Werbungskosten bei Vermietung: was abzugsfähig ist

Als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG abzugsfähig sind bei privater Vermietung Schuldzinsen, nicht-umlagefähiges Hausgeld, Versicherungen, Erhaltungsaufwand und die lineare Gebäude-AfA — nicht jedoch Tilgung oder Anschaffungskosten. Wer in den ersten drei Jahren nach Erwerb mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten in Renovierungen steckt, verliert nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG den Sofortabzug für sämtliche Maßnahmen.

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) entscheidet ihre korrekte Erfassung in vielen Fällen darüber, ob am Jahresende eine Steuernachzahlung oder eine Erstattung steht. Dieser Beitrag systematisiert alle relevanten Kategorien, erklärt die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten, und zeigt die häufigsten Fehler aus der Praxis.

Was § 9 EStG verlangt: der Veranlassungszusammenhang

Damit eine Ausgabe als Werbungskosten anerkannt wird, muss sie objektiv mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängen und subjektiv zur Förderung der Vermietung getätigt sein. Reine Privatkosten — etwa Möbel für die selbstgenutzte Wohnung — sind ausgeschlossen, auch wenn sie zufällig in derselben Immobilie anfallen wie eine teilvermietete Wohneinheit.

Maßgeblich ist das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG: abziehbar im Jahr der Zahlung, nicht im Jahr der wirtschaftlichen Verursachung. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen (Miete, Versicherungen, Zinsen) greift die 10-Tages-Regel: Zahlungen zwischen dem 22.12. und dem 10.1. werden dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugerechnet.

Die einzigen systematischen Ausnahmen vom strikten Abflussprinzip sind:

• die AfA nach § 7 EStG (Verteilung über die Nutzungsdauer);
• die § 82b EStDV-Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient;
• anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (Aktivierung statt Sofortabzug).

Finanzierungskosten

Der häufig wichtigste Posten — und einer der wenigen, bei denen jeder Vermieter aktiv prüfen sollte, ob alle Bestandteile erfasst sind.

Abzugsfähig nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG:

• Schuldzinsen des Immobiliendarlehens, soweit das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der vermieteten Immobilie verwendet wurde,
• Disagio / Damnum, sofern marktüblich (im Rahmen einer Zinsfestschreibung von mind. 5 Jahren bis zu 5 % gilt als marktüblich, BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003, BStBl. I S. 546; höhere Beträge sind über die Zinsfestschreibungsdauer zu verteilen),
• Bereitstellungszinsen für die Abrufphase,
• Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren des Darlehensvertrags,
• Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuldbestellung (Achtung: nicht zu verwechseln mit den Erwerbsnebenkosten beim Kauf — diese fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage).

Nicht abzugsfähig: die Tilgung. Sie ist Vermögensumschichtung (Schuldenabbau), kein Aufwand. Wer im Annuitätendarlehen denkt, muss aus der Bankrate jeden Monat den Tilgungsanteil herausrechnen — die Jahressteuerbescheinigung des Kreditinstituts weist diese Aufteilung ohnehin aus.

Praxisfall: Anschaffung 380.000 €, Darlehen 300.000 € zu 3,4 % Nominalzins, Annuitätenrate 1.250 € monatlich. Im ersten Jahr beträgt der Zinsanteil etwa 10.150 € — voll abzugsfähig. Der Tilgungsanteil von rund 4.850 € bleibt steuerlich unbeachtlich. Über die 10 Jahre der Zinsfestschreibung sinkt der abzugsfähige Anteil naturgemäß (geringere Restschuld), während die Tilgung steigt.

Laufende Bewirtschaftungskosten

Hier sammeln sich viele kleine Posten, die in Summe einen erheblichen Werbungskostenblock bilden:

• Grundsteuer (vom Eigentümer geschuldet, in den meisten Mietverträgen umlagefähig — umgelegte Beträge sind Einnahme, die eigene Zahlung Werbungskosten),
• Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Elementarschadenversicherung,
• Schornsteinfegergebühren, Wartung Heizung / Gastherme / Aufzug,
• Müllgebühren, Wasser- und Abwassergebühren (umlagefähig — vgl. oben),
• Kontoführungsgebühren für ein separat geführtes Mietkonto,
• Honorare Hausverwaltung / WEG-Sonderverwalter,
• Inserate, Maklerkosten bei Neuvermietung, Bonitätsauskünfte.

Eine besonders streitanfällige Position ist das Hausgeld in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es setzt sich typischerweise aus drei Bestandteilen zusammen: laufenden Bewirtschaftungskosten (umlagefähig auf den Mieter), Verwaltungskosten der WEG (nicht-umlagefähig, beim Vermieter Werbungskosten) und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Letztere sind nach gefestigter BFH-Rechtsprechung erst bei Verbrauch der Rücklage durch die WEG abzugsfähig — die bloße Einzahlung ist noch keine Werbungskosten, weil der Betrag im Vermögen der WEG verbleibt und dem Eigentümer wirtschaftlich erhalten bleibt.

