Möblierungszuschlag 2026: 10%-Pauschale und Offenlegung

Der Möblierungszuschlag 2026 soll sich grundlegend ändern: Mit der geplanten Mietrechtsreform (Mietrecht II) sollst du für vollmöblierte Wohnungen eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können — statt mühsam den Möbelwert auszurechnen. Beschlossen ist das aber noch nicht. Der Regierungsentwurf wurde am 29. April 2026 vom Kabinett beschlossen und durchläuft das parlamentarische Verfahren (Bundestag, Bundesrat); in Kraft ist er nicht.

Du vermietest ein möbliertes Zimmer in Heidelberg an eine Studentin: Bett, Schreibtisch, Schrank, Küchenzeile. Du willst einen Aufschlag auf die Kaltmiete, weil du die Möbel stellst. Aber wie viel ist erlaubt — und musst du den Aufschlag im Mietvertrag offenlegen?

Genau hier setzt die Reform an. Bis sie gilt, rechnest du weiter nach den etablierten Modellen der Rechtsprechung. Dieser Artikel erklärt, was geplant ist, was heute schon gilt und wie sich die 10%-Pauschale gegen das Berliner und das Hamburger Modell rechnet.

Was ist ein Möblierungszuschlag?

Der Möblierungszuschlag ist der Teil der Miete, den du zusätzlich zur reinen Wohnungsmiete für die mitvermieteten Möbel verlangst. Stellst du Bett, Schrank, Tisch und Küche, ist das eine zusätzliche Leistung — und die darfst du dir bezahlen lassen. Der Zuschlag wird auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen.

Wichtig ist der Unterschied zur Nettokaltmiete: Das ist die reine Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten. Worauf sich kalt, warm und brutto im Detail beziehen, klärt der Beitrag zu Kaltmiete und Warmmiete im Inserat — die saubere Trennung ist hier die Grundlage, denn der Möblierungszuschlag wird auf die Kaltmiete bezogen, nicht auf die Warmmiete.

Das Problem bisher: Es gibt keine gesetzliche Formel für den Zuschlag. Wie hoch er sein darf, hat die Rechtsprechung über Jahre in zwei Berechnungsmodellen herausgearbeitet — dem Berliner und dem Hamburger Modell. Beide sind keine Gesetzesparagraphen, sondern gängige Berechnungsmethoden, die Gerichte zur Angemessenheitsprüfung heranziehen.

Berliner Modell und Hamburger Modell: die zwei klassischen Berechnungswege

Solange die Reform nicht in Kraft ist, rechnest du nach einem dieser beiden Wege. Beide setzen am Zeitwert der Möbel an, kommen aber zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Berliner Modell. Hier wird ein monatlicher Prozentsatz auf den Zeitwert der Möbel angesetzt. In der Praxis der Gerichte hat sich häufig ein Wert von rund 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat etabliert, der zusätzlich einen Anteil für Wertverlust und Verzinsung berücksichtigt. Der Zuschlag bleibt über die Vertragslaufzeit gleich.

Hamburger Modell. Hier wird der Zeitwert der Möbel über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben und zusätzlich eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals aufgeschlagen. Das Ergebnis fällt oft niedriger aus als beim Berliner Modell, ist aber rechnerisch aufwendiger.

Beide Modelle haben denselben Schwachpunkt: Du musst den Zeitwert jedes Möbelstücks belegen können. Eine fünf Jahre alte Couch hat einen anderen Zeitwert als ein neuer Schrank. Bei einem Streit vor dem Amtsgericht — das bei Wohnraum-Mietsachen immer zuständig ist — musst du den angesetzten Wert plausibel machen.

Modell	Bezugsgröße	Berechnung	Typisches Ergebnis
Berliner Modell	Zeitwert der Möbel	ca. 2 % des Zeitwerts pro Monat + Wertverlust/Verzinsung	höher
Hamburger Modell	Zeitwert der Möbel	Abschreibung über Nutzungsdauer + Verzinsung	niedriger
Geplante 10%-Pauschale	Nettokaltmiete	10 % der Nettokaltmiete (vollmöbliert)	abhängig von Miethöhe

Hinweis: Die genannten Prozentwerte zu Berliner und Hamburger Modell sind keine gesetzlich festgelegten Sätze, sondern in der Rechtsprechung verbreitete Berechnungsansätze. Im Einzelfall hängt die Angemessenheit von der konkreten Möbelausstattung ab.

Das geplante 10%-Pauschalmodell 2026

Mit der Mietrechtsreform soll alles einfacher werden. Für vollmöblierte Wohnungen sollen Vermieter eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können — ohne Zeitwert-Rechnung, ohne Beleg für jedes Möbelstück.

