Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen

Mieteinnahmen aus privater Vermietung gehören nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden auf der Anlage V der Einkommensteuererklärung deklariert — saldiert mit den Werbungskosten nach § 9 EStG und der linearen Gebäude-AfA von 2, 2,5 oder 3 Prozent. Verluste lassen sich mit anderen Einkunftsarten verrechnen und führen häufig zur Steuererstattung.

Mieteinnahmen aus privater Vermietung gehören in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Erklärt werden sie auf der Anlage V (für jede vermietete Immobilie eine eigene), saldiert mit den Werbungskosten nach § 9 EStG und mit den übrigen Einkünften zum zu versteuernden Einkommen zusammengeführt. Verluste sind grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar — das macht Immobilien gerade in den ersten Jahren steuerlich attraktiv.

In diesem Artikel: welche Einnahmen erklärungspflichtig sind, was als Werbungskosten abziehbar ist, wie die lineare AfA (2 %, 2,5 % oder 3 %) berechnet wird, wann die Sonderabschreibung § 7b EStG greift, und wo private Vermietung in gewerbliche Tätigkeit umkippt.

Wer Mieteinnahmen erklären muss

Erklärungspflichtig ist jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG erzielt. Darunter fallen typischerweise:

• vermietete Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser,
• vermietete Mehrfamilienhäuser im Privatvermögen,
• Untervermietung einzelner Räume in der eigenen Wohnung (mit Bagatellgrenze von 520 € pro Jahr nach Verwaltungsauffassung — darunter regelmäßig keine Erklärungspflicht, sofern keine Gewinnerzielungsabsicht; Freigrenze, nicht Freibetrag — bei Überschreitung wird der gesamte Betrag steuerpflichtig).

Maßgeblich ist nicht der Saldo, sondern die Bruttoeinnahmen: auch wenn am Jahresende ein Verlust entsteht, ist die Anlage V abzugeben. Verluste sind dabei nicht “verschenkt” — sie mindern das übrige zu versteuernde Einkommen (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit) und führen häufig zur Steuererstattung.

Bei verheirateten Paaren mit Zusammenveranlagung wird die Anlage V für jeden Ehegatten getrennt geführt, sofern die Immobilie nur einem gehört; bei gemeinsamem Eigentum ist die Aufteilung nach Eigentumsanteilen einzutragen.

Welche Einnahmen in die Anlage V gehören

In Zeile “Einnahmen” der Anlage V trägst du sämtliche zugeflossenen Beträge des Kalenderjahres ein (Zuflussprinzip nach § 11 EStG):

• Kaltmiete: die reine Nettokaltmiete für den Mietraum.
• Nebenkostenvorauszahlungen: ja, auch diese sind Einnahmen — die korrespondierenden Ausgaben werden separat als Werbungskosten abgesetzt, sodass sich der durchlaufende Posten in der Regel saldiert.
• Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung: im Zuflussjahr zu erfassen, nicht im Abrechnungsjahr.
• Einbehaltene Kaution bei Auszug (für Schäden oder offene Mieten): im Jahr der Aufrechnung Einnahme.
• Umlagen, Stellplatzmiete, Garagenmiete, Möblierungszuschläge.
• Erstattungen vom Versicherer für vermietungsbezogene Schäden, soweit zuvor als Werbungskosten geltend gemacht.

Nicht zu erfassen ist die hinterlegte Kaution selbst, solange sie auf dem Mietkautionskonto liegt — sie ist treuhänderisch gebunden und kein Zufluss. Erst die Verwertung der Kaution macht aus ihr eine Einnahme.

Werbungskosten nach § 9 EStG: was du absetzen kannst

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”. Eine systematische Aufstellung aller Posten samt anschaffungsnahem Aufwand findest du in Werbungskosten bei Vermietung: was abzugsfähig ist. Bei Vermietung und Verpachtung sind das im Praxisalltag:

Finanzierungskosten

• Schuldzinsen aus dem Immobiliendarlehen (nicht Tilgung — diese ist Vermögensumschichtung und nicht abziehbar),
• Disagio / Damnum (bei marktüblicher Höhe sofort abziehbar),
• Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, Notarkosten der Grundschuldbestellung.

