Zeitmietvertrag nach §575 BGB: wann erlaubt und wie

Du hast eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Tübingen, deine Tochter zieht in zwei Jahren zum Studium dorthin, und bis dahin willst du vermieten — aber sicher zu einem festen Endtermin raus. Reicht es, “befristet auf 24 Monate” in den Vertrag zu schreiben? Nein, und genau hier verbrennen sich kleine Vermieter regelmäßig die Finger.

Ein Zeitmietvertrag (im Gesetz: “Mietverhältnis auf bestimmte Zeit”) ist nach §575 BGB nur in drei eng umrissenen Fällen zulässig: Eigenbedarf nach Ablauf, geplanter Abriss bzw. wesentliche Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen, oder Vermietung an einen Dienstleister bzw. Werksangehörigen. Ohne einen dieser Gründe — schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt — gilt der Vertrag automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

In diesem Artikel: die drei zulässigen Gründe konkret erklärt, was “echter Zeitmietvertrag” wirklich heißt, welche Formfehler den ganzen Vertrag kippen und wie du ihn sauber aufsetzt.

Was ein Zeitmietvertrag rechtlich ist

Seit der heutigen Fassung von §575 BGB (durch das Mietrechtsreformgesetz 2001) kennt das deutsche Wohnraummietrecht nur noch einen Typ befristeten Mietvertrags: den qualifizierten Zeitmietvertrag nach §575 BGB. Der frühere “einfache” Zeitmietvertrag, bei dem du einfach eine Laufzeit eintragen konntest, existiert für Wohnraum nicht mehr.

Der zentrale Satz aus §575 Abs. 1 BGB: Ein Mietvertrag darf nur dann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit einen der drei gesetzlich abschließend aufgezählten Gründe verfolgt — und diesen Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Was bedeutet das praktisch:

• Echter Zeitmietvertrag = Vertrag endet automatisch am vereinbarten Datum, keine Kündigung nötig. Der Mieter hat während der Laufzeit grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht (von Ausnahmen wie fristloser Kündigung nach §543 BGB abgesehen). Du auch nicht.
• Unbefristeter Vertrag mit Vereinbarung “mindestens 24 Monate” (sog. Kündigungsausschluss) = etwas ganz anderes. Hier gilt die normale ordentliche Kündigung mit Frist nach §573c BGB, sie ist nur für eine bestimmte Mindestdauer ausgeschlossen — die Mechanik von Eigenbedarf, Fristen und Sozialklausel beim unbefristeten Vertrag liest du in Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf.

Die beiden Konstruktionen werden ständig verwechselt. Wenn du wirklich einen festen Endtermin willst, an dem die Wohnung leer ist und nicht weitervermietet wird, brauchst du den Zeitmietvertrag nach §575 BGB — und damit einen der drei Gründe.

Die drei zulässigen Befristungsgründe

§575 Abs. 1 BGB zählt die Gründe abschließend auf. Andere als diese drei gibt es nicht.

Grund	Worauf es ankommt	Typisches Szenario kleiner Vermieter
Eigenbedarf nach Ablauf	Der Vermieter selbst, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger des Haushalts will nach Vertragsende einziehen.	Tochter beginnt in zwei Jahren das Studium in München, du vermietest die Wohnung bis dahin.
Sanierung, Umbau, Abriss	Geplante Maßnahmen, die das Mietverhältnis erheblich erschweren würden — z. B. Kernsanierung, Anbau, Abriss.	Wohnung in Hamburg wird in drei Jahren energetisch komplett saniert, danach Verkauf.
Werks-/Dienstwohnung nach Ablauf	Die Wohnung soll nach Ablauf an einen “zur Dienstleistung Verpflichteten” vermietet werden — also typischerweise einen Mitarbeiter.	Klassiker bei Handwerksbetrieben oder Hausmeister-Wohnungen, für kleine Privatvermieter selten relevant.

In der Praxis sind für 1- bis 3-Wohnungen-Vermieter fast nur die ersten beiden Gründe relevant. Eigenbedarf nach Ablauf ist mit Abstand der häufigste Fall: du, dein Kind oder ein Elternteil wollen in einigen Jahren einziehen.

Wichtig: Der Grund muss bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehen — also nicht vage in der Luft hängen, sondern konkret. “Vielleicht will mein Sohn irgendwann mal” reicht nicht. “Meine Tochter beginnt zum Wintersemester 2028 das Studium in Tübingen und zieht in die Wohnung ein” reicht.

