Kaltmiete vs Warmmiete: was im Inserat stehen muss

Die Kaltmiete ist die reine Miete ohne Betriebskosten und damit Bemessungsgrundlage für Kautionshöchstgrenze nach § 551 BGB und Mietpreisbremse nach § 556d BGB; die Warmmiete addiert dazu die Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale. Im Inserat müssen beide Komponenten getrennt erkennbar sein — zusammen mit Wohnflächenangabe nach WoFlV und den GEG-Pflichtdaten aus dem Energieausweis, sonst drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.

Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete genannt) ist die reine Miete für die Wohnraumüberlassung, ohne jegliche Betriebs- oder Nebenkosten. Auf ihr bauen zwei zentrale Schutzvorschriften des Mietrechts auf: die Kautionshöchstgrenze nach §551 BGB (höchstens das Dreifache der Kaltmiete) und der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten nach §556a BGB. Die Warmmiete ist dagegen die Summe aus Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung (oder -pauschale) — also das, was monatlich tatsächlich auf dein Konto kommt.

In diesem Artikel: was die drei Begriffe Kaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete präzise bedeuten, welche Angaben im Inserat verpflichtend sind, wie Mietpreisbremse und Wohnflächenangabe in das Inserat einfließen und wo Vermieter regelmäßig stolpern.

Kaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete: die drei Grundbegriffe

Im deutschen Mietrecht gibt es keine gesetzliche Definition der Begriffe Kalt- oder Warmmiete — sie haben sich im Sprachgebrauch und in der Rechtsprechung gefestigt. Wichtig ist daher, dass du im Mietvertrag und im Inserat sauber zwischen den Komponenten trennst. Sonst entstehen genau die Streitigkeiten, die das BGB mit den Schutzvorschriften der §§ 551, 556, 556a BGB eigentlich verhindern will.

Begriff	Inhalt	Praktische Bedeutung
Kaltmiete (Nettokaltmiete, Grundmiete)	Reine Miete für die Wohnraumüberlassung, ohne jede Nebenkosten	Bemessungsgröße für §551 BGB (Kaution) und §556d BGB (Mietpreisbremse)
Bruttokaltmiete	Kaltmiete + “kalte” Betriebskosten (Wasser, Müll, Reinigung, Grundsteuer etc.) — ohne Heizung und Warmwasser	Eher selten; eine Form der Pauschalmiete für kalte Nebenkosten
Warmmiete	Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale (inklusive Heizung und Warmwasser)	Der monatliche Gesamtbetrag, den der Mieter auf dein Konto überweist

Die häufigste Konstellation in Deutschland: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung = Warmmiete, mit jährlicher Abrechnung nach §556 Abs. 3 BGB. In den warmen Nebenkosten steckt seit 2023 zusätzlich der anteilige CO2-Preis — wie die CO2-Kostenaufteilung 2026 zwischen Vermieter und Mieter verteilt wird, ist gesondert erklärt. Die Bruttokaltmiete als Zwischenform — also Pauschale für kalte Nebenkosten, gesonderte Vorauszahlung nur für Heizung und Warmwasser — kommt in der Praxis seltener vor, ist aber rechtlich zulässig, solange die Heizkosten nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Warum die Trennung im Vertrag zwingend ist

Der Kaltmiete-Betrag muss im Mietvertrag eindeutig identifizierbar sein. Drei Vorschriften hängen direkt daran:

• §551 Abs. 1 BGB: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§551 BGB). Das ist die Nettokaltmiete. Verlangst du das Dreifache der Warmmiete, ist der überschießende Teil unwirksam — und der Mieter kann ihn jederzeit zurückfordern.
• §556d Abs. 1 BGB: Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB). Vergleichsgröße ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Bei möbliert vermieteten Wohnungen kommt ein gesondert ausgewiesener Zuschlag auf diese Nettokaltmiete hinzu — wie der Möblierungszuschlag 2026 berechnet wird und warum er die Bemessungsgrundlage der Mietpreisbremse beeinflusst, ist dort erklärt.
• §556a Abs. 1 BGB: Der gesetzliche Default-Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten ist die Wohnfläche; dispositiv können Vermieter und Mieter im Vertrag etwas anderes vereinbaren (§556a BGB). Voraussetzung: die Vorauszahlungen sind im Vertrag von der Kaltmiete getrennt ausgewiesen.

Mehr zur Kautionshöchstgrenze in Mietkaution Deutschland: max 3 Kaltmieten, §551 BGB.

Was im Inserat verpflichtend angegeben werden muss

Ein Wohnungsinserat ist rechtlich kein freier Werbetext. Drei Pflicht-Bereiche musst du beachten — sonst riskierst du Ordnungsgelder, Streit bei der Mietpreisbremse oder Schadensersatzansprüche wegen Falschangaben zur Wohnfläche.

1. Mietpreisangaben — getrennte Ausweisung

Praktischer Mindeststandard im Inserat:

• Kaltmiete (auch “Nettokaltmiete” oder “Grundmiete”) in Euro pro Monat
• Nebenkosten als monatliche Vorauszahlung oder Pauschale, separat ausgewiesen
• Heizkosten als eigene Position (häufig in den Nebenkosten enthalten — dann eindeutig kennzeichnen)
• Warmmiete als Summe, klar als solche bezeichnet
• Kaution als konkreter Betrag oder als Anzahl Nettokaltmieten (max 3, §551 BGB)

Nur eine Warmmiete ohne Aufschlüsselung anzugeben ist kein direkter Gesetzesverstoß bei der Anzeige selbst — aber: spätestens im Mietvertrag musst du die Komponenten trennen, und ein Mieter, der das Inserat als Verhandlungsbasis sieht, kann sich auf intransparente Aussagen berufen. In Gebieten mit Mietpreisbremse (§556d BGB) ist die Trennung doppelt wichtig, weil sich die zulässige Höhe an der Kaltmiete misst.

2. Wohnflächenangabe

Die Wohnfläche muss korrekt angegeben werden — gemessen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003. Die Eckwerte:

• Räume mit voller Raumhöhe (über 2 m): 100 % Anrechnung
• Räume mit Raumhöhe 1 - 2 m (Dachschrägen): 50 % Anrechnung
• Räume unter 1 m: 0 % Anrechnung
• Balkone, Terrassen, Loggien: in der Regel 25 %, höchstens 50 %
• Keller, Waschküche, Heizungsraum: 0 % (sind keine Wohnräume)

Die Rechtsprechung des BGH ist seit dem Urteil VIII ZR 295/03 (24.03.2004) eindeutig: weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, liegt ein Mietmangel vor. Folge: Mietminderung in Höhe der Flächenabweichung, gegebenenfalls Rückforderung zu viel gezahlter Miete für die Vergangenheit. Bei 65 m² laut Vertrag und 57 m² tatsächlich (Abweichung ca. 12 %) kann der Mieter rückwirkend mindern.

Wer im Inserat 65 m² annonciert und im Vertrag 65 m² einträgt, obwohl nach WoFlV nur 57 m² rechnerisch wohnflächentauglich sind, hat ein Problem — unabhängig davon, was im Bauplan steht.

3. Energieausweis nach GEG

Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 8. August 2020 (in Kraft 01.11.2020, das frühere EnEG und die EnEV ablösend) gilt: bei der Vermietung von Wohnraum musst du dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen — und im Inserat bestimmte Daten daraus angeben.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis im Inserat (bei Anzeigen in kommerziellen Medien, dazu zählen die gängigen Online-Portale):

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H), falls im Ausweis ausgewiesen

Wer diese Angaben weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach §108 GEG; das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen (§108 Abs. 2 GEG). Der Mieter kann zwar keine Mietminderung daraus ableiten, aber die zuständige Landesbehörde kann ein Bußgeldverfahren einleiten — bei Privatvermietern selten, aber bei wiederholten oder offensichtlichen Verstößen real.

4. Mietpreisbremse — Auskunftspflicht des Vermieters

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt) greift die Mietpreisbremse nach §556d BGB. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und etliche weitere Kommunen sind betroffen — die genaue Liste hängt von der aktuellen Landesverordnung ab. Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage wurde 2025 durch den Bundestag bis 31. Dezember 2029 verlängert.

Konsequenzen für dein Inserat in einem solchen Gebiet:

• Die Anfangsmiete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d Abs. 1 BGB)
• Ausnahmen nach §556e BGB: höhere Vormiete bleibt zulässig; Modernisierungszuschlag (Modernisierung in den letzten 3 Jahren) darf addiert werden
• Ausnahmen nach §556f BGB: kompletter Neubau (erstmals genutzt und vermietet nach 1. Oktober 2014) und erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen
• Auskunftspflicht (§556g Abs. 1a BGB): der Vermieter muss dem Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert mitteilen, ob eine Ausnahme nach §§556e oder 556f gilt — und auf welcher Grundlage

Wer die ortsübliche Vergleichsmiete nicht kennt, ist im Mietpreisbremse-Gebiet riskant unterwegs. Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel der jeweiligen Stadt (§558d BGB), wenn vorhanden — ansonsten Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Berlin, München, Hamburg und die meisten Großstädte haben qualifizierte Mietspiegel; in kleineren Mietpreisbremse-Gemeinden fehlt er teils.

