CO2-Kostenaufteilung 2026: Stufenmodell richtig anwenden

Seit dem 1. Januar 2023 trägst du als Vermieter einen Teil der CO2-Kosten deiner Immobilie selbst. Wie viel, hängt vom Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) ab: Je schlechter die Wohnung energetisch dasteht, desto höher dein Anteil — von 0 bis 95 Prozent. Maßgeblich ist der spezifische CO2-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.

Klingt technisch, ist in der Praxis aber überschaubar — wenn man weiß, wo man die Zahlen herholt und in welche Tabelle man sie einträgt. Falsch oder gar nicht aufgeteilt wird es teuer: Weist du den CO2-Anteil in der Heizkostenabrechnung nicht korrekt aus, darf der Mieter seinen gesamten Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Dieser Beitrag erklärt das Stufenmodell Schritt für Schritt, zeigt die komplette 10-Stufen-Tabelle und rechnet ein konkretes Beispiel durch — mit den Werten, die für die Abrechnung 2026 gelten.

Was das CO2KostAufG regelt und für wen

Wenn du mit Öl oder Erdgas heizt, zahlst du über den Brennstoffpreis einen CO2-Preis mit. Dieser nationale Emissionshandel begann 2021 bei 25 Euro je Tonne CO2 und stieg bis 2025 stufenweise an. Für 2026 endet die feste Preisstaffel: Die Zertifikate werden in einem Preiskorridor versteigert, dessen Mindestpreis bei 55 Euro und Höchstpreis bei 65 Euro je Tonne liegt. Für deine Abrechnung heißt das: Der konkrete CO2-Preis steht auf der Brennstoffrechnung deines Lieferanten — du musst ihn nicht selbst schätzen.

Bis Ende 2022 konnten Vermieter diese CO2-Kosten vollständig über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Das CO2KostAufG hat das beendet. Die Logik: Wer die Heizung und die Dämmung verantwortet (also du), soll einen Anreiz haben, energetisch zu sanieren. Wer den Verbrauch steuert (der Mieter), trägt den Rest.

Das Gesetz unterscheidet Wohngebäude (§ 5 CO2KostAufG, Stufenmodell) und Nichtwohngebäude (§ 8, vorerst hälftige Teilung). Für die typische Wohnung oder das WG-Zimmer gilt das Stufenmodell.

Wichtig für kleine Vermieter, die einzelne Zimmer vermieten: Das Stufenmodell knüpft an das Gebäude an, nicht an die einzelne Vermietung. Vermietest du Zimmer innerhalb einer Wohnung mit gemeinsamer Heizung, ermittelst du die Emissionen für die gesamte Wohnfläche und verteilst den Mieteranteil dann intern weiter — ähnlich wie bei der Heizkostenabrechnung in der WG nach Heizkostenverordnung.

Die 10-Stufen-Tabelle: Emissionen → Vermieteranteil

Der Kern des Modells steht in der Anlage zum CO2KostAufG. Du ordnest den berechneten spezifischen CO2-Ausstoß deines Gebäudes (gerundet auf eine Nachkommastelle, § 5 Abs. 1) in eine von zehn Stufen ein und liest das Aufteilungsverhältnis ab.

Spezifischer CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr)	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
weniger als 12	100 %	0 %
12 bis < 17	90 %	10 %
17 bis < 22	80 %	20 %
22 bis < 27	70 %	30 %
27 bis < 32	60 %	40 %
32 bis < 37	50 %	50 %
37 bis < 42	40 %	60 %
42 bis < 47	30 %	70 %
47 bis < 52	20 %	80 %
52 und mehr	5 %	95 %

Die Tabelle ist bewusst progressiv: Ein gut gedämmter Neubau mit moderner Heizung landet unten (Mieter zahlt fast alles, du nichts), ein unsanierter Altbau mit Ölheizung oben (du zahlst bis zu 95 Prozent). Der Hebel für dich liegt klar bei der Gebäudehülle und der Heizungstechnik, nicht beim Heizverhalten des Mieters.

Schritt für Schritt: so berechnest du den Anteil

Die Aufteilung läuft in vier Schritten ab, eingebettet in deine jährliche Nebenkostenabrechnung:

1. CO2-Menge und CO2-Kosten ablesen. Beide stehen auf der Rechnung deines Brennstoff- oder Wärmelieferanten. Die Lieferanten sind nach § 3 CO2KostAufG verpflichtet, die ausgestoßene CO2-Menge und die darauf entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
2. Spezifischen Ausstoß berechnen. Teile die jährliche CO2-Menge (in kg) durch die Wohnfläche (in m²). Ergebnis: kg CO2 pro m² und Jahr, gerundet auf eine Nachkommastelle.
3. Stufe einordnen. Such den Wert in der Tabelle oben und lies Mieter- und Vermieteranteil ab.
4. CO2-Kosten aufteilen. Wende die Prozentsätze auf die ausgewiesenen CO2-Kosten an.

Rechenbeispiel: 70-m²-Altbauwohnung in Leipzig

Du vermietest eine 70-m²-Wohnung mit Gaszentralheizung. Die Jahresabrechnung deines Gaslieferanten weist aus:

• ausgestoßene CO2-Menge: 2.380 kg
• darauf entfallende CO2-Kosten: 131 Euro (bei rund 55 Euro/t)

Spezifischer Ausstoß: 2.380 kg ÷ 70 m² = 34,0 kg CO2/m²/Jahr.

In der Tabelle fällt das in die Stufe „32 bis < 37” → Mieter 50 %, Vermieter 50 %.

Von den 131 Euro CO2-Kosten trägst du also 65,50 Euro selbst, 65,50 Euro legst du auf den Mieter um. Hätte dieselbe Wohnung dank Dämmung nur 18,0 kg/m²/Jahr, läge sie in der Stufe „17 bis < 22” — dein Anteil sänke auf 20 Prozent (26,20 Euro), der Mieter trüge 80 Prozent.

Das zeigt den eigentlichen Punkt des Gesetzes: Die jährliche Ersparnis pro Wohnung ist überschaubar, aber sie summiert sich über mehrere Einheiten und steigt mit dem CO2-Preis. Wer die genaue Aufteilung sauber nachhalten will, statt jedes Jahr neu zu rechnen, kann die Abrechnung in einer App wie Plinthos pro Wohnung dokumentieