Eigenbedarfskündigung WG: Kündigung an alle Mieter

Drei Studierende teilen sich deine Wohnung in Münster, alle stehen in einem gemeinsamen Mietvertrag. Deine Tochter zieht zum Studium in die Stadt und braucht den Wohnraum — du willst wegen Eigenbedarf kündigen. An wen schickst du die Kündigung?

Bei einer WG mit einem einheitlichen Mietvertrag muss die Eigenbedarfskündigung gegenüber allen Mietern erklärt und jedem einzelnen zugestellt werden. Erreicht das Schreiben auch nur einen Mitmieter nicht, ist die Kündigung insgesamt unwirksam — das Mietverhältnis läuft für alle weiter.

Hier liest du, wie du den Eigenbedarf korrekt begründest, welche Fristen nach Mietdauer gelten, wann der Mieter widersprechen darf und welches Schadensersatzrisiko bei vorgetäuschtem Eigenbedarf besteht.

Warum die Kündigung an alle WG-Mieter gehen muss

Wenn mehrere Personen einen gemeinsamen Mietvertrag unterschrieben haben — der klassische WG-Fall mit einem Hauptmietvertrag —, bilden sie ein einheitliches Mietverhältnis. Es gibt rechtlich nicht drei Verträge, sondern einen Vertrag mit drei Mietern auf einer Seite.

Daraus folgt der wichtigste Grundsatz für deine Kündigung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietverhältnis mit mehreren Personen auf Mieterseite wegen seiner Einheitlichkeit nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden (BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17). Das Mietverhältnis endet erst, wenn die Kündigung gegenüber jedem einzelnen Mieter wirksam geworden ist.

Praktisch heißt das:

• Das Kündigungsschreiben muss alle Mieter namentlich als Empfänger benennen.
• Jeder Mieter muss die Kündigung tatsächlich zugestellt bekommen (Zugang nach § 130 BGB).
• Vergisst du einen Namen oder erreicht das Schreiben einen Mitmieter nicht, ist die gesamte Kündigung unwirksam — nicht nur „teilweise“.

Eine Teilkündigung gegen einzelne WG-Mitglieder ist bei einem einheitlichen Vertrag nicht möglich. Du kannst also nicht nur einen der drei Studierenden „herauskündigen“, weil deine Tochter dessen Zimmer braucht. Wer mit mehreren Mietern arbeitet, sollte schon beim Vertrag wissen, wie die Konstruktion funktioniert — dazu lohnt sich der Blick auf WG-Mietvertrag: Hauptmieter oder alle gemeinsam? und darauf, was in den WG-Mietvertrag rein muss.

Sonderfall: Hat jeder WG-Bewohner einen eigenen, separaten Mietvertrag mit dir über sein Zimmer, gibt es kein einheitliches Mietverhältnis. Dann kündigst du jeden Vertrag einzeln — aber für jeden brauchst du einen eigenständigen, konkreten Eigenbedarfsgrund.

Eigenbedarf richtig begründen (§ 573 BGB)

Eigenbedarf ist nur ein wirksamer Kündigungsgrund, wenn du die Räume als Wohnung für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts benötigst (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das ist einer der gesetzlich anerkannten Gründe für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter (§ 573 BGB verlangt ein „berechtigtes Interesse“).

Damit die Kündigung formell wirksam ist, musst du den Eigenbedarf konkret im Kündigungsschreiben begründen. Floskeln reichen nicht. Konkret heißt:

1. Wer braucht die Wohnung? (Du selbst, die Tochter, die Eltern, die Schwester — die Person muss zum geschützten Personenkreis gehören.)
2. Warum braucht diese Person genau diese Wohnung? (Studienbeginn in Münster, Pflege der Eltern in der Nähe, eigener Hausstand nach Trennung.)
3. Seit wann besteht der Bedarf? Der Eigenbedarf muss bei Ausspruch der Kündigung ernsthaft und nachvollziehbar bestehen.

Der geschützte Personenkreis ist enger, als viele denken. Kinder, Eltern, Geschwister und der Ehe-/Lebenspartner zählen regelmäßig dazu. Entferntere Verwandte oder reine „Investitionswünsche“ reichen in der Regel nicht.

Wichtig zur Vorgeschichte: Du musst vor Vertragsschluss keine unaufgeforderten Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anstellen. Rechtsmissbräuchlich wird die Kündigung erst, wenn du den Eigenbedarf bei Vertragsschluss bereits ernsthaft erwogen und dem Mieter verschwiegen hast (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14). Bloße Vorhersehbarkeit genügt für den Vorwurf nicht.

Kündigungsfristen nach Mietdauer (§ 573c BGB)

Die Frist für die Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Wohndauer der WG. Sie verlängert sich, je länger die Mieter schon in der Wohnung leben — Stichtag ist die Überlassung des Wohnraums.

Mietdauer (seit Überlassung)	Kündigungsfrist für dich als Vermieter
bis 5 Jahre	3 Monate
nach 5 Jahren	6 Monate
nach 8 Jahren	9 Monate

Die Grundfrist beträgt drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken (§ 573c Abs. 1 BGB). Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung verlängert sich diese Frist für den Vermieter um jeweils drei Monate.

Zwei Punkte, die in der WG oft übersehen werden:

• Der Samstag zählt als Werktag bei der Berechnung der Frist nach § 573c BGB (BGH, Urteil vom 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04). Geht die Kündigung am dritten Werktag inklusive Samstag zu, ist sie fristwahrend.
• Maßgeblich ist die gemeinsame Wohndauer der WG ab Überlassung, nicht der Zeitpunkt, zu dem ein einzelner Mitmieter eingezogen ist. Ist der ursprüngliche Vertrag vor sieben Jahren geschlossen worden, gilt die 6-Monats-Frist — auch wenn ein Mitbewohner erst letztes Jahr dazukam.

Damit dir kein Stichtag durchrutscht, hilft ein sauberer Überblick über Vertragsbeginn und Fristen. In Plinthos trägt der Fristenkalender zu jedem Vertrag automatisch das Vertragsende ein; weitere Termine wie eine Kündigungsfrist trägst du manuell ein und siehst alle Fälligkeiten pro Wohnung an einer Stelle.

Mehr zum allgemeinen Kündigungsrahmen findest du in Mietvertrag kündigen: Kündigungsschutz, Fristen, Ausnahmen und in Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung und Eigenbedarf.

Anbietpflicht: vergleichbare freie Wohnung anbieten

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, musst du sie den gekündigten Mietern zur Anmietung anbieten. Das ist die sogenannte Anbietpflicht.

Entscheidend ist die Rechtsfolge bei Verletzung — und hier hat der BGH seine Linie geändert: Verletzt du die Anbietpflicht, führt das nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, sondern löst lediglich einen Anspruch des Mieters auf Schadensersatz in Geld aus (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15). Die Kündigung bleibt also wirksam, du riskierst aber finanzielle Ansprüche.

Praktisch heißt das für dich: Wird im selben Gebäude oder in derselben Anlage eine ähnliche Wohnung frei, mach den gekündigten WG-Mietern ein konkretes Angebot in Textform und dokumentiere es. So entziehst du einem späteren Schadensersatzanspruch (z. B. für Umzugs- oder Mehrkosten) die Grundlage.

Widerspruch des Mieters: die Sozialklausel (§ 574 BGB)

Selbst bei formell korrekter und berechtigter Eigenbedarfskündigung können die Mieter widersprechen. Die Sozialklausel (§ 574 BGB) gibt ihnen das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung deiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Typische Härtegründe sind hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, eine Prüfungs- oder Examensphase oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum bei angespanntem Wohnungsmarkt — in Städten wie München, Köln oder Leipzig durchaus relevant.

So läuft der Widerspruch ab:

• Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (§ 574b Abs. 1 BGB).
• Er muss dir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen, sonst kannst du die Fortsetzung ablehnen (§ 574b Abs. 2 BGB).
• Hast du nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Einigt ihr euch nicht, bestimmt das Gericht, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird — notfalls auf unbestimmte Zeit (§ 574a BGB). Deshalb gehört in jedes Kündigungsschreiben ein klarer Hinweis auf das Widerspruchsrecht.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Das größte Risiko liegt nach dem Auszug: Wenn sich herausstellt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war — etwa weil die Tochter nie einzieht und du die Wohnung stattdessen teurer neu vermietest oder verkaufst —, kann dir Schadensersatz drohen.

Ersatzfähig sind dann unter anderem Umzugskosten der ausgezogenen Mieter, Maklerkosten, eine etwaige Mietdifferenz für die neue, teurere Wohnung und weitere Folgekosten. Bei einer WG kann sich das auf alle ehemaligen Mitmieter summieren.

