Untermietvertrag rechtssicher gestalten: Leitfaden 2026

Dein Mieter schreibt dir: “Ich bin sechs Monate in Brüssel, ein Freund zieht solange ein — passt das?” Oder noch konkreter: die Studentin in deiner 3-Zimmer-Wohnung in Köln will das große Zimmer an eine Erasmus-Bewerberin untervermieten, weil die Miete allein zu teuer geworden ist.

Ein Untermietvertrag in Deutschland ist ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und einem Dritten, mit dem der Hauptmieter den Gebrauch der Mietsache oder eines Teils davon weitergibt. Er setzt grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters voraus (§540 BGB), in bestimmten Fällen hat der Mieter sogar einen Anspruch auf diese Erlaubnis (§553 BGB). Der Hauptmietvertrag bleibt unberührt: dein Vertragspartner ist und bleibt der Hauptmieter.

In diesem Artikel: die drei Konstellationen, die in der Praxis vorkommen, was im Untermietvertrag stehen muss, was nicht reinkommt, und welche Risiken du als Vermieter realistisch im Blick behalten solltest.

Die drei Konstellationen der Untermiete

Untervermietung ist nicht gleich Untervermietung. Aus deiner Sicht als Vermieter sind drei Fälle zu unterscheiden, weil sie unterschiedlich behandelt werden:

Konstellation	Was passiert	Rechtsgrundlage	Deine Rolle
Teiluntervermietung	Hauptmieter wohnt weiter, vermietet 1 Zimmer	§553 BGB	Erlaubnis bei berechtigtem Interesse pflicht
Komplette Untervermietung	Hauptmieter zieht aus, vermietet ganze Wohnung	§540 BGB	Erlaubnis im Ermessen
Gewerbliche Weitervermietung	Hauptmieter vermietet gewerblich weiter	§565 BGB	Du trittst bei Mietende in den Untermietvertrag ein

Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob du die Erlaubnis verweigern darfst und welche Folgen es für dich hat, wenn der Hauptvertrag endet.

Teiluntervermietung (§553 BGB)

Der Hauptmieter wohnt weiter in der Wohnung und gibt ein Zimmer ab. Klassischer Fall: Studierende in einer Drei-Zimmer-Wohnung, die ein Zimmer untervermieten, weil ein Mitbewohner ausgezogen ist und die Miete sonst zu hoch wäre.

Hier gilt §553 BGB: entsteht beim Hauptmieter nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis vom Vermieter verlangen. Das berechtigte Interesse wird in der Praxis weit ausgelegt — finanzielle Entlastung, Aufnahme eines Lebenspartners, Wunsch nach Gesellschaft. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach §553 Abs. 3 BGB unwirksam.

Achtung: BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) stellt klar, dass rein gewinnorientierte Untervermietung (z.B. dauerhafte Airbnb-Vermietung mit Mehrerlös über eigene Kosten hinaus) KEIN berechtigtes Interesse nach §553 BGB begründet — du musst keine Erlaubnis erteilen.

Untermietzuschlag (§553 Abs. 2 BGB): Du darfst die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn dir die Überlassung sonst nicht zumutbar wäre. Das ist eine wichtige Schutzregel für dich als Vermieter.

Für dich heißt das: einen pauschalen Untervermietungs-Ausschluss kannst du nicht durchsetzen. Du kannst die Erlaubnis aber an die Person des Untermieters knüpfen — wenn er in deiner Wohnung dauerhaft Probleme machen würde (Beleg pflicht), darfst du diese konkrete Person ablehnen.

Komplette Untervermietung (§540 BGB)

Der Hauptmieter zieht selbst aus und überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten. Beispiel: dein Mieter geht für zwei Jahre nach Singapur und will solange jemand anderen einziehen lassen.

Hier gilt §540 BGB ohne den Anspruch des §553. Du musst zustimmen — aber du musst nicht zustimmen. §540 Abs. 1 BGB stellt klar: “Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.” Bei kompletter Untervermietung darfst du dein Veto einlegen, ohne ein berechtigtes Interesse an der Verweigerung belegen zu müssen.

In der Praxis macht es Sinn, hier eher pragmatisch zu sein: ein zahlender Hauptmieter mit einem zuverlässigen Untermieter ist meist besser als eine Leerstandsphase mit neuem Mietsuche-Aufwand. Aber: das ist deine Entscheidung.

Gewerbliche Weitervermietung (§565 BGB)

Sondersituation: der Hauptmieter vermietet die Wohnung gewerblich weiter — typisch bei “Sublease-Modellen” in WGs, möbliertem Wohnen für Berufsreisende, Corporate Housing. Wenn das im Hauptmietvertrag so vorgesehen ist, gilt §565 BGB: bei Beendigung deines Mietverhältnisses zum Hauptmieter trittst du automatisch in die Rechte und Pflichten aus den Untermietverträgen ein.

Das ist eine Falle, die du kennen musst. Wer einen “professionellen” Zwischenmieter aufnimmt, ohne sich der §565-Folgen bewusst zu sein, hat plötzlich die Untermieter als direkte Vertragspartner — mit allem, was an Wohnraumschutz dranhängt.

Siehe auch: WG-Mietvertrag: Hauptmieter oder alle gemeinsam? — dort gehe ich tiefer auf die strukturelle Frage ein, wie du eine WG vertraglich aufstellst.

Was in den Untermietvertrag rein muss

Der Untermietvertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen — du bist nicht Partei. Aber als Vermieter solltest du wissen, was drinsteht, weil dein Hauptmietvertrag den Rahmen bildet und Inkonsistenzen im Streitfall auf dich zurückfallen.

Diese Punkte gehören sauber in jeden Untermietvertrag:

1. Parteien — Hauptmieter (jetzt “Untervermieter”) mit Anschrift, Untermieter mit Anschrift und Ausweisangabe. Klare Bezeichnung als Untermietvertrag, kein Mietvertrag schlechthin.
2. Mietsache — bei Teiluntervermietung: welches Zimmer konkret (Lage, Quadratmeter), welche Gemeinschaftsräume mitgenutzt werden (Küche, Bad, Flur), welche Räume tabu sind. Bei kompletter Untervermietung: die ganze Wohnung mit Adresse.
3. Mietzeit — Beginn und Ende oder unbefristet. Wichtig: die Untermiete kann nicht länger laufen als der Hauptmietvertrag. Endet dein Hauptvertrag, endet die Untermiete spätestens dann (§546 Abs. 2 BGB, dazu unten).
4. Miete — Höhe, Fälligkeit, Konto. Bei Teiluntervermietung typischerweise ein anteiliger Betrag der Hauptmiete plus Möblierungszuschlag, wenn das Zimmer möbliert übergeben wird.
5. Betriebskosten — nur das, was im Hauptmietvertrag als umlagefähig vereinbart ist, kann auch im Untermietvertrag umgelegt werden. Was du nicht an den Hauptmieter umlegen darfst, kann er nicht an den Untermieter weitergeben.
6. Kaution — die Begrenzung des §551 BGB (höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten) gilt auch im Untermietverhältnis. Die Kaution-Anlagepflicht des Untervermieters bleibt bestehen.
7. Kündigungsfristen — siehe gleich.
8. Hausordnung — die Regeln aus deinem Hauptmietvertrag (Ruhezeiten, Reinigung, Treppenhaus) müssen für den Untermieter genauso gelten. Sonst hast du ein Durchsetzungsproblem.
9. Übergabeprotokoll — Zustand der Räume bei Einzug, Zählerstände, Anzahl Schlüssel. Bei Auszug das Gegenstück.

Kündigungsfristen im Untermietverhältnis

Grundregel: für die Untermiete gelten die Vorschriften zur Wohnraummiete (§549 BGB), also auch §573c BGB — Kündigung des Mieters bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Drei Monate Frist also, bei Wohnraum.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: vermietet der Hauptmieter einen Teil seiner selbst bewohnten Wohnung möbliert weiter, sind nach §549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestimmte Schutzvorschriften der Wohnraummiete nicht anwendbar. In dieser Konstellation gilt kraft Gesetzes die kürzere Kündigungsfrist des §573c Abs. 3 BGB (Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats). Voraussetzung: der Untermieter nutzt die Räume nicht dauerhaft mit Familie oder Lebensgemeinschaft. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§573c Abs. 4 BGB). Das ist genau die Studi-Untermiete im eigenen Zimmer, klassische Konstellation.

In allen anderen Fällen — komplette Untervermietung, unmöbliert, oder Hauptmieter wohnt nicht selbst dort — gelten die normalen Wohnraum-Kündigungsfristen. Kürzere Fristen im Untermietvertrag wären in diesen Fällen unwirksam.

Was NICHT in den Untermietvertrag gehört

Hier passieren die meisten Fehler, weil der Hauptmieter den Hauptmietvertrag einfach kopiert und denkt, das passt schon. Tut es nicht.

