AfA auf vermietete Immobilien: Sätze, Basis, Sonderregeln

Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt bei vermieteten Wohngebäuden 2 Prozent für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 Prozent für Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 und 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden. Bemessungsgrundlage sind ausschließlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Grund und Boden bleibt nicht abnutzbar.

Die Absetzung für Abnutzung gehört bei privater Vermietung zu den drei oder vier Werbungskosten-Positionen, die das steuerliche Ergebnis am stärksten prägen — und gleichzeitig zu den am häufigsten falsch berechneten. Drei typische Fehler kosten Geld: ein zu hoher Grund-und-Boden-Anteil drückt die AfA-Basis, der falsche Stichtag verkennt den Sprung von 2 auf 3 Prozent ab 2023, und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird auf das falsche Förderfenster bezogen.

Welcher Satz wann gilt: § 7 Abs. 4 EStG im Detail

Die lineare Gebäude-AfA für vermietete Wohngebäude richtet sich nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes, nicht nach dem Erwerbsdatum durch den heutigen Eigentümer und auch nicht nach dem Datum des Bauantrags. Drei Sätze stehen nebeneinander im Gesetz.

§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG (eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022) — 3 Prozent für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Anwendbar auf Neubauten ab 2023, unabhängig davon, ob der Erwerber das Gebäude selbst errichtet hat oder als Bestand kurz nach Fertigstellung kauft.

§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. b EStG — 2 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023. Das ist der praktische Regelfall für Bestandsimmobilien des 20. Jahrhunderts.

§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. c EStG — 2,5 Prozent für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden. Altbauten mit kürzerer typisierter Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Wer ein Gebäude erwirbt, das vor Jahrzehnten errichtet, jedoch erst kürzlich grundlegend saniert wurde, fällt nicht automatisch in den 3-Prozent-Satz — Bezugspunkt bleibt die ursprüngliche Fertigstellung. Eine Sanierung kann nur dann die Nutzungsdauer und damit den AfA-Satz beeinflussen, wenn sie nach Maßgabe der BMF-Verwaltungsanweisung (Anhang 30 V EStH) als Vollverschleiß-Sanierung mit Hebung wesentlicher Substanzteile zu qualifizieren ist — eine im Einzelfall eng auszulegende Konstellation.

Bemessungsgrundlage: nur das Gebäude, nicht der Boden

Abnutzbar ist allein das Gebäude. Der Anteil des Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben. Bei einem typischen Kaufpreis muss die AfA-Basis daher rechnerisch herausgeschält werden.

Die Finanzverwaltung akzeptiert grundsätzlich die im notariellen Kaufvertrag ausgewiesene Aufteilung — vorausgesetzt, sie ist nicht offensichtlich unrealistisch. Liegt keine vertragliche Aufteilung vor oder erscheint sie überzogen zugunsten des Bodens, greift in der Praxis die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, ein vom Bundesfinanzministerium bereitgestelltes Excel-Tool (in der jeweils aktuellen Fassung abrufbar auf bundesfinanzministerium.de). Es typisiert die Aufteilung anhand von Bodenrichtwerten, Wohnfläche, Baujahr und Regionalfaktoren.

Ein vereinfachtes Beispiel: Kaufpreis einer Eigentumswohnung 380.000 Euro, Bodenrichtwert-Anteil laut Arbeitshilfe 30 Prozent, also Gebäudeanteil 266.000 Euro. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) von etwa 28.000 Euro werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt — 70 Prozent (rund 19.600 Euro) entfallen aufs Gebäude und erhöhen die AfA-Basis auf rund 285.600 Euro. Bei einem Wohngebäude aus den 1990er Jahren (2 Prozent) ergibt das eine jährliche AfA von rund 5.712 Euro.

Das Finanzamt darf die vertragliche Aufteilung verwerfen, wenn sie wirtschaftlich nicht nachvollziehbar ist. Der BFH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keinen Vorrang vor einer sachgerechten Einzelbewertung beansprucht — bei abweichendem realem Wertverhältnis kann ein Gutachten zur Aufteilung beauftragt werden. Wirtschaftlich lohnt sich das ab Kaufpreisen ab ungefähr 400.000 Euro und bei deutlichen Abweichungen.

AfA-Beginn, AfA-Ende, monatsweise Berechnung

Die Abschreibung beginnt mit dem Monat des wirtschaftlichen Übergangs — Anschaffung oder Fertigstellung — und endet mit dem Monat der Veräußerung oder der Aufgabe der Vermietungsabsicht. Volle Monate, nicht volle Jahre: Wer im September erwirbt, schreibt für das Erwerbsjahr 4/12 des Jahresbetrags ab.

Erreicht die kumulierte AfA den Buchwert, endet die Abschreibung. Bei Verkauf entsteht für nicht ausgeschöpfte AfA kein Übertragsverlust — die Wirkung ist bereits in die Veräußerungsgewinn-Ermittlung nach § 23 EStG eingeflossen, sofern die Zehn-Jahres-Frist nicht überschritten wurde.

Bei Erbschaft oder Schenkung führt der Erwerber die AfA des Rechtsvorgängers fort, soweit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu seinen Lasten gehen (§ 11d EStDV bei unentgeltlichem Erwerb). Bei teilentgeltlichem Erwerb ist nach Verkehrswert anteilig zu trennen — die BFH-Rechtsprechung legt hier einen quotalen Maßstab an, bei dem der entgeltliche Teil auf Basis des Verkehrswerts zum Übergangszeitpunkt angesetzt wird.

Gemischte Nutzung: AfA nur für den vermieteten Teil

Wer ein Mehrfamilienhaus bewohnt und gleichzeitig teilweise vermietet, kann die AfA nur anteilig als Werbungskosten ansetzen. Maßstab ist regelmäßig die Wohnfläche des vermieteten Bereichs im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche, gegebenenfalls korrigiert um signifikante Qualitätsunterschiede (Dachgeschoss versus Erdgeschoss mit Garten).

Beispiel: 200 m² Gesamtwohnfläche, davon 70 m² fremdvermietet entspricht 35 Prozent. Bei einer regulären Jahres-AfA von 6.000 Euro auf das Gesamtgebäude sind 2.100 Euro als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Verschiebt sich das Nutzungsverhältnis später — etwa weil ein Kinderzimmer in eine vermietete Einliegerwohnung umgewidmet wird — passt sich der AfA-Anteil prospektiv an. Eine rückwirkende Korrektur scheidet aus; maßgeblich ist die Nutzung im jeweiligen Veranlagungszeitraum.

§ 7b EStG: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Zusätzlich zur regulären linearen AfA gewährt § 7b EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre — insgesamt 20 Prozent zusätzlich zur regulären 2- oder 3-Prozent-AfA. Förderfähig sind ausschließlich neu geschaffene Mietwohnungen in zwei zeitlich klar umrissenen Förderfenstern.

Erstes Förderfenster: Bauantrag (oder Bauanzeige) zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021.

Zweites Förderfenster: Bauantrag (oder Bauanzeige) zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Die ursprünglich vorgesehene Enddatum wurde durch das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 auf den 30. September 2029 verlängert.

Zwischen den beiden Fenstern liegt eine Förderlücke 2022: Bauanträge mit Datum im Kalenderjahr 2022 sind nicht förderfähig. Wer dort gestartet ist, fällt durch das Raster.

Im zweiten Förderfenster gelten zusätzliche Qualitätsanforderungen: Das Gebäude muss die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG) erfüllen — nachgewiesen durch das entsprechende QNG-Zertifikat des BMWSB. Die Baukosten dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche 5.200 Euro nicht überschreiten; die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Zusätzlich greift eine 10-Jahres-Vermietungsbindung: Wer die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung oder Fertigstellung verkauft oder selbst bezieht, verliert die Sonderabschreibung rückwirkend — mit entsprechenden Steuernachzahlungen plus Zinsen nach § 233a AO. Mehr zur richtigen Erfassung der weiteren Aufwandsarten findest du im Überblick zu den Werbungskosten bei Vermietung nach § 9 EStG.

Sonderfälle: Denkmal-AfA, Sanierungsgebiet, Eigentumswohnungen

Über die reguläre Gebäude-AfA hinaus existieren erhöhte Abschreibungen für Baudenkmäler (§ 7i EStG) und für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Beide bieten erhöhte Sätze auf den Modernisierungs- oder Sanierungsaufwand (nicht auf den Kaufpreis insgesamt): 9 Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren, dann 7 Prozent in den vier folgenden Jahren — insgesamt 100 Prozent über zwölf Jahre.

Diese Förderungen setzen eine bescheinigte Maßnahme durch die zuständige Denkmalbehörde bzw. Gemeinde voraus. Ohne die formale Bescheinigung lehnt das Finanzamt den erhöhten Satz ab, selbst wenn die Arbeiten materiell unstreitig dem Denkmalschutz dienten. Die Bescheinigung muss vor Beginn der Maßnahmen abgestimmt sein.

Bei Eigentumswohnungen wird die AfA-Basis aus dem Kaufpreis abzüglich des anteiligen Grund-und-Boden-Werts ermittelt — der Bodenanteil bezieht sich dabei auf den jeweiligen Miteigentumsanteil am Grundstück. Sondereigentum (Wohnungseigentum) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach) werden für AfA-Zwecke nicht getrennt — die gesamte abnutzbare Substanz fließt in die einheitliche Gebäude-AfA des Sondereigentümers ein.

