Anlage V ausfüllen ohne Steuerberater: Praxisleitfaden 2026

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung lässt sich für eine einzelne vermietete Wohnung in den meisten Fällen ohne Steuerberater bewältigen — vorausgesetzt, die Belege sind vollständig und die Systematik aus Einnahmen, Werbungskosten und linearer AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist verstanden. Wer sauber dokumentiert und ELSTER nutzt, spart Honorar und gewinnt Kontrolle über die Steuerwirkung.

Selbstausfüllen ist realistisch bei einem oder zwei Privatvermietungs-Objekten ohne § 7b-Sonderabschreibung, ohne anschaffungsnahe Großsanierung und ohne Auslandsbezug. Sobald gewerblicher Grundstückshandel, verbilligte Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Miete oder gemischt genutzte Gebäude ins Spiel kommen, sollte ein Berater hinzugezogen werden. Dieser Leitfaden beschreibt den Ablauf für den Standardfall: eine vermietete Eigentumswohnung im Privatvermögen.

Was die Anlage V abdeckt — und was nicht

Die Anlage V (offiziell: Anlage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) erfasst Einkünfte nach § 21 EStG. Sie ist Pflichtbestandteil der Einkommensteuererklärung für jeden, der eine Immobilie im Privatvermögen vermietet — auch dann, wenn am Jahresende ein Verlust steht.

Wichtig: Pro vermietetes Objekt ist eine separate Anlage V auszufüllen. Wer drei Wohnungen vermietet, gibt drei Anlagen V ab. Eine pauschale Sammeldeklaration aller Objekte auf einem Vordruck ist nicht zulässig. Bei Ehegatten mit Zusammenveranlagung wird die Anlage V dem Eigentümer zugeordnet; bei Bruchteilseigentum ist der Anteil einzutragen.

Nicht über die Anlage V laufen:

• Einkünfte aus gewerblicher Vermietung (Hotellerie, kurzfristige Ferienvermietung mit hoteliären Leistungen) — diese gehen in die Anlage G.
• Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds in vermögensverwaltender Konzeption — meist gesonderter Feststellungsbescheid, Übertrag in Anlage V.
• Veräußerungsgewinne innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist — Anlage SO.

Für die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit gilt die Drei-Objekt-Grenze der BFH-Rechtsprechung: wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — mit erheblichen steuerlichen Folgen. Die vier Tatbestandsmerkmale samt Schwellenwerten erläutert Vermietung als gewerbliche Tätigkeit: wann sie eintritt.

Aufbau der Anlage V im Überblick

Der Vordruck gliedert sich in drei Hauptbereiche, die in dieser Reihenfolge abgearbeitet werden:

1. Allgemeine Angaben: Adresse des Objekts, Eigentumsanteil, vermietete Fläche in Quadratmetern, Anschaffungs- oder Herstellungsjahr, Anschaffungs- oder Herstellungskosten getrennt nach Grund und Boden und Gebäudeanteil.
2. Einnahmen: Mieten (Kaltmiete) und Nebenkostenvorauszahlungen, jeweils brutto vor Abzug von Werbungskosten. Auch Mieteinnahmen aus Garagen, Stellplätzen und Werbeflächen gehören hierhin.
3. Werbungskosten: Schuldzinsen, lineare AfA, Erhaltungsaufwand, Hausgeld, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten zur Immobilie, sonstige.

Aus Einnahmen abzüglich Werbungskosten ergibt sich der Überschuss oder Verlust — der mit den anderen Einkünften der Steuererklärung verrechnet wird. Die steuerliche Gesamtsystematik mit Beispielrechnungen findest du in Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V richtig ausfüllen.

Die konkreten Zeilennummern der Anlage V variieren je Veranlagungszeitraum und werden bei jeder Vordruckaktualisierung verschoben; verlasse dich daher auf die Bezeichnung der Zeile im jeweils aktuellen Formular, nicht auf eine fixe Nummer aus älteren Anleitungen. ELSTER führt automatisch zur richtigen Eingabemaske.

Allgemeine Angaben: das Fundament

Trage zuerst die Adresse des vermieteten Objekts ein — Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen ist die Lage der konkreten Einheit anzugeben (z. B. “1. OG links”), nicht nur die Hausadresse.

Der Eigentumsanteil ist als Bruchteil oder Prozentwert anzugeben. Vollständiges Alleineigentum = 1/1. Bei Ehegatten zu hälftigem Miteigentum füllt jeder eine eigene Anlage V mit Anteil 1/2 aus, und die Einnahmen wie Werbungskosten werden je zur Hälfte erklärt.

Bei den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist die saubere Aufteilung in Grund und Boden und Gebäudeanteil entscheidend, denn nur auf den Gebäudeanteil entfällt AfA — Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Die Aufteilung im Notarvertrag ist Ausgangspunkt; fehlt sie oder ist sie unplausibel, gilt regelmäßig die Bodenrichtwert-Methode oder die vom BMF veröffentlichte Arbeitshilfe als Schätzgrundlage. Wichtig: die BMF-Arbeitshilfe ist nach BFH IX R 26/19 vom 21.7.2020 nicht bindend — wer eine substantiiertere Aufteilung (z.B. Sachverständigengutachten) vorlegt, kann ihr widersprechen. Wer mehr abschreiben will, sollte eine begründete Aufteilung dokumentieren.

Zu den Anschaffungsnebenkosten, die in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen, gehören Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler — anteilig auf Grund und Boden und Gebäude verteilt.

Einnahmen erfassen: Kaltmiete plus Nebenkosten

Die Einnahmenseite folgt dem Zufluss-/Abflussprinzip nach § 11 EStG: maßgeblich ist, in welchem Kalenderjahr die Zahlung tatsächlich zugeflossen ist, nicht für welchen Mietmonat sie geschuldet war. Eine im Januar 2026 für Dezember 2025 nachgezahlte Miete gehört in die Anlage V für 2026.

Ausnahme: die 10-Tages-Regel des § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel zufließen.

In die Einnahmen-Zeilen gehören:

• Kaltmiete der Wohnung — die reine Grundmiete ohne Betriebskosten.
• Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter — brutto, wie sie zugeflossen sind, nicht nach Abrechnung.
• Mieteinnahmen aus Garage, Stellplatz, Kellerraum, Werbefläche, sofern mitvermietet.
• Eventuell vereinnahmte Mietkautionen, wenn sie nicht treuhänderisch verwahrt werden (was § 551 BGB für Wohnraum vorschreibt — die korrekt angelegte Kaution ist KEINE Einnahme).
• Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre, die im Veranlagungszeitraum zugeflossen sind.

Bei Untervermietung einzelner Räume in der selbst genutzten Wohnung gilt eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr nach R 21.2 EStR (Verwaltungsauffassung). Achtung: Freigrenze, nicht Freibetrag — bei Überschreiten wird der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Anteil.

Werbungskosten: wo das Geld sitzt

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei der Vermietung sind das die zentralen Posten:

Schuldzinsen

Zinsen für das Anschaffungs- oder Herstellungsdarlehen sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG in voller Höhe abziehbar. Tilgungsanteile NICHT — diese ändern nur die Schuldenstruktur und mindern keine Einkünfte. Wer eine Annuität zahlt, muss aus der Bankbescheinigung den Zinsanteil isolieren.

Zinsen für Modernisierungsdarlehen oder Umfinanzierungen sind ebenfalls abziehbar, soweit der Darlehensbetrag der Erzielung von Vermietungseinkünften dient. Bei gemischter Verwendung gilt die Aufteilung nach Veranlassung.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die Standard-Abschreibung folgt § 7 Abs. 4 EStG mit drei Sätzen:

• 2,5 % für Gebäude mit Bauantrag/Fertigstellung vor 1925.
• 2,0 % für Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 31.12.2022.
• 3,0 % für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 1.1.2023.

Maßgeblich ist die Fertigstellung ab 1.1.2023, nicht das Datum des Bauantrags — diese Unterscheidung wird häufig falsch zitiert. Bemessungsgrundlage ist der reine Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten, ohne Grund und Boden. Die vollständige Systematik der Sätze, Bemessungsgrundlage und Sonderabschreibung nach § 7b EStG steht in AfA auf vermietete Immobilien: Sätze, Basis, Sonderregeln.

Im Anschaffungsjahr ist die AfA zeitanteilig zu kürzen — bei Übergang zum 1. Juli erhältst du nur 6/12 der Jahres-AfA.

Erhaltungsaufwand und anschaffungsnaher Aufwand

Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Instandhaltung, Renovierung im laufenden Betrieb) sind im Jahr der Zahlung sofort und voll abziehbar. Klassische Beispiele: defekte Heizung reparieren, Innenanstrich, Bodenreparatur.

Achtung: bei größeren Erhaltungsaufwendungen kannst du nach § 82b EStDV die Verteilung auf 2 bis 5 Jahre wählen — sinnvoll, wenn eine Vollabsetzung im Jahr der Zahlung wegen niedrigen sonstigen Einkommens den Steuervorteil verschenken würde.

Strikt zu trennen: der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Netto-Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zwingend zu Herstellungskosten umqualifiziert und nur noch über die AfA abgeschrieben — kein Sofortabzug mehr.

Hausgeld, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer

• Hausgeld: die Mieter-Vorauszahlungen sind als Einnahmen zu erfassen (brutto), die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten — NICHT durchlaufend (BFH IX R 69/98). Bei der Instandhaltungsrücklage: Werbungskosten erst bei tatsächlicher Verwendung durch die WEG, nicht schon bei Zuführung (BFH IX R 19/19 vom 14.1.2020).
• Verwalterkosten für externe Hausverwaltung: voll abziehbar.
• Versicherungen auf das Objekt (Wohngebäude, Haftpflicht für Vermieter, Rechtsschutz für Vermieter): voll abziehbar.
• Grundsteuer: voll abziehbar, soweit sie nicht über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird.

Fahrtkosten zur Immobilie

Fahrten zur vermieteten Immobilie zur Wohnungsübergabe, Reparaturkontrolle oder Eigentümerversammlung sind Werbungskosten. Ab 1. Januar 2026 gilt die einheitliche Entfernungspauschale von 0,38 EUR pro Kilometer ab dem ersten Kilometer nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG — die frühere Staffelung 0,30/0,38 entfällt.

Bei mehreren Fahrten pro Jahr lohnt ein Fahrtenbuch mit Datum, Anlass und Kilometerzahl. Mehr Details in unserem Artikel zu Werbungskosten bei Vermietung.

ELSTER nutzen: praktischer Ablauf

Die elektronische Übermittlung über ELSTER ist für Steuerpflichtige mit Gewinneinkünften gesetzlich vorgeschrieben; auch reine Vermietungseinkünfte werden in der Praxis durchgängig elektronisch erklärt. Eine gesetzliche Pflicht zur elektronischen Abgabe besteht für reine Vermietungseinkünfte nicht — Papier ist zulässig (§ 25 Abs. 4 EStG bezieht sich auf Gewinneinkünfte L+F/Gewerbe/Selbständig); ELSTER ist aber Standard. Papier-Anlage V ist die Ausnahme.

Schritte im Standardfall:

1. Konto unter elster.de anlegen, Zertifikat per Post anfordern (Zustellung 1-2 Wochen).
2. Steuererklärung VZ 2025 auswählen, Anlage V als zusätzlichen Vordruck hinzufügen.
3. Allgemeine Angaben eintragen — Adresse, Anteil, AK/HK.
4. Einnahmen aus Kaltmiete und Nebenkosten erfassen.
5. Werbungskosten Posten für Posten eintragen — das System summiert automatisch.
6. Prüfung über die ELSTER-Plausibilitätsprüfung; Übermittlung elektronisch.
7. Belege elektronisch hochladen oder griffbereit halten — viele Finanzämter arbeiten seit Jahren belegarm und fordern nur bei Bedarf nach.

