Mietzahlung verspätet: Mahnstufen und rechtliche Schritte

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats fällig — wer später zahlt, gerät automatisch in Verzug, eine Mahnung ist nicht erforderlich. Bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen darf der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Der Mieter kann diese Kündigung allerdings durch Schonfristzahlung heilen.

Zahlungsverzug bei Wohnraummiete ist in Deutschland streng geregelt. Die Miete ist nach §556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats fällig. Wird sie nicht gezahlt, gerät der Mieter automatisch in Verzug — eine Mahnung ist rechtlich nicht erforderlich. Die fristlose Kündigung ist möglich, sobald der Rückstand die Schwellen aus §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht. Aber: der Mieter kann die Kündigung durch Schonfristzahlung nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilen.

In diesem Artikel: wann Verzug eintritt, welche Mahnstufen sinnvoll sind (auch wenn nicht zwingend), ab wann fristlos gekündigt werden kann, wie die Schonfrist funktioniert — und welche Fehler kleine Vermieter regelmäßig die Räumungsklage kosten.

Fälligkeit und automatischer Verzug

Die deutsche Regelung ist mieterfreundlich, aber bei der Fälligkeit klar. Nach §556b Abs. 1 BGB ist die Miete “zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte” zu entrichten. Bei monatlicher Zahlweise heißt das: spätestens am dritten Werktag des Monats muss das Geld da sein. Werktage sind Montag bis Samstag, ohne gesetzliche Feiertage. Samstage zählen nach der Rechtsprechung des BGH bei Mietzahlungen ausnahmsweise nicht als Werktag — der dritte Werktag verschiebt sich entsprechend.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt nach der BGH-Rechtsprechung der rechtzeitige Überweisungsauftrag beim eigenen Geldinstitut des Mieters — der Mieter trägt nicht das Risiko von Verzögerungen im Bankensystem. Maßgeblich ist also nicht der Eingangstag auf deinem Konto, sondern dass die Überweisung rechtzeitig veranlasst wurde.

Mit Ablauf des dritten Werktags tritt automatischer Verzug ein. Das ist die wichtigste Besonderheit: nach §286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bedarf der Verzug keiner Mahnung, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. §556b liefert genau diese Kalenderbestimmung. Du musst also nicht erst mahnen, um Verzugsfolgen auszulösen. Trotzdem ist eine Mahnung in der Praxis fast immer der erste Schritt — aus Beweisgründen und um den Konflikt nicht unnötig zu eskalieren.

Im Verzug haftet der Mieter nach §287 Satz 2 BGB auch für Zufall: wenn das Geld auf dem Postweg verlorengeht oder die Bank die Überweisung verbummelt, geht das Risiko zu seinen Lasten, solange er im Verzug ist.

Verzugszinsen und Mahnkosten

Ist der Mieter im Verzug, kannst du Verzugszinsen verlangen. Nach §288 Abs. 1 BGB beträgt der Verzugszinssatz für Verbraucher fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. Der Basiszinssatz wird halbjährlich zum 1. Januar und 1. Juli neu festgesetzt; den aktuellen Wert findest du auf bundesbank.de.

Bei zwei Monatsmieten von je 900 Euro und einem Verzug von zwei Monaten reden wir je nach Basiszinssatz von wenigen Euro pro Monat. Das ist wirtschaftlich kaum interessant, aber ein sauberes Forderungsschreiben rechnet es trotzdem aus — es signalisiert dem Mieter, dass du den Vorgang ernst nimmst.

Mahnkosten kannst du nur eingeschränkt geltend machen. Die erste Mahnung dient dem Eintritt in den Verzug — bei Mietzahlung ist sie aber nicht nötig, weil der Verzug ohnehin automatisch eintritt. Pauschalen für “Bearbeitungsgebühren” oder “Mahnpauschalen” außerhalb des konkret nachgewiesenen Aufwands sind bei Verbrauchern problematisch. Sicher abrechenbar sind nachgewiesene Portokosten und — ab Einschaltung eines Anwalts — die gesetzliche Geschäftsgebühr nach RVG.

Den klassischen “Mahngebühr 5 Euro”-Aufschlag würde ich also weglassen. Wenn du anwaltlich mahnen lässt oder ein gerichtliches Mahnverfahren einleitest, sind die Kosten dagegen klar erstattungsfähig.

Die drei Mahnstufen in der Praxis

Auch wenn rechtlich keine Mahnung nötig ist, lohnt sich ein gestuftes Vorgehen — sowohl für die Beweislage als auch aus Deeskalationsgründen.

Stufe 1: Freundliche Zahlungserinnerung. Zwei bis drei Tage nach dem dritten Werktag eine kurze E-Mail oder ein Brief: “Die Miete für Juli ist noch nicht eingegangen — möglicherweise ein Versehen. Bitte überweise bis zum 15. des Monats.” Höflicher Ton, kein juristisches Vokabular, keine Drohung. In vielen Fällen reicht das, weil tatsächlich ein Dauerauftrag gestrichen wurde oder eine Lohnzahlung verspätet kam.

Stufe 2: Förmliche Mahnung mit Frist. Wenn nach der Erinnerung nichts passiert, etwa zehn Tage später ein eingeschriebener Brief: konkrete Forderungshöhe (Hauptforderung plus laufende Verzugszinsen), Hinweis auf die Fälligkeit nach §556b BGB, Fristsetzung von in der Regel sieben bis vierzehn Tagen, und die Ankündigung weiterer rechtlicher Schritte. Hier benutzt du das Wort “Mahnung” ausdrücklich — auch wenn der Mieter ohnehin schon in Verzug ist.

Stufe 3: Letzte Mahnung mit Kündigungsandrohung. Wenn der Rückstand sich auf eine Monatsmiete plus einen erheblichen Teil der zweiten zubewegt, schickst du eine letzte Mahnung mit ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung. Diese Mahnung ist zwar für die Kündigung selbst nicht zwingend — §543 BGB verlangt bei Zahlungsverzug nach Absatz 2 Nr. 3 keine Abmahnung —, aber sie macht im späteren Räumungsprozess deutlich, dass du dem Mieter eine Chance gegeben hast.

Jede Mahnung schickst du nachweisbar: Einschreiben mit Rückschein, Boten, oder Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Reine E-Mail ist riskant — ohne Lesebestätigung hast du keinen Zugangsbeweis.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die scharfe Waffe ist die außerordentliche fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie greift in zwei alternativen Konstellationen, die du genau auseinanderhalten musst:

Variante a) — Zwei aufeinanderfolgende Termine: Der Mieter ist “für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug”. Ein “nicht unerheblicher Teil” ist nach der ständigen Rechtsprechung mehr als eine Monatsmiete — also der Rückstand muss insgesamt höher sein als eine volle Monatsmiete. Beispiel: April nicht gezahlt, Mai nur 300 Euro von 800 Euro gezahlt — Rückstand 1.300 Euro, das ist mehr als eine Monatsmiete: Voraussetzungen erfüllt.

Variante b) — Zeitraum von mehr als zwei Terminen: Der Mieter ist “in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht”. Hier zählen nicht zwei aufeinanderfolgende Monate, sondern ein längerer Zeitraum, in dem sich Rückstände in Höhe von zwei vollen Monatsmieten akkumuliert haben.

In beiden Varianten muss die Kündigung schriftlich erfolgen, die Gründe nennen (also die genauen Rückstandsbeträge und Monate auflisten — §569 Abs. 4 BGB) und dem Mieter zugehen. Erst mit Zugang wird sie wirksam.

Eine Mahnung oder Abmahnung ist nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich nicht Voraussetzung. Das unterscheidet diese Konstellation von anderen wichtigen Gründen, wo sonst Abmahnung Pflicht wäre.

Schonfristzahlung: die Heilung der Kündigung

Hier kommt die wichtigste Falle für Vermieter. Nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der gesamten Rückstände befriedigt wird — oder eine öffentliche Stelle (typischerweise das Jobcenter) sich zur Befriedigung verpflichtet.