Schriftform: der Punkt, an dem die meisten Verträge scheitern

Zwei verschiedene Schriftform-Anforderungen treffen beim Zeitmietvertrag aufeinander.

1. Der Befristungsgrund muss schriftlich mitgeteilt werden

§575 Abs. 1 BGB verlangt ausdrücklich, dass du den Grund der Befristung dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilst. Das passiert in der Regel direkt im Vertrag selbst — als eigene Klausel. Vorlage:

“Der Mietvertrag wird auf bestimmte Zeit bis zum 31.08.2028 geschlossen. Der Vermieter teilt dem Mieter bei Vertragsschluss mit, dass er nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung als Wohnung für seine Tochter [Name] benötigt, die ab Wintersemester 2028 in Tübingen studiert.”

Fehlt diese Mitteilung — oder ist der Grund nur mündlich oder per WhatsApp besprochen — gilt der Vertrag nach §575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das heißt: du sitzt mit einem normalen unbefristeten Vertrag da und brauchst für die spätere Beendigung einen Kündigungsgrund nach §573 BGB — mit allen Fristen und Härtefallprüfungen.

2. Schriftform bei Laufzeit über ein Jahr (§550 BGB)

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach §550 BGB für unbestimmte Zeit. Da ein typischer Zeitmietvertrag mehrere Jahre läuft, ist die Schriftform Pflicht — und zwar mit eigenhändiger Unterschrift beider Parteien auf einer einheitlichen Urkunde. E-Mail oder digitale Textform reichen nach aktueller Rechtsprechung nicht aus. Die genaue Abgrenzung zwischen Schriftform, Textform und mündlichem Abschluss — und warum BEG IV daran für Wohnraum nichts ändert — erklärt Mietvertrag mündlich oder schriftlich: was wirklich gilt.

Beide Anforderungen zusammen: Du brauchst einen unterschriebenen Papiervertrag mit klar benannter Laufzeit und klar benanntem Befristungsgrund. Halbe Sachen kippen den ganzen befristeten Charakter.

Was beim echten Zeitmietvertrag anders ist

Drei Konsequenzen, die kleine Vermieter überraschen.

Kein ordentliches Kündigungsrecht während der Laufzeit

Beim Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung während der Befristung für beide Seiten ausgeschlossen. Der Mieter kann nicht einfach mit drei Monaten Frist gehen — das ist der zentrale Unterschied zum unbefristeten Vertrag. Was bleibt: außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 BGB (z. B. wenn die Wohnung schwer mangelhaft ist und du nichts behebst). Die Sozialklausel nach §574 BGB greift beim Zeitmietvertrag nicht, da der Vertrag ohne Kündigung des Vermieters endet.

Praktisch bedeutet das: Wenn du an einen Studierenden für drei Jahre vermietest und er nach einem Jahr einen Job in Berlin annimmt, kann er nicht einseitig raus. Ihr müsst euch entweder einigen (Aufhebungsvertrag) oder er muss versuchen, einen Nachmieter zu stellen.

Mietverlängerung auf Verlangen, wenn der Grund wegfällt

§575 Abs. 3 BGB gibt dem Mieter zwei Rechte: Frühestens vier Monate vor Ablauf kann er beim Vermieter anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Außerdem kann der Mieter eine Verlängerung verlangen, wenn der Grund sich verzögert (Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum) oder wenn er später entfällt (Verlängerung auf unbestimmte Zeit).

Konkret: Wenn deine Tochter ihr Studium in Tübingen doch nicht antritt, kannst du den befristeten Vertrag nicht mehr einfach auslaufen lassen. Der Mieter darf bleiben.

Vertrag endet automatisch — keine Kündigung nötig

Der große Vorteil für dich: Am vereinbarten Endtermin endet der Vertrag automatisch. Du musst nicht kündigen, du musst keinen Eigenbedarf prozessual nachweisen, du musst keine Sozialhärten gegenrechnen lassen. Vorausgesetzt natürlich, der Grund hat sich tatsächlich realisiert.

Sieh auch: WG-Mietvertrag: was rein muss und was nicht — für den Fall, dass du einzelne Zimmer statt der ganzen Wohnung vermietest, gelten zusätzlich die WG-spezifischen Regeln.

Die häufigsten Fehler kleiner Vermieter

Aus dem Beratungsalltag immer wieder dieselben Patzer, jeder davon kippt die Befristung.

1. “Befristet, weil der Mieter Student ist”

Klassiker. Der Status des Mieters ist KEIN Befristungsgrund nach §575 BGB. Wenn du einen Studierenden für drei Jahre vermieten willst und im Vertrag steht “befristet wegen Studium des Mieters”, gilt der Vertrag als unbefristet — du sitzt drin.

2. Grund ist nur mündlich besprochen

“Wir hatten doch gesagt, dass meine Mutter dann einzieht.” — Mündliche Absprachen reichen nicht. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden, am sinnvollsten im Vertragstext selbst.

3. Grund ist zu vage formuliert

“Eventuell Eigenbedarf” oder “möglicherweise Sanierung” — zu unbestimmt. Du musst nicht prophetisch genau sein, aber konkret: Wer, wozu, ungefähr wann.

4. Befristung über die “geplante” Dauer hinaus

Wenn du sicher weißt, dass deine Tochter zum 01.09.2028 einzieht, mach den Vertrag nicht “befristet bis 31.12.2030 für den Fall, dass sich was verschiebt”. Setz den Endtermin nahe am tatsächlichen Bedarfszeitpunkt. Wenn sich etwas verschiebt, gibt es §575 Abs. 3 BGB für die Verlängerung.

5. Schriftform-Mängel: keine Unterschrift, getrennte Dokumente, fehlende Anlagen

Bei einem Vertrag mit Laufzeit über einem Jahr greift §550 BGB. Wenn die Unterschrift fehlt oder die “Hausordnung” auf einem separaten Blatt ohne Bezugnahme im Hauptvertrag liegt, kann das die Schriftform brechen. Folge: Vertrag gilt als unbefristet, Kündigung erst nach einem Jahr ordentlich möglich.

6. Nachträgliche Änderungen ohne Schriftform

Wenn ihr während der Laufzeit eine wesentliche Änderung mündlich oder per Messenger vereinbart (z. B. neue Miethöhe, andere Personen im Haushalt), kann das die ursprüngliche Schriftform sprengen. Änderungen immer schriftlich nachtragen und unterschreiben.

So setzt du den Vertrag sauber auf

Schritt für Schritt für den häufigsten Fall — Eigenbedarf nach Ablauf:

1. Endtermin festlegen, möglichst nah am tatsächlichen Bedarfszeitpunkt. Sicher kalkulieren, aber nicht Jahre puffern.
2. Befristungsgrund konkret in den Vertrag schreiben: wer (du, Kind, Elternteil, Person des Haushalts), was (will einziehen / will sanieren / Werkswohnung), ungefähr wann. Genau diese Klausel ist die schriftliche Mitteilung nach §575 Abs. 1 BGB.
3. Vertrag in Papierform mit eigenhändigen Unterschriften beider Parteien auf einem zusammenhängenden Dokument (§550 BGB). Anlagen wie Hausordnung im Vertrag erwähnen und mitabheften.
4. Übergabeprotokoll am Einzugstag, Fotos von allen Räumen, Zählerstände. Das ist unabhängig vom Vertragstyp Standard, aber bei einem festen Endtermin besonders wichtig: am Auszugstag wird auf genau dieses Protokoll referenziert.
5. Kaution nach §551 BGB — höchstens drei Nettokaltmieten, separat angelegt. Gilt auch beim Zeitmietvertrag uneingeschränkt.
6. Vier Monate vor Ablauf vorbereiten: Wenn der Mieter nach §575 Abs. 2 BGB anfragt, ob du am Grund festhältst, hast du einen Monat Zeit zu antworten. Dokumentation parat haben (z. B. Immatrikulationsbescheinigung deiner Tochter, Bauplanung).

Hier wird auch klar, warum saubere Dokumentation während der gesamten Mietzeit hilft: monatliche Zahlungen lückenlos nachweisbar, Kommunikation an einem Ort, Vertragslaufzeit und Fristen sichtbar. In Plinthos wird die Monatsmiete automatisch zum 1. generiert, der Mieter bestätigt mit Foto der Überweisung, und das Vertragsende landet automatisch in der Fristenübersicht — du wirst rechtzeitig erinnert, bevor die Vier-Monats-Frist greift. Wie das funktioniert →

Häufige Fragen

Kann ich einfach “befristet auf zwei Jahre” in den Vertrag schreiben, ohne Grund?

Nein. Ohne einen der drei Gründe aus §575 Abs. 1 BGB — schriftlich mitgeteilt bei Vertragsschluss — gilt der Vertrag nach §575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Du hast dann einen normalen unbefristeten Vertrag, den du nur über §573 BGB (Kündigungsgrund, Frist, evtl. Sozialklausel nach §574 BGB) beenden kannst.

Was ist der Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss?

Zwei verschiedene Konstruktionen. Der echte Zeitmietvertrag nach §575 BGB endet automatisch am vereinbarten Tag, das ordentliche Kündigungsrecht ist während der Laufzeit für beide Seiten ausgeschlossen, du brauchst einen der drei gesetzlichen Gründe. Ein Kündigungsausschluss ist dagegen ein unbefristeter Vertrag, in dem die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit (typisch bis zu vier Jahre) ausgeschlossen wird — danach läuft der Vertrag normal weiter und muss aktiv gekündigt werden. Für den Kündigungsausschluss brauchst du keinen besonderen Grund, aber er beendet den Vertrag eben auch nicht automatisch.

Kann der Mieter während der Befristung trotzdem ausziehen?

Ordentlich kündigen kann er nicht — das ist der Kern des Zeitmietvertrags. Möglich bleibt die fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 BGB (z. B. erhebliche Mängel der Wohnung, Gesundheitsgefährdung). Sonst hilft nur ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag oder ein Nachmieterangebot. In der Praxis lassen sich viele Vermieter darauf ein, wenn der Vorschlag-Nachmieter solvent ist.

Muss ich den Befristungsgrund am Ende beweisen?

Du musst ihn nicht aktiv “beweisen”, aber wenn der Mieter nach §575 Abs. 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf nachfragt, musst du innerhalb eines Monats schriftlich mitteilen, ob der Grund weiter besteht und ggf. wann er sich realisiert. Wenn der Grund weggefallen ist, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§575 Abs. 3 BGB). Wenn er sich nur verzögert, kann er eine entsprechende Verlängerung der Befristung verlangen.

Gilt der Zeitmietvertrag auch für Zimmer in einer WG?

Ja, grundsätzlich — wenn du ein einzelnes Zimmer in einer Wohnung vermietest (Wohnraummietvertrag), gelten die gleichen Regeln zur Befristung nach §575 BGB. Achtung: Für Studenten- oder Jugendwohnheime gelten §575 BGB und §575a Abs. 1 BGB nach §549 Abs. 3 BGB nicht — das betrifft aber echte Heime (mit kurzem Belegungswechsel und besonderer Zweckbestimmung), nicht jede private WG, in der zufällig Studierende wohnen.

Was passiert, wenn ich nach Ablauf doch nicht selbst einziehe, sondern weitervermieten will?

Dann hast du ein Problem. Wenn der ursprüngliche Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf deiner Tochter) wegfällt — etwa weil sie woanders studiert — und du das während der Laufzeit weißt, muss der Mieter laut §575 Abs. 3 BGB die Möglichkeit haben, eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit zu verlangen. Wenn du den Grund nur vorgeschoben hast und nie ernst meintest, kann das Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen (analog zur “vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung” bei unbefristeten Verträgen).

Der Zeitmietvertrag ist ein gutes Instrument, wenn du wirklich weißt, dass du die Wohnung zu einem bestimmten Datum zurückbrauchst — typischerweise für ein Kind, das in einigen Jahren studiert, oder vor einer geplanten Sanierung. Er ist kein Ersatz für eine Mindestmietdauer und kein Schnellweg, um einen Mieter loszuwerden.

Was am häufigsten schiefgeht, ist die Schriftform: Grund nicht im Vertrag, falsche Begründung (“der Mieter ist Student”), getrennte Dokumente ohne Bezugnahme. Wenn du diese Punkte sauber machst, hast du am Ende der Laufzeit das, was du wolltest — eine leere Wohnung am vereinbarten Tag, ohne Kündigungsprozess.

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Die zitierten Gesetze sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels aktuell. Dieser Beitrag ist informativ und ersetzt keine Rechtsberatung. Für konkrete Fälle (Streit um Wirksamkeit der Befristung, Verlängerungsverlangen, Aufhebungsverträge, Schadensersatz wegen vorgeschobenem Grund) wende dich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.