So schützt du dich:

1. Echter, dauerhafter Bedarf. Kündige nur, wenn der Eigenbedarf real ist und voraussichtlich Bestand hat.
2. Dokumentiere die Gründe sauber im Kündigungsschreiben und intern (Studienplatznachweis, Pflegesituation, geplanter Einzugstermin).
3. Setze den Bedarf um. Zieht die begünstigte Person tatsächlich ein und bleibt — das ist der beste Schutz vor dem Vorwurf des Vortäuschens.
4. Entfällt der Bedarf zwischen Kündigung und Auszug (z. B. Tochter wechselt die Uni), informiere die Mieter und ziehe die Kündigung in Betracht zurückzunehmen.

Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung ist kein Kavaliersdelikt: Sie kann teurer werden als ein paar Jahre Mietausfall. Wer mit mehreren Mietern und Fristen jongliert, sollte den gesamten Vorgang sauber dokumentieren. In Plinthos kannst du Vertragsdaten, Dokumente (PDF/JPEG/PNG) und die Kommunikation mit jedem Mieter pro Wohnung ablegen — wenn es später um den Nachweis geht, hast du alles an einem Ort statt verstreut über WhatsApp und E-Mail. Wie das im Alltag aussieht, zeigt der Abschnitt So funktioniert Plinthos.

Häufig gestellte Fragen

Reicht es, wenn ich die Kündigung an einen WG-Mieter schicke, der sie an die anderen weitergibt?

Nein. Bei einem einheitlichen Mietvertrag muss die Kündigung gegenüber jedem einzelnen Mieter erklärt werden und jedem zugehen. Eine „Weitergabe“ durch einen Mitbewohner ersetzt den rechtlichen Zugang nicht. Adressiere das Schreiben an alle namentlich und stelle jedem Mieter ein eigenes Exemplar zu — andernfalls ist die Kündigung insgesamt unwirksam.

Kann ich nur ein einzelnes Zimmer der WG wegen Eigenbedarf kündigen?

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag nicht — eine Teilkündigung gegen einen einzelnen Mitmieter ist ausgeschlossen, das Mietverhältnis ist einheitlich. Anders nur, wenn jeder Bewohner einen eigenen, separaten Mietvertrag über sein Zimmer hat: Dann kannst du den jeweiligen Vertrag einzeln kündigen, brauchst aber für genau dieses Zimmer einen konkreten Eigenbedarfsgrund.

Welche Frist gilt, wenn ein WG-Mitglied erst kürzlich eingezogen ist?

Maßgeblich ist die Dauer des Mietverhältnisses ab Überlassung des Wohnraums, nicht der Einzug einzelner Mitbewohner. Läuft der gemeinsame Vertrag schon über fünf Jahre, gilt die 6-Monats-Frist (nach acht Jahren neun Monate) — auch dann, wenn ein Mitbewohner erst vor einem Jahr nachgerückt ist (§ 573c Abs. 1 BGB).

Was passiert, wenn die Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte (§ 574 BGB) können die Mieter in Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung widersprechen. Einigt ihr euch nicht, entscheidet das Gericht über eine mögliche Fortsetzung des Mietverhältnisses und deren Dauer. Ein Widerspruch macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam, kann den Auszug aber verzögern.

Muss ich den Mietern eine andere Wohnung anbieten?

Wenn während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei wird, ja. Verletzt du diese Anbietpflicht, bleibt die Kündigung zwar wirksam, du riskierst aber einen Schadensersatzanspruch der Mieter (BGH, Az. VIII ZR 232/15). Biete eine frei werdende vergleichbare Wohnung daher in Textform an und dokumentiere das.

Eine Eigenbedarfskündigung in der WG steht und fällt mit den Details: alle Mieter als Empfänger, konkrete Begründung, richtige Frist nach Wohndauer und ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Wer hier sauber arbeitet und alles dokumentiert, vermeidet die häufigsten Fehler — und das teure Risiko des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Plinthos hilft dir, Vertragsdaten, Fristen und Dokumente zu jeder Wohnung geordnet zu halten; sieh dir die Funktionen an.

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Die zitierten Gesetze und Urteile sind auf dem Stand des Veröffentlichungsdatums dieses Artikels. Für konkrete Fälle (Eigenbedarfskündigung, Widerspruch, Räumungsklage, komplexe WG-Konstellationen) wende dich an einen Rechtsanwalt oder einen Vermieterverein.