfaser-Bereitstellungsentgelt deckt die einmalige Investition in die Verkabelung — nicht den laufenden Internetvertrag des Bewohners. Wer als kleiner Vermieter eine WG vermietet und einen normalen Privatkundenvertrag nutzt, hat mit §72 TKG meistens nichts zu tun.

Der häufige Schreibfehler: die Frist “30. Juni 2024” mit dem Datum des TKG-Inkrafttretens (1. Dezember 2021) verwechseln. Beide Daten sind richtig, aber bedeuten Unterschiedliches.

Steuerlich: Internet als Teil der Mieteinnahmen nach §21 EStG

Hier kommt die zweite Seite — das Finanzamt. §21 Abs. 1 Nr. 1 EStG behandelt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als steuerpflichtige Einkunftsart. Was zählt dazu?

Vereinnahmst du eine Pauschalmiete mit Internet inklusive, ist der gesamte Betrag steuerpflichtige Mieteinnahme. Eine Trennung in “Miete” und “Service” ändert daran in der Regel nichts: solange die Leistung im Zusammenhang mit der Vermietung steht (Nebenleistung zur Vermietung), fließt sie in die Einnahmen-Position §21 EStG ein. Die Erfassung dieser Einnahmen in der Anlage V — mit Werbungskosten-Gegenrechnung und Verlustverrechnung — beschreibt Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen. Das gilt insbesondere für Internet-Pauschalen, die zusammen mit dem Zimmer vereinbart werden.

Die Gegenseite: die Internetkosten, die du als Vermieter trägst, sind Werbungskosten nach §9 Abs. 1 EStG, soweit sie der Vermietung dienen. Konkret heißt das:

• Bei reiner Vermietungsnutzung (z.B. ein Anschluss ausschließlich für die vermieteten WG-Zimmer): in voller Höhe absetzbar.
• Bei gemischter Nutzung (du nutzt das WLAN auch privat): nur der anteilige Vermietungsanteil — die Aufteilung muss nachvollziehbar dokumentiert sein (Zimmerflächen, Personenzahl, sachgerechter Schätzschlüssel).

Praktisch in der WG mit einem Vermieter, der selbst mitwohnt: schwierig. Die saubere Lösung ist häufig, die Internetkosten gar nicht in die Steuerrechnung einzubeziehen und die Pauschale als “private Servicegebühr” zu deklarieren — aber dann darfst du sie auch nicht als Werbungskosten ansetzen. Doppelte Vorteile gibt es nicht. Über die Abgrenzung Miete/Service bei kleinen Vermietungseinheiten spricht im Detail die Übersicht zu Kaltmiete vs. Warmmiete.

Wichtig: für die konkrete Erfassung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist die Buchung mit dem Steuerberater abzustimmen. Die hier dargestellten Grundsätze ersetzen keine individuelle Beratung.

Wie du Internet sauber im Mietvertrag regelst

Drei praktikable Modelle für kleine Vermieter, die ein Zimmer oder mehrere WG-Zimmer vermieten.

Modell A — Bruttomiete inklusive Internet

Eine Gesamtmiete, kein separater Internetposten. Beispiel: 480 Euro Warmmiete inkl. Internet. Vorteil: einfach. Nachteil: du schuldest Internet als Teil der vertraglichen Leistung (siehe oben — §535 BGB) und kannst bei Störungen in die Haftung geraten. Empfehlung: schreib eine Klarstellungsklausel rein wie “Provider-Störungen sind in der Regel kurzzeitige unerhebliche Mängel ohne nennenswerten Minderungsanspruch; abweichende AGB-Klauseln zum Nachteil des Mieters sind gemäß §536 Abs. 4 BGB unwirksam.” Ob so eine Klausel im Streitfall trägt, hängt vom Einzelfall ab — aber sie schafft eine Verständnisgrundlage.

Modell B — Kaltmiete + Internet-Pauschale (gesondert ausgewiesen)

Beispiel: 380 Euro Kaltmiete + 30 Euro Internet-Servicepauschale + 70 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Vorteil: Transparenz, du kannst die Internetpauschale leichter anpassen, wenn dein Provider die Preise erhöht. Nachteil: Anpassung ist kein Automatismus — du brauchst entweder eine Anpassungsklausel oder eine einvernehmliche Vertragsänderung. Steuerlich bleibt alles Einnahme nach §21 EStG.

