Indexmiete-Deckel 2026: wie der 50%-Cap ab VPI über 3% wirkt

Du vermietest eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig mit Indexmietvertrag, der Verbraucherpreisindex steht bei 4,2 Prozent — und du fragst dich, ob du die Miete noch voll erhöhen darfst.

Geplant ist: In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmieten künftig gedeckelt werden — VPI-Steigerungen über 3 Prozent jährlich zählen dann nur noch zur Hälfte. Steigt der Index um 5 Prozent, gibst du nur 4 Prozent weiter (3 Prozent voll, plus die Hälfte der überschießenden 2 Prozent). Heute, nach § 557b BGB, gibst du die volle Indexänderung weiter.

Wichtig vorweg: Dieser 50%-Cap ist Teil der Mietrechtsreform II, am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen — aber noch nicht in Kraft. In diesem Artikel trennen wir sauber, was heute gilt, und rechnen drei Szenarien (VPI 2,5 %, 4 %, 6 %) Cent für Cent durch.

Indexmiete heute: was § 557b BGB schon jetzt regelt

Eine Indexmiete koppelt deine Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt für Deutschland ermittelt. Das steht so im Gesetz: Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, “dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird” (§ 557b Abs. 1 BGB).

Der Reiz für dich als Vermieter: Du musst keine Vergleichswohnungen suchen, keinen Mietspiegel zitieren, keine Modernisierung nachweisen. Du teilst dem Mieter in Textform mit, wie sich der Index verändert hat — und welche neue Miete oder welcher Erhöhungsbetrag daraus folgt (§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB).

Drei Regeln solltest du heute schon kennen, weil sie auch nach der Reform bleiben:

• Mindestabstand 1 Jahr: Während die Indexmiete läuft, muss die Miete — von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen — “jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben” (§ 557b Abs. 2 BGB). Du kannst also nicht alle drei Monate nachschieben.
• Wirkung ab dem übernächsten Monat: Nach § 557b Abs. 3 BGB ist die geänderte Miete erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang deiner Erklärung zu zahlen. Schickst du das Schreiben im September, greift die neue Miete frühestens im November.
• Keine Vergleichsmiete daneben: Bei einer Indexmiete sind Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dagegen möglich.

Wer den Unterschied zwischen Index- und Staffelmiete oder die übrigen Erhöhungswege sucht, findet beides in unserem Überblick zu den Regeln der Mieterhöhung in Deutschland.

Was sich ab 2026 ändern soll: der 50%-Cap im Detail

Hier die wichtigste Klarstellung gleich vorweg: Der Indexmiete-Deckel gilt noch nicht. Er ist Teil der Mietrechtsreform II (offiziell: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete), die das Bundeskabinett am 29. April 2026 als Regierungsentwurf beschlossen hat — vorgelegt von Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig. Der Entwurf steckt im parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat). Eine realistische Einschätzung zum Inkrafttreten: spätes Q4 2026 oder Q1 2027. Verbindlich ist das nicht — während der Lesungen sind Änderungen möglich.

Der geplante Mechanismus laut Gesetzentwurf: “Oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent jährlich sollen die Steigerungen des für Indexmietverträge maßgeblichen Verbraucherpreisindexes nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen.”

Übersetzt für deine Praxis:

• Bis 3 Prozent VPI-Anstieg: voll an den Mieter weitergebbar — wie heute.
• Über 3 Prozent: Der überschießende Teil zählt nur zur Hälfte.

Vier Punkte, die du dazu wissen musst:

1. Nur in angespannten Wohnungsmärkten. Der Cap soll nicht bundesweit greifen, sondern nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist — dieselbe Logik wie bei der Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Außerhalb dieser Gebiete bliebe die Indexmiete ungedeckelt.
2. Kein harter 3,5%-Deckel. In Medienberichten liest man oft von einem “Deckel auf 3,5 Prozent”. Das ist eine Faustformel, kein fixer Wert: Der tatsächliche Cap hängt von der Höhe des VPI ab. Bei VPI 4 % ergibt sich eine weitergebbare Erhöhung von 3,5 %, bei VPI 6 % aber 4,5 %. Verlass dich nicht auf die runde Zahl, sondern rechne.
3. Symmetrisch — auch bei Deflation. Die Regel soll in beide Richtungen wirken. Sinkt der Index, würde die Halbierung oberhalb der Schwelle entsprechend gespiegelt.
4. Für Bestands- und Neuverträge. Der Entwurf sieht vor, dass der Deckel sowohl bestehende als auch neue Indexmietverträge erfasst — nicht nur ab Reform geschlossene.

Drei Szenarien: VPI 2,5 %, 4 % und 6 % — Cent für Cent

Nehmen wir eine konkrete Wohnung: Nettokaltmiete 800 € im Monat, Indexmietvertrag, gelegen in einem Gebiet, das als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Mindestabstand von einem Jahr ist eingehalten. So wirkt sich der geplante Cap im Vergleich zur heutigen Rechtslage aus.

Szenario	VPI-Anstieg	Heute (§ 557b, ungedeckelt)	Geplant (50%-Cap)	Differenz/Monat
A	2,5 %	+20,00 € → 820,00 €	+20,00 € → 820,00 €	0,00 €
B	4,0 %	+32,00 € → 832,00 €	+28,00 € → 828,00 €	4,00 €
C	6,0 %	+48,00 € → 848,00 €	+36,00 € → 836,00 €	12,00 €

So kommen die Cap-Werte zustande:

• Szenario A (VPI 2,5 %): Der Anstieg liegt komplett unter der 3-Prozent-Schwelle. Cap und alte Regel sind identisch. 800 € × 2,5 % = 20,00 €. Neue Miete: 820,00 €.
• Szenario B (VPI 4 %): Die ersten 3 Prozentpunkte zählen voll, der überschießende 1 Prozentpunkt nur zur Hälfte. Effektiv weitergebbar: 3 % + 0,5 % = 3,5 %. 800 € × 3,5 % = 28,00 €. Statt 32,00 € heute. Neue Miete: 828,00 €.
• Szenario C (VPI 6 %): 3 Prozentpunkte voll, die überschießenden 3 Prozentpunkte halbiert (1,5 %). Effektiv: 4,5 %. 800 € × 4,5 % = 36,00 €. Statt 48,00 € heute. Neue Miete: 836,00 €.

Die Logik kurz als Formel: weitergebbarer Prozentsatz = 3 % + (VPI − 3 %) ÷ 2, solange der VPI über 3 % liegt. Liegt er darunter, gilt er voll.

Genau diese Rechnung macht Plinthos für dich nachvollziehbar: Du legst die Indexmiete je Wohnung oder Zimmer an, und die monatlichen Zahlungen werden auf Basis des hinterlegten Betrags automatisch erzeugt — du musst nach einer Erhöhung nur den neuen Wert eintragen, nicht jede Monatszahlung von Hand korrigieren. Wie das im Alltag aussieht, siehst du in der Funktionsübersicht.

Häufige Fehler bei der Indexmiete — und beim neuen Cap

Vier Stolperfallen, die kleine Vermieter regelmäßig teuer zu stehen kommen:

1. Den Cap schon heute anwenden. Solange die Reform nicht in Kraft ist, gilt § 557b BGB unverändert. Wer aus Vorsicht jetzt schon halbiert, verschenkt bares Geld — und wer sich auf einen noch nicht beschlossenen Wortlaut beruft, riskiert eine angreifbare Erklärung.
2. Den falschen Index oder Zeitraum nehmen. Maßgeblich ist der VPI für Gesamtdeutschland (Basis 2020 = 100), nicht ein regionaler oder ein selbst gewählter Warenkorb. Vergleiche immer denselben Monat zum Vorjahr oder zur letzten Anpassung.
3. Den Mindestabstand übersehen. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557b Abs. 2 BGB). Eine zu früh verschickte Erhöhung ist unwirksam — die Frist beginnt nicht neu, du verlierst Zeit.
4. Die Wirkung zu früh ansetzen. Die neue Miete ist erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang fällig (§ 557b Abs. 3 BGB). Wer ab dem Folgemonat bucht, bekommt die Differenz unter Umständen zurückgefordert.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft außerdem die Mietpreisbremse: Sie deckelt die Anfangsmiete bei Neuvermietung (höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 556d BGB), nicht die späteren Indexsprünge. Der geplante 50%-Cap setzt also an einer ganz anderen Stelle an als die Mietpreisbremse — beide können in einem angespannten Markt nebeneinander gelten.