Praktisch heißt das: trage in der Anlage V nicht das volle gezahlte Hausgeld ein, sondern (i) den umlagefähigen Anteil (entspricht in der Regel der vom Mieter erstatteten Vorauszahlung), (ii) den nicht-umlagefähigen Verwaltungsanteil und (iii) den auf deine Wohnung entfallenden, in der Jahresabrechnung als verbraucht ausgewiesenen Anteil der Rücklage. Die Hausverwaltung schlüsselt das auf der Jahresabrechnung üblicherweise auf.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: die zentrale Abgrenzung

Hier entstehen die größten Konflikte mit dem Finanzamt — und die größten Hebel.

Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig: Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Austausch defekter Bauteile durch funktional gleichwertige (z. B. Heizkessel gegen modernen Heizkessel ähnlicher Leistung), Wartung. Auch eine Komplettsanierung eines Bades zur Wiederherstellung des Gebrauchswerts fällt typischerweise hierunter.

Herstellungskosten sind nur über die AfA abzuschreiben — sie liegen vor bei:

• Erweiterung (Anbau, Aufstockung, Dachausbau, neue Trennwände, die zusätzlichen Raum schaffen),
• wesentlicher Verbesserung (Anhebung des Standards über das bisherige Niveau — z. B. einfache Holzfenster gegen dreifachverglaste Schallschutzfenster mit komplettem Rahmentausch in mehreren Gewerken zusammen),
• Vollverschleiß-Sanierungen (Sanierung mit schweren Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Teilen — z. B. Sanierung einer Bauruine, bei der nur einzelne Teile des Altgebäudes übernommen werden). Konkrete Prozentschwellen sind in BMF-Schreiben nicht festgelegt.

Die Grenze ist nicht trivial. Ein klassischer Fall: du tauschst zehn Fenster für 14.000 €. Reine Erneuerung gleicher Bauart = Erhaltungsaufwand, sofort abzugsfähig. Wechsel auf deutlich höheren Standard (z. B. dreifachverglaste Schallschutzfenster, wo vorher einfache Verglasung war) gemeinsam mit anderen standarderhöhenden Maßnahmen → das Finanzamt kann Herstellungskosten annehmen.

Anschaffungsnaher Aufwand: die 15 %-Falle nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Besondere Vorsicht in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung: übersteigen die Netto-Renovierungskosten (also ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sämtliche Renovierungsmaßnahmen — auch reiner Erhaltungsaufwand — als anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Konsequenz: keine sofortige Abziehbarkeit, sondern Verteilung über die gesamte Restnutzungsdauer der AfA (also typischerweise 33 oder 50 Jahre).

Beispiel: Gebäudeanteil bei Anschaffung 266.000 €. 15 %-Grenze = 39.900 €. Wer im ersten Jahr 18.000 € für Bad, im zweiten 15.000 € für Küche, im dritten 9.000 € für Bodenbeläge ausgibt = 42.000 € netto in 3 Jahren → Grenze gerissen, alle 42.000 € werden aktiviert. Hätte er das letzte Projekt um 6 Monate verschoben (also außerhalb des 3-Jahres-Fensters), wären die ersten beiden Maßnahmen mit 33.000 € sofort abziehbar gewesen.

Praxisregel: in den ersten 36 Monaten nach Notarvertrag keine Großreparaturen, sofern vermeidbar, oder bewusst unter 15 % bleiben.

§ 82b EStDV: Verteilung großer Erhaltungsaufwendungen

Wer in einem Jahr einen größeren Sofort-Abzug erzielt, der über das übrige Einkommen hinausschießt und damit zu einem nicht voll nutzbaren Verlust führt, kann nach § 82b EStDV den Aufwand auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen — Voraussetzung: das Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken.

Beispiel: Dachsanierung 22.000 € in einem Jahr, in dem das übrige Einkommen wegen Elternzeit gering ist. Statt 22.000 € sofort (deren Steuerwirkung gering wäre), verteilst du auf 5 Jahre à 4.400 €, die du in späteren Jahren mit höherem Einkommen besser verrechnen kannst. Der Antrag erfolgt formlos mit der Steuererklärung; die einmal gewählte Verteilungsdauer ist bindend.

