Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): was Vermieter wissen müssen

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf der Mietrechtsreform II beschlossen. Für kleine Vermieter ändern sich vier Dinge zentral: Indexmiete-Deckel, Möblierungspauschale, Schonfristzahlung und Kurzzeitmietverträge. Einige Änderungen lohnen das Warten, andere das sofortige Handeln — eine Entscheidungsmatrix, kein Reform-Lehrbuch.

Du hast eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig mit Indexmietvertrag. Der Verbraucherpreisindex liegt im Juni 2026 bei 4,2 Prozent. Du möchtest erhöhen. Geht das noch zum vollen Satz oder schon mit dem neuen Cap? Die Antwort hängt davon ab, wann genau die Reform in Kraft tritt — und genau hier liegt für kleine Vermieter die operative Frage 2026.

Dieser Artikel: was die Reform konkret ändert, was du JETZT erledigen solltest und was du sinnvollerweise WARTEST, plus eine Fallübersicht mit fünf typischen Situationen. Stand: 18. August 2026. Das Bundestagsverfahren läuft — Details können sich im Laufe der Lesungen noch verschieben.

Reform-Überblick: was Mietrecht II ist und wann es kommt

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen — offiziell: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz vom 29.4.2026). Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat ihn vorgelegt; er befindet sich jetzt im parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat).

Eine realistische Einschätzung zum Inkrafttreten: spätes Q4 2026 oder Q1 2027. Verbindlich ist das nicht — Änderungen während der Lesungen sind möglich, einige Bundesländer haben Detail-Korrekturen gefordert.

Wer ist betroffen? Praktisch jeder kleine Vermieter mit mindestens einer der folgenden Konstellationen:

• Indexmietvertrag (§ 557b BGB)
• Möbliert vermietete Wohnung
• Kurzzeitmietvertrag (befristet, oft an Studenten, Pendler, Praktikanten)
• Mieter mit wiederholtem Zahlungsrückstand

Wer eine Wohnung mit unbefristetem Vertrag, ortsüblicher Vergleichsmiete und zuverlässigem Mieter hat, ist von der Reform größtenteils nicht direkt betroffen.

Die vier zentralen Änderungen im Detail

1. Indexmiete: Deckel ab VPI > 3 Prozent

Bisher: bei Indexmiete nach § 557b BGB werden die Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI um 4 Prozent, darfst du die Miete um 4 Prozent erhöhen.

Künftig (laut Entwurf, in angespannten Wohnungsmärkten): VPI-Steigerungen oberhalb von 3,0 Prozent jährlich werden nur noch zur HAELFTE mieterhöhend wirksam. Bei einem VPI von 5 Prozent wären also 3 Prozent voll, die restlichen 2 Prozent nur zur Hälfte (1 Prozent) anrechenbar — Erhöhung damit auf 4 Prozent gedeckelt statt 5.

Der Cap-Mechanismus wirkt vorrangig als Bremse nach oben; ob er bei Deflation symmetrisch wirkt, ist im Entwurf noch nicht abschliessend formuliert — fluide Lage. Die genaue Festlegung „angespannter Wohnungsmarkt“ folgt der bestehenden Systematik der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und wird durch Landesverordnung definiert. Wie der Indexmiete-Deckel ab 2026 konkret rechnet und welche laufenden Verträge betroffen sind, erklärt der eigene Beitrag dazu im Detail.

2. Möblierungszuschlag: 10-Prozent-Pauschale und Offenlegungspflicht

Bisher: kein einheitliches gesetzliches Modell. In der Praxis: Berliner Modell (Zeitwert-Abschreibung des Mobiliars), Hamburger Modell (Pauschalansatz) oder freie Vereinbarung — mit viel Auslegungsspielraum und Streitanfälligkeit.

Künftig: bei vollständig möblierten Wohnungen gilt ein Zuschlag von maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen. Wichtig: der Zuschlag muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein. Fehlt diese Ausweisung, gilt die Wohnung für die Prüfung der zulässigen Miethöhe (Mietspiegel, Mietpreisbremse) als unmöbliert — selbst wenn sie es tatsächlich ist.