Laufende Kosten

• Grundsteuer,
• nicht-umlagefähiges Hausgeld (z. B. Verwaltungskosten der WEG, Instandhaltungsrücklage — letzere allerdings erst bei Verbrauch, nicht bei Einzahlung),
• Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht für Vermieter,
• Kontoführungsgebühren für das Mietkonto.

Erhaltungs- und Reparaturaufwand

• Schönheitsreparaturen, Reparaturen an Sanitäranlagen, Heizung, Fenstern,
• Wartungskosten, Schornsteinfeger,
• größere Erhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort abziehbar; bei sogenanntem anschaffungsnahem Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Renovierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung, deren Nettobetrag 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigt) sind sie zu aktivieren und über die AfA verteilt abzuschreiben.

Verwaltung und Fahrtkosten

• Hausverwalter-Honorare,
• Steuerberater-Kosten anteilig für die Anlage V,
• Fahrten zur Immobilie (für Besichtigung, Übergabe, Reparaturkoordination) mit der Entfernungspauschale bzw. 0,30 €/km (pauschal für Vermietungszwecke), bei umfangreicher Tätigkeit auch tatsächliche Kosten,
• Telefonkosten, Porto, Inserate bei Neuvermietung.

AfA (Abschreibung für Abnutzung)

Die jährliche Abschreibung des Gebäudewerts — der mit Abstand wichtigste, weil planbare Posten. Eigener Abschnitt unten.

Wichtig: alle Werbungskosten sind grundsätzlich nur im Zahlungsjahr abziehbar (Abflussprinzip § 11 EStG). Einzige systematische Ausnahmen sind die AfA und die § 82b EStDV-Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen über 2 bis 5 Jahre.

Die AfA — das Herzstück jeder Vermieter-Steuererklärung

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks — der Grund und Boden nutzt sich nicht ab) über die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer.

Die Sätze, Bemessungsgrundlage und Sonderfälle bis hin zur § 7b-Sonderabschreibung sind in AfA auf vermietete Immobilien: Sätze, Basis, Sonderregeln systematisch aufbereitet.

Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

• 2,5 % p. a. für Wohngebäude mit Bauantrag / Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 (entspricht 40 Jahren).
• 2,0 % p. a. für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 1925 bis 31. Dezember 2022 (50 Jahre).
• 3,0 % p. a. für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. a EStG (33,33 Jahre — eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022).

Maßgeblich ist das Datum der Fertigstellung, nicht das des Erwerbs. Für Neubauten ab 2023 besteht zusätzlich ein befristetes Wahlrecht zur degressiven AfA — was sich in welchem Fall mehr lohnt, zeigt der Vergleich AfA Wohngebäude 2026: linear vs. degressiv.

AfA-Bemessungsgrundlage

Die Anschaffungskosten sind aufzuteilen in Gebäude (abschreibungsfähig) und Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig). Die Finanzverwaltung akzeptiert grundsätzlich die Aufteilung nach Bodenrichtwert / Sachwertverfahren; bei stark abweichenden Eigenangaben verlangt das Finanzamt häufig eine Begründung oder ein Gutachten. Das BMF stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit.

Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem Kaufpreis auch: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Maklercourtage — jeweils anteilig nach dem Gebäude-/Boden-Verhältnis.

Beispiel: Anschaffungskosten Eigentumswohnung 380.000 €, davon Gebäudeanteil 70 % = 266.000 €, Erwerbsnebenkosten 12 % (Grunderwerbsteuer Niedersachsen 5 %, Notar/Grundbuch 1,5 %, Makler 3,57 % brutto + Sonstiges) = rund 45.000 €, davon 70 % = 31.500 €. AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude: 297.500 €. Bei Baujahr 2018: 2 % AfA = 5.950 € jährliche Abschreibung, ohne dass dafür ein Euro tatsächlich abfließen muss.