Rechtshängigkeit tritt mit Zustellung der Räumungsklage ein. Innerhalb von zwei Monaten nach diesem Zeitpunkt kann der Mieter den kompletten Rückstand begleichen — und deine fristlose Kündigung ist erledigt. Mit ihr stirbt auch das ganze Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzug.

Die Schonfristzahlung heilt allerdings nur die außerordentliche fristlose Kündigung. Sprichst du gleichzeitig eine ordentliche Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen “nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtverletzung” aus — und das solltest du standardmäßig tun —, bleibt diese ordentliche Kündigung wirksam, auch wenn der Mieter nachträglich zahlt. Die Mechanik der ordentlichen Vermieter-Kündigung nach §573 BGB samt Fristen und Eigenbedarf liest du in Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf. Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wird nicht durch §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt; das hat der BGH wiederholt bestätigt.

In der Praxis heißt das: jede Kündigung wegen Zahlungsverzug sollte zwei Kündigungen in einem Schreiben sein — fristlos und hilfsweise ordentlich. So gehst du auf Nummer sicher.

Eine weitere Einschränkung: die Schonfristzahlung steht dem Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu (§569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Hat er in den letzten zwei Jahren schon einmal über die Schonfrist gerettet, geht es diesmal nicht mehr. Die geplante Verschärfung dieser Regel im Rahmen der Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) beschreibt Mietrechtsreform 2026: was Vermieter wissen müssen.

Wenn du die Fristen der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung im Detail nachlesen willst, hilft dir unser Artikel zur Mietvertragskündigung in Deutschland.

Räumungsklage und Vollstreckung

Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht, brauchst du eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht — bei Wohnraum ist nach §23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert.

Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und kann dem Mieter nach §721 ZPO auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren — typischerweise zwei bis sechs Monate, in Härtefällen bis zu zwölf Monate. Auch nach rechtskräftigem Räumungstitel kann das Amtsgericht auf Antrag die Räumungsfrist nachträglich verlängern (§ 721 Abs. 3 ZPO für Urteile, § 794a ZPO für Räumungsvergleiche), insgesamt aber maximal ein Jahr ab Verkündung.

Eine einstweilige Verfügung auf Räumung ist nach §940a ZPO stark eingeschränkt: sie kommt nur in eng begrenzten Ausnahmen in Betracht (verbotene Eigenmacht, Gefahr für Leben oder Gesundheit, Räumungsschutz gegen Dritte, die nach Rechtshängigkeit den Besitz erlangen). Der reine Zahlungsverzug reicht nicht für eine einstweilige Verfügung — du brauchst das Hauptsacheverfahren.

Rechne realistisch mit sechs bis zwölf Monaten zwischen Klageeinreichung und Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Während dieser Zeit zahlt der Mieter oft weiter nicht — die laufende Nutzungsentschädigung wirst du am Ende meist abschreiben müssen.

Eigenmächtige Aktionen sind tabu: Schlösser austauschen, Strom abstellen, Sachen vor die Tür stellen sind verbotene Eigenmacht nach §858 BGB und machen dich schadensersatzpflichtig — auch gegenüber einem Mieter, der seit Monaten keine Miete gezahlt hat.

Sonderfälle: WG, Untermieter, gesundheitliche Gründe

In einer Wohngemeinschaft mit gemeinsamem Hauptmietvertrag haften alle Mitmieter als Gesamtschuldner nach §421 BGB. Du kannst die volle Miete von einem einzelnen WG-Mitglied verlangen, und du kündigst — bei wirksamem Rückstand — gegen alle Mitmieter gemeinsam. Eine Kündigung nur gegen das “schuldige” WG-Mitglied funktioniert beim gemeinsamen Hauptmietvertrag nicht, weil das Mietverhältnis einheitlich ist.

Bei Untervermietung (§540 BGB) richtet sich deine Kündigung gegen den Hauptmieter — nicht gegen den Untermieter. Der Hauptmieter haftet dir für die volle Miete, auch wenn sein Untermieter nicht zahlt. Ob er sich das Geld von seinem Untermieter zurückholt, ist sein Problem.

