WG-Mietvertrag: Hauptmieter oder alle gemeinsam?

Du hast eine Drei-Zimmer-Wohnung in Münster, drei Studierende wollen einziehen, und der Notar deines Vertrauens fragt am Telefon: “Machen wir einen Vertrag mit allen drei oder nur mit einem Hauptmieter, der die anderen unter sich nimmt?” Die Antwort entscheidet darüber, wer dir später bei Zahlungsausfall haftet, wie aufwendig ein Mieterwechsel wird und wer wem überhaupt kündigen darf.

Ein WG-Mietvertrag in Deutschland kann auf drei Wegen strukturiert werden: ein Hauptmieter mit Untermietern (§540, §553 BGB), alle WG-Bewohner gemeinsam als gesamtschuldnerische Mitmieter, oder Einzelmietverträge pro Zimmer. Jede Variante hat eigene Regeln zu Haftung, Kündigung und Mieterwechsel — kein WG-Sondergesetz im BGB, alles läuft über die allgemeinen Vorschriften zur Wohnraummiete (§§535 ff. BGB).

In diesem Artikel: die drei Modelle nebeneinander, wo das jeweilige Risiko liegt, wann welche Variante für kleine Vermieter wirklich passt, und was du beim Wechsel zwischen den Modellen unbedingt beachten musst.

Die drei WG-Vertragsmodelle im Überblick

Bevor wir ins Detail gehen, hier der direkte Vergleich. Sortiert nach dem, was im Alltag wirklich zählt: wer haftet, wer hat den Ärger beim Wechsel und wie schnell kannst du auf Probleme reagieren.

Kriterium	Hauptmieter + Untermieter	Gemeinsamer Vertrag (alle Mitmieter)	Einzelmietverträge pro Zimmer
Vertragspartner des Vermieters	1 Person (Hauptmieter)	Alle WG-Bewohner gemeinsam	Jeder Bewohner einzeln
Haftung für Miete	Hauptmieter allein, voll	Alle gesamtschuldnerisch	Jeder nur für sein Zimmer
Mieterwechsel	Hauptmieter regelt das selbst (mit deiner Zustimmung nach §540 BGB)	Nur mit Zustimmung aller + Vermieter	Du schließt einfach einen neuen Vertrag
Kündigungsrisiko	Geht ein Untermieter, bleibt Hauptmieter	Kündigung gilt nur für alle gemeinsam	Jeder Vertrag wird einzeln gekündigt
Wer wählt neue Mitbewohner aus?	Hauptmieter	Alle gemeinsam	Du als Vermieter
Verwaltungsaufwand für dich	Niedrig (1 Ansprechpartner)	Mittel (Nachträge bei Wechsel)	Höher (mehrere Verträge, Konten)
Steuerliche Behandlung	Du versteuerst 1 Miete	Du versteuerst 1 Miete (von allen)	Du versteuerst Mieten pro Zimmer

Aus der Tabelle wird klar: Das beste Modell hängt davon ab, ob du Stabilität willst (Hauptmieter), Flexibilität bei häufigen Wechseln (Einzelverträge) oder gegenseitige Haftung (gemeinsamer Vertrag).

Modell 1 — Hauptmieter mit Untermietern

Hier unterschreibst du den Mietvertrag mit einer Person — dem Hauptmieter. Diese Person darf dann nach §540 BGB mit deiner Erlaubnis (oder unter den Voraussetzungen des §553 BGB sogar mit Anspruch auf Erlaubnis) Teile der Wohnung weiter vermieten — typischerweise an die anderen WG-Mitbewohner.

Wie es funktioniert

Der Hauptmieter zahlt dir die volle Miete und schließt mit den Mitbewohnern eigene Untermietverträge ab. Die Beziehung Vermieter–Untermieter existiert vertraglich nicht: Wenn ein Untermieter nicht zahlt, ist das das Problem des Hauptmieters, nicht deins.

Wichtig: Untervermietung braucht deine Erlaubnis. §540 BGB sagt klar: “Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.” Wenn der Hauptmieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse hat (Studienortwechsel, finanzielle Notlage, neuer Partner zieht ein), kann er nach §553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis haben — du kannst nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters ablehnen.