Fahrten zur Immobilie

Hier wird in der Literatur und in den Finanzämtern unterschiedlich gehandhabt. Grundsystematik:

• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG regelt die Entfernungspauschale primär für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte bei Arbeitnehmern: ab 1. Januar 2026 einheitlich 0,38 €/km ab dem ersten Kilometer (Entfernungspauschale nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG, geändert durch Steueränderungsgesetz 2025; die frühere Staffelung 0,30/0,38 galt 2021-2025).
• Bei reinen Vermietungs-Fahrten gilt im Regelfall: Gelegentliche Fahrten zur Immobilie (Übergaben, Besichtigungen, Handwerkerkoordination) sind Reisekosten und werden mit 0,30 €/km für die tatsächlich gefahrenen Kilometer (also Hin- und Rückfahrt) angesetzt. Nur wenn die Immobilie zum ortsgebundenen Mittelpunkt einer nachhaltigen Vermietungstätigkeit wird (Annahme einer “regelmäßigen Tätigkeitsstätte”), ist der Abzug auf die Entfernungspauschale begrenzt (ab 2026: 0,38 €/km, nur einfache Strecke) — so der BFH (Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15).
• Alternativ können die tatsächlichen Kosten (Tankbelege, Reparaturen, AfA des Fahrzeugs anteilig nach Vermietungs-Kilometern) angesetzt werden — lohnt sich praktisch nur bei sehr hoher Vermietungsintensität.

Festhalten: Fahrtenbuch oder zumindest formlose Aufzeichnung mit Datum, Anlass, Strecke, Kilometerstand. Ohne Nachweis sind realistische Pauschalansätze (etwa 4-6 Fahrten pro Jahr für Übergaben, Besichtigungen, Handwerkerkoordination) regelmäßig unbeanstandet.

Eine doppelte Haushaltsführung nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG ist bei reiner privater Vermietung praktisch ausgeschlossen — sie setzt eine berufliche Tätigkeit am Zweitwohnsitz voraus.

Sonstige typische Werbungskosten

• Steuerberatungskosten anteilig für die Anlage V (der auf die übrige Erklärung entfallende Anteil ist nicht abziehbar — die Aufteilung kann pauschal nach Aufwand erfolgen),
• Fachliteratur (Vermieter-Ratgeber, Fachzeitschriften), Mitgliedsbeiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen,
• Bürobedarf, Porto, Telefonkosten anteilig (häufig pauschal angesetzt),
• AfA für Einrichtungsgegenstände bei möbliert vermieteten Wohnungen: bewegliche Wirtschaftsgüter über die jeweilige Nutzungsdauer (Möbel typisch 10-13 Jahre, Haushaltsgeräte 8-10 Jahre nach AfA-Tabelle), Sofortabzug für Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto. Die parallel laufende Gebäude-AfA mit Sätzen 2 %, 2,5 % oder 3 % erläutert AfA auf vermietete Immobilien: Sätze, Basis, Sonderregeln; bei Neubauten lohnt zusätzlich der Methodenvergleich AfA Wohngebäude 2026: linear vs. degressiv, weil die degressive Variante in den ersten Jahren deutlich höhere Werbungskosten erzeugt.
• Mietausfall ist KEINE Werbungskosten — er ist eine ausgebliebene Einnahme. Erst die Kosten der Wiederherstellung (Rechtsverfolgung, Räumungskosten, Anwaltshonorare) sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Was definitiv NICHT abziehbar ist

• Tilgung des Immobilienkredits (Vermögensumschichtung),
• Anschaffungskosten selbst (gehen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein),
• Eigenleistung des Vermieters (kein Werbungskosten-Wert für die eigene Arbeitszeit; nur Materialkosten),
• Privatanteile (eigene Nutzung der Wohnung in Leerstandszeiten kann anteilige Werbungskosten-Kürzung auslösen),
• § 35a EStG haushaltsnahe Dienstleistungen / Handwerkerleistungen: gilt nach ständiger Rechtsprechung nur für selbstgenutzte Wohnungen, nicht für vermietete (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG schließt die Ermäßigung aus, wenn die Aufwendungen bereits als Werbungskosten oder Betriebsausgaben berücksichtigt werden — daher kein zusätzlicher Abzug bei vermieteten Wohnungen). Die Steuerermäßigung von 20 % auf Handwerkerlöhne ist für Vermietete also nicht zusätzlich abrufbar — die Kosten gehen aber als Werbungskosten zu 100 % ab, was wirtschaftlich häufig besser ist.

Sobald die Vermietung in eine gewerbliche Tätigkeit umkippt, ändert sich die Systematik fundamental — Abgrenzungskriterien und Drei-Objekt-Grenze stehen in Vermietung als gewerbliche Tätigkeit: wann sie eintritt. Bei Optionsausübung zur Umsatzsteuer kann zusätzlich der Vorsteuerabzug Werbungskosten ergänzen — die Entscheidungslogik dazu erläutert Vermieter und Vorsteuer: wann sich die Option lohnt.