Konsequenz für Bestandsmieter mit höherem Möblierungszuschlag: Streitpotenzial. Die Übergangsregelung im Gesetzentwurf ist noch nicht final. Wie die neue Pauschale konkret berechnet und im Mietvertrag ausgewiesen wird, erklärt Möblierungszuschlag 2026: die neue 10-Prozent-Pauschale im Detail.

Die Mietpreisbremse selbst wurde bereits separat verlängert bis 31.12.2029 (Bundestag-Beschluss Juni 2025, BVerfG-Bestätigung 8.1.2026, Az. 1 BvR 1825/22) — die Möblierungs-Pauschale 2026 schliesst Umgehungslucken, ersetzt aber nicht die Mietpreisbremse selbst.

3. Schonfristzahlung: Auch ordentliche Kündigung wird abgewendet

Bisher (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): die Schonfristzahlung wirkt nur bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb aber bisher wirksam (gefestigte BGH-Rechtsprechung, Strategie der „doppelten Kündigung“). Der Bundesgerichtshof hat diese Doppelstrategie zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) bestätigt — gefestigte BGH-Rechtsprechung (vgl. auch VIII ZR 91/20 vom 13.10.2021 und VIII ZR 307/21 vom 5.10.2022).

Künftig: bei Schonfristzahlung wird auch die parallele ordentliche Kündigung unwirksam. Aber: nur einmal pro Mietverhältnis. Kommt es im selben Mietverhältnis erneut zu Rückstand und Kündigung, greift die Schonfristzahlung nicht ein zweites Mal — der Vermieter kann dann durchsetzen.

Für Vermieter ist das ambivalent: einerseits weniger Sicherheit beim „ersten Mal“ Zahlungsverzug, andererseits klare Linie ab dem zweiten Vorfall.

4. Kurzzeitmietvertrag: maximal 6 (mit Ausnahme 8) Monate

Bisher: befristete Mietverträge brauchen einen der drei Gründe nach § 575 BGB (Eigenbedarf, Abriss/Umbau, Werks-/Dienstwohnung). Daneben existieren in der Praxis „Kurzzeitmietverträge“ mit unklarer Rechtsnatur — oft als möblierte Vermietung an Touristen, Pendler oder Praktikanten ausgestaltet.

Künftig: Kurzzeitmietverträge werden gesetzlich erfasst und auf maximal 6 Monate begrenzt. Eine einmalige Verlängerung auf insgesamt 8 Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehener längerer Bedarf ergibt. Daneben werden die § 575-Begründungspflichten enger ausgelegt.

Praxisrelevanz für kleine Vermieter mit möblierten WG-Zimmern oder Pendler-Apartments: hoch.

Im Regierungsentwurf vom 29.4.2026 vorgesehen: Anhebung der Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsanzeige (§ 559c BGB) von 10.000 auf 20.000 EUR. Endgültiger Wert kann im Bundestagsverfahren noch angepasst werden, aber die Anhebung selbst ist fester Bestandteil des Entwurfs.

Zur Einordnung der einzelnen Erhöhungswege siehe auch Mieterhöhung in Deutschland: Regeln, Fristen, Grenzen — Indexmiete, Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete sind dort detailliert beschrieben.

Entscheidungsmatrix: jetzt handeln oder warten?

Das ist der eigentliche operative Kern. Für einen kleinen Vermieter (1-3 Wohnungen) ist die Frage selten „wie ist die Reform abstrakt zu bewerten“, sondern „was tue ich JETZT mit meinen laufenden Verträgen“. Die Faustregel: alles, was unter altem Recht günstiger für dich ist und das du noch unter altem Recht abschliessen kannst, lohnt sich JETZT. Alles, was unter neuem Recht klarer wird, lohnt sich zu WARTEN.