Vorteile für dich

• Ein Ansprechpartner: Eine Person, eine Banküberweisung, eine Telefonnummer. Wenn was ist, redest du mit dem Hauptmieter, nicht mit drei.
• Haftung bei einer Person: Der Hauptmieter haftet voll. Auch wenn ein Untermieter abhaut, ohne zu zahlen, ist die Miete dir gegenüber fällig.
• Geringer Verwaltungsaufwand: Keine Vertragsänderung bei Mitbewohnerwechsel — der Hauptmieter regelt das intern.

Nachteile

• Du verlierst die Kontrolle, wer in der Wohnung wohnt: Der Hauptmieter sucht die Untermieter aus. Ablehnen darfst du nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters, nicht aus Bauchgefühl.
• Alles hängt am Hauptmieter: Kündigt der oder zahlt nicht mehr, kippt das ganze Konstrukt. Die Untermieter haben mit dir vertraglich nichts zu tun — du kannst sie zwar nach §546 Abs. 2 BGB direkt aus der Wohnung zurückfordern, aber Mietrückstände ziehst du nicht von ihnen ein.
• Risiko der Mit-Räumung: Wenn der Hauptmieter zwei Monatsmieten im Rückstand ist und du nach §543 BGB fristlos kündigst, müssen alle Untermieter mit raus, obwohl sie ihren Anteil vielleicht brav an den Hauptmieter gezahlt haben.

Wann das Modell passt

Du hast langfristig stabile Verhältnisse, der Hauptmieter ist solvent (z. B. fester Arbeitsvertrag, Bürge im Hintergrund) und du willst dich um die Zimmerbelegung nicht kümmern. Klassisches Szenario: erwachsener Mieter mietet die ganze Wohnung und nimmt sich Mitbewohner zur Refinanzierung. Bei reinen Studenten-WGs ist das Modell riskanter, weil der Hauptmieter selbst nur begrenzte Einkommenssicherheit hat.

Modell 2 — Gemeinsamer Mietvertrag (alle als Mitmieter)

Hier unterschreiben alle WG-Bewohner gemeinsam den Mietvertrag mit dir. Rechtlich sind sie alle Mieter, alle haften gesamtschuldnerisch (§§421 ff. BGB) — das heißt: Du kannst die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen, und der muss sich intern mit den anderen ausgleichen.

Wie es funktioniert

Wenn drei Personen für 1.200 € Gesamtmiete unterschreiben und einer ausfällt, kannst du die vollen 1.200 € von den verbleibenden zwei einfordern. Die müssen dann sehen, wie sie das Geld vom Dritten zurückbekommen. Aus deiner Sicht ist das ziemlich komfortabel — solange wenigstens einer zahlungsfähig ist, bekommst du dein Geld.

Vorteile für dich

• Mehrfache Absicherung gegen Zahlungsausfall: Bei drei Mitmietern hat sich dein Risiko rechnerisch gedrittelt — du kannst die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen.
• Stabilität: Niemand kann allein gehen ohne Zustimmung aller. Eine Kündigung muss von allen Mitmietern gemeinsam ausgesprochen werden — und du kannst auch nur an alle gemeinsam kündigen.
• Klare Abrechnung: Eine Miete, eine Kaution, eine Nebenkostenabrechnung.

Nachteile

• Mieterwechsel ist umständlich: Geht einer raus, kommt einer rein, brauchst du einen Nachtrag mit Vertragsübernahme — bei einer typischen Studenten-WG mit jährlichen Wechseln schnell mühsam.
• Kollektivkündigung: Du kannst keinem einzelnen Mitbewohner kündigen (z. B. weil nur dieser stört) — die Kündigung gilt nur an alle gerichtet und alle ziehen aus. Juristisch sauber, praktisch oft eine Sackgasse.
• Innere WG-Dynamik kann zur Falle werden: Will einer kündigen, sind die anderen gezwungen mitzuziehen oder sich auf einen Nachtrag einzulassen, der ihnen vielleicht nicht passt.

Wann das Modell passt

Stabile Konstellationen: Paare, befreundete Kollegen, langjährige WGs ohne ständigen Wechsel. Wenn die WG-Mitglieder sich gegenseitig wirklich vertrauen und gemeinsam bleiben wollen, ist die gesamtschuldnerische Haftung ein Geschenk für dich — du bekommst praktisch eine eingebaute Mitbürgschaft.

