Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): was Vermieter wissen muessen

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf der Mietrechtsreform II beschlossen. Fuer kleine Vermieter aendern sich vier Dinge zentral: Indexmiete-Deckel, Moeblierungspauschale, Schonfristzahlung und Kurzzeitmietvertraege. Einige Aenderungen lohnen das Warten, andere das sofortige Handeln — eine Entscheidungsmatrix, kein Reform-Lehrbuch.

Du hast eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig mit Indexmietvertrag. Der Verbraucherpreisindex liegt im Juni 2026 bei 4,2 Prozent. Du moechtest erhoehen. Geht das noch zum vollen Satz oder schon mit dem neuen Cap? Die Antwort haengt davon ab, wann genau die Reform in Kraft tritt — und genau hier liegt fuer kleine Vermieter die operative Frage 2026.

Dieser Artikel: was die Reform konkret aendert, was du JETZT erledigen solltest und was du sinnvollerweise WARTEST, plus eine Fallübersicht mit fuenf typischen Situationen. Stand: 18. August 2026. Das Bundestagsverfahren laeuft — Details koennen sich im Laufe der Lesungen noch verschieben.

Reform-Ueberblick: was Mietrecht II ist und wann es kommt

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf “Mietrecht II” beschlossen — offiziell: Gesetz zur Aenderung des Rechts der Wohn- und Geschaeftsraummiete (Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz vom 29.4.2026). Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat ihn vorgelegt; er befindet sich jetzt im parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat).

Eine realistische Einschaetzung zum Inkrafttreten: spaetes Q4 2026 oder Q1 2027. Verbindlich ist das nicht — Aenderungen waehrend der Lesungen sind moeglich, einige Bundeslaender haben Detail-Korrekturen gefordert.

Wer ist betroffen? Praktisch jeder kleine Vermieter mit mindestens einer der folgenden Konstellationen:

• Indexmietvertrag (§ 557b BGB)
• Moebliert vermietete Wohnung
• Kurzzeitmietvertrag (befristet, oft an Studenten, Pendler, Praktikanten)
• Mieter mit wiederholtem Zahlungsrueckstand

Wer eine Wohnung mit unbefristetem Vertrag, ortsueblicher Vergleichsmiete und zuverlaessigem Mieter hat, ist von der Reform groesstenteils nicht direkt betroffen.

Die vier zentralen Aenderungen im Detail

1. Indexmiete: Deckel ab VPI > 3 Prozent

Bisher: bei Indexmiete nach § 557b BGB werden die Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI um 4 Prozent, darfst du die Miete um 4 Prozent erhoehen.

Kuenftig (laut Entwurf, in angespannten Wohnungsmaerkten): VPI-Steigerungen oberhalb von 3,0 Prozent jaehrlich werden nur noch zur HAELFTE mieterhoehend wirksam. Bei einem VPI von 5 Prozent waeren also 3 Prozent voll, die restlichen 2 Prozent nur zur Haelfte (1 Prozent) anrechenbar — Erhoehung damit auf 4 Prozent gedeckelt statt 5.

Der Cap-Mechanismus wirkt vorrangig als Bremse nach oben; ob er bei Deflation symmetrisch wirkt, ist im Entwurf noch nicht abschliessend formuliert — fluide Lage. Die genaue Festlegung “angespannter Wohnungsmarkt” folgt der bestehenden Systematik der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und wird durch Landesverordnung definiert. Wie der Indexmiete-Deckel ab 2026 konkret rechnet und welche laufenden Vertraege betroffen sind, erklaert der eigene Beitrag dazu im Detail.

2. Moeblierungszuschlag: 10-Prozent-Pauschale und Offenlegungspflicht

Bisher: kein einheitliches gesetzliches Modell. In der Praxis: Berliner Modell (Zeitwert-Abschreibung des Mobiliars), Hamburger Modell (Pauschalansatz) oder freie Vereinbarung — mit viel Auslegungsspielraum und Streitanfaelligkeit.

Kuenftig: bei vollstaendig moeblierten Wohnungen gilt ein Zuschlag von maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen. Wichtig: der Zuschlag muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein. Fehlt diese Ausweisung, gilt die Wohnung fuer die Pruefung der zulaessigen Miethoehe (Mietspiegel, Mietpreisbremse) als unmoebliert — selbst wenn sie es tatsaechlich ist.

