Mieterhöhung in Deutschland: Regeln, Fristen, Grenzen 2026

Du vermietest seit drei Jahren ein Zimmer in München für 480 €. Vergleichbare Zimmer in der Nachbarschaft liegen inzwischen bei 580 €. Darfst du die Miete jetzt einfach anheben? Wenn ja, um wie viel und ab wann?

Eine Mieterhöhung im unbefristeten Wohnraummietvertrag ist nicht frei vereinbar. Du brauchst einen gesetzlichen Anlass (in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB), du musst Fristen einhalten und die Erhöhung in einer bestimmten Form schriftlich begründen — sonst ist sie unwirksam und der Mieter muss nicht zustimmen.

In diesem Artikel: welche Wege es überhaupt gibt, welche Fristen gelten, wie hoch du gehen darfst (Kappungsgrenze, Mietpreisbremse), wie du das Erhöhungsverlangen korrekt formulierst und welche Fehler dich Monate kosten.

Welche Wege der Mieterhöhung es gibt

Das deutsche Mietrecht kennt im Wesentlichen vier Wege, eine laufende Wohnraummiete zu erhöhen. Welcher Weg in Frage kommt, hängt davon ab, was im Mietvertrag steht.

Weg	Rechtsgrundlage	Voraussetzung
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete	§558 BGB	Standardweg bei normalen unbefristeten Verträgen
Modernisierungsumlage	§559 BGB	Du hast modernisiert (nicht repariert)
Indexmiete	§557b BGB	Im Vertrag vereinbart, gekoppelt an Verbraucherpreisindex
Staffelmiete	§557a BGB	Im Vertrag vereinbart, Erhöhungen schon datiert

Hast du im Vertrag eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart, ist der Weg über §558 BGB ausgeschlossen — du kannst nicht doppelt erhöhen. In der Praxis bei kleinen Vermietern mit 1-3 Wohnungen ist §558 (Vergleichsmiete) der häufigste Fall. Was sich an Indexmiete-Cap und Kappungsgrenze durch die Mietrechtsreform 2026 ändert, fasst Mietrechtsreform 2026: was Vermieter wissen müssen zusammen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB)

Das ist der Standardfall. Du sagst dem Mieter: “Die Mieten in deiner Lage und Wohnungskategorie sind gestiegen, ich passe an.” Das BGB schreibt dir drei Bedingungen vor, die alle zusammen erfüllt sein müssen.

Bedingung 1 — die 15-Monats-Wartefrist

Zum Zeitpunkt, an dem die erhöhte Miete wirksam werden soll, muss die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert gewesen sein (§558 Abs. 1 BGB). Praktisch heißt das: zwischen dem letzten Mieterhöhungsbeschluss (oder Vertragsbeginn) und dem Wirksamwerden der neuen Miete liegen 15 Monate.

Das Erhöhungsverlangen selbst (das Schreiben) darfst du frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung schicken — die Wirkung tritt dann mit den weiteren zwei Monaten Überlegungsfrist (s.u.) automatisch nach Ablauf von 15 Monaten ein.

Konkretes Beispiel: Mietbeginn 1. Januar 2025. Erhöhungsschreiben frühestens am 1. Januar 2026 möglich. Zustimmung des Mieters und Wirkung der erhöhten Miete frühestens ab dem 1. April 2026 (1. Januar + 2 Monate Überlegungsfrist + Wirkung im Folgemonat).

Bedingung 2 — die Kappungsgrenze

Selbst wenn die Vergleichsmiete viel höher liegt, darfst du in drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen (§558 Abs. 3 BGB) — Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt diese Grenze auf 15 % in drei Jahren. Welche Städte und Stadtteile betroffen sind, regeln die Bundesländer per Kappungsgrenzenverordnung (Landesverordnung). Klassisch betroffen: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und viele weitere Großstädte. Verlässliche Auskunft bekommst du beim örtlichen Bauamt oder Mieterverein, oder im Landesrecht deiner Stadt.

Rechenbeispiel München (15-%-Gebiet): aktuelle Miete 480 €. Vergleichsmiete laut Mietspiegel 600 €. Differenz wäre 25 %, aber die Kappungsgrenze schneidet dich bei +15 % ab. Du darfst maximal auf 552 € erhöhen, nicht auf 600 €.

