Mietvertrag kündigen: Kündigungsschutz, Fristen, Ausnahmen

Du vermietest seit sechs Jahren eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Leipzig. Der Mieter zahlt zuverlässig, aber deine Tochter beginnt im Herbst ihr Studium in der Stadt und braucht die Wohnung. Wie lange ist die Kündigungsfrist, was muss im Schreiben stehen, und kann der Mieter überhaupt widersprechen?

Eine Wohnraummietvertragskündigung in Deutschland folgt strengen Regeln: der Mieter kann jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsende kündigen, ohne Grund (§573c BGB). Der Vermieter dagegen braucht ein berechtigtes Interesse nach §573 BGB (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung), und die Frist verlängert sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen (§568 BGB), und der Mieter kann in Härtefällen widersprechen (§574 BGB).

In diesem Artikel: welche Kündigungsarten es gibt, wie die Fristen genau laufen, wann die fristlose Kündigung trägt, was Sperrfristen und Sozialklausel bedeuten — und welche typischen Fehler kleine Vermieter regelmäßig den Prozess kosten.

Wer wann kündigen darf: Grundprinzip

Das deutsche Mietrecht behandelt Mieter und Vermieter nicht gleich. Der Mieter ist privilegiert, weil die Wohnung sein Lebensmittelpunkt ist. Daraus folgen drei Grundregeln:

• Der Mieter kann den unbefristeten Wohnraummietvertrag jederzeit ordentlich kündigen, ohne Grund, mit einheitlicher Frist von drei Monaten zum Monatsende (§573c Abs. 1 BGB).
• Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein “berechtigtes Interesse” nachweisen kann — und zwar einen der drei Gründe aus §573 BGB. Die Frist verlängert sich mit der Mietdauer.
• Beide Seiten können in Ausnahmefällen außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§543 BGB).

Diese Asymmetrie ist gewollt. Für dich als kleiner Vermieter heißt das: jede Kündigung muss handwerklich sauber sein, sonst hält sie vor Gericht nicht — und der Mieter wohnt weiter.

Zur Form: nach §568 BGB “bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form”. Schriftform ist nicht Textform. Du musst das Schreiben ausdrucken, mit eigenhändiger Unterschrift versehen und per Post (am besten Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen) zustellen. E-Mail, WhatsApp oder SMS sind unwirksam — auch wenn der Mieter sie bestätigt. Die genaue Abgrenzung Schrift- vs. Textform für Vertrag und Kündigung erläutert Mietvertrag mündlich oder schriftlich: was wirklich gilt.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter (§573 BGB)

Das berechtigte Interesse nach §573 Abs. 2 BGB ist in drei Hauptgruppen exemplarisch aufgezählt — das Gesetz spricht ausdrücklich von “insbesondere”, die Aufzählung ist also nicht abschließend (weitere Gründe wie z.B. Betriebsbedarf können über die Generalklausel des §573 Abs. 1 BGB anerkannt werden). In der Praxis sind dies aber die einzigen für kleine Vermieter relevanten Gründe:

1. Schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Klassische Fälle: wiederholt erheblich verspätete Mietzahlungen, dauerhafte Ruhestörung trotz Abmahnung, unerlaubte Untervermietung.
2. Eigenbedarf: du benötigst die Wohnung “für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts”. Erfasst sind also Kinder, Eltern, Geschwister, dein Partner, oder Personen, die mit dir in häuslicher Gemeinschaft leben (z.B. die pflegende Schwiegermutter).
3. Angemessene wirtschaftliche Verwertung: du wirst “durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert” und erleidest dadurch einen erheblichen Nachteil. Die Hürden sind hoch — ein bloßer höherer Mietzins reicht nicht.

Den Grund musst du im Kündigungsschreiben konkret begründen. Bei Eigenbedarf bedeutet das: für wen genau die Wohnung gebraucht wird, warum diese Wohnung und warum jetzt. Floskeln wie “ich brauche die Wohnung selbst” reichen nicht. Der BGH verlangt eine nachvollziehbare, prüfbare Begründung.

Kündigungsfristen nach §573c BGB

Die Grundfrist ist drei Monate: die Kündigung ist “spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig”. Wenn du also bis zum dritten Werktag im März zustellst, endet das Mietverhältnis am 31. Mai.

Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Wohndauer:

Mietdauer (seit Überlassung)	Kündigungsfrist Vermieter
weniger als 5 Jahre	3 Monate
5 bis unter 8 Jahre	6 Monate
8 Jahre und mehr	9 Monate

Wichtig: die Frist gilt nur für den Vermieter. Der Mieter bleibt immer bei drei Monaten, egal wie lange er schon dort wohnt.

Beispiel: du vermietest seit Februar 2018. Wenn du am ersten Werktag im April 2026 wirksam kündigst (Mietdauer dann ca. 8 Jahre, also längste Stufe), endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2027 — nicht früher.

Zur Verzahnung mit dem unbefristeten Vertrag im Detail: Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf.

Außerordentliche fristlose Kündigung (§543 BGB)

Die fristlose Kündigung ist die Ausnahme. Sie greift nur bei einem “wichtigen Grund”, der für die kündigende Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Termin unzumutbar macht. Die häufigsten Konstellationen für den Vermieter:

• Zahlungsverzug: der Mieter ist “für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug”. Oder kumulativ über mehr als zwei Termine in Höhe von zwei Monatsmieten. Faustregel: zwei volle Monatsmieten offen, fristlose Kündigung möglich — die Mahnstufen samt Schonfristzahlung sind in Mietzahlung verspätet: Mahnstufen und rechtliche Schritte im Detail beschrieben.
• Erhebliche Pflichtverletzung: unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. heimliche Untervermietung über Airbnb), erhebliche Beschädigung der Wohnung, anhaltende massive Störung des Hausfriedens.

Achtung: bei Pflichtverletzungen ist nach §543 Abs. 3 BGB in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung nicht reagiert, kannst du fristlos kündigen. Ausnahmen gibt es vor allem beim Zahlungsverzug — hier brauchst du keine separate Abmahnung, der Mahnbescheid für die rückständigen Mieten reicht.

Praktischer Tipp: hänge die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung an. Wenn das Gericht den wichtigen Grund verneint, läuft wenigstens die ordentliche Frist. Das spart bei einem späteren Räumungsverfahren Zeit.

In Plinthos siehst du auf einen Blick, wie viele Monatsmieten offen stehen, wann die letzte Zahlung kam und ob deine Erinnerung schon raus ist. Bei Zahlungsverzug ist diese Dokumentation Gold wert: vor Gericht musst du belegen können, dass der Verzug bestand und du den Mieter aufgefordert hast.

Sozialklausel: wenn der Mieter widersprechen darf (§574 BGB)

Selbst eine formal korrekte ordentliche Kündigung kann der Mieter ausbremsen — mit dem Widerspruch nach §574 BGB, der sogenannten Sozial- oder Härteklausel.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, “wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist”.

Typische anerkannte Härtegründe:

• hohes Alter und langer Wohnsitz in der Wohnung
• schwere Krankheit, bei der ein Umzug medizinisch unzumutbar wäre
• fortgeschrittene Schwangerschaft
• nachweislich nicht verfügbarer Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Bedingungen
• Examen oder Schulabschluss eines Kindes in absehbarer Zeit

Frist: der Mieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen, und zwar in Textform nach §574b Abs. 1 BGB (§126b BGB — eine E-Mail genügt also, anders als für die Vermieterkündigung). Du als Vermieter musst ihn auf dieses Recht und die Form rechtzeitig hinweisen — sonst kann er noch im Räumungsverfahren widersprechen.

Wenn das Gericht die Härte anerkennt, wird das Mietverhältnis nicht beendet, sondern auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt (§574a BGB). Wirtschaftliche Belastungen wie Doppelmiete oder hohe Umzugskosten allein begründen keine Härte — sie sind das normale Risiko.

Die wichtigsten Sonderfälle und Sperrfristen

Drei Sonderkonstellationen, die kleine Vermieter regelmäßig übersehen:

§577a BGB: Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentum

Wenn eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung “erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen”. In Gebieten mit “besonders gefährdeter” Wohnraumversorgung verlängert sich die Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre.

Für dich als kleiner Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung heißt das: vor Ablauf der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung schlicht ausgeschlossen, egal wie dringend dein Bedarf ist. Prüfe vor dem Kauf, ob die Wohnung in einer Sperrfristverordnung deines Bundeslandes liegt.

§549 Abs. 2 i.V.m. §573c Abs. 3 BGB: möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung

Wenn du ein möbliertes Zimmer in deiner eigenen Wohnung vermietest (Untervermietung mit dir als Hauptmieter/Eigentümer im selben Haushalt), greift die Ausnahme aus §549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: zentrale Schutzvorschriften wie der Eigenbedarfsschutz nach §573 ff. gelten nicht. Die Kündigung ist “spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig” — also rund zwei Wochen Frist.

Voraussetzung: das Zimmer dient nicht dem dauerhaften Familienleben des Mieters. Wenn du als Eigentümer eine Vier-Zimmer-Wohnung selbst bewohnst und ein Zimmer möbliert an einen Studenten zur Wochenpendelei vermietest, greift die Ausnahme. Vermietest du dagegen die ganze Einliegerwohnung an eine Familie, gilt der volle Kündigungsschutz.