Praktische Buchführung und ELSTER

In der Anlage V zur Einkommensteuererklärung wird die AfA in den Werbungskosten-Zeilen der Anlage V erfasst (genaue Zeilennummer je Veranlagungszeitraum — Vordruck konsultieren), getrennt nach linearer AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) und Sonderabschreibungen (§ 7b, § 7h, § 7i EStG). Den Schritt-für-Schritt-Ablauf des Formulars zeigt Anlage V ausfüllen ohne Steuerberater, die steuerliche Gesamtsystematik mit Verlustverrechnung Mieteinnahmen in der Steuererklärung. Die einmal gewählte AfA-Methode bindet — ein Wechsel etwa von degressiver zu linearer AfA ist bei privatem Vermietungsbesitz nicht vorgesehen, weil die degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz) als zeitlich befristetes Wahlrecht für Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 (oder bei Anschaffung: rechtswirksam abgeschlossener obligatorischer Vertrag im selben Zeitraum) daneben tritt. Höhe: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr. Den direkten Vergleich der beiden Methoden mit Rechenbeispiel findest du unter AfA Wohngebäude 2026: linear vs. degressiv.

Buchhalterisch empfiehlt sich eine schlichte Anlageverzeichnis-Tabelle je Objekt: Anschaffungsdatum, Gesamtkaufpreis, Bodenanteil, Gebäude-AfA-Basis, AfA-Satz, jährlicher AfA-Betrag, kumulierte AfA, Restbuchwert. Die Tabelle wird in jedem Veranlagungszeitraum fortgeschrieben — bei Bestandsänderungen (Anbau, Aufstockung) entsteht ein zusätzlicher Anlagewert mit eigener AfA-Reihe, nicht eine pauschale Erhöhung des Altwertes. Bei nachträglichen Herstellungskosten gelten die Regeln zu anschaffungsnahem Aufwand parallel.

Häufig gestellte Fragen

Bekomme ich rückwirkend 3 Prozent AfA, wenn meine Wohnung 2024 fertiggestellt wurde, ich sie aber erst 2026 erworben habe? Ja. Maßgeblich ist die ursprüngliche Fertigstellung des Gebäudes, nicht dein Erwerbsdatum. Bei Fertigstellung ab 1. Januar 2023 gelten 3 Prozent — unabhängig davon, wann du gekauft hast. Voraussetzung ist, dass das Gebäude Wohnzwecken dient.

Kann ich die AfA bei einer geerbten Wohnung neu beginnen? Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) führst du nach § 11d EStDV die AfA des Rechtsvorgängers mit dessen Bemessungsgrundlage und seinem AfA-Satz fort. Bei teilentgeltlichem Erwerb wird der entgeltliche Teil mit dem Verkehrswert neu bewertet, der unentgeltliche Teil bleibt bei den Werten des Übergebers.

Was passiert, wenn das Finanzamt meine Kaufpreisaufteilung nicht akzeptiert? Es korrigiert die AfA-Basis nach unten und meldet sich mit einem Änderungsbescheid. Der häufigste Auslöser ist ein im Kaufvertrag ausgewiesener Bodenanteil von 5 oder 10 Prozent in städtischen Lagen, in denen die BMF-Arbeitshilfe deutlich höhere Bodenanteile abbildet. Gegen den Bescheid hilft Einspruch mit Gegengutachten — die BFH-Rechtsprechung gibt Steuerpflichtigen hier Spielraum, wenn das Realwertverhältnis dokumentiert ist.

Lohnt sich § 7b EStG für mich als kleiner Privatvermieter? Nur wenn du tatsächlich neu baust oder als Ersterwerber direkt nach Fertigstellung kaufst und das Objekt zehn Jahre vermieten willst. Reine Bestandskäufe profitieren nicht. Im zweiten Förderfenster sind die Effizienzhaus-40-NH-Anforderungen plus QNG-Zertifizierung die wichtigste praktische Hürde — ohne Zertifikat keine Sonderabschreibung.

Wie verhalte ich mich bei zeitweiser Selbstnutzung? Während der Selbstnutzungsphase fällt die AfA als Werbungskosten weg. Bei späterer Wiederaufnahme der Vermietung lebt sie wieder auf — Bemessungsgrundlage und Restbuchwert laufen ungestört weiter, lediglich die Selbstnutzungsmonate werden steuerlich nicht angesetzt. Eine endgültige Aufgabe der Vermietung führt dagegen zur AfA-Beendigung mit dem Aufgabezeitpunkt.

Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. AfA-Sätze und Stichtagsregelungen sind häufig Gegenstand gesetzlicher Änderungen — die hier wiedergegebenen Rechtsgrundlagen geben den Stand zum Veröffentlichungsdatum wieder. Für die Anwendung im Einzelfall, insbesondere bei Kaufpreisaufteilung, § 7b-Förderung und Denkmal-AfA, ist die Konsultation eines Steuerberaters dringend zu empfehlen. Die aktuelle Fassung der BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung steht auf bundesfinanzministerium.de zum Download bereit.