Konsequenz fuer Bestandsmieter mit hoeherem Moeblierungszuschlag: Streitpotenzial. Die Übergangsregelung im Gesetzentwurf ist noch nicht final. Wie die neue Pauschale konkret berechnet und im Mietvertrag ausgewiesen wird, erklaert Möblierungszuschlag 2026: die neue 10-Prozent-Pauschale im Detail.

Die Mietpreisbremse selbst wurde bereits separat verlaengert bis 31.12.2029 (Bundestag-Beschluss Juni 2025, BVerfG-Bestaetigung 8.1.2026, Az. 1 BvR 1825/22) — die Moeblierungs-Pauschale 2026 schliesst Umgehungslucken, ersetzt aber nicht die Mietpreisbremse selbst.

3. Schonfristzahlung: Auch ordentliche Kuendigung wird abgewendet

Bisher (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): die Schonfristzahlung wirkt nur bei der fristlosen Kuendigung wegen Zahlungsverzugs. Zahlt der Mieter den Rueckstand innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung nach, wird die fristlose Kuendigung unwirksam — die parallel ausgesprochene ordentliche Kuendigung blieb aber bisher wirksam (gefestigte BGH-Rechtsprechung, Strategie der “doppelten Kuendigung”). Der Bundesgerichtshof hat diese Doppelstrategie zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) bestaetigt — gefestigte BGH-Rechtsprechung (vgl. auch VIII ZR 91/20 vom 13.10.2021 und VIII ZR 307/21 vom 5.10.2022).

Kuenftig: bei Schonfristzahlung wird auch die parallele ordentliche Kuendigung unwirksam. Aber: nur einmal pro Mietverhaeltnis. Kommt es im selben Mietverhaeltnis erneut zu Rueckstand und Kuendigung, greift die Schonfristzahlung nicht ein zweites Mal — der Vermieter kann dann durchsetzen.

Fuer Vermieter ist das ambivalent: einerseits weniger Sicherheit beim “ersten Mal” Zahlungsverzug, andererseits klare Linie ab dem zweiten Vorfall.

4. Kurzzeitmietvertrag: maximal 6 (mit Ausnahme 8) Monate

Bisher: befristete Mietvertraege brauchen einen der drei Gruende nach § 575 BGB (Eigenbedarf, Abriss/Umbau, Werks-/Dienstwohnung). Daneben existieren in der Praxis “Kurzzeitmietvertraege” mit unklarer Rechtsnatur — oft als moeblierte Vermietung an Touristen, Pendler oder Praktikanten ausgestaltet.

Kuenftig: Kurzzeitmietvertraege werden gesetzlich erfasst und auf maximal 6 Monate begrenzt. Eine einmalige Verlaengerung auf insgesamt 8 Monate ist moeglich, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehener laengerer Bedarf ergibt. Daneben werden die § 575-Begruendungspflichten enger ausgelegt.

Praxisrelevanz fuer kleine Vermieter mit moeblierten WG-Zimmern oder Pendler-Apartments: hoch.

Im Regierungsentwurf vom 29.4.2026 vorgesehen: Anhebung der Wertgrenze fuer vereinfachte Modernisierungsanzeige (§ 559c BGB) von 10.000 auf 20.000 EUR. Endgueltiger Wert kann im Bundestagsverfahren noch angepasst werden, aber die Anhebung selbst ist fester Bestandteil des Entwurfs.

Zur Einordnung der einzelnen Erhoehungswege siehe auch Mieterhoehung in Deutschland: Regeln, Fristen, Grenzen — Indexmiete, Kappungsgrenze und ortsuebliche Vergleichsmiete sind dort detailliert beschrieben.

Entscheidungsmatrix: jetzt handeln oder warten?

Das ist der eigentliche operative Kern. Fuer einen kleinen Vermieter (1-3 Wohnungen) ist die Frage selten “wie ist die Reform abstrakt zu bewerten”, sondern “was tue ich JETZT mit meinen laufenden Vertraegen”. Die Faustregel: alles, was unter altem Recht guenstiger fuer dich ist und das du noch unter altem Recht abschliessen kannst, lohnt sich JETZT. Alles, was unter neuem Recht klarer wird, lohnt sich zu WARTEN.