Wenn du eher in der WG-Konstellation (Hauptmieter + Untermieter) unterwegs bist, lohnt sich der Blick auf Untermietvertrag in Deutschland: Regeln und Kündigung.

§573a BGB: Einliegerwohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus

Wenn du selbst in einem Zweifamilienhaus wohnst und die zweite Wohnung vermietest (klassische Einliegerwohnung im EFH), kannst du nach §573a BGB ohne berechtigtes Interesse ordentlich kündigen — du brauchst also weder Eigenbedarf noch Pflichtverletzung des Mieters darzulegen. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate (also 6/9/12 statt 3/6/9 Monate, je nach Mietdauer).

Voraussetzung: das Gebäude hat tatsächlich nicht mehr als zwei Wohnungen, und du als Vermieter bewohnst eine davon selbst. Im Kündigungsschreiben musst du ausdrücklich angeben, dass du die Kündigung auf §573a BGB stützt — sonst wird sie als reguläre §573-Kündigung behandelt und scheitert mangels berechtigtem Interesse.

Anbietpflicht bei Eigenbedarf

Wenn du Eigenbedarf geltend machst und gleichzeitig im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine andere vergleichbare Wohnung leer steht oder absehbar frei wird, musst du diese dem Mieter als Ersatz anbieten. Das ist die sogenannte Anbietpflicht.

Wichtige Klarstellung durch den BGH (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15): eine Verletzung der Anbietpflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Der Mieter kann nur Schadensersatz in Geld verlangen (z.B. Umzugskosten, Mehrmiete). Das ist eine Abkehr von der älteren BGH-Rechtsprechung, die teils noch Unwirksamkeit annahm.

Praktisch heißt das: vergiss die Anbietpflicht nicht, sonst zahlst du drauf — aber dein Eigenbedarf bleibt durchsetzbar.

Typische Fehler, die kleine Vermieter Geld kosten

1. E-Mail oder WhatsApp statt Brief. §568 BGB verlangt Schriftform mit handschriftlicher Unterschrift. Eine per E-Mail versandte Kündigung ist unwirksam — die Frist beginnt nicht zu laufen, und das Mietverhältnis besteht weiter.
2. Kündigungsgrund nicht konkret begründet. “Eigenbedarf” als Stichwort reicht nicht. Wer braucht die Wohnung, warum, ab wann, warum diese Wohnung — alles muss im Schreiben stehen.
3. Vorgetäuschter Eigenbedarf. Wenn du Eigenbedarf anmeldest, die Wohnung aber dann gar nicht selbst nutzt, sondern teurer weitervermietest, macht dich das schadensersatzpflichtig — der Mieter kann unter Umständen Mietdifferenz und Umzugskosten verlangen.
4. Zu früher oder verschwiegener Eigenbedarf bei Vertragsabschluss. Der BGH hat im Urteil VIII ZR 154/14 klargestellt: die bloße Vorhersehbarkeit eines künftigen Eigenbedarfs bei Vertragsschluss reicht nicht, um eine spätere Kündigung als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Eine “Vorratskündigung” liegt nur vor, wenn du den Eigenbedarf bei Vertragsschluss ernsthaft erwogen und verschwiegen hast. Wenn du dagegen schon konkret weißt, dass du in einem Jahr deinen Sohn dort einziehen lässt, und vermietest trotzdem unbefristet, riskierst du Rechtsmissbrauch.
5. Falsche Fristberechnung. Der Mieter wohnt seit 7 Jahren — also 6 Monate Frist, nicht 3. Bei der Berechnung der “Werktage” für §573c zählt auch der Samstag (BGH ständige Rechtsprechung).
6. Kündigung an nur einen von mehreren Mietern. Bei gemeinschaftlicher Anmietung (z.B. Ehepaar oder WG mit allen im Vertrag) muss die Kündigung gegenüber allen Mietern ausgesprochen und allen zugestellt werden. Wird nur einer angeschrieben, ist die Kündigung insgesamt unwirksam.
7. Sperrfrist §577a übersehen. Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, muss prüfen, wie lange die Wohnung schon umgewandelt und an wen sie vorher vermietet war. Drei bis zehn Jahre lang ist Eigenbedarf gesperrt.

