Schonfristzahlung 2026: Ende der Doppelkündigung?

Nach geltendem Recht heilt eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), nicht die parallel ausgesprochene ordentliche. Genau darauf beruht die Doppelkündigung-Strategie. Der am 29. April 2026 beschlossene Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform II will das ändern — er ist aber noch nicht in Kraft.

Für kleine Vermieter ist das eine der zentralen Stellschrauben bei Mietrückständen. Wer einem säumigen Mieter kündigt, spricht in der Praxis seit Jahren beide Kündigungen gleichzeitig aus — fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Grund: Zahlt der Mieter den Rückstand rechtzeitig nach, fällt nur die fristlose weg. Die ordentliche bleibt bestehen.

Dieser Beitrag erklärt, warum die Strategie aktuell noch trägt, was der Reformentwurf daran ändern soll und ab wann — und was du als Vermieter jetzt konkret tust. Der Verfahrensstand wird dabei klar benannt: vieles ist Plan, nicht Gesetz.

Was die Schonfristzahlung heute leistet — und was nicht

Die Schonfristzahlung ist ein Schutzmechanismus für Mieter, die wegen Zahlungsverzug die fristlose Kündigung erhalten haben. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird diese Kündigung rückwirkend unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird — oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) zur Zahlung verpflichtet. Wörtlich:

“Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.”

Entscheidend ist der Wortlaut: Geheilt wird die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die ordentliche Kündigung erwähnt § 569 Abs. 3 nicht. Genau diese Lücke ist der Hebel der Doppelkündigung.

Außerdem wirkt die Schonfristzahlung nicht beliebig oft: Sie greift nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch Nachzahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Ein Mieter kann die fristlose Kündigung also nicht im Jahresrhythmus “wegzahlen”. Wie Verzug, Mahnung und fristlose Kündigung im Detail zusammenspielen, ist in Mietzahlung verspätet: Mahnstufen und rechtliche Schritte Schritt für Schritt beschrieben.

Die Doppelkündigung-Strategie — und warum sie noch wirkt

Die Praxis sieht so aus: Hat ein Mieter zwei Monatsmieten Rückstand, spricht der Vermieter im selben Schreiben zwei Kündigungen aus:

1. die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sofortige Beendigung),
2. hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Beendigung mit gesetzlicher Frist wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung).

Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt wirksam, weil § 569 Abs. 3 BGB sie nicht erfasst — das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der Kündigungsfrist nach § 573c BGB.

Diese Auslegung ist nicht Vermieter-Folklore, sondern gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der BGH hat zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) bestätigt, dass die Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung heilt (in dieselbe Linie gehören die Urteile vom 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20, und vom 5.10.2022, Az. VIII ZR 307/21). Solange diese Rechtsprechung gilt und der Gesetzeswortlaut unverändert ist, trägt die Doppelkündigung.

Ein wichtiger Vorbehalt: Auch die wirksame ordentliche Kündigung führt nicht automatisch zum Auszug. Der Mieter kann ihr nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Die Doppelkündigung verschafft dir also keinen Freifahrtschein, sondern hält die Beendigungsoption offen, falls die Nachzahlung kommt.

Was der Reformentwurf 2026 ändern soll

Hier beginnt das, was geplant, aber noch nicht geltendes Recht ist. Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform II (“Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete”) beschlossen, vorgelegt von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig. Eines der erklärten Ziele: Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen künftig auch eine ordentliche Kündigung durch Nachzahlung beseitigen können. In der Begründung des Entwurfs heißt es:

“Mieterinnen und Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen auch eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen können, indem sie die ausstehenden Beträge bezahlen.”

Zwei Wörter sind für Vermieter zentral: “auch” und “einmalig”. “Auch” bedeutet, dass die Heilungswirkung der Schonfristzahlung künftig auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt werden soll — die Doppelkündigung-Strategie liefe dann beim ersten Mal ins Leere. “Einmalig” bedeutet, dass dieser Schutz pro Mietverhältnis nur ein einziges Mal gelten soll: Kommt es im selben Verhältnis erneut zu Rückstand und Kündigung, soll die Nachzahlung die ordentliche Kündigung nicht ein zweites Mal abwenden.

Verfahrensstand (Stand der Veröffentlichung: 9. September 2026): Es handelt sich um einen Regierungsentwurf (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026), nicht um geltendes Recht. Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat). Bis zur Verabschiedung und Verkündung im Bundesgesetzblatt können sich Details ändern. Solange das nicht geschehen ist, gilt weiter die heutige Rechtslage — die Doppelkündigung wirkt unverändert. Der Reformpunkt zur Schonfristzahlung ordnet sich in ein größeres Paket ein; den Gesamtüberblick gibt Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): was Vermieter wissen müssen.

Vor 2026 vs. ab Reform-Inkrafttreten: die Übersicht

Die folgende Tabelle stellt die heutige Rechtslage dem gegenüber, was der Entwurf vorsieht. Linke Spalte: geltendes Recht. Rechte Spalte: geplant, sobald die Reform in Kraft tritt.