• Verweis auf “Solidarität mit Hauptmietvertrag” — der Untermieter haftet dir nicht direkt für Pflichten aus deinem Hauptmietvertrag. Der Hauptmieter bleibt dein einziger Schuldner. Eine Klausel “der Untermieter haftet gesamtschuldnerisch mit dem Hauptmieter gegenüber dem Vermieter” hat keine Wirkung gegen dich, wenn du selbst nicht Vertragspartei bist.
• Versicherungsdetails aus dem Hauptmietvertrag — die Gebäudeversicherung ist deine Sache, nicht die des Untermieters. Eine eigene Hausratversicherung sollte der Untermieter selbst abschließen — das gehört, wenn überhaupt, als Hinweis rein, nicht als vertragliche Pflicht mit Konsequenz.
• Automatische Anpassung an Hauptvertragsänderungen — Klauseln wie “ändert sich die Hauptmiete, ändert sich automatisch die Untermiete” sind heikel. Erhöhungen im Untermietvertrag müssen denselben Regeln folgen wie im Hauptvertrag — mit Begründung, Frist, allem.
• Pauschale “Hausordnung wie beim Vermieter” ohne den Text beizulegen. Wenn der Untermieter die Hausordnung nicht kennt, kann er nicht gegen sie verstoßen haben.
• Kündigungsausschluss länger als der Hauptvertrag — die Untermiete kann nicht länger laufen als dein Hauptmietvertrag, ein Kündigungsverzicht darüber hinaus ist sinnlos.

Risiken, die du als Vermieter realistisch siehst

Drei Szenarien, die in der Praxis vorkommen und auf die du vorbereitet sein solltest:

Untervermietung ohne Erlaubnis

Dein Mieter vermietet weiter, ohne zu fragen — du erfährst es über Nachbarn oder den Briefkasten. Hier kannst du nach §573 BGB ordentlich kündigen, wenn die Pflichtverletzung erheblich war. Voraussetzung: in der Regel vorherige Abmahnung. Bei fortgesetzter unerlaubter Untervermietung trotz Abmahnung ist die Schwelle für eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung erreichbar. Eine fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bei unbefugter Gebrauchsüberlassung in Betracht — Voraussetzung ist nach §543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige erfolglose Abmahnung sowie eine Zumutbarkeitsabwägung im Einzelfall.

Praktisch wichtig: die bloße Anwesenheit eines Gastes oder eines Lebenspartners ist keine Untervermietung im Rechtssinne — erst wenn dauerhaft jemand mit eigenem Mietzweck einzieht, wird daraus Untervermietung. Diese Grenze ist im Einzelfall fließend und sollte nicht überreizt werden.

Hauptvertrag endet, Untermieter bleibt

Dein Mietverhältnis zum Hauptmieter endet — Auszug, Kündigung, was auch immer. Was passiert mit dem Untermieter? §546 Abs. 2 BGB ist eindeutig: “Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.”

Du kannst also den Untermieter direkt zur Räumung auffordern, auch wenn du nie einen Vertrag mit ihm hattest. Wichtig: das ist eine Räumungsforderung des Eigentümers gegen einen Besitzer ohne Recht zum Besitz, nicht ein neuer Mietvertrag. Eine §565-Konstellation (gewerbliche Weitervermietung) ist davon zu unterscheiden — da wirst du zum direkten Vertragspartner.

Untermieter zahlt nicht — der Hauptmieter aber doch

Dein Hauptmieter zahlt pünktlich, aber der Untermieter zahlt dem Hauptmieter nicht. Aus deiner Sicht: kein Problem, das ist ein Konflikt zwischen Hauptmieter und Untermieter, du bist außen vor. Du bekommst weiter deine Miete und musst dich um nichts kümmern.

Das ändert sich nur, wenn der Hauptmieter wegen Zahlungsausfall des Untermieters selbst nicht mehr zahlen kann. Dann gehst du gegen den Hauptmieter vor — er bleibt dein Vertragspartner.

So gehst du als Vermieter konkret vor

Wenn dein Mieter eine Untervermietungsanfrage stellt — oder du sie selbst aus der Hand nehmen willst — empfiehlt sich dieser Ablauf:

1. Anfrage schriftlich. Lass dir die Bitte um Erlaubnis schriftlich geben, mit Name, Geburtsdatum, Beruf und Kontaktmöglichkeit des geplanten Untermieters. Bei Teiluntervermietung: welches Zimmer, für welchen Zeitraum.
2. Berechtigtes Interesse prüfen (bei Teiluntervermietung). Liegt eines vor, kommst du um die Erlaubnis kaum herum — du darfst aber die konkrete Person ablehnen, wenn sie aus deiner Sicht problematisch ist (was du belegen müsstest). Bei der Auswahl des Untermieters hilft eine Mieterselbstauskunft 2026: sie liefert dir datenschutzkonform die zulässigen Angaben, um einen begründeten Einwand überhaupt belegen zu können.
3. Erlaubnis schriftlich erteilen mit Auflagen: konkrete Person, Dauer, ggf. anteilige Miete, Hinweis, dass die Hausordnung auch für den Untermieter gilt.
4. Den Untermietvertrag zur Kenntnis nehmen, wenn dir der Hauptmieter ihn zeigt. Du musst ihn nicht genehmigen, aber wenn du Inkonsistenzen mit deinem Hauptmietvertrag siehst (Kaution überhöht, Mietzeit länger als deine), weise drauf hin.
5. Daten dokumentieren — wer wohnt wann in deiner Wohnung, mit Kontaktdaten. Im Streitfall, beim Versicherungsschaden, beim Schadensfall im Treppenhaus brauchst du das.