Bedingung 3 — die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen in deiner Gemeinde nicht überschreiten. Das ist das Niveau, das für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Wie weist du diese Vergleichsmiete nach? §558a BGB lässt dir vier Möglichkeiten:

1. Bezug auf einen Mietspiegel (einfacher oder qualifizierter)
2. Bezug auf eine Mietdatenbank
3. Sachverständigengutachten (kostet meist 300-800 €)
4. Drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe und Miete

Hat deine Stadt einen qualifizierten Mietspiegel (§558d BGB), ist das die beste Wahl: der wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und besitzt nach §558d Abs. 3 BGB eine Vermutungswirkung — die ausgewiesenen Mieten gelten gesetzlich als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mieter müsste das Gegenteil beweisen, nicht du.

Der BGH hat in seiner Rechtsprechung mehrfach betont, dass ein qualifizierter Mietspiegel ein starkes Beweismittel ist und sich Gerichte daran orientieren sollen. Nicht jede Gemeinde hat einen — in kleineren Städten musst du oft auf einfachen Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen ausweichen.

Wie das Erhöhungsverlangen aussehen muss (§558a BGB)

Form und Begründung sind streng. Ein formfehlerhaftes Schreiben ist unwirksam — der Mieter muss nicht antworten, du musst von vorn anfangen.

Pflichtbestandteile:

• Textform (§126b BGB): also schriftlich, per Brief, Fax oder E-Mail. Eine WhatsApp-Nachricht reicht formal aus, ist aber riskant — Brief mit Einwurf-Einschreiben empfohlen, damit du den Zugang beweisen kannst.
• Adressat richtig: bei einer WG mit Hauptmieter geht das Schreiben an den Hauptmieter; bei mehreren Hauptmietern (gemeinsamer Vertrag) an alle gemeinsam.
• Konkrete neue Miete in Euro, nicht nur “+15 %”. Der Mieter muss sehen, was er ab wann zahlen soll.
• Begründung mit Bezug auf ein zulässiges Mittel (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen). Bei Mietspiegel: Mietspiegelfeld benennen, in das die Wohnung fällt, und die dort ausgewiesene Spanne. Bei Vergleichswohnungen: drei konkrete Wohnungen mit Adresse und Daten.
• Zeitpunkt des Wirksamwerdens: das ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der Beginn des dritten Monats nach Zugang der Zustimmung (§558b Abs. 1 BGB).

Eine BGH-Entscheidung zur Begründung von Modernisierungsmieterhöhungen hat den Maßstab nochmal geschärft: der Mieter muss anhand des Schreibens nachvollziehen können, warum die Erhöhung der Höhe nach gerechtfertigt ist. Formelhafte Schreiben ohne nachvollziehbare Zahlen fallen durch.

Zustimmung und Überlegungsfrist (§558b BGB)

Anders als bei Indexmiete oder Staffelmiete reicht dein Schreiben allein nicht. Bei §558 BGB muss der Mieter zustimmen. Er hat dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang deines Verlangens.

Beispiel: Schreiben geht ihm am 14. Februar zu. Überlegungsfrist läuft bis 30. April. Stimmt er bis dahin zu, wird die neue Miete ab dem 1. Mai fällig (Beginn des dritten Monats nach Zugang).

Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht erheben (§558b Abs. 2 BGB). Verstreicht diese Klagefrist ungenutzt, war es das — du musst die 15-Monats-Wartefrist neu starten.

Verweigert der Mieter zu Unrecht (also: Vergleichsmiete und Form stimmen), gewinnst du in der Regel die Klage. Verweigert er zu Recht (Formfehler, Kappung überschritten, falsche Begründung), verlierst du und trägst die Kosten. Deshalb: lieber das Erhöhungsschreiben einmal sauber als zweimal schludrig.

Siehe auch: Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf — denn die Kappungsgrenze gilt nur bei unbefristeten Verträgen, nicht bei Zeitmietverträgen mit Staffel.