Massnahme	JETZT handeln	WARTEN
Indexmiete-Anpassung bei VPI > 3 %	Wenn Erhöhung noch vor Inkrafttreten formal zustellbar ist — Wirkung ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Anpassungsmitteilung (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB) — d.h. bei Zugang im September 2026 erstmals Wirkung November 2026. Zusätzlich verlangt § 557b Abs. 2 BGB eine Mindestlaufzeit von 1 Jahr zwischen zwei Anpassungen.	Wenn ohnehin erst 2027 wirksam — abwarten ist sinnvoller, da Anpassungsdetails noch fluide
Möblierungszuschlag bei Neuvertrag	Wenn Modell nach altem Recht (>10 %) sich rechnet und Mieter es akzeptiert	Bei Neuvermietung ab Spätjahr 2026 — neue Pauschale bringt Rechtssicherheit
Kündigung wegen Zahlungsverzug	Wenn alter Mechanismus (Doppelkündigung) hier noch greift	Auf keinen Fall: das wird mit Reform schwieriger
Kurzzeitmietvertrag für Studenten/Pendler > 6 Monate	Wenn klassische Befristung nach § 575 BGB sauber begründbar ist	Wenn die Konstellation ohnehin in das neue 6-/8-Monats-Modell passt
Modernisierungsankündigung	Wenn jetzt umsetzbar — alte Wertgrenze 10.000 EUR ist klarer als die geplante 20.000 EUR-Diskussion	Bei kleineren Massnahmen — neue Höhergrenze schafft Spielraum

Achtung: zwischen zwei Anpassungsmitteilungen einer Indexmiete muss nach § 557b Abs. 2 BGB mindestens 1 Jahr liegen. Wer 2026 bereits eine Anpassung gemacht hat, kann 2026 keine zweite mehr machen — unabhängig von der Reform-Antizipation.

Was du in jedem Fall JETZT tust:

1. Bestand sichten — welche Mietverträge sind Indexmieten, welche möbliert, welche befristet
2. Bei Indexmiete: Klausel prüfen, nächste planbare Anpassung kalkulieren
3. Bei möblierter Wohnung: Inventarliste mit Anschaffungswert dokumentieren (entscheidend, falls Übergangsregelung Zeitwert relevant macht)
4. Bei wiederholt unpünktlichen Mietern: schriftliche Mahnung dokumentieren (wird unter neuem Recht noch wichtiger)

Wenn du diese Dokumentation digital sauber führen willst — Mietverträge, Inventar, Zahlungshistorie, Mahnungen in einer App — schau dir die Funktionen von Plinthos an.

Fünf typische Fälle: was würdest du tun?

Fall 1: Indexmietvertrag laufend, VPI Juni 2026 = 4,2 Prozent

Du hast eine Wohnung in Hamburg, Indexmietvertrag seit 2023, letzte Anpassung Juni 2025. Juni 2026: VPI bei 4,2 Prozent. Du möchtest erhöhen.

Vor Reform: volle 4,2 Prozent möglich. Anpassungsmitteilung schriftlich, 1 Monat Vorlauf (§ 557b Abs. 3 BGB), Wirkung übernächster Monat.

Nach Reform (in angespanntem Wohnungsmarkt — Hamburg fällt darunter): 3 Prozent voll, 1,2 Prozent zur Hälfte = 0,6 Prozent. Gesamt: 3,6 Prozent.

Empfehlung: wenn du die Anpassungsmitteilung vor Inkrafttreten zustellst, wird die Erhöhung nach geltendem Recht (also vollem Satz) wirksam. Lohnt sich also formal zu beschleunigen — aber: prufe genau, ob die Reform bereits gilt oder noch nicht. Konservativ planen, im Zweifel Anwalt fragen.

Fall 2: WG möbliert mit hohem Zuschlag

Du vermietest in Berlin ein möbliertes Zimmer für 700 EUR (Nettokaltmiete 500 EUR + 200 EUR Möblierungszuschlag, also 40 Prozent). Berliner Modell, Zeitwertberechnung, Bestand seit 2024.

Vor Reform: kein gesetzliches Cap; entscheidend ist die Vergleichsmiete + nachgewiesener Wert des Mobiliars. 40 Prozent sind hoch, aber bei werthaltiger Ausstattung argumentierbar.