Genau für Schritt 5 ist eine zentrale Übersicht praktisch. Wenn du in Plinthos deinen Hauptmieter mit der Wohnung verknüpfst und in der Chat- und Dokumentenablage die Untervermietungs-Erlaubnis plus Kopie des Untermietvertrags hinterlegst, hast du im Konfliktfall alles an einem Ort statt verteilt in WhatsApp und E-Mail.

Siehe auch: WG-Mietvertrag: was rein muss und was nicht — wenn du eine reine WG-Konstellation hast, ist der direkte WG-Vertrag oft die sauberere Alternative zur Untervermietung über einen Hauptmieter.

Häufige Fragen

Darf ich die Untervermietung pauschal im Hauptmietvertrag ausschließen?

Bei Teiluntervermietung mit berechtigtem Interesse des Mieters nicht — §553 Abs. 3 BGB erklärt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Bei kompletter Untervermietung kannst du die Erlaubnispflicht ausgestalten, aber eine Untervermietung findet ohnehin nicht ohne deine Erlaubnis statt (§540 BGB).

Was passiert, wenn der Untermieter Schäden in meiner Wohnung verursacht?

Dein direkter Vertragspartner ist der Hauptmieter. Er haftet dir für Schäden in der Wohnung — auch wenn er sie nicht selbst verursacht hat, sondern sein Untermieter, gegen den der Hauptmieter sich dann intern halten muss. Aus deiner Sicht: du wendest dich an den Hauptmieter, nicht an den Untermieter.

Muss ich der Untervermietung schriftlich zustimmen?

Eine besondere Form ist im BGB nicht vorgeschrieben, mündlich oder per E-Mail würde rechtlich reichen. In der Praxis: immer schriftlich, mit Datum und Bezug auf den konkreten Untermieter. Wer die Form-Frage grundsätzlich verstehen will — Stichwort §550 BGB und Schriftformheilung — findet die Details in Mietvertrag mündlich oder schriftlich: was wirklich gilt.

Kann ich die Kaution direkt vom Untermieter verlangen?

Nein. Die Kaution ist Sache zwischen Hauptmieter und Untermieter (gedeckelt auf drei Monatsmieten nach §551 BGB). Dein Anspruch besteht nur gegen den Hauptmieter — die Kaution aus dem Hauptmietvertrag, die du verwaltest, betrifft ausschließlich ihn.

Wann gilt §565 BGB und warum ist das gefährlich?

§565 BGB greift, wenn der Hauptmieter die Wohnung gewerblich an Dritte zu Wohnzwecken weitervermietet — typisch bei möblierten Zwischenmiet-Anbietern oder Corporate Housing. Endet dein Hauptmietvertrag, trittst du automatisch in die Untermietverträge ein und bist plötzlich direkter Vertragspartner aller Untermieter. Wenn du das nicht willst, prüfe deinen Hauptmietvertrag, bevor du gewerbliche Weitervermietung erlaubst.

Verlängert sich der Hauptmietvertrag automatisch, wenn der Untermieter länger bleibt als geplant?

Nein. Dein Hauptmietvertrag läuft unabhängig von der Untermiete. Bleibt der Untermieter über das Ende des Hauptmietvertrags hinaus in der Wohnung, kannst du nach §546 Abs. 2 BGB direkt von ihm die Rückgabe verlangen — die Untermiete verlängert deinen Hauptvertrag nicht.

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Ein Untermietvertrag ist nicht dein Vertrag — aber er beschreibt, wer in deiner Wohnung lebt, und das geht dich sehr wohl etwas an. Lass dir die Erlaubnisanfrage schriftlich geben, kenn die Konstellation (§540 vs §553 vs §565), und dokumentiere, wem du was erlaubt hast. Dann hast du im Streitfall die Belege parat statt erst zu suchen.

Wenn du Mieter, Untermieter, Verträge und Erlaubnisse pro Wohnung sauber dokumentiert haben willst — Plinthos bündelt das in einer App, mit Chat, Dokumentenablage und Fristenübersicht. Was du dort findest, ist auch das, was du im Konfliktfall brauchst.

Rechtshinweis: Die in diesem Artikel zitierten Vorschriften sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell. Untermietkonstellationen sind im Einzelfall stark abhängig vom konkreten Hauptmietvertrag, der Art der Wohnung und den Personen. Für konkrete Streitfälle, Kündigungen oder die Gestaltung von Verträgen mit Sonderkonstellationen (Möblierung, Befristung, gewerbliche Weitervermietung) lass dich von einem Mietrechtsanwalt oder Vermieterverband beraten.