Was du jetzt konkret tun solltest

Solange die Reform nicht verkündet ist, gilt für laufende Indexmietverträge weiter die volle Weitergabe. Daraus folgt ein klarer Fahrplan:

1. Anstehende Erhöhung prüfen. Ist der Mindestabstand von einem Jahr erreicht und der VPI gestiegen? Dann kannst du heute noch zum vollen Satz erhöhen.
2. Index korrekt belegen. Notiere den VPI-Wert des Ausgangs- und des aktuellen Monats (Basis 2020 = 100, abrufbar bei destatis.de) und gib beide Werte plus den Erhöhungsbetrag in der Erklärung an.
3. Textform einhalten. Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen (E-Mail genügt, anders als bei der Kündigung). Sie muss die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen.
4. Reformstand im Blick behalten. Prüfe vor jeder größeren Erhöhung den Stand des Bundestagsverfahrens. Sobald der Cap in Kraft ist, gilt er in ausgewiesenen Gebieten auch für deinen Bestandsvertrag.
5. Sauber dokumentieren. Halte fest, wann du welche Erhöhung mit welchem Index und welcher Wirkung verschickt hast — das ist deine Absicherung, falls der Mieter widerspricht.

Wenn du mehrere Zimmer oder Wohnungen verwaltest, lohnt es, Vertragsart und Erhöhungshistorie pro Einheit an einem Ort zu führen, statt in verstreuten Excel-Tabellen. Wer die übrigen drei Reformbausteine — Möblierungspauschale, Schonfristzahlung und Kurzzeitmietvertrag — einordnen will, findet sie in unserem Überblick zur Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II). Wer speziell möbliert vermietet, sollte zusätzlich die geplante Möblierungspauschale von 10 Prozent kennen.

Häufig gestellte Fragen

Gilt der Indexmiete-Deckel schon 2026?

Nein. Der 50%-Cap ist Teil der Mietrechtsreform II, am 29. April 2026 vom Bundeskabinett als Regierungsentwurf beschlossen — aber noch nicht in Kraft. Er befindet sich im parlamentarischen Verfahren; ein Inkrafttreten gilt frühestens für spätes 2026 oder 2027 als realistisch. Bis dahin gilt § 557b BGB unverändert.

Wie berechne ich die gedeckelte Erhöhung konkret?

Bis 3 Prozent VPI-Anstieg gibst du voll weiter. Über 3 Prozent zählt der überschießende Teil nur zur Hälfte. Formel: weitergebbarer Prozentsatz = 3 % + (VPI − 3 %) ÷ 2. Bei VPI 6 % wären das 4,5 % — bei 800 € Nettokaltmiete also 36 € statt 48 € ohne Cap.

Gilt der Cap überall in Deutschland?

Nein, geplant ist eine Begrenzung nur in angespannten Wohnungsmärkten. Diese Gebiete weist das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung aus — dieselbe Mechanik wie bei der Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Außerhalb dieser Gebiete bliebe die Indexmiete nach aktuellem Entwurf ungedeckelt.

Kann ich neben der Indexmiete die Vergleichsmiete oder Modernisierung umlegen?

Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei laufender Indexmiete ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dagegen zulässig — der geplante Cap bezieht sich nur auf die VPI-gekoppelte Anpassung.

Was ist der Unterschied zum 3,5%-Deckel aus den Schlagzeilen?

“3,5 Prozent” ist nur eine Faustformel und stimmt zufällig bei einem VPI von genau 4 Prozent. Der eigentliche Mechanismus ist die Halbierung oberhalb von 3 Prozent — bei höherem VPI liegt der effektive Deckel über 3,5 Prozent. Rechne immer mit dem tatsächlichen Indexwert.

Unterm Strich: Heute gibst du die volle Indexänderung weiter, ab Reform würde in angespannten Märkten nur die Hälfte über der 3-Prozent-Schwelle greifen. Der Unterschied wird erst bei hoher Inflation wirklich spürbar — und genau dann lohnt die Cent-genaue Rechnung. Wenn du Indexmiete, Erhöhungshistorie und monatliche Zahlungen pro Wohnung sauber an einem Ort führen willst, übernimmt Plinthos die laufende Abrechnung für dich: So funktioniert es.

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Die genannten Gesetze und der Reformstand sind auf den Tag der Veröffentlichung bezogen. Der Indexmiete-Deckel ist ein Regierungsentwurf und noch nicht in Kraft — der finale Gesetzestext kann sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Für konkrete Fälle (Erhöhungsstreit, Widerspruch des Mieters) wende dich an einen Anwalt oder einen Vermieterverein.