Bruttokaltmiete und Inklusivmiete — die Sonderformen

Die Bruttokaltmiete (Kaltmiete + kalte Betriebskosten als Pauschale, getrennte Heizkostenvorauszahlung) ist rechtlich zulässig, aber:

• Eine echte Pauschale für kalte Nebenkosten musst du genau bezeichnen — also klar im Vertrag schreiben, dass z.B. 80 € monatlich als Pauschale für Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung etc. vereinbart sind. Über eine Pauschale wird nicht jährlich abgerechnet (das ist gerade der Sinn der Pauschale), du trägst dafür aber das Risiko steigender Kosten.
• Heizung und Warmwasser können auch bei Bruttokaltmiete-Modellen nicht pauschaliert werden, soweit die Heizkostenverordnung Pflichterfassung vorschreibt (§§ 6, 7 HeizkostenV). Das bedeutet: verbrauchsabhängige Abrechnung im Korridor von mindestens 50 % und höchstens 70 % nach erfasstem Verbrauch, Rest nach Wohn-/Nutzfläche.

Die Inklusivmiete (Bruttomiete im weiteren Sinn) — bei der wirklich alles inklusive ist, auch Heizung — ist nur bei den Ausnahmen nach §11 HeizkostenV zulässig (Studenten- und Lehrlingsheime, Gebäude mit Wärmebedarf unter 15 kWh/m²·a, KWK/Abwärme). Sonst kommst du um die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht herum. Für den Sonderfall Internet im Mietverhältnis — umlagefähig oder Servicepauschale — siehe Internet inklusive Miete: rechtliche und steuerliche Folgen.

Mehr zur jährlichen Nebenkostenabrechnung in Nebenkostenabrechnung erstellen: gesetzliche Pflichten.

Fehler im Inserat, die teuer werden

Aus der Praxis (Mietervereine, Beratungsstellen, Amtsgerichte) immer dieselben Stolperstellen:

1. Nur Warmmiete ohne Aufschlüsselung. Der Interessent kennt weder die Höhe der Vorauszahlung noch der Kaltmiete. Bei Vertragsschluss fehlt damit die Bezugsgröße für §551 BGB (Kaution) und §556d BGB (Mietpreisbremse). Spätestens im Mietvertrag muss die Trennung erfolgen — sauberer ist sie schon im Inserat.
2. Wohnflächenangabe falsch berechnet. Dachschrägen voll angesetzt, Balkon zu 100 % statt 25 %, Keller mitgerechnet. Bei Abweichung über 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche nach WoFlV: Mietminderung nach BGH-Rechtsprechung, gegebenenfalls Rückforderung zu viel gezahlter Miete.
3. Energieausweis-Angaben fehlen. Endenergiebedarf, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse — wer das im Inserat weglässt, riskiert Bußgeld bis 10.000 € nach §108 GEG.
4. Mietpreisbremse ignoriert. Im Berliner oder Münchner Inserat einfach 18 €/m² Kaltmiete fordern, ohne die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen — wenn der neue Mieter später eine Rüge nach §556g BGB schreibt, muss die überzahlte Differenz zurückgezahlt werden. Bei Rüge innerhalb von 30 Monaten ab Mietbeginn sogar rückwirkend ab Mietbeginn.
5. Nicht-umlagefähige Kosten in der Pauschale. Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten in die “Nebenkostenpauschale” einrechnen — beide sind nach §1 Abs. 2 BetrKV explizit nicht umlagefähig. Auch wenn es im Mietvertrag steht: §556 Abs. 5 BGB macht jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
6. Kaution als 3 Warmmieten verlangt. Bei 720 € Warmmiete sind 3 × 720 = 2.160 € — aber bei 540 € Kaltmiete erlaubt §551 Abs. 1 BGB maximal 3 × 540 = 1.620 €. Der überschießende Teil (540 €) ist unwirksam und jederzeit rückforderbar.

So strukturierst du dein Inserat sauber

Schritt-für-Schritt-Ablauf für ein rechtssicheres Wohnungsinserat:

1. Wohnfläche neu nachrechnen — gemäß WoFlV, mit korrekter Anrechnung von Dachschrägen, Balkon, Loggia. Im Zweifel mit dem Maßband nachmessen, nicht aus dem Kaufvertrag übernehmen.
2. Energieausweis bereithalten — gültig (zehn Jahre Geltungsdauer), Pflichtangaben für das Inserat herausschreiben: Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse.
3. Mietpreisbremse-Lage prüfen — Stadt oder Gemeinde in einer aktuellen Mietpreisbremse-Liste? Falls ja, ortsübliche Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel ermitteln. Höchstgrenze: +10 % über Vergleichsmiete, außer Ausnahmen §§556e, 556f BGB greifen.
4. Mietkomponenten trennen — Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung (oder Pauschale), Heizkosten, Warmmiete separat ausweisen. Im Mietvertrag muss die Trennung ohnehin sein — also gleich im Inserat klar.
5. Kaution auf Nettokaltmiete beziehen — maximal 3 Kaltmieten, klar so beziffert. Mieter weiß bei Bewerbung, was finanziell auf ihn zukommt.
6. Ausnahmehinweis zur Mietpreisbremse (falls einschlägig) — wenn du dich auf höhere Vormiete oder Modernisierungszuschlag berufst, dies vor Vertragsabschluss in Textform offenlegen (§556g Abs. 1a BGB).