Belegaufbewahrung: für Privatvermieter unter 500.000 EUR positiven Überschusseinkünften pro Jahr besteht keine gesetzliche Aufbewahrungspflicht (§ 147a AO greift erst über dieser Schwelle, dann 6 Jahre). Praktisch sinnvoll: Belege aufbewahren bis zum Ablauf der Festsetzungsverjährung (§ 169 Abs. 2 AO: 4 Jahre regulär, 5 bei leichtfertiger Steuerverkürzung, 10 bei Hinterziehung), AfA-relevante Unterlagen über die gesamte Abschreibungsdauer (40-50 Jahre).

Fristen für Veranlagungszeitraum 2025

• Ohne Steuerberater: Abgabe bis 31. Juli 2026 (§ 149 Abs. 2 AO).
• Mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein: Abgabe bis 28. Februar 2027 (§ 149 Abs. 3 AO).

Achtung: die längere Frist bis 30. April, die in Anleitungen aus den Corona-Jahren noch kursiert, war eine befristete Übergangsregelung für die VZ 2020 bis 2024 und ist mit VZ 2025 weggefallen. Für VZ 2025 gilt wieder die reguläre Frist 28. Februar 2027 bei beraterbegleiteter Erklärung.

Bei Verspätung greift der Verspätungszuschlag nach § 152 AO — automatisch nach 14 Monaten Verzug, in pauschalierter Höhe (Mindestbetrag 25 EUR je angefangenen Monat, Höchstbetrag 25.000 EUR).

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich für eine einzige vermietete Wohnung einen Steuerberater? Im Standardfall — Eigentumswohnung im Privatvermögen, laufende Vermietung, keine Sonder-AfA, keine Großsanierung in den ersten drei Jahren — ist die Anlage V mit ELSTER und einer Belegmappe ohne Berater zu schaffen. Komplex wird es bei § 7b-Sonderabschreibung, verbilligter Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Miete, gemischter Nutzung oder Auslandsobjekten.

Wie verbuche ich eine Modernisierung von 25.000 EUR im zweiten Jahr nach dem Kauf? Prüfe zunächst die 15 %-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf Netto-Basis bezogen auf die Gebäude-Anschaffungskosten. Wird sie innerhalb der ersten drei Jahre überschritten (auch durch Summierung mit anderen Maßnahmen), liegt anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vor — kein Sofortabzug, sondern Aktivierung und AfA. Bleibst du unter 15 %, kannst du sofort oder über § 82b EStDV verteilt absetzen.

Was passiert mit Verlusten aus der Vermietung? Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen positiven Einkünften (z. B. Arbeitslohn) verrechnet und mindern das zu versteuernde Einkommen — häufig mit Erstattungseffekt. Nicht verrechenbare Verluste werden in das nächste Jahr vorgetragen.

Muss ich die Nebenkostenabrechnung des Mieters in die Anlage V einbeziehen? Ja: Vorauszahlungen sind als Einnahmen zu erfassen (brutto), die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten. Die Nachzahlung oder Rückzahlung an den Mieter fließt im Jahr der Zahlung in die jeweilige Spalte ein (Zufluss-/Abflussprinzip).

Kann ich Renovierungen vor Erstvermietung absetzen? Aufwendungen vor Erstvermietung sind Werbungskosten, soweit eine konkrete Vermietungsabsicht dokumentiert ist (Inserate, Maklerauftrag). Fehlt die Absicht oder fällt sie nachträglich weg, droht die Aberkennung.

Disclaimer

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht zur Anlage V für die Einkommensteuererklärung und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die genannten Vorschriften (§ 21 EStG, § 9 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 82b EStDV, § 11 EStG, § 149 AO) und Verwaltungsanweisungen entsprechen dem Stand bei Redaktionsschluss; bei komplexen Fallkonstellationen — Sonderabschreibung § 7b EStG, gemischte Nutzung, gewerbliche Abgrenzung, Auslandsbezug — ist die Konsultation eines Steuerberaters oder Lohnsteuerhilfevereins empfohlen.