Nach Reform: 10 Prozent als angemessen gesetzlich definiert. Höhere Zuschläge bei Bestandsmietern: Übergangsregelung noch unklar — vermutlich Anpassung erforderlich.

Empfehlung: bei Neuvermietung jetzt die Inventarliste mit Anschaffungswerten und Zeitwerten lückenlos dokumentieren. Damit du im Streitfall den Zuschlag belegen kannst — und bei Reform-Inkrafttreten auf die Übergangsregelung vorbereitet bist.

Fall 3: Mieter zahlt Schonfristzahlung 1× in 2027

Mieter hat zwei Monatsmieten Rückstand, du sprichst fristlose UND ordentliche Kündigung aus. Klage wird zugestellt, Mieter zahlt innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach.

Vor Reform: fristlose Kündigung unwirksam, ordentliche bleibt wirksam — Doppelstrategie greift.

Nach Reform: beide Kündigungen unwirksam (einmaliger „Reset“). Mietverhältnis läuft weiter.

Was, wenn er 2028 erneut nicht zahlt? Dann greift Schonfristzahlung nicht erneut — beide Kündigungen bleiben wirksam, Räumung möglich. Klare Linie ab dem zweiten Vorfall.

Empfehlung: jeden Zahlungsverzug schriftlich abmahnen, Buchhaltung lückenlos führen. Bei wiederkehrendem Verzug nicht zögern — die zweite Kündigung wird unter neuem Recht durchsetzbar. Siehe auch Mietrückstand und verspätete Zahlung zur Vorgehensweise.

Fall 4: Befristeter Vertrag § 575 BGB endet 2027

Du hast 2024 einen befristeten Vertrag für 3 Jahre an einen Doktoranden in Heidelberg vergeben, Eigenbedarf nach Ablauf (deine Tochter zieht 2027 dorthin) korrekt schriftlich begründet. Vertrag endet im August 2027. Doktorand fragt nach Verlängerung um 6 Monate.

Vor Reform: § 575 BGB-Befristung bleibt wirksam, Verlängerung wäre ein neuer Vertrag — entweder erneut befristet mit anderem Grund (schwierig) oder unbefristet.

Nach Reform: wenn die „6 Monate“ als Kurzzeitmietvertrag eingestuft würden, fällt das ins neue 6-/8-Monats-Modell. Aber: dein Hauptvertrag § 575 BGB bleibt unberührt, weil bereits unter altem Recht geschlossen.

Empfehlung: nicht ohne anwaltlichen Rat verlängern. Der Übergang von § 575-Befristung zu Kurzzeit-Modell ist ein Risikobereich. Lieber sauber zum vereinbarten Endtermin beenden und neu vergeben. Hintergrund zu § 575: Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.

Fall 5: Modernisierung Heizungstausch 2026 — jetzt ankündigen?

Du planst 2027 den Austausch der Gastherme gegen eine Wärmepumpe (Investition ca. 18.000 EUR). Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.

Vor Reform: Modernisierungsanzeige nach § 555c BGB drei Monate vor Beginn, Umlage 8 Prozent jährlich auf den umgelegten Kostenanteil (Kappungsgrenze: 3 EUR/m² in 6 Jahren).

Nach Reform: laut Entwurfs-Diskussion potenzielle Anhebung der Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsanzeige von 10.000 auf 20.000 EUR. Andere Parameter (Umlage, Kappungsgrenze) im aktuellen Entwurf nicht geändert.

Empfehlung: bei einer 18.000-EUR-Massnahme würde die Anhebung dich entlasten — Ankündigung vereinfachter würde. Lohnt zu warten, wenn die Modernisierung nicht zeitkritisch ist. Bei dringender Heizungssanierung (z. B. Defekt) nicht warten — die fluide Gesetzeslage ist kein Grund, eine notwendige Massnahme aufzuschieben.

Praktische Hinweise für kleine Vermieter

Drei Dinge, die in der Berichterstattung oft untergehen:

1. Nicht jede Änderung trifft jeden. Wer 1 Wohnung mit langfristigem unbefristetem Mietvertrag ohne Index hat, ist größtenteils nicht betroffen. Die Aufregung in der Presse ist größer als die operative Auswirkung für den Durchschnitts-Kleinvermieter.

2. Die Reform ist nicht final. Stand 18. August 2026: Bundestagsverfahren läuft, Bundesrat hat sich noch nicht abschliessend positioniert. Erwartet werden noch Detailänderungen in Lesungen und Ausschussberatungen.

3. Dokumentation ist die wichtigste Vorbereitung. Unabhängig vom finalen Reform-Text: wer Mietverträge, Inventarlisten, Zahlungshistorie, Mahnungen sauber geführt hat, ist bei jeder Variante besser positioniert. In Plinthos siehst du Verträge, Kautionen, Mietzahlungen und Dokumente für jede Wohnung in einem Bildschirm — gerade unter unklarer Rechtslage ist saubere Datenhaltung kein Luxus, sondern Risikomanagement.

Häufig gestellte Fragen

Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026 verbindlich?

Stand 18. August 2026 noch nicht — der Entwurf wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich im Bundestagsverfahren. Eine realistische Schätzung ist spätes Q4 2026 oder Q1 2027. Verbindliche Daten gibt erst die Verabschiedung mit anschliessender Verkündung im Bundesgesetzblatt.

Muss ich meine bestehenden Mietverträge ändern?

Nein, nicht automatisch. Die Reform wirkt grundsätzlich auf die jeweils folgenden Rechtsakte (z. B. nächste Indexanpassung, nächste Kündigung, neuer Vertrag) — nicht rückwirkend auf bestehende Vertragsklauseln. Übergangsregelungen können jedoch für Möblierungszuschläge relevant werden; die finalen Bestimmungen stehen aus.

Lohnt es sich, jetzt eine Mieterhöhung „vorzuziehen“?

Nur in bestimmten Fällen. Bei Indexmiete mit aktuell hohem VPI (> 3 Prozent) und bestehender Anpassungsmöglichkeit: ja, formal zustellen vor Reform-Inkrafttreten wirkt nach altem Recht. Bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) ist die Reform größtenteils neutral — kein Vorziehen nötig.

Kann ich künftig noch befristet vermieten, wenn ich Eigenbedarf habe?

Ja. Die Reform ändert § 575 BGB nicht grundlegend. Eigenbedarf, Abriss/Umbau und Werks-/Dienstwohnung bleiben als Befristungsgründe zulässig. Nur die „informellen“ Kurzzeitvermietungen werden auf maximal 6 (mit Ausnahme 8) Monate begrenzt — was vor allem möblierte Vermietung an Touristen, Praktikanten und Pendler betrifft.

Was, wenn der Bundesrat den Entwurf ablehnt?

Es handelt sich um ein nicht zustimmungspflichtiges Gesetz (Bundestag entscheidet alleine), aber der Bundesrat kann Einspruch einlegen. Eine Ablehnung würde Inkrafttreten verzögern, aber nach den bisherigen politischen Signalen ist eine grundsätzliche Blockade unwahrscheinlich. Detailänderungen sind realistischer.

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Reform-Stand: Die in diesem Artikel beschriebenen Inhalte basieren auf dem am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf (Pressemitteilung des BMJV vom 29.4.2026, „Mietrecht II“). Das Bundestagsverfahren läuft (Stand 18. August 2026). Änderungen in den Lesungen sind wahrscheinlich. Datum dieser Veröffentlichung: 16. August 2026 — prüfe vor jeder Massnahme den aktuellen Verfahrensstand auf bmjv.de oder bundestag.de.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Bei konkreten Fallgestaltungen (Kündigung, Mieterhöhung, befristete Verträge, Streitfälle) konsultiere einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Verband (z. B. Haus & Grund). Die Reform-Lage ist fluide; verbindliche Aussagen sind erst nach Verkündung im Bundesgesetzblatt möglich.