In Plinthos legst du je Wohnung und je Zimmer Kaltmiete und Nebenkosten getrennt an, samt Kautionshöhe, die du automatisch in Vielfachen der Nettokaltmiete berechnen lassen kannst. Bei Mietbeginn mitten im Monat wird die Miete pro-rata gerechnet, Vorauszahlungen werden monatlich automatisch generiert, und die Aufteilung der Heizkosten kannst du nach m², Verbrauch oder Tagen (siehe Nebenkosten in der WG aufteilen: 4 Methoden im Vergleich) hinterlegen. Im Plinthos-Funktionsüberblick siehst du die wichtigsten Bereiche.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Nettokaltmiete?

Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: die reine Miete für die Wohnraumüberlassung ohne jegliche Betriebs- oder Nebenkosten. “Nettokaltmiete” findet sich vor allem in §551 BGB (“Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten”), “Kaltmiete” und “Grundmiete” sind synonym. Im Vertrag ist es egal, welcher Begriff verwendet wird, solange er eindeutig auf den reinen Mietbetrag ohne Nebenkosten bezogen ist.

Darf ich im Inserat nur die Warmmiete angeben?

Rechtlich gibt es keine ausdrückliche Vorschrift, die Kalt- und Warmmiete im Inserat separat zu nennen — anders als bei den Energieausweis-Daten. Praktisch ist es aber ein Eigentor: spätestens im Mietvertrag musst du die Bestandteile auseinanderhalten, weil §551 BGB (Kaution) und §556d BGB (Mietpreisbremse) auf die Kaltmiete abstellen. Wer im Inserat nur “850 € warm” annonciert, hat schon im ersten Gespräch mit dem Interessenten den Rückfall in die Aufschlüsselung.

Was passiert, wenn die Wohnfläche im Inserat falsch ist?

Bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 Prozent nach unten gegenüber der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liegt ein Mietmangel vor (BGH-Rechtsprechung, gefestigte Linie seit VIII ZR 295/03 vom 24.03.2004). Der Mieter kann die Miete im Verhältnis der tatsächlichen Abweichung mindern und gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit zurückfordern. Bei kleineren Abweichungen unter 10 Prozent passiert in der Regel nichts — das ist die sogenannte Bagatellgrenze der Rechtsprechung.

Muss ich den Energieausweis im Inserat einscannen?

Nein, einscannen oder anhängen musst du den Energieausweis im Inserat nicht. Pflicht ist nur die Übernahme der wesentlichen Daten ins Inserat selbst (Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse — §87 GEG). Den vollständigen Ausweis musst du dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und bei Vertragsschluss als Kopie übergeben.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein, wenn die Warmmiete 900 € und die Kaltmiete 700 € beträgt?

Höchstgrenze ist das Dreifache der Nettokaltmiete, also 3 × 700 = 2.100 € (§551 Abs. 1 BGB). Wer 3 × 900 = 2.700 € verlangt, fordert 600 € zu viel — der überschießende Teil ist unwirksam und kann vom Mieter jederzeit zurückgefordert werden. §551 Abs. 4 BGB macht jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Sauber getrennte Kalt- und Warmmiete im Inserat sind kein bürokratischer Selbstzweck — sie sind die Grundlage für die zentralen Schutzvorschriften des deutschen Mietrechts (Kaution, Mietpreisbremse, Betriebskostenabrechnung). Wer im Inserat klar ausweist, was Kaltmiete ist und was Nebenkosten sind, vermeidet die Standardstreitigkeiten, die sonst spätestens beim Auszug auf dem Tisch landen. Plinthos hilft dir, die Mietkomponenten je Wohnung sauber zu trennen, die Vorauszahlungen monatlich automatisch zu erzeugen und die Kautionshöhe an die Nettokaltmiete zu binden — mehr dazu in der Plinthos-Übersicht.

Die zitierten Gesetze und Verordnungen sind auf den Stand der Veröffentlichung dieses Artikels aktualisiert. Für konkrete Streitfälle (Mietpreisbremse-Rüge, Wohnflächenstreit, Ordnungswidrigkeitsverfahren GEG) konsultiere einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine anerkannte Mieterschutzorganisation.