Praxisrechnung: typischer Privatvermieter

Eigentumswohnung Baujahr 2018, Anschaffungspreis 380.000 € (Gebäudeanteil 70 % = 266.000 €, inkl. anteiliger Erwerbsnebenkosten effektiv 297.500 € Bemessungsgrundlage), Restdarlehen 240.000 € zu 3,2 %.

Position	Jahresbetrag
Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG)	7.680 €
Nicht-umlagefähiges Hausgeld (Verwaltung)	1.380 €
Verbrauchte Instandhaltungsrücklage anteilig	720 €
Wohngebäudeversicherung	280 €
Steuerberater Anlage V anteilig	180 €
Fahrtkosten 4 Fahrten × 280 km (Hin- u. Rückfahrt) × 0,30 €	336,00 €
Reparatur Heizung (Erhaltung)	1.150 €
AfA 2 % auf 297.500 € (Baujahr 2018, § 7 Abs. 4 EStG)	5.950 €
Summe Werbungskosten	17.676,00 €

Bei Mieteinnahmen von 11.640 € (970 € × 12) ergibt sich ein Verlust aus § 21 EStG von -6.036,00 €, der das übrige Einkommen mindert. Bei 38 % Grenzsteuersatz: rund 2.294 € Steuerwirkung.

Wechselwirkungen mit anderen Themen

Die korrekte Werbungskosten-Erfassung hängt eng mit der Frage zusammen, welche Beträge umgekehrt auf die Mieter umgelegt werden dürfen — denn umlagefähige Kosten erscheinen sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Werbungskosten-Seite und saldieren sich neutral. Die Mechanik der Abrechnung gegenüber Mietern, einschließlich der Frist nach § 556 Abs. 3 BGB, haben wir im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB ausführlich aufbereitet. Für die steuerliche Gesamtsystematik der Anlage V vgl. unseren Leitfaden zu Mieteinnahmen in der Steuererklärung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Instandhaltungsrücklage im Hausgeld voll als Werbungskosten absetzen? Nein. Nach gefestigter BFH-Rechtsprechung wird die Zuführung zur Rücklage erst bei tatsächlichem Verbrauch durch die WEG werbungskostenwirksam. Die laufende Einzahlung ist beim Eigentümer wirtschaftlich noch nicht “abgeflossen”, weil das Geld im Vermögen der Gemeinschaft verbleibt.

Wie streng ist die 15 %-Grenze beim anschaffungsnahen Aufwand? Strikt. Die Grenze bezieht sich auf den Netto-Renovierungsaufwand (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von 3 Jahren ab Anschaffung, gemessen an den Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund- und Boden-Anteil). Wer die 15 % auch nur knapp überschreitet, verliert den Sofortabzug für sämtliche Maßnahmen — nicht nur für den überschießenden Teil. Planung in den ersten 3 Jahren ist entscheidend.

Was ist mit Handwerkerrechnungen — gilt da nicht § 35a EStG mit 20 % Steuerermäßigung? § 35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen / Handwerkerleistungen) gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohnungen. Bei vermieteten Immobilien sind die Handwerkerlöhne stattdessen als Werbungskosten zu 100 % abziehbar — was bei den meisten Steuersätzen wirtschaftlich vorteilhafter ist als die 20 %-Pauschalermäßigung.

Kann ich Werbungskosten geltend machen, wenn die Wohnung leersteht? Ja, bei nachweisbarer und ernsthafter Vermietungsabsicht (Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Besichtigungen). Werbungskosten in der Leerstandsphase sind so genannte vorab entstandene Werbungskosten. Wer die Wohnung dagegen jahrelang nicht aktiv anbietet, riskiert die Annahme einer Liebhaberei mit vollständigem Verlust der Abzugsfähigkeit.

Lohnt sich die § 82b-Verteilung großer Erhaltungsaufwendungen immer? Nein. Sie ist sinnvoll, wenn ein Sofortabzug zu einem nicht voll nutzbaren Verlust führt oder wenn in den Folgejahren ein deutlich höheres Einkommen erwartet wird. Bei stabilem Einkommen ohne Verlustüberhang ist der Sofortabzug regelmäßig vorteilhafter, weil er die Steuerwirkung früher realisiert (Zinseffekt).

Disclaimer

Dieser Artikel gibt einen praxisorientierten Überblick über Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für private Vermieter in Deutschland und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuersätze, Pauschalen, AfA-Sätze und Abgrenzungskriterien (insbesondere anschaffungsnaher Aufwand und Herstellungskosten-Definition) werden durch Gesetz, BMF-Schreiben und BFH-Rechtsprechung fortlaufend konkretisiert; verbindliche Auskünfte erteilen das Bundesfinanzministerium (bundesfinanzministerium.de), das zuständige Finanzamt und qualifizierte Steuerberater oder Lohnsteuerhilfevereine. Für die elektronische Abgabe ist das offizielle Portal ELSTER (elster.de) maßgeblich.