Aspekt	Aktuell (geltendes Recht)	Geplant (Reformentwurf, noch nicht in Kraft)
Mahnung vor Kündigung	Bei Zahlungsverzug nicht zwingend, aber zu Beweiszwecken sinnvoll	Unverändert
Fristlose Kündigung (§ 543)	Ab zwei Monatsmieten Rückstand möglich	Unverändert
Schonfristzahlung heilt fristlose Kündigung	Ja, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Zahlung binnen zwei Monaten nach Klagezustellung)	Unverändert
Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung	Nein (BGH VIII ZR 106/23)	Ja, geplant — Heilung soll auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt werden
Doppelkündigung (fristlos + hilfsweise ordentlich)	Wirkt: ordentliche bleibt trotz Nachzahlung bestehen	Soll beim ersten Mal ins Leere laufen
Wiederholung im selben Mietverhältnis	Fristlose: keine Heilung, wenn binnen zwei Jahren schon einmal geheilt	Heilung der ordentlichen Kündigung soll nur einmalig pro Mietverhältnis greifen

Praktisch heißt das: Beim ersten Zahlungsverzug verlöre die Doppelkündigung künftig ihre Wirkung — zahlt der Mieter nach, liefe das Mietverhältnis weiter. Ab dem zweiten Vorfall im selben Verhältnis soll die Beendigung dagegen klar durchsetzbar sein, weil der einmalige Schutz dann verbraucht ist.

Was du jetzt als Vermieter tust

Solange der Entwurf nicht verkündet ist, ändert sich an deinem Vorgehen nichts — aber die Reform wirft ihren Schatten voraus. Drei Punkte:

1. Lückenlose Dokumentation des Zahlungsverlaufs. Ob unter altem oder neuem Recht: Wer jeden Verzug, jede Mahnung und jede Teilzahlung sauber belegen kann, steht im Räumungsprozess besser da. Das gilt erst recht, wenn der “einmalige” Heilungsschutz kommt — dann wird die Frage, ob bereits ein erster Vorfall im selben Mietverhältnis vorlag, prozessentscheidend. Wer Mietzahlungen, Rückstände und Mahnungen pro Wohnung in einer App wie Plinthos festhält, hat diesen Verlauf jederzeit nachvollziehbar dokumentiert. Mehr dazu unter Funktionen.

2. Bei akutem Rückstand: nicht zögern. Greift in deinem Fall der heutige Mechanismus noch — Doppelkündigung, fristlos plus hilfsweise ordentlich — dann ist die Rechtslage derzeit klar zu deinen Gunsten. Eine bereits begründete und zugestellte ordentliche Kündigung wird nach geltendem Recht beurteilt; sie verliert ihre Wirkung nicht dadurch, dass der Gesetzgeber später etwas anderes plant.

3. Verfahrensstand im Auge behalten. Weil das Inkrafttreten offen ist, lohnt vor jeder größeren Maßnahme ein Blick auf den aktuellen Stand bei bmj.de oder bundestag.de. Wer kurz vor einer Kündigung steht, sollte den Stichtag des Inkrafttretens kennen — er entscheidet, welches Recht für den konkreten Fall gilt.

Über den Mietrückstand hinaus bleiben die übrigen Kündigungsgründe und Fristen unberührt: Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder Verwertung folgt weiter § 573 BGB, die Fristen § 573c BGB. Einen Überblick über die ordentliche Vermieterkündigung gibt Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf.

Häufig gestellte Fragen

Wirkt die Doppelkündigung 2026 noch?

Ja, nach geltendem Recht wirkt sie unverändert. Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), nicht die parallel ausgesprochene ordentliche — das hat der BGH zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) bestätigt. Erst wenn die geplante Reform in Kraft tritt, ändert sich das. Bis dahin ist der am 29.04.2026 beschlossene Gesetzentwurf nur ein Entwurf.

Was bedeutet “einmalig” im Reformentwurf?

Der Entwurf sieht vor, dass die Schonfristzahlung eine ordentliche Kündigung nur einmal pro Mietverhältnis beseitigen können soll. Beim ersten Zahlungsverzug würde die Nachzahlung also auch die ordentliche Kündigung abwenden. Kommt es im selben Mietverhältnis erneut zu Rückstand und Kündigung, soll dieser Schutz nicht noch einmal greifen — die Beendigung wäre dann durchsetzbar. Das ist geplante, noch nicht geltende Regelung.

Heilt eine Nachzahlung auch eine Eigenbedarfskündigung?

Nein. Die Schonfristzahlung bezieht sich ausschließlich auf Kündigungen wegen Zahlungsverzug. Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat mit Mietrückständen nichts zu tun und wird durch eine Nachzahlung nicht berührt — weder heute noch nach dem Reformentwurf.

Bis wann muss der Mieter die Schonfristzahlung leisten?

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung (Rechtshängigkeit) der Räumungsklage. Alternativ genügt, dass sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter innerhalb dieser Frist zur Zahlung verpflichtet. Wird die Frist versäumt, bleibt die fristlose Kündigung wirksam.

Sollte ich mit einer Kündigung warten, bis die Reform gilt?

Nein — eher umgekehrt. Solange die heutige Rechtslage gilt, ist die Doppelkündigung für dich günstiger als die geplante Neuregelung. Bei akutem, gut dokumentiertem Rückstand spricht nichts dafür, eine berechtigte Kündigung aufzuschieben. Bei komplexen Konstellationen oder kurz vor einem möglichen Inkrafttreten der Reform ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

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Die Kernbotschaft für 2026: Heute trägt die Doppelkündigung noch, weil die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung heilt. Der Reformentwurf will die Heilung auf die ordentliche Kündigung ausdehnen — aber nur einmal pro Mietverhältnis und erst, wenn das Gesetz tatsächlich in Kraft tritt. Bis dahin gilt: sauber dokumentieren, den Verfahrensstand verfolgen und bei berechtigtem Rückstand nicht zögern.

Dieser Beitrag ist informativ und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Reform-Lage ist fluide: Der beschriebene Gesetzentwurf (Stand 29.04.2026, Kabinettsbeschluss) befindet sich im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht geltendes Recht. Verbindliche Aussagen sind erst nach Verkündung im Bundesgesetzblatt möglich. Prüfe vor jeder Kündigung den aktuellen Verfahrensstand und ziehe bei strittigen Fällen einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband (z. B. Haus & Grund) hinzu.