So gehst du als kleiner Vermieter vor

Wenn du eine Kündigung aussprechen willst, lohnt sich ein einfacher Ablauf in fünf Schritten:

1. Grund prüfen: liegt einer der drei §573-Gründe vor (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) — oder ein wichtiger Grund nach §543? Wenn du unsicher bist: vor dem Schreiben anwaltlich prüfen lassen ist günstiger als ein gescheiterter Räumungsprozess.
2. Frist berechnen: wann hat der Mieter die Wohnung übernommen? Daraus folgt deine Frist (3, 6 oder 9 Monate). Den Zugangstermin so wählen, dass du den dritten Werktag des Monats einhältst.
3. Schreiben aufsetzen: schriftlich, eigenhändig unterschrieben, konkrete Begründung, Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach §574 BGB, die Frist (zwei Monate vor Beendigung) und die Form (Textform nach §574b BGB).
4. Zustellung sichern: persönliche Übergabe mit Zeugen, Einwurf-Einschreiben oder Bote — wichtig ist der Nachweis, dass und wann das Schreiben zugegangen ist.
5. Dokumentation aufheben: Zustellungsnachweis, Kopie des Schreibens, alle Belege für den Kündigungsgrund (bei Zahlungsverzug: Kontoauszüge; bei Eigenbedarf: ggf. neue Adresse des Einziehenden).

Genau für Schritt 5 hilft eine zentrale Übersicht. In Plinthos hast du pro Mieter die Vertragsdaten, alle Zahlungen mit Belegen, die offenen Beträge und den Schriftverkehr beieinander — alles, was du im Streitfall vorlegen musst, in einer App statt verteilt zwischen WhatsApp, E-Mail und Excel. Siehe wie das in 3 Schritten funktioniert.

Häufige Fragen

Reicht eine WhatsApp-Nachricht für die Kündigung?

Nein. §568 BGB verlangt Schriftform: ausgedruckt, mit eigenhändiger Unterschrift, postalisch oder persönlich zugestellt. WhatsApp, E-Mail, SMS oder mündlich sind unwirksam. Die Kündigungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn ein formgerechtes Schreiben zugeht — egal, was der Mieter zwischendurch per Chat bestätigt hat.

Mein Mieter wohnt seit 6 Jahren. Welche Frist gilt?

Sechs Monate. §573c Abs. 1 BGB verlängert die Vermieterfrist nach fünf Jahren Mietdauer um drei Monate (also auf insgesamt sechs), nach acht Jahren noch einmal um drei (auf neun). Der Mieter selbst bleibt immer bei drei Monaten, unabhängig von der Dauer.

Kann ich fristlos kündigen, wenn der Mieter eine Monatsmiete schuldet?

In der Regel nicht. §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt entweder Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem “nicht unerheblichen Teil” der Miete, oder kumuliert über mehrere Termine einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten. Eine einzige offene Miete reicht typischerweise nicht.

Was passiert, wenn der Mieter widerspricht?

Wenn du seinen Widerspruch nach §574 BGB nicht akzeptierst, musst du Räumungsklage erheben. Das Gericht entscheidet, ob die Härte für den Mieter die Kündigung blockiert. Wird die Härte anerkannt, wird das Mietverhältnis nach §574a BGB fortgesetzt — entweder befristet oder unbefristet. Wichtig: der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung in Textform (§126b BGB — E-Mail genügt) bei dir eingehen.

Ich habe gerade eine vermietete Wohnung gekauft. Kann ich gleich Eigenbedarf anmelden?

Nicht unbedingt. Wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, greift die Sperrfrist aus §577a BGB: mindestens drei Jahre seit Veräußerung, in vielen Großstädten per Landesverordnung bis zu zehn Jahre. Vor Ablauf ist die Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ausgeschlossen.

Muss ich dem Mieter eine andere Wohnung anbieten, wenn ich eine frei habe?

Ja, die Anbietpflicht gilt für vergleichbare Wohnungen im selben Haus oder derselben Wohnanlage. Der BGH (VIII ZR 232/15) hat aber klargestellt: wenn du sie übersiehst, wird deine Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam — der Mieter kann nur Schadensersatz (z.B. Mehrmiete, Umzugskosten) verlangen. Trotzdem solltest du dokumentieren, dass kein Ersatz angeboten werden konnte.

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Eine Kündigung ist schnell geschrieben, aber teuer, wenn sie scheitert. Drei Dinge entscheiden vor Gericht: die richtige Form (§568 BGB), der nachvollziehbar begründete Kündigungsgrund (§573 oder §543 BGB) und die korrekte Frist nach Mietdauer (§573c BGB). Wer hier sorgfältig arbeitet und alles dokumentiert, hat im Streit deutlich bessere Karten.

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Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Die zitierten Vorschriften sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell. Bei konkreten Streitfällen (Räumungsklage, vorgetäuschter Eigenbedarf, Widerspruch nach §574 BGB) lass dich von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Eigentümerverband beraten.