Im Wortlaut der Reform-Mitteilung des Bundesjustizministeriums vom 29. April 2026: “Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieterinnen und Vermieter eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können.”

Das ist die Kernerleichterung: Statt Zeitwerte zu schätzen und zu dokumentieren, nimmst du einen festen Prozentsatz auf die Kaltmiete. Bei einer Kaltmiete von 600 € wären das 60 € Möblierungszuschlag im Monat.

Aber — und das ist entscheidend — das ist geplant, nicht geltend. Den Entwurf hat das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen, vorgelegt von Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig. Er befindet sich im parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat) und ist noch nicht in Kraft. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt rechnest du weiter nach Berliner oder Hamburger Modell. Den Gesamtüberblick über alle vier Reformpunkte gibt der Beitrag zur Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) — dort steht auch die Einschätzung zum voraussichtlichen Inkrafttreten. Ein weiterer Baustein desselben Pakets ist der Indexmiete-Deckel ab 2026, der VPI-Steigerungen über 3 Prozent in angespannten Märkten begrenzt.

Die Offenlegungspflicht: warum der Zuschlag in den Vertrag muss

Der zweite große Punkt der Reform betrifft die Offenlegung. Künftig soll der Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausgewiesen werden müssen — also nicht mehr versteckt in einer höheren Gesamtmiete.

Der Grund dahinter ist die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die zulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in ausgewiesenen Gebieten: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Wenn der Möblierungszuschlag nicht getrennt ausgewiesen ist, lässt sich nicht prüfen, ob die reine Wohnungsmiete die Grenze einhält. Genau deshalb soll die Offenlegung Pflicht werden.

Die Reform sieht hier eine Übergangsregelung vor. Aus der Mitteilung des Bundesjustizministeriums: “Vermieterinnen und Vermieter können die Ausweisung aber nachholen. Auch dann gilt die Wohnung noch 2 Jahre ab Nachholung als unmöbliert.” Wer den Zuschlag also zunächst nicht ausweist, kann das nachholen — die Wohnung gilt dann aber für zwei Jahre ab der Nachholung als unmöbliert.

Wann die Offenlegung praktisch greift, lässt sich grob so einordnen:

Situation	Offenlegung relevant?
Möbliert vermieten in Mietpreisbremse-Gebiet	ja, zentral — sonst keine saubere Vergleichsmiete-Prüfung
Möbliert vermieten ohne Mietpreisbremse	weniger kritisch, Transparenz aber empfohlen
Zuschlag bisher in Gesamtmiete versteckt	nachholen möglich, dann 2 Jahre “unmöbliert”
Unmöblierte Vermietung	keine Offenlegungspflicht für Möbel

Wichtig: Die Mietpreisbremse selbst gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die bundesrechtliche Ermächtigung dafür wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Beschluss des Bundestags vom 26. Juni 2025). Ob dein Heidelberger oder Leipziger Zimmer betroffen ist, hängt also von der Landesverordnung ab.

Rechenbeispiel: 10%-Pauschale vs. Berliner Modell

Damit der Unterschied greifbar wird, ein konkretes Beispiel. Du vermietest in Tübingen ein vollmöbliertes Apartment, Nettokaltmiete 700 €. Die Möbel (Bett, Schrank, Schreibtisch, Küchenzeile, Sofa) haben einen geschätzten Zeitwert von 4.000 €.

Geplante 10%-Pauschale:

• 10 % von 700 € Nettokaltmiete = 70 € Möblierungszuschlag im Monat
• Kein Beleg für Zeitwerte nötig, kein Streit über die Couch.

Berliner Modell (ca. 2 % des Zeitwerts pro Monat):

• 2 % von 4.000 € = 80 € im Monat (vor zusätzlicher Berücksichtigung von Wertverlust und Verzinsung)
• Du musst den Zeitwert von 4.000 € belegen können.

In diesem Fall liegen Pauschale und Berliner Modell nah beieinander. Aber: Hast du teurere Möbel bei niedriger Kaltmiete, fällt das Berliner Modell höher aus — hier wäre die Pauschale für dich ungünstiger. Bei günstigen Möbeln und hoher Kaltmiete ist die Pauschale dagegen attraktiver, weil du dann ohne Aufwand 10 Prozent ansetzt.

Die Pauschale ist also kein Selbstläufer, sondern eine Option, die du gegen das Berliner Modell durchrechnen solltest. Den Aufschlag selbst kannst du in Plinthos sauber von der reinen Kaltmiete trennen: Du legst Kaltmiete und Zuschlag getrennt an, sodass beide Komponenten dokumentiert und die monatliche Zahlung automatisch korrekt erzeugt wird — das ist genau die Trennung, die die Offenlegungspflicht verlangt.

Ein wichtiger Sonderfall: Vermietest du ein einzelnes möbliertes Zimmer als Hauptmieter weiter, gelten zusätzlich die Regeln zur Untervermietung. Der Vermieter kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung — einem Untermietzuschlag — abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist aber etwas anderes als der Möblierungszuschlag und kein pauschaler Anspruch.

Was du jetzt tun solltest

Solange die Reform im Verfahren ist, gilt: nicht überstürzen, aber vorbereiten. Konkret:

1. Bestandsverträge prüfen. Ist dein Möblierungszuschlag im Vertrag separat ausgewiesen? Falls nicht, ist das mit Blick auf die kommende Offenlegungspflicht der erste Punkt zum Nachbessern.
2. Zeitwerte dokumentieren. Solange Berliner oder Hamburger Modell gelten, brauchst du belastbare Belege für deine Möbel — Kaufbelege, Fotos, Datum.
3. Mietpreisbremse-Gebiet checken. Liegt deine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet? Dann ist die getrennte Ausweisung von Kalt­miete und Zuschlag besonders kritisch.
4. Beide Modelle durchrechnen. Vergleiche, was bei deiner Konstellation günstiger ist — die geplante Pauschale oder das aktuelle Berliner Modell.
5. Reformstand verfolgen. Das Inkrafttreten ist noch offen. Erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt darfst du die 10%-Pauschale rechtssicher nutzen.

Wer mehrere möblierte Zimmer vermietet, kennt das Durcheinander aus Kaltmieten, Zuschlägen und Zahlungseingängen. Statt das in einer Excel-Tabelle zu führen, kannst du in Plinthos pro Zimmer Kaltmiete und Zuschlag getrennt erfassen und die monatlichen Zahlungen automatisch erzeugen lassen — die Mieterin bestätigt den Eingang mit Foto der Quittung.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die 10%-Pauschale für Möblierung schon jetzt?

Nein. Die 10%-Pauschale ist Teil des Reformentwurfs Mietrecht II, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Der Entwurf liegt im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt rechnest du den Möblierungszuschlag nach Berliner oder Hamburger Modell.

Worauf wird der Möblierungszuschlag berechnet — auf Kalt- oder Warmmiete?

Auf die Nettokaltmiete. Das ist die reine Wohnungsmiete ohne Betriebskosten. Die geplante 10%-Pauschale bezieht sich ausdrücklich auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Warmmiete und nicht auf die Betriebskosten.

Muss ich den Möblierungszuschlag im Mietvertrag angeben?

Nach geltendem Recht ist eine separate Ausweisung nicht zwingend, aber dringend empfohlen — besonders in Mietpreisbremse-Gebieten, damit die zulässige Vergleichsmiete prüfbar bleibt. Mit der Reform soll die getrennte Offenlegung Pflicht werden; eine Nachholung ist vorgesehen, die Wohnung gilt dann aber zwei Jahre ab Nachholung als unmöbliert.

Was ist der Unterschied zwischen Berliner und Hamburger Modell?

Beide setzen am Zeitwert der Möbel an. Das Berliner Modell rechnet mit einem monatlichen Prozentsatz auf den Zeitwert (in der Praxis oft rund 2 Prozent) zuzüglich Wertverlust und Verzinsung. Das Hamburger Modell schreibt den Zeitwert über die Nutzungsdauer ab und schlägt eine Verzinsung auf — es fällt meist niedriger aus, ist aber aufwendiger.

Kann ich neben dem Möblierungszuschlag auch die Miete normal erhöhen?

Ja, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt nach den allgemeinen Regeln möglich, getrennt vom Möblierungszuschlag. Die Voraussetzungen, Fristen und die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren erklärt der Beitrag zu den Mieterhöhung-Regeln.

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Der Möblierungszuschlag wird mit der Reform 2026 voraussichtlich einfacher: eine 10%-Pauschale auf die Nettokaltmiete statt Zeitwert-Rechnerei, dazu eine klare Offenlegungspflicht. Bis das gilt, bleibt aber das Berliner oder Hamburger Modell maßgeblich — und gerade in Mietpreisbremse-Gebieten lohnt sich schon heute die saubere Trennung von Kaltmiete und Zuschlag. Wenn du diese Trennung dokumentiert und automatisiert führen willst, übernimmt das Plinthos pro Zimmer.

Die genannten Reformpunkte beruhen auf dem Entwurf Mietrecht II (Kabinettsbeschluss 29. April 2026) und sind noch nicht in Kraft; Details können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern. Die zitierten Gesetze sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell. Für konkrete Fälle (Vertragsgestaltung, Mietpreisbremse, Streit über die Zuschlagshöhe) ziehe einen Anwalt oder einen Eigentümerverband hinzu.