Modell C — Mieter schließt eigenen Vertrag ab

Du stellst die Anschlussmöglichkeit (Anschluss in der Wohnung), aber der WG-Mieter oder die WG-Gemeinschaft schließt mit dem Provider direkt ab. Du bist aus Haftung und Steuer raus, was Internet betrifft. Praktisch nur sinnvoll, wenn der Mieter dauerhaft genug wohnt, dass sich der Vertragsabschluss lohnt — bei kurzfristigen Untermietungen unrealistisch.

In der typischen WG mit einem Vermieter und wechselnden Mitbewohnern überwiegt Modell A oder B. Wer ohnehin schon Plinthos zur Verwaltung der Nebenkosten nutzt, kann die Internet-Pauschale als eigene Position pflegen und sieht jederzeit, wer wie viel zahlt — siehe wie es funktioniert.

Häufige Fallen

1. Internet als “Nebenkosten” deklarieren. §2 BetrKV listet Internet nicht als umlagefähig (außerhalb des engen TV/Antennen-Bereichs von Nr. 15). Wer im Vertrag schreibt “Nebenkosten inkl. Internet”, schafft eine wackelige Konstruktion — sauber ist “Servicepauschale” oder “Bruttomiete inkl. Internet”.

2. Auf das alte Kabel-Nebenkostenprivileg setzen. Seit dem 1. Juli 2024 ist die Umlage laufender Kabel-TV-Sammelvertragskosten über §2 Nr. 15 BetrKV (Buchstabe a/b) beendet. Die Norm selbst besteht weiter — Buchstabe c (Glasfaser-Bereitstellungsentgelt) bleibt umlagefähig. Wer noch Klauseln aus alten Mustern verwendet, sollte den Vertrag aktualisieren.

3. Glasfaser-Bereitstellungsentgelt und laufende Internetkosten verwechseln. §72 TKG erlaubt nur den einmaligen Bau der Glasfaser-Verkabelung über fünf Jahre umzulegen — nicht den monatlichen Internetvertrag.

4. Werbungskosten doppelt absetzen. Wer Internet als “private Servicegebühr” deklariert (also nicht in §21-Einnahmen einrechnet), darf die Kosten nicht in §9 EStG Werbungskosten gegen Mieteinkünfte gegenrechnen. Eine konsistente Behandlung ist Pflicht.

5. Bei Ausfall keine Eskalationsregel. Was passiert, wenn das WLAN drei Tage nicht funktioniert, weil der Provider eine Störung hat? Schreib in den Vertrag, was du in solchen Fällen tust (Provider melden, ggf. mobile Daten als Übergangslösung) und was nicht erstattet wird. Klare Erwartung = wenig Streit.

6. In der WG nur einer zahlt — und der zieht aus. Wenn der Internetvertrag auf einen Mitbewohner läuft und der seinen WG-Auszug erklärt, hängt das ganze WLAN. Lösung: entweder Vertrag auf den Vermieter, oder mit Übergabeklausel an die nächste Person regeln.

Was du in der Praxis tun solltest

1. Wähl ein Modell und schreib es klar in den Vertrag. Bruttomiete inkl., separate Pauschale oder Eigenvertrag des Mieters — beliebig, aber eindeutig.

2. Dokumentiere das Servicelevel. Welcher Anschluss, welche Bandbreite, was passiert bei Störung. Eine Zeile genügt: “DSL-Anschluss 100/40 Mbit/s über Anbieter X; bei Störung meldet der Vermieter unverzüglich, eine Mietminderung wegen kurzzeitiger Internetstörungen ist ausgeschlossen, soweit gesetzlich zulässig.”

3. Trenne Internet vom Betriebskostenpaket. Schreib es als Servicepauschale oder Bruttomiete — nicht als Position in der Betriebskostenabrechnung (§556 BGB, §2 BetrKV).

4. Halte Belege. Provider-Rechnungen, Routermiete, anteilige Hardwarekosten — alles, was du als Werbungskosten ansetzen willst, brauchst du als Beleg.

5. Sprich mit dem Steuerberater. Bei mehr als einer Vermietungseinheit oder gemischter Nutzung (eigener und vermieteter Anteil) lohnt sich die individuelle Abstimmung — die Aufteilungsschlüssel sind selten so trivial, wie sie scheinen.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich Internet in der Nebenkostenabrechnung als laufende Kosten umlegen?

In der Regel nein. §2 BetrKV listet die umlegbaren Betriebskosten abschließend. Ein normaler DSL- oder Glasfasertarif ist dort nicht enthalten. Die laufende Kabel-TV-Sammelvertragsumlage über §2 Nr. 15 BetrKV (Buchstabe a/b) ist mit dem Ende des TKG-Übergangsregimes nach §230 TKG zum 30. Juni 2024 weggefallen. Du kannst Internet als Bruttomieten-Bestandteil oder als gesondert ausgewiesene Servicepauschale vereinbaren — das ist aber rechtlich keine “Umlage” nach §556 BGB.

Wie wird Internet steuerlich behandelt, wenn ich es in die Miete einrechne?

Als Teil der Mieteinnahmen nach §21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Die Pauschale, die du vom Mieter bekommst, ist steuerpflichtige Einnahme. Im Gegenzug kannst du die tatsächlichen Internetkosten als Werbungskosten nach §9 EStG geltend machen, soweit sie der Vermietung dienen — bei gemischter Nutzung anteilig. Für die konkrete Buchung in der Anlage V empfiehlt sich Abstimmung mit dem Steuerberater.

Was bedeutete das Kabel-TV-Nebenkostenprivileg und gilt es noch?

Das alte Privileg (Nebenkostenprivileg für Sammelverträge) in §2 Nr. 15 BetrKV (Buchstabe a/b) erlaubte die Umlage von TV-Kabelanschluss-Grundgebühren als Betriebskosten. Mit der TKG-Novelle 2021 wurde es über die Übergangsregelung in §230 TKG (Abs. 4 und 5) schrittweise abgeschafft und endete für Altverträge am 30. Juni 2024. §2 Nr. 15 BetrKV als Norm besteht weiter; insbesondere bleibt Buchstabe c (Glasfaser-Bereitstellungsentgelt) umlagefähig. Was bleibt: das Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nach §72 TKG für die einmalige Inhouse-Verkabelung — maximal fünf Jahre, im Ausnahmefall neun Jahre, bis zu 60 Euro jährlich pro Wohneinheit mit Gesamtdeckel 540 Euro. Das ist aber etwas anderes als laufende Internetkosten.

Hafte ich, wenn das WLAN drei Tage nicht funktioniert?

Wenn du Internet vertraglich zugesagt hast, ist ein längerer Ausfall potenziell ein Mangel der Mietsache nach §536 BGB. Ob daraus ein Minderungsanspruch wird, hängt von Dauer, Erheblichkeit und Verschulden ab — bei höherer Gewalt oder kurzfristigen Providerstörungen ist der Anspruch in der Regel begrenzt. Eine vertragliche Klarstellung minimiert Streit. Hast du Internet nicht vertraglich zugesagt (Mitnutzung “soweit verfügbar”), entfällt die Haftung weitgehend.

Kann ich Internet auch als Werbungskosten absetzen, wenn ich es selbst auch nutze?

Ja, aber nur den anteiligen Vermietungsanteil. Wenn du in der Wohnung mitwohnst und das WLAN sowohl privat als auch für die vermieteten Zimmer nutzt, brauchst du einen sachgerechten Aufteilungsschlüssel — meistens nach Personen oder Zimmer-Quadratmetern. Wichtig: konsistente Behandlung. Wenn du die Internet-Pauschale vom Mieter als Einnahme deklarierst, darfst du die Kosten anteilig absetzen; wenn du die Pauschale als “private Servicegebühr” außerhalb von §21 EStG behandelst, geht beides — Einnahme und Werbungskosten — nicht.

---

Internet inklusive Miete ist auf den ersten Blick eine kleine Bequemlichkeit, juristisch aber eine eigene Vertragsschicht: §535 BGB schafft Pflichten, §556 BGB und §2 BetrKV begrenzen die Umlagefähigkeit, das TKG hat seit dem 30. Juni 2024 das alte Kabel-Privileg beendet, und §21 EStG holt die Pauschale in die Einkunftsart Vermietung. Wer den Mietvertrag sauber formuliert, das passende Modell wählt und die Belege ordentlich aufhebt, hat weder Mietminderungsdiskussionen noch Ärger mit dem Finanzamt.

Die in diesem Artikel zitierten Gesetze und Verordnungen sind zum Veröffentlichungszeitpunkt aktuell. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Streitfällen (Mietminderung wegen Internetausfall, steuerliche Einordnung der Servicepauschale, Auslegung des TKG nach Glasfaserausbau) wende dich an einen Anwalt, einen Mieterverein bzw. Haus- und Grundbesitzerverein oder deinen Steuerberater.