Massnahme	JETZT handeln	WARTEN
Indexmiete-Anpassung bei VPI > 3 %	Wenn Erhoehung noch vor Inkrafttreten formal zustellbar ist — Wirkung ab Beginn des uebernaechsten Monats nach Zugang der Anpassungsmitteilung (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB) — d.h. bei Zugang im September 2026 erstmals Wirkung November 2026. Zusaetzlich verlangt § 557b Abs. 2 BGB eine Mindestlaufzeit von 1 Jahr zwischen zwei Anpassungen.	Wenn ohnehin erst 2027 wirksam — abwarten ist sinnvoller, da Anpassungsdetails noch fluide
Moeblierungszuschlag bei Neuvertrag	Wenn Modell nach altem Recht (>10 %) sich rechnet und Mieter es akzeptiert	Bei Neuvermietung ab Spaetjahr 2026 — neue Pauschale bringt Rechtssicherheit
Kuendigung wegen Zahlungsverzug	Wenn alter Mechanismus (Doppelkuendigung) hier noch greift	Auf keinen Fall: das wird mit Reform schwieriger
Kurzzeitmietvertrag fuer Studenten/Pendler > 6 Monate	Wenn klassische Befristung nach § 575 BGB sauber begruendbar ist	Wenn die Konstellation ohnehin in das neue 6-/8-Monats-Modell passt
Modernisierungsankuendigung	Wenn jetzt umsetzbar — alte Wertgrenze 10.000 EUR ist klarer als die geplante 20.000 EUR-Diskussion	Bei kleineren Massnahmen — neue Hoehergrenze schafft Spielraum

Achtung: zwischen zwei Anpassungsmitteilungen einer Indexmiete muss nach § 557b Abs. 2 BGB mindestens 1 Jahr liegen. Wer 2026 bereits eine Anpassung gemacht hat, kann 2026 keine zweite mehr machen — unabhaengig von der Reform-Antizipation.

Was du in jedem Fall JETZT tust:

1. Bestand sichten — welche Mietvertraege sind Indexmieten, welche moebliert, welche befristet
2. Bei Indexmiete: Klausel pruefen, naechste planbare Anpassung kalkulieren
3. Bei moeblierter Wohnung: Inventarliste mit Anschaffungswert dokumentieren (entscheidend, falls Übergangsregelung Zeitwert relevant macht)
4. Bei wiederholt unpuenktlichen Mietern: schriftliche Mahnung dokumentieren (wird unter neuem Recht noch wichtiger)

Wenn du diese Dokumentation digital sauber fuehren willst — Mietvertraege, Inventar, Zahlungshistorie, Mahnungen in einer App — schau dir die Funktionen von Plinthos an.

Fuenf typische Faelle: was wuerdest du tun?

Fall 1: Indexmietvertrag laufend, VPI Juni 2026 = 4,2 Prozent

Du hast eine Wohnung in Hamburg, Indexmietvertrag seit 2023, letzte Anpassung Juni 2025. Juni 2026: VPI bei 4,2 Prozent. Du moechtest erhoehen.

Vor Reform: volle 4,2 Prozent moeglich. Anpassungsmitteilung schriftlich, 1 Monat Vorlauf (§ 557b Abs. 3 BGB), Wirkung uebernaechster Monat.

Nach Reform (in angespanntem Wohnungsmarkt — Hamburg faellt darunter): 3 Prozent voll, 1,2 Prozent zur Haelfte = 0,6 Prozent. Gesamt: 3,6 Prozent.

Empfehlung: wenn du die Anpassungsmitteilung vor Inkrafttreten zustellst, wird die Erhoehung nach geltendem Recht (also vollem Satz) wirksam. Lohnt sich also formal zu beschleunigen — aber: prufe genau, ob die Reform bereits gilt oder noch nicht. Konservativ planen, im Zweifel Anwalt fragen.

Fall 2: WG moebliert mit hohem Zuschlag

Du vermietest in Berlin ein moebliertes Zimmer fuer 700 EUR (Nettokaltmiete 500 EUR + 200 EUR Moeblierungszuschlag, also 40 Prozent). Berliner Modell, Zeitwertberechnung, Bestand seit 2024.

Vor Reform: kein gesetzliches Cap; entscheidend ist die Vergleichsmiete + nachgewiesener Wert des Mobiliars. 40 Prozent sind hoch, aber bei werthaltiger Ausstattung argumentierbar.

Nach Reform: 10 Prozent als angemessen gesetzlich definiert. Höhere Zuschlaege bei Bestandsmietern: Übergangsregelung noch unklar — vermutlich Anpassung erforderlich.

Empfehlung: bei Neuvermietung jetzt die Inventarliste mit Anschaffungswerten und Zeitwerten lueckenlos dokumentieren. Damit du im Streitfall den Zuschlag belegen kannst — und bei Reform-Inkrafttreten auf die Übergangsregelung vorbereitet bist.

Fall 3: Mieter zahlt Schonfristzahlung 1× in 2027

Mieter hat zwei Monatsmieten Rueckstand, du sprichst fristlose UND ordentliche Kuendigung aus. Klage wird zugestellt, Mieter zahlt innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach.

Vor Reform: fristlose Kuendigung unwirksam, ordentliche bleibt wirksam — Doppelstrategie greift.

Nach Reform: beide Kuendigungen unwirksam (einmaliger “Reset”). Mietverhaeltnis laeuft weiter.

Was, wenn er 2028 erneut nicht zahlt? Dann greift Schonfristzahlung nicht erneut — beide Kuendigungen bleiben wirksam, Raeumung moeglich. Klare Linie ab dem zweiten Vorfall.

Empfehlung: jeden Zahlungsverzug schriftlich abmahnen, Buchhaltung lueckenlos fuehren. Bei wiederkehrendem Verzug nicht zoegern — die zweite Kuendigung wird unter neuem Recht durchsetzbar. Siehe auch Mietruekstand und verspaetete Zahlung zur Vorgehensweise.

Fall 4: Befristeter Vertrag § 575 BGB endet 2027

Du hast 2024 einen befristeten Vertrag fuer 3 Jahre an einen Doktoranden in Heidelberg vergeben, Eigenbedarf nach Ablauf (deine Tochter zieht 2027 dorthin) korrekt schriftlich begruendet. Vertrag endet im August 2027. Doktorand fragt nach Verlaengerung um 6 Monate.

Vor Reform: § 575 BGB-Befristung bleibt wirksam, Verlaengerung waere ein neuer Vertrag — entweder erneut befristet mit anderem Grund (schwierig) oder unbefristet.

Nach Reform: wenn die “6 Monate” als Kurzzeitmietvertrag eingestuft wuerden, faellt das ins neue 6-/8-Monats-Modell. Aber: dein Hauptvertrag § 575 BGB bleibt unberuehrt, weil bereits unter altem Recht geschlossen.

Empfehlung: nicht ohne anwaltlichen Rat verlaengern. Der Übergang von § 575-Befristung zu Kurzzeit-Modell ist ein Risikobereich. Lieber sauber zum vereinbarten Endtermin beenden und neu vergeben. Hintergrund zu § 575: Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.

Fall 5: Modernisierung Heizungstausch 2026 — jetzt ankuendigen?

Du planst 2027 den Austausch der Gastherme gegen eine Waermepumpe (Investition ca. 18.000 EUR). Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.

Vor Reform: Modernisierungsanzeige nach § 555c BGB drei Monate vor Beginn, Umlage 8 Prozent jaehrlich auf den umgelegten Kostenanteil (Kappungsgrenze: 3 EUR/m² in 6 Jahren).

Nach Reform: laut Entwurfs-Diskussion potenzielle Anhebung der Wertgrenze fuer vereinfachte Modernisierungsanzeige von 10.000 auf 20.000 EUR. Andere Parameter (Umlage, Kappungsgrenze) im aktuellen Entwurf nicht geaendert.

Empfehlung: bei einer 18.000-EUR-Massnahme wuerde die Anhebung dich entlasten — Ankuendigung vereinfachter wuerde. Lohnt zu warten, wenn die Modernisierung nicht zeitkritisch ist. Bei dringender Heizungssanierung (z. B. Defekt) nicht warten — die fluide Gesetzeslage ist kein Grund, eine notwendige Massnahme aufzuschieben.