Mietpreisbremse: §556d BGB bei Neuvermietung

Eine Sache wird oft verwechselt: §558 BGB regelt die Erhöhung in einem laufenden Mietverhältnis. Die Mietpreisbremse nach §556d BGB greift hingegen bei der Neuvermietung an einen neuen Mieter.

In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die Bundesländer bestimmen per Rechtsverordnung, wo die Bremse gilt. Aktuell in vielen Großstädten — Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und ihre Umlandgemeinden, bestimmte Mittelstädte mit Studierendenanteil. Bezugsgröße ist dabei stets die Nettokaltmiete; die saubere Trennung im Inserat erklärt Kaltmiete vs Warmmiete: was im Inserat stehen muss.

Wichtige Ausnahmen nach §556e und §556f BGB:

• Höhere Vormiete: lag die Miete des Vormieters schon über dem 10-%-Korridor, darfst du diese Vormiete weiter verlangen (§556e Abs. 1 BGB) — nicht aber draufschlagen.
• Neubau: für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt die Bremse nicht (§556f Satz 1 BGB).
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: hier ebenfalls keine Bremse (§556f Satz 2 BGB).
• Modernisierungszuschlag (Modernisierung in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn): du darfst den §559-Zuschlag auf die 10-%-Grenze aufschlagen (§556e Abs. 2 BGB).

Wenn du in einem Mietpreisbremse-Gebiet neu vermietest, prüfe vor der Vertragsunterzeichnung den Mietspiegel und dokumentiere, auf welcher Grundlage du die Miete kalkulierst. Mieter haben das Recht, Auskunft über die zulässige Miete zu verlangen und überzahlte Beträge zurückzufordern.

Modernisierungsumlage (§559 BGB): wann du extra erhöhen darfst

Hast du modernisiert — also nicht nur repariert, sondern den Wohnwert nachhaltig erhöht (energetische Sanierung, Einbau einer modernen Heizung, Schaffung von Barrierefreiheit etc.) — darfst du nach §559 BGB jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Bis 2018/19 waren es noch 11 %. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde der Satz auf 8 % gesenkt. Zusätzlich gibt es seit 2019 eine eigene Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage (§559 Abs. 3a BGB): die Miete darf sich durch Modernisierungsumlagen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € pro Quadratmeter erhöhen — bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² sogar nur um 2 €/m².

Wichtig zu unterscheiden:

• Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen, normale Instandhaltung): kosten du als Vermieter trägt, keine Mieterhöhung möglich.
• Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB (nachhaltige Endenergieeinsparung, Wasserersparnis, Wohnwertverbesserung etc.): 8-%-Umlage nach §559 BGB möglich.

Die Modernisierung musst du zudem vorher in Textform ankündigen — spätestens drei Monate vor Beginn (§555c BGB) — mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung. Fehlt die ordnungsgemäße Ankündigung, kann der Mieter die Duldung verweigern und die spätere Umlage angreifen.

Indexmiete (§557b BGB) und Staffelmiete (§557a BGB)

Wenn du bei Vertragsabschluss schon weißt, dass du planbar erhöhen willst, sind Index- und Staffelmiete die saubersten Wege.

Indexmiete (§557b BGB): die Miete ist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, kannst du die Miete entsprechend anpassen — frühestens aber 12 Monate nach der letzten Erhöhung und nur in Textform mit Angabe der Berechnung. Vorteil: keine 15-Monats-Frist, keine Kappungsgrenze, keine Zustimmung. Nachteil: keine Erhöhung auf Vergleichsmietenniveau, nur exakt nach Index. Zusätzliche Modernisierungsumlage ist eingeschränkt. Beachte den geplanten Indexmiete-Deckel ab 2026: in angespannten Märkten sollen VPI-Steigerungen über 3 Prozent nur noch zur Hälfte anrechenbar sein.

Staffelmiete (§557a BGB): im Vertrag stehen schon die Erhöhungen mit Datum und neuer Miete in Euro. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr Wirkungsdauer haben. Vorteil: maximale Planungssicherheit. Nachteil: starr, du kannst zwischendurch nicht zusätzlich nach §558 erhöhen.