Eine seltene, aber wichtige Sonderkonstellation: der Mieter kann nach §569 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist — auch wenn er den Mangel beim Vertragsschluss kannte. Wird so eine Kündigung des Mieters mit Verweis auf gesundheitsgefährdende Mängel in den Raum gestellt, während du wegen Zahlungsverzug kündigen willst, wird der Fall schnell komplex — hier brauchst du anwaltliche Beratung.

Häufig gestellte Fragen

Wann genau gerät der Mieter in Verzug, wenn die Miete monatlich zu zahlen ist?

Spätestens am dritten Werktag des Monats muss das Geld auf deinem Konto sein (§556b Abs. 1 BGB). Geht es später ein, ist der Mieter ab dem vierten Werktag automatisch in Verzug — eine Mahnung ist nicht erforderlich, weil die Fälligkeit nach dem Kalender bestimmt ist (§286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Samstage zählen bei Mietzahlungen nach der BGH-Rechtsprechung nicht als Werktag.

Muss ich vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug abmahnen?

Nein. Bei der fristlosen Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine Abmahnung ausdrücklich nicht erforderlich. Eine letzte Mahnung mit Kündigungsandrohung ist trotzdem sinnvoll, um im späteren Räumungsprozess deine Bemühungen zu dokumentieren — aber rechtlich Voraussetzung ist sie nicht.

Was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung doch noch zahlt?

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung kann der Mieter die Kündigung heilen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand begleicht (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung wird durch die Zahlung jedoch nicht geheilt. Deshalb solltest du immer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.

Wie hoch sind die Verzugszinsen?

Fünf Prozentpunkte über dem aktuellen Basiszinssatz der Bundesbank (§288 Abs. 1 BGB), da der Wohnraummieter Verbraucher ist. Der Basiszinssatz wird halbjährlich angepasst. Bei einer Monatsmiete von 900 Euro liegen die Verzugszinsen je nach Basiszinssatz bei wenigen Euro pro Monat — wirtschaftlich gering, aber bei sauberer Forderungsaufstellung mitzuverlangen.

Kann ich dem Mieter wegen Mietrückstand den Strom abstellen oder das Schloss austauschen?

Nein, niemals. Eigenmächtige Maßnahmen wie Schlossaustausch, Stromsperre oder Aussetzen der Sachen sind verbotene Eigenmacht (§858 BGB) und machen dich schadensersatzpflichtig — selbst gegenüber einem Mieter, der seit Monaten nichts zahlt. Räumung läuft ausschließlich über Räumungsklage und Gerichtsvollzieher.

Praktisches Vorgehen

Wenn die Miete diesen Monat nicht eingegangen ist, ist Panik der falsche Reflex. Atme durch, dokumentiere, gehe gestuft vor: freundliche Erinnerung, förmliche Mahnung, letzte Mahnung mit Kündigungsandrohung. Sobald die Schwellen aus §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht sind — entweder zwei aufeinanderfolgende Termine mit Rückstand über einer Monatsmiete oder akkumulierter Rückstand von zwei Monatsmieten —, kündige schriftlich, mit ausführlicher Begründung und Auflistung der Rückstände, sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich.

Vermeide drei häufige Fehler: keine “Mahnpauschalen” gegenüber Verbrauchern auftürmen; nicht nur fristlos, sondern immer auch hilfsweise ordentlich kündigen; nie zur Eigenmacht greifen, egal wie frustrierend die Lage ist. Der Räumungstitel kommt langsamer, als du möchtest, aber er kommt — und ohne saubere Dokumentation gar nicht.

Bei komplexen Fällen — Gegenforderungen wegen Mängeln, Schonfristzahlung durch das Jobcenter, WG-Konstellationen, sozialer Härtefall mit Widerspruch nach §574 BGB — lohnt sich von Beginn an die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Die paar hundert Euro Beratungskosten sind günstig im Vergleich zu einem verlorenen Räumungsprozess wegen formaler Fehler.

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Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Mietrechtliche Fälle hängen stark von Einzelfallumständen und der konkreten Vertragsgestaltung ab. Für verbindliche Auskünfte wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband. Gesetzesstand und Rechtsprechung können sich ändern; geprüft Mai 2026.