Modell 3 — Einzelmietverträge pro Zimmer

Hier schließt du mit jedem Bewohner einen eigenen Vertrag über ein bestimmtes Zimmer plus Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur). Jeder zahlt seine Miete direkt an dich, jeder haftet nur für sich selbst.

Wie es funktioniert

Du vermietest in deiner 3-Zimmer-Wohnung das “Zimmer 1, ca. 16 m², im 2. OG links” an Anna für 420 €, das “Zimmer 2, ca. 14 m²” an Ben für 380 € und das “Zimmer 3, ca. 12 m²” an Clara für 350 €. Im Vertrag steht explizit das Mitbenutzungsrecht an Küche, Bad und Flur. Die Nebenkosten teilst du nach einem Schlüssel deiner Wahl (Köpfe, Quadratmeter, individuell) auf die drei Verträge auf.

Vorteile für dich

• Maximale Flexibilität bei Mieterwechsel: Anna zieht aus, du schließt mit der Nachfolgerin einen neuen Vertrag. Ben und Clara merken vom Wechsel vertraglich nichts.
• Volle Kontrolle über die Zimmerbelegung: Du suchst dir jeden neuen Mieter selbst aus — Schufa, Vorstellungsgespräch, eigenes Bauchgefühl entscheiden.
• Einzelkündigung möglich: Bei einer schweren Pflichtverletzung von Ben kündigst du nur ihm. Anna und Clara bleiben unangetastet.
• Klare Trennung der Risiken und Kautionen: Jedes Zimmer hat seine eigene Kaution, sauber getrennt.

Nachteile

• Mehr Verwaltungsaufwand: Drei Verträge, drei Kautionen, drei Übergabeprotokolle, drei Banküberweisungen, drei Nebenkostenabrechnungen.
• Gemeinschaftsflächen müssen sauber geregelt sein: Im Vertrag muss klar stehen, welche Räume mitbenutzt werden, wie Müll und Reinigung organisiert sind. Vage Formulierungen führen zu Streit.
• Kein Hebel bei innerer WG-Dynamik: Wenn Anna und Ben sich nicht ausstehen können, ist das dein Problem — Mietverträge bestehen nebeneinander, du musst vermitteln oder einzeln kündigen.

Wann das Modell passt

Klassische Studenten-WG mit häufigen Wechseln, gemischte Belegung über Plattformen wie WG-Gesucht, oder Räume, die ohnehin unterschiedlich groß und unterschiedlich attraktiv sind. Wenn du in Münster, Heidelberg oder Tübingen Zimmer an Studierende vermietest, ist dieses Modell meistens die saubere Lösung.

Wenn du gerade dabei bist, einen Einzelvertrag zu formulieren, schau dir auch an, was zwingend rein muss: WG-Mietvertrag: was rein muss und was nicht listet die Pflichtangaben und die Klauseln, die du dir sparen kannst.

Welches Modell passt zu dir — Entscheidungshilfe

Pragmatische Faustregel für kleine Vermieter mit 1–3 Wohnungen:

1. Du hast eine WG mit häufigem Wechsel (Studierende, Praktikanten)? → Einzelmietverträge. Der Aufwand wird mit jedem Wechsel zurückbezahlt, den du ohne Nachträge und Streit erledigst.
2. Eine stabile Konstellation (Paar mit Mitbewohner, langjährige Freunde-WG)? → Gemeinsamer Vertrag mit gesamtschuldnerischer Haftung. Du hast die maximale Absicherung gegen Ausfälle.
3. Du willst dich um nichts kümmern und hast einen sehr solventen Hauptmieter (z. B. Arzt, Anwalt, fester Arbeitsvertrag)? → Hauptmieter-Modell mit Untermiet-Erlaubnis nach §553 BGB. Geringster laufender Aufwand, aber das Risiko klumpt sich auf eine Person.
4. Mischvarianten? → Nicht empfehlenswert. Halte das Modell pro Wohnung konsistent. Sonst verlierst du den Überblick, wer wem haftet.