Beide Modelle schließen die §558-Erhöhung während ihrer Laufzeit aus. Die Mietpreisbremse (§556d BGB) gilt aber weiterhin — auch bei Index- und Staffelmiete darf die Ausgangsmiete in Bremse-Gebieten die Vergleichsmiete plus 10 % nicht überschreiten.

Siehe auch: Zeitmietvertrag nach §575 BGB: wann erlaubt und wie — bei befristeten Verträgen läuft die Mieterhöhung anders, weil die Vertragslaufzeit von vornherein begrenzt ist.

Typische Fehler, die kleine Vermieter teuer bezahlen

In der Praxis scheitern Mieterhöhungen selten an der Kappungsgrenze, sondern an formalen Punkten. Die häufigsten Fallstricke:

1. Zu früh geschrieben. Die 15-Monats-Frist wird ab dem letzten Mietpreis-Zeitpunkt gerechnet, nicht ab Vertragsbeginn allgemein. Wer den Vertrag vor 14 Monaten geschlossen hat, ist noch nicht dran.
2. Mietspiegel ohne Mietspiegelfeld benannt. Reine Erwähnung “laut Mietspiegel” reicht nicht — du musst das konkrete Feld (Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung) zitieren, in das die Wohnung fällt.
3. Bruttomiete vs. Nettomiete vermischt. §558 BGB bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Wer eine Bruttowarmmiete vereinbart hat, muss bei der Erhöhung die richtige Bezugsgröße verwenden.
4. Falsche Adressaten. Bei einer WG mit drei Hauptmietern muss das Schreiben an alle drei gehen, sonst wird die Zustimmung nur teilweise wirksam.
5. Kappungsgrenze in Bezug auf falschen Stichtag. Du musst die letzten drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Miete betrachten, nicht ab Vertragsbeginn.
6. Modernisierung mit Erhaltung verwechselt. Eine neue Heizung als Ersatz für eine kaputte ist Erhaltung, nicht Modernisierung — die 8-%-Umlage ist hier nicht zulässig.
7. Mietpreisbremse ignoriert bei Neuvermietung. Wer in München, Berlin oder Hamburg neu vermietet, ohne die Bremse zu prüfen, riskiert Rückforderungsansprüche der Mieter bis zu 2,5 Jahre rückwirkend.

Wer kleine Wohnungen oder einzelne Zimmer vermietet, hat oft nur alle paar Jahre ein Mieterhöhungsverfahren — gerade deshalb lohnt es sich, das eine Mal sauber zu machen. Plinthos hält die Vertragsdaten (Mietbeginn, aktuelle Miete, letzte Anpassung) pro Wohnung im Blick, sodass du auf einen Klick siehst, welche Miete aktuell gilt. Wenn du sehen willst, wie das im Detail funktioniert: Funktionen ansehen.

Schritt-für-Schritt: so bereitest du eine Mieterhöhung vor

1. Eckdaten prüfen. Mietbeginn, Datum der letzten Erhöhung, aktuelle Nettokaltmiete, Quadratmeter, Baujahr, Ausstattung.
2. Frist berechnen. Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert? Liegt die letzte Erhöhung mindestens 1 Jahr zurück?
3. Vergleichsmiete recherchieren. Mietspiegel der Stadt (qualifiziert, wenn vorhanden), alternativ Vergleichswohnungen oder Gutachten.
4. Kappungsgrenze prüfen. Ist deine Stadt in einer Kappungsgrenzenverordnung? Dann 15 %, sonst 20 % in 3 Jahren.
5. Neue Miete berechnen. Maximum aus: alte Miete + zulässige Kappung; Begrenzung durch Vergleichsmiete.
6. Schreiben aufsetzen. Textform, Adressat korrekt, neue Miete in Euro, Begründung mit Mietspiegelfeld oder Vergleichswohnungen, Hinweis auf Zustimmung.
7. Versenden mit Zugangsnachweis. Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe gegen Quittung.
8. Zustimmung abwarten. Ende des zweiten Monats nach Zugang. Bei Verweigerung: innerhalb 3 Monaten Klage prüfen.
9. Neue Miete buchen. Ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Häufige Fragen

Muss der Mieter einer Mieterhöhung nach §558 BGB zustimmen?

Ja. Anders als bei Index- oder Staffelmiete tritt die Erhöhung nach §558 BGB nicht automatisch ein. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, dem Verlangen zuzustimmen — bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu und du hältst die Erhöhung für berechtigt, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§558b Abs. 2 BGB). Verstreicht diese Frist, musst du den Prozess komplett neu starten.

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Theoretisch kannst du nach jeweils 15 Monaten unveränderter Miete erneut erhöhen. Praktische Grenze ist die Kappungsgrenze: insgesamt nicht mehr als 20 % (bzw. 15 % in Bremse-Gebieten) in drei Jahren. Modernisierungsumlagen und gestiegene Betriebskosten zählen für diese Kappungsgrenze nicht mit, unterliegen aber ihren eigenen Beschränkungen (§559 Abs. 3a BGB).

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Zimmer in meiner eigenen Wohnung?

Nein, in der Konstellation “möbliert vermietetes Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung” sind nach §549 Abs. 2 Nr. 2 BGB zentrale Wohnraummietschutzvorschriften — darunter die Mietpreisbremse — ausgenommen. Das ist die typische Konstellation, wenn du in einer eigenen Wohnung ein Zimmer untervermietest. Vermietest du dagegen eine separate Wohnung möbliert, greift die Bremse normal — wobei dann ein gesondert ausgewiesener Möblierungszuschlag 2026 auf die Nettokaltmiete zulässig ist.

Was ist der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel?

Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder gemeinsam mit Vermieter- und Mietervertretern erstellt und gilt als Indiz. Ein qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt. Er hat eine gesetzliche Vermutungswirkung: die dort ausgewiesenen Mieten gelten als ortsübliche Vergleichsmiete, bis das Gegenteil bewiesen ist. In Streitfällen ist der qualifizierte Mietspiegel deutlich stärker.

Kann ich die Miete erhöhen, obwohl ich Indexmiete vereinbart habe?

Nein, nicht zusätzlich nach §558 BGB. Bei Indexmiete (§557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, die §558-Erhöhung ist während der Laufzeit der Indexabrede ausgeschlossen. Möglich bleibt eine separate Modernisierungsumlage nach §559 BGB für bauliche Modernisierungen — aber auch nur eingeschränkt, je nach Vertragsgestaltung.

Was passiert, wenn mein Erhöhungsschreiben einen Formfehler hat?

Ein formfehlerhaftes Erhöhungsverlangen ist unwirksam — der Mieter muss nicht antworten, du kannst die Klage auf Zustimmung nicht stützen. Du musst ein neues, korrektes Schreiben aufsetzen. Die 15-Monats-Frist läuft dabei nicht neu, aber die 12-Monats-Frist zwischen zwei Erhöhungsverlangen kann je nach Fall relevant werden. Im Zweifel: lieber einmal mehr von einem Mieterverein oder Anwalt prüfen lassen, bevor du verschickst.

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Mieterhöhung ist einer der wenigen Bereiche im Mietrecht, in denen Formfehler den ganzen Anlauf zunichtemachen. Drei Dinge entscheiden über Erfolg: korrekte Fristen, saubere Begründung mit Mietspiegelfeld oder Vergleichswohnungen, und Einhalten der Kappungsgrenze. Wer diese drei Punkte beachtet und ordentlich dokumentiert, bekommt in der Regel auch ohne Streit die Zustimmung.

Wenn du Mietbeginn, aktuelle Miete und Anpassungen für jede Wohnung getrennt im Blick behalten willst, zeigt Plinthos genau diese Zeitachse pro Vertrag — siehe wie es funktioniert.

Die hier zitierten Gesetze und Rechtsprechungshinweise sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung aktuell. Stadt-spezifische Kappungsgrenzenverordnungen und Mietpreisbremse-Regelungen ändern sich regelmäßig — prüfe vor jeder Erhöhung die aktuelle Lage in deinem Bundesland. Für komplexe Fälle (Streit über Mietspiegelfeld, Modernisierungsabgrenzung, Klage auf Zustimmung) zieh einen Mieterverein, einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Verband für Haus- und Grundeigentümer hinzu.