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau § 7b EStG

Für Investitionen in neuen Mietwohnungsbau gibt es zusätzlich zur regulären linearen AfA eine zeitlich befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Kernpunkte:

• 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr, über 4 Jahre (insgesamt 20 % zusätzlich zur regulären AfA).
• Förderfähig sind Wohngebäude mit Bauantrag in zwei getrennten Zeitfenstern: (i) nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 (altes Fenster) oder (ii) nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (neues Fenster, verlängert durch Wachstumschancengesetz vom 27.3.2024 mit Effizienzhaus-40-NH-Anforderung). Bauanträge zwischen 1.1.2022 und 31.12.2022 sind nicht förderfähig (Förderlücke 2022).
• Es muss sich um neuen Wohnraum handeln (nicht vorher zu Wohnzwecken genutzt).
• Mietpreisbindung: die Wohnung muss mindestens 10 Jahre zu Vermietungszwecken genutzt werden — bei vorzeitigem Verkauf oder Eigennutzung wird die Sonderabschreibung rückwirkend versagt.
• Anschaffungskosten- und Baukostenobergrenzen sowie Effizienzhausanforderungen (zumindest für die ab 2023 verlängerte Variante) sind zu prüfen.

Kombiniert mit der 3-%-AfA für Neubauten ab 2023 ergibt das in den ersten 4 Jahren eine Jahres-AfA von effektiv 8 % p. a. — ein erheblicher Hebel auf das zu versteuernde Einkommen, der allerdings strenge formelle Voraussetzungen hat und nicht jeder Privatvermieter überhaupt nutzen kann.

Verlustverrechnung und Steuerwirkung

Ein häufiges Missverständnis: ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ist nicht “verloren”. Nach § 2 Abs. 3 EStG werden die Einkünfte der sieben Einkunftsarten zusammengerechnet — ein Verlust aus § 21 EStG mindert grundsätzlich das übrige Einkommen.

Praktisches Beispiel: angestellter Ingenieur mit 78.000 € Bruttojahresgehalt, vermietet eine Neubauwohnung. Mieteinnahmen 11.400 €, Werbungskosten (Zinsen 6.400 €, Hausgeld nicht-umlagefähig 1.200 €, AfA 3 % auf 240.000 € Gebäudeanteil = 7.200 €, Sonderabschreibung § 7b 5 % auf 240.000 € = 12.000 €) zusammen 26.800 €. Verlust aus § 21 EStG: -15.400 €. Das zu versteuernde Einkommen sinkt um diesen Betrag — bei einem Grenzsteuersatz von rund 38 % entspricht das einer Steuerersparnis von etwa 5.850 € (plus anteiliger Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).

Achtung: das Finanzamt prüft bei dauerhaft hohen Verlusten die Einkünfteerzielungsabsicht. Wer eine Wohnung über lange Zeiträume zu nicht-marktüblichen Konditionen (oder gar nicht) vermietet, riskiert die steuerliche Anerkennung als “Liebhaberei” — Verluste werden dann nicht anerkannt.

Wann private Vermietung gewerblich wird: die Drei-Objekt-Grenze

Solange du Immobilien nur vermietest, bleiben die Einkünfte private Einkünfte nach § 21 EStG — unabhängig von der Anzahl der Objekte.

Kritisch wird es beim Verkauf: nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Drei-Objekt-Grenze) liegt regelmäßig ein gewerblicher Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG vor, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert werden (vier oder mehr Objekte). Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Gesetzesnorm, sondern ein Indizienschluss der Finanzgerichtsbarkeit — Abweichungen sind in besonderen Konstellationen möglich. Wann genau die Schwelle zur Gewerblichkeit greift und welche Zusatzindizien hinzutreten, erläutert Vermietung als gewerbliche Tätigkeit: wann sie eintritt.

Konsequenzen bei Gewerblichkeit: Gewerbesteuerpflicht, Umqualifizierung der Veräußerungsgewinne, Wegfall der 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG, ggf. Buchführungspflicht. Für reine Vermieter, die langfristig halten, ist das in der Regel kein Thema — wer aber häufig kauft, kurz hält und wieder veräußert, sollte vor dem dritten Verkauf einen Steuerberater einschalten.

Spekulationsfrist § 23 EStG: 10 Jahre für den steuerfreien Verkauf

Verkaufst du eine vermietete Immobilie aus dem Privatvermögen, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Außerhalb dieser Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerfrei.

Für selbstgenutzte Immobilien gilt eine eigene, kürzere Regel: steuerfrei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Eine vermietete Wohnung, die du nach 11 Jahren mit Gewinn verkaufst, ist also steuerfrei — auch wenn du in den 11 Jahren erhebliche AfA geltend gemacht hast. Das ist einer der wesentlichen strukturellen Vorteile der privaten Immobilienanlage gegenüber Aktien oder Fonds.

ELSTER und Abgabefrist 2025

Die Einkommensteuererklärung ist seit Jahren überwiegend elektronisch über ELSTER abzugeben. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist in praktisch allen Fällen erklärungspflichtig (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG bei Nebeneinkünften über 410 € jährlich). Den konkreten Ablauf vom Anlegen der Anlage V bis zur ELSTER-Übermittlung — inklusive der häufigsten Zeilen-Fallen — beschreibt Anlage V ausfüllen ohne Steuerberater.

Fristen für die Veranlagung 2025:

• ohne steuerliche Beratung: 31. Juli 2026,
• mit Steuerberater / Lohnsteuerhilfeverein: 28. Februar 2027 (§ 149 Abs. 3 AO — Rückkehr zu regulären Fristen ab VZ 2025; die längere April-Frist galt nur als Corona-Übergang für VZ 2020-2024).

Bei Pflichtverletzung kann ein Verspätungszuschlag nach § 152 AO festgesetzt werden — der wird automatisch verhängt, wenn die Erklärung mehr als 14 Monate nach Ablauf des Steuerjahres eingereicht wird.

Für die korrekte Abrechnung gegenüber den Mietern ist die Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Betriebskosten relevant — wir haben die Mechanik in unserem Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB im Detail aufbereitet.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich auch dann eine Anlage V abgeben, wenn ich Verluste gemacht habe? Ja. Erklärungspflichtig sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unabhängig vom Vorzeichen. Gerade Verluste lohnt es sich zu deklarieren, weil sie das übrige Einkommen mindern und zur Steuererstattung führen.

Kann ich die Tilgung meines Immobiliendarlehens absetzen? Nein. Tilgung ist Vermögensumschichtung (Schuldenabbau) und keine Werbungskosten. Nur die Schuldzinsen sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar.

Wie hoch ist die AfA für eine 2024 fertiggestellte Mietwohnung? 3,0 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. a EStG, weil die Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 liegt. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund- und Bodenanteil) plus die anteiligen Erwerbsnebenkosten.

Was passiert, wenn ich einen Renovierungsstoß in den ersten drei Jahren mache? Vorsicht: nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Renovierungskosten, deren Nettobetrag innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigt, als “anschaffungsnahe Herstellungskosten” aktiviert und nur über die AfA abgeschrieben — nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.

Müssen einbehaltene Kautionen als Einnahmen erklärt werden? Erst dann, wenn die Kaution tatsächlich für offene Mieten oder Schäden verwertet wird (Aufrechnung). Solange sie auf dem Mietkautionskonto liegt, ist sie kein Zufluss.

Disclaimer

Dieser Artikel gibt einen praxisorientierten Überblick über die einkommensteuerliche Behandlung von Mieteinnahmen für private Vermieter in Deutschland und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuersätze, Pauschalen und Förderprogramme (insbesondere § 7b EStG) ändern sich regelmäßig; verbindliche Auskünfte erteilen das Bundesfinanzministerium (bundesfinanzministerium.de), das zuständige Finanzamt und qualifizierte Steuerberater oder Lohnsteuerhilfevereine. Für die elektronische Abgabe und aktuelle Formulare ist das offizielle Portal ELSTER (elster.de) maßgeblich.