Was bei Einzelmietverträgen am meisten Zeit frisst, ist die saubere Buchhaltung pro Mieter: wer hat wann gezahlt, welche Nebenkostenabrechnung steht noch aus, welche Kaution wurde wofür einbehalten. In Plinthos legst du jeden Mieter mit eigenem Vertrag, Mietbetrag und Kaution an, die monatlichen Mieten werden automatisch zum 1. erzeugt, der Mieter bestätigt die Zahlung mit Foto der Überweisung, und Nebenkosten teilst du nach gleichen Teilen, Quadratmetern, Aufenthaltstagen oder individuell. So sieht das in der App aus →

Häufige Fehler beim Modellwechsel

Manchmal merkst du erst nach einem Jahr, dass das gewählte Modell nicht passt. Wechseln geht, aber nicht beliebig — hier die häufigsten Stolperfallen:

1. Von Einzelverträgen nachträglich zu einem Gesamtvertrag wechseln Das geht nur, wenn alle drei Mieter zustimmen und alle drei alten Verträge sauber beendet sind (z. B. einvernehmliche Aufhebungsverträge zum gleichen Stichtag). Sonst bestehen mehrere Verträge parallel — chaotisch und juristisch fragwürdig.

2. Aus einem gemeinsamen Vertrag einen Mitmieter “rauswerfen” Geht rechtlich nicht ohne Zustimmung aller. Lösung: dreiseitiger Nachtrag mit Vertragsübernahme.

3. Schriftform vergessen bei längerer Laufzeit Wenn dein Mietvertrag (egal welches Modell) für länger als ein Jahr abgeschlossen wird und die Schriftform fehlt, gilt er nach §550 BGB als unbefristet — und kann frühestens ein Jahr nach Überlassung des Wohnraums ordentlich gekündigt werden. Beim Modellwechsel per WhatsApp-Nachtrag passiert das überraschend oft.

4. Befristete WG-Verträge ohne anerkannten Grund Du darfst nicht “weil Studienjahr” befristen. Eine Befristung nach §575 BGB braucht einen der drei gesetzlich anerkannten Gründe (Eigenbedarf, Sanierung/Abriss, Werkmietvermietung), schon bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet — siehe auch Zeitmietvertrag nach §575 BGB: wann erlaubt und wie.

5. Untermiet-Erlaubnis pauschal verweigern Beim Hauptmieter-Modell darfst du nicht reflexartig “Nein” sagen zu jedem Untermieter. Bei berechtigtem Interesse des Hauptmieters (§553 BGB) hast du nur einen Ablehnungsgrund, wenn die Person des Dritten dir nicht zumutbar ist. Pauschale Komplettverbote sind unwirksam — die saubere Ausgestaltung beschreibt Untermietvertrag rechtssicher gestalten: Leitfaden 2026.

Steuerliche und praktische Unterschiede

Aus Sicht der Einkommensteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, §21 EStG) macht es keinen großen Unterschied, ob du eine Miete von einem Hauptmieter oder drei Einzelmieten erhältst — versteuert wird die Summe der Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten. Praktisch heißt das: Bei Einzelmietverträgen hast du mehr Zahlungseingänge pro Monat zu buchen und am Jahresende drei statt einen Posten aufzubereiten. Bei gemeinsamen Verträgen oder Hauptmieter-Modell ist die Buchhaltung einfacher, aber bei Ausfall musst du Mahnwesen gegenüber einer Person oder mehreren gesamtschuldnerisch führen. Auch die Nebenkostenabrechnung ist bei Einzelverträgen aufwendiger (drei Abrechnungen statt einer), dafür kannst du den Aufteilungsschlüssel individuell pro Mietverhältnis setzen.

Häufige Fragen

Kann ich einem Mitmieter im gemeinsamen Vertrag einzeln kündigen?

Nein. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag besteht ein einheitliches Mietverhältnis mit allen Mitmietern gemeinsam. Eine Teilkündigung gegenüber einer einzelnen Person ist nicht möglich. Du kannst nur an alle gemeinsam kündigen (mit einem Grund nach §573 BGB), und alle müssen ausziehen. Genau das ist der größte Nachteil dieses Modells, wenn ein Mitbewohner zum Problem wird.

Muss ich der Untervermietung beim Hauptmieter-Modell immer zustimmen?

