Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf

Du hast eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln seit sieben Jahren an dieselbe Mieterin vermietet. Jetzt zieht dein Sohn zum Studium dorthin und du brauchst die Wohnung selbst. Wie lange ist die Kündigungsfrist, was musst du im Kündigungsschreiben begründen, und kann die Mieterin überhaupt widersprechen?

Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag in Deutschland endet nicht durch Zeitablauf, sondern nur durch Kündigung. Für den Vermieter gilt: ordentlich kündigen darf er nur mit berechtigtem Interesse (§573 BGB), die Frist hängt von der Mietdauer ab (§573c BGB: drei, sechs oder neun Monate), und der Mieter kann der Kündigung in Härtefällen widersprechen (§574 BGB).

In diesem Artikel: welche Kündigungsgründe halten, wie die Fristen genau laufen, was im Eigenbedarfsschreiben drinstehen muss und welche Fehler kleine Vermieter regelmäßig den Prozess kosten.

Was ein unbefristeter Mietvertrag rechtlich ist

Der unbefristete Wohnraummietvertrag ist der gesetzliche Normalfall in Deutschland. Du vermietest auf unbestimmte Zeit, und das Mietverhältnis läuft solange, bis eine Seite kündigt. Die Spielregeln stehen in den §§535 ff. BGB, mit den besonderen Schutzvorschriften für Wohnraum in §§549-577a BGB.

Was viele kleine Vermieter nicht wissen: auch ein Vertrag, der ursprünglich befristet sein sollte, wird unbefristet, wenn er nicht den strengen Anforderungen an einen Zeitmietvertrag genügt. Zwei typische Stolperfallen:

• Befristung ohne anerkannten Grund: nach §575 BGB ist eine Befristung nur bei Eigenbedarf, geplanter Sanierung/Abriss oder Werkmietvermietung zulässig, und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet.
• Schriftformmangel: nach §550 BGB gilt ein für mehr als ein Jahr geschlossener Mietvertrag, der nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, “für unbestimmte Zeit”. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig — die Mechanik im Detail erklärt Mietvertrag mündlich oder schriftlich: was wirklich gilt.

Praktische Folge: wenn du glaubst, ein befristeter Vertrag würde am 31.12.2027 automatisch enden, aber der Befristungsgrund war nicht ausreichend dokumentiert, hast du in Wirklichkeit ein unbefristetes Mietverhältnis. Und das endet nur durch eine wirksame Kündigung.

Vertiefend zur Befristung: Zeitmietvertrag nach §575 BGB: wann erlaubt und wie.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter eines unbefristeten Wohnraummietvertrags kann nur kündigen, wenn er ein “berechtigtes Interesse” hat. Das ist nicht Ermessenssache — §573 BGB nennt drei Hauptgründe abschließend:

1. Pflichtverletzung des Mieters — wenn der Mieter “seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat”. Zum Beispiel wiederholt deutlich verspätete Mietzahlungen; den Gesamtüberblick zu allen Kündigungsarten gibt Mietvertrag kündigen: Kündigungsschutz, Fristen, Ausnahmen.
2. Eigenbedarf — wenn du “die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts” benötigst.
3. Angemessene wirtschaftliche Verwertung — wenn du “durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert” bist. Die Hürden hier sind hoch.

Das berechtigte Interesse musst du im Kündigungsschreiben konkret begründen. “Ich möchte raus” reicht nicht. Pauschaler Eigenbedarf ohne konkrete Person und konkretes Bedürfnis trägt vor Gericht nicht.

Und Schriftform ist Pflicht: nach §568 BGB “bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form”. Das heißt: ausgedruckt, mit handschriftlicher Unterschrift, per Post zugestellt. E-Mail oder WhatsApp sind unwirksam.

Kündigungsfristen nach §573c BGB

Die Fristen sind in §573c BGB klar geregelt. Grundregel: die Kündigung ist “spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig”. Das sind also drei Monate.

Für den Vermieter verlängert sich diese Frist mit der Mietdauer: “Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.”

Konkret:

Mietdauer	Kündigungsfrist (Vermieter)
Bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Ab 8 Jahre	9 Monate

Wichtig: maßgeblich ist die Dauer seit Überlassung der Wohnung — nicht seit Vertragsschluss. Wenn du am 15.04.2018 die Schlüssel übergeben hast, sind am 15.04.2026 acht Jahre voll.