Praktische Hinweise fuer kleine Vermieter

Drei Dinge, die in der Berichterstattung oft untergehen:

1. Nicht jede Aenderung trifft jeden. Wer 1 Wohnung mit langfristigem unbefristetem Mietvertrag ohne Index hat, ist groesstenteils nicht betroffen. Die Aufregung in der Presse ist groesser als die operative Auswirkung fuer den Durchschnitts-Kleinvermieter.

2. Die Reform ist nicht final. Stand 18. August 2026: Bundestagsverfahren laeuft, Bundesrat hat sich noch nicht abschliessend positioniert. Erwartet werden noch Detailaenderungen in Lesungen und Ausschussberatungen.

3. Dokumentation ist die wichtigste Vorbereitung. Unabhaengig vom finalen Reform-Text: wer Mietvertraege, Inventarlisten, Zahlungshistorie, Mahnungen sauber gefuehrt hat, ist bei jeder Variante besser positioniert. In Plinthos siehst du Vertraege, Kautionen, Mietzahlungen und Dokumente fuer jede Wohnung in einem Bildschirm — gerade unter unklarer Rechtslage ist saubere Datenhaltung kein Luxus, sondern Risikomanagement.

Häufig gestellte Fragen

Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026 verbindlich?

Stand 18. August 2026 noch nicht — der Entwurf wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich im Bundestagsverfahren. Eine realistische Schaetzung ist spaetes Q4 2026 oder Q1 2027. Verbindliche Daten gibt erst die Verabschiedung mit anschliessender Verkuendung im Bundesgesetzblatt.

Muss ich meine bestehenden Mietvertraege aendern?

Nein, nicht automatisch. Die Reform wirkt grundsaetzlich auf die jeweils folgenden Rechtsakte (z. B. naechste Indexanpassung, naechste Kuendigung, neuer Vertrag) — nicht rueckwirkend auf bestehende Vertragsklauseln. Übergangsregelungen koennen jedoch fuer Moeblierungszuschlaege relevant werden; die finalen Bestimmungen stehen aus.

Lohnt es sich, jetzt eine Mieterhoehung “vorzuziehen”?

Nur in bestimmten Faellen. Bei Indexmiete mit aktuell hohem VPI (> 3 Prozent) und bestehender Anpassungsmoeglichkeit: ja, formal zustellen vor Reform-Inkrafttreten wirkt nach altem Recht. Bei Mieterhoehung auf ortsuebliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) ist die Reform groesstenteils neutral — kein Vorziehen noetig.

Kann ich kuenftig noch befristet vermieten, wenn ich Eigenbedarf habe?

Ja. Die Reform aendert § 575 BGB nicht grundlegend. Eigenbedarf, Abriss/Umbau und Werks-/Dienstwohnung bleiben als Befristungsgruende zulaessig. Nur die “informellen” Kurzzeitvermietungen werden auf maximal 6 (mit Ausnahme 8) Monate begrenzt — was vor allem moeblierte Vermietung an Touristen, Praktikanten und Pendler betrifft.

Was, wenn der Bundesrat den Entwurf ablehnt?

Es handelt sich um ein nicht zustimmungspflichtiges Gesetz (Bundestag entscheidet alleine), aber der Bundesrat kann Einspruch einlegen. Eine Ablehnung wuerde Inkrafttreten verzoegern, aber nach den bisherigen politischen Signalen ist eine grundsaetzliche Blockade unwahrscheinlich. Detailaenderungen sind realistischer.

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Reform-Stand: Die in diesem Artikel beschriebenen Inhalte basieren auf dem am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf (Pressemitteilung des BMJV vom 29.4.2026, “Mietrecht II”). Das Bundestagsverfahren laeuft (Stand 18. August 2026). Aenderungen in den Lesungen sind wahrscheinlich. Datum dieser Veroeffentlichung: 16. August 2026 — pruefe vor jeder Massnahme den aktuellen Verfahrensstand auf bmjv.de oder bundestag.de.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Bei konkreten Fallgestaltungen (Kuendigung, Mieterhoehung, befristete Vertraege, Streitfaelle) konsultiere einen Fachanwalt fuer Mietrecht oder einen Verband (z. B. Haus & Grund). Die Reform-Lage ist fluide; verbindliche Aussagen sind erst nach Verkuendung im Bundesgesetzblatt moeglich.