Nicht “immer”, aber meistens schon. Wenn beim Hauptmieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung weiter zu vermieten, hat er nach §553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis. Du darfst nur ablehnen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt (Schufa, dokumentierte Konfliktgeschichte) oder wenn die Wohnung übermäßig belegt würde. Pauschale Untervermietungsverbote sind nach §553 Abs. 3 BGB unwirksam.

Wer haftet bei einem Hauptmieter-Modell für Schäden, die der Untermieter verursacht?

Dir gegenüber haftet allein der Hauptmieter — er ist dein Vertragspartner und muss dir die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben (§546 BGB). Wenn der Untermieter Schäden verursacht, ist das eine Frage zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter muss sich diese Schäden also vom Untermieter ersetzen lassen, während er dir gegenüber haftet. Für dich ist das komfortabel, für den Hauptmieter ein Risiko.

Was passiert bei Einzelmietverträgen, wenn ein Zimmer leer steht?

Du trägst das Leerstandsrisiko für dieses eine Zimmer — die Mieten der anderen Mieter laufen unverändert weiter. Bei einem gemeinsamen Vertrag oder Hauptmieter-Modell tragen die verbliebenen Mieter dieses Risiko (sie schulden die volle Miete), bei Einzelverträgen du. Dafür hast du bei Einzelverträgen auch keine “kollektive Geiselhaft”: Die anderen Mieter müssen nicht für das leere Zimmer einstehen.

Kann ich von Hauptmieter-Modell auf Einzelverträge umstellen?

Ja, aber nur einvernehmlich. Du brauchst einen Aufhebungsvertrag mit dem Hauptmieter (zum gleichen Stichtag) und neue Einzelmietverträge mit jedem Bewohner. Die Untermieter werden so zu deinen direkten Vertragspartnern. Wichtig: Die Schriftform muss eingehalten werden (§550 BGB), und alle Übergabe-/Kautionsthemen müssen sauber sortiert werden — sonst stehst du am Ende mit Doppelvereinbarungen oder offenen Kautionsansprüchen da. Bei größeren Umstellungen lohnt eine Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht.

Welches Modell ist bei der Mietkaution am sichersten?

Beim Hauptmieter-Modell verwaltest du eine Kaution (vom Hauptmieter, max. drei Nettokaltmieten nach §551 BGB). Beim gemeinsamen Vertrag ebenfalls eine Kaution (von allen Mitmietern gemeinsam, intern aufgeteilt). Bei Einzelmietverträgen verwaltest du eine Kaution pro Mieter — sauber getrennt, was beim Auszug eines Einzelnen die Abrechnung deutlich einfacher macht. Wenn dir Klarheit bei der Kautionsabwicklung wichtig ist, sind Einzelverträge im Vorteil.

Schlussgedanke

Es gibt nicht das “richtige” WG-Modell — es gibt nur das passende für deine Situation. Wer drei Studierende in einer Uni-Stadt vermietet, fährt mit Einzelverträgen am besten: maximale Flexibilität, klare Trennung, kein Streit über Mitbewohner-Auswahl. Wer eine stabile Paar-plus-Mitbewohner-Konstellation hat, profitiert vom gemeinsamen Vertrag mit gesamtschuldnerischer Haftung. Wer einen sehr solventen Hauptmieter hat und Aufwand minimieren will, fährt mit dem Hauptmieter-Modell — wohlwissend, dass alles an einer Person hängt.

Was alle Modelle gemeinsam haben: Sie funktionieren nur, wenn die Dokumentation während der Mietzeit sauber ist. Wer wann welche Miete gezahlt hat, wann die Nebenkosten abgerechnet wurden, welche Kaution für welches Zimmer hinterlegt ist, und wer wann ein- und ausgezogen ist. Genau dafür ist Plinthos da: Mieten, Kautionen, Nebenkostenaufteilung und Übergabedokumente pro Mietverhältnis — egal ob du mit einem Hauptmieter oder drei Einzelmietern arbeitest. Vierzehn Tage gratis testen, danach 4,99 € im Monat — Funktionen ansehen.

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Die zitierten Gesetze sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels aktuell. Dieser Beitrag ist informativ und ersetzt keine Rechtsberatung. Für konkrete Fälle (Mieterwechsel mit Streit, Kündigung gegen einzelne Mitmieter, komplexe Untermietkonstellationen) wende dich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht oder an deinen örtlichen Eigentümerverband.