Praktisches Beispiel. Eigenbedarfskündigung in Hamburg, Mietbeginn 01.06.2017, Kündigungsschreiben geht am 03.06.2026 zu (= 9 Jahre seit Überlassung → 9 Monate Frist):

• Kündigung muss spätestens am dritten Werktag im Juni 2026 zugehen.
• Frist beginnt zum Monatsende Juni.
• Mietverhältnis endet zum 31.03.2027.

Die drei Werktage zählen ab dem ersten Werktag des Monats. Geht die Kündigung am vierten Werktag zu, rutscht die Frist einen Monat nach hinten. Das ist der häufigste Datumsfehler: ein Tag zu spät = drei Monate Mietausfall im Vergleich zur Planung.

Zählt Samstag als Werktag? Ja. Nach BGH-Rechtsprechung (BGH 27.04.2005 — VIII ZR 206/04) ist Samstag bei der Kündigungsfrist nach §573c BGB ein Werktag. Nur wenn der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt, gilt nach §193 BGB der folgende Montag als maßgeblicher Tag. Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen dagegen nicht mit.

Für den Mieter bleibt die Frist immer bei drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer — diese Asymmetrie ist gewollt und gilt für Wohnraum verbindlich.

Eigenbedarf: was im Kündigungsschreiben stehen muss

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund kleiner Vermieter — und der am häufigsten falsch formulierte. Der Gesetzestext (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) erlaubt Eigenbedarf für:

• den Vermieter selbst
• Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen — der Begriff ist weit, aber nicht beliebig)
• Angehörige des Haushalts (z.B. langjährige Pflegekraft, die im Haushalt lebt)

Was das Kündigungsschreiben enthalten muss, damit es vor Gericht hält:

1. Konkrete Person: nicht “für meinen Sohn”, sondern “für meinen Sohn Markus Müller, geb. 12.03.2002”. Die Person muss namentlich identifizierbar sein.
2. Konkretes Bedürfnis: warum genau diese Wohnung, warum jetzt. “Mein Sohn beginnt zum Wintersemester 2026/27 ein Studium an der Universität zu Köln und benötigt eine eigene Wohnung in Uni-Nähe.”
3. Begründung der Auswahl: warum gerade diese Mieterin, falls du mehrere Wohnungen besitzt. Nicht zwingend für jeden Fall, aber bei mehreren Objekten verlangt die Rechtsprechung Plausibilität.
4. Belehrung über Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB (technisch ist sie keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung, sondern eine Hinweispflicht — aber wenn sie fehlt, verliert der Mieter seine Widerspruchsfrist nicht und du gewinnst Zeit nicht).

Ein Beispielsatz aus der Praxis (Köln, ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf):

Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung in der Beispielstraße 12, 50667 Köln, ordentlich zum 31.03.2027 wegen Eigenbedarfs. Mein Sohn Markus Müller, geboren am 12.03.2002, beginnt zum Wintersemester 2026/27 sein Studium der Rechtswissenschaft an der Universität zu Köln. Er benötigt eine eigene Wohnung in Uni-Nähe; die Wohnung in der Beispielstraße entspricht in Größe und Lage seinen Bedürfnissen.

Pauschale Sätze wie “Ich brauche die Wohnung für die Familie” oder “Der Bedarf ergibt sich aus persönlichen Gründen” reichen nicht.

Wenn du Mietverhältnisse, Übergabedaten und Vertragsdokumente in einer App geordnet hast, sparst du dir die halbe Recherche beim Aufsetzen einer Kündigung. Plinthos legt für jeden Mietvertrag das Beginndatum und die geteilten Dokumente an einem Ort ab — so siehst du beim Klick auf das Mietverhältnis, ob du in Köln-Wohnung Müller bei 5 oder 8 Jahren stehst, und kannst die Frist korrekt rechnen. Mehr dazu auf wie Plinthos funktioniert.

Sozialklausel und Widerspruchsrecht des Mieters

Auch wenn deine Kündigung formal in Ordnung ist und der Eigenbedarf hält: der Mieter kann nach §574 BGB widersprechen. Wörtlich: “Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.”

Typische Härtegründe, die in der Praxis Gewicht haben:

• Hohes Alter mit langer Mietdauer (z.B. 80-jährige Mieterin, 30 Jahre in der Wohnung)
• Schwere Krankheit, die einen Umzug medizinisch problematisch macht
• Fortgeschrittene Schwangerschaft
• Schulkinder kurz vor Abschlussprüfungen
• Nachweisbar fehlender Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Konditionen am Markt (in München oder Berlin oft realistisch)

Härte heißt nicht: “Ich will nicht umziehen, das nervt.” Es muss eine objektive, durch Würdigung der Vermieter-Interessen nicht zu rechtfertigende Härte sein. Ein junger Mieter, der bequem zur Arbeit umziehen kann, hat in der Regel keinen Härtegrund.

Was passiert, wenn der Widerspruch durchgeht? Das Mietverhältnis wird “auf bestimmte oder unbestimmte Zeit” fortgesetzt, je nachdem, wie das Gericht entscheidet. Du bist nicht auf ewig gebunden, aber dein Eigenbedarf-Plan verzögert sich um Monate bis Jahre.

Fehler, die kleinen Vermietern teuer werden

In der Praxis sehe ich die gleichen Fehler immer wieder. Vier davon, die du vermeiden solltest:

1. Kündigung per E-Mail oder WhatsApp. Unwirksam, Punkt. §568 BGB verlangt Schriftform, also Papier mit handschriftlicher Unterschrift. Vorgetäuschte E-Mail-Kündigungen haben schon Räumungsklagen gekostet.
2. Fristberechnung ab Vertragsschluss statt ab Überlassung. §573c BGB stellt auf die Überlassung ab. Wenn ihr im November den Vertrag unterschrieben habt, der Einzug aber erst zum 15. Januar erfolgte, beginnt die “Jahresfrist” mit dem 15. Januar.
3. Verzögerung beim Eigenbedarf bekanntmachen. Wenn du schon bei Vertragsschluss wusstest, dass dein Sohn in zwei Jahren einzieht, und das verschweigst, droht der “Vorratskündigung”-Vorwurf. Eigenbedarf, den du bei Mietbeginn schon konkret geplant oder ernsthaft erwogen und dem Mieter verschwiegen hast, kann unwirksam sein (BGH VIII ZR 154/14). Die bloße Vorhersehbarkeit eines möglichen späteren Bedarfs reicht dagegen nicht für den Rechtsmissbrauchsvorwurf — eine allgemeine “Bedarfsvorschau”-Pflicht hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.
4. Eigenbedarf nicht “durchziehen”. Wenn du den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hast und die Wohnung danach an Fremde vermietest oder verkaufst, droht Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Das kostet oft mehr als der Mietausfall, den du dir sparen wolltest. Wenn der Eigenbedarf nach Auszug wirklich wegfällt, dokumentiere die Gründe.

Ein weiterer Klassiker betrifft den Eigentümerwechsel: nach §577a BGB kann ein Erwerber, der die Wohnung nach Mietbeginn vom Voreigentümer gekauft hat, sich auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung “erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen”. In angespannten Wohnungsmärkten (per Landesverordnung bestimmt) kann diese Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen. Frisch gekauft und sofort Eigenbedarf anmelden geht in vielen Städten nicht. Was die Mietrechtsreform 2026 an Schonfristzahlung und Kurzzeitmietvertrag verändert, beschreibt Mietrechtsreform 2026: was Vermieter wissen müssen.

So gehst du in der Praxis vor

Schritt-für-Schritt für eine ordentliche Eigenbedarfskündigung:

1. Mietdauer prüfen ab Datum der Schlüsselübergabe. Daraus ergibt sich die Frist nach §573c BGB (3/6/9 Monate).
2. Konkrete Person und Bedarf festlegen. Wer zieht ein, ab wann, warum diese Wohnung? Im Zweifel schriftlich für dich selbst dokumentieren — das hilft, wenn der Mieter widerspricht und ein Gerichtsstreit folgt.
3. Kündigungsschreiben aufsetzen mit konkreter Begründung, Namen, Datum, Belehrung über Widerspruchsrecht. Schriftlich, mit handschriftlicher Unterschrift.
4. Zustellung dokumentieren. Per Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg oder durch Boten mit Zeugen. Das Datum des Zugangs zählt für die Fristberechnung.
5. Frist berücksichtigen: Zugang spätestens am dritten Werktag des Monats, sonst rutscht das Mietende um einen Monat.
6. Widerspruch des Mieters abwarten — der Mieter hat bis zwei Monate vor Beendigung Zeit, schriftlich zu widersprechen. Wenn er widerspricht und du auf Räumung beharrst, geht es vor Gericht.
7. Räumungsfrist und Wohnungsübergabe vorbereiten. Nach §546 BGB ist der Mieter “verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben”.

Wenn du Mietbeginn, Kaution, Vertragsdokumente und Zahlungsverlauf systematisch ablegst, vermeidest du die Kleinigkeiten, die Gerichte am Eigenbedarf nagen lassen. Praktisches Beispiel: Wenn der Mieter im Prozess behauptet, du habest schon vor zwei Jahren Eigenbedarf angekündigt und nicht durchgezogen, brauchst du den Nachweis, was wirklich passiert ist — Chatverläufe, Dokumente, Vertragshistorie. In Plinthos hast du Chat pro Wohnung und Vertragsdokumente an einem Ort.

Häufige Fragen

Kann ich auch ohne Grund kündigen, wenn die Wohnung in meinem Eigenheim liegt?

Bei einer vermieteten Einliegerwohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus gilt eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit (§573a BGB) — ohne berechtigtes Interesse, aber mit um drei Monate verlängerter Frist (also 6/9/12 Monate statt 3/6/9). Für klassische Mietshäuser oder getrennte Wohnungen brauchst du dagegen immer ein berechtigtes Interesse nach §573 BGB.

Wie lange ist meine Kündigungsfrist nach genau 5 Jahren Mietdauer?

Wenn die fünf Jahre voll sind, gilt die verlängerte Frist von sechs Monaten. §573c BGB sagt: “verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.” Achtung: maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirksam wird (Zugang) — nicht der Zeitpunkt der Erstellung des Schreibens.

Muss ich dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten?

Eine rechtliche Anbietpflicht für eine Ersatzwohnung gibt es nicht generell. Die Rechtsprechung erwartet aber, dass du dem gekündigten Mieter eine andere, vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbietest, wenn sie während der Kündigungsfrist verfügbar ist und für ihn zumutbar wäre. Seit BGH-Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) führt eine Verletzung dieser Anbietpflicht nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur zu Schadensersatzansprüchen des Mieters (z.B. Umzugs- und Maklerkosten nach §280 Abs. 1 iVm §241 Abs. 2 BGB). Die ältere Rechtsprechung (BGH VIII ZR 166/11), die hier noch Unwirksamkeit annahm, wurde ausdrücklich aufgegeben.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf nach Auszug wegfällt?

Wenn der vorgegebene Eigenbedarf objektiv nie bestand oder du ihn vorgetäuscht hast, drohen Schadensersatzansprüche des früheren Mieters (Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen Wohnung, ggf. Anwaltskosten). Wenn der Bedarf nach der Kündigung tatsächlich wegfällt — etwa weil dein Sohn ein Erasmus-Semester einlegt — dokumentiere die Gründe und sei vorsichtig damit, die Wohnung sofort an Dritte zu vermieten.

Gilt die Kündigungsfrist auch bei Mietern, die nicht zahlen?

Bei erheblichem Zahlungsverzug kannst du fristlos kündigen (§543 BGB) — also außerordentlich, ohne die 3/6/9-Monats-Frist. Das geht aber nur bei “Verzug für zwei aufeinander folgende Termine” oder bei Verzug “in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht”. Sicherheitshalber sprich man die fristlose Kündigung in einem Schreiben hilfsweise auch ordentlich aus, falls die fristlose vor Gericht nicht hält.

Reicht eine Kündigung per E-Mail aus?

Nein. §568 BGB verlangt die schriftliche Form — also ein Papierdokument mit handschriftlicher Unterschrift. E-Mail, PDF-Scan oder WhatsApp sind unwirksam. Eine in dieser Form ausgesprochene “Kündigung” ist juristisch keine Kündigung; die Frist beginnt nicht zu laufen.

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Ein unbefristeter Mietvertrag ist kein Selbstläufer-Risiko, aber die Spielregeln sind streng: Kündigungsgrund nach §573 BGB, Frist nach §573c BGB (3/6/9 Monate je nach Mietdauer), Schriftform nach §568 BGB, und am Ende möglicherweise ein Widerspruch nach §574 BGB. Wenn du diese vier Pfeiler richtig setzt, hält deine Kündigung. Wenn du an einem stolperst, kostet es Monate.

Wenn du deine Wohnungen, Mietverträge, Kautionen und die Kommunikation mit den Mietern an einem Ort hast, ist die Vorbereitung einer Kündigung in einer Stunde erledigt statt in einem Wochenende: Mietbeginn, Kautionshöhe, Vertragsdokumente, Chat-Historie pro Wohnung. So funktioniert Plinthos — siehe die Funktionen im Überblick.

Die zitierten Gesetze sind auf dem Stand der Veröffentlichung dieses Artikels. Für konkrete Streitfälle (Räumung, Eigenbedarfsprozess, komplexe Kündigungen) hole dir anwaltliche Beratung oder eine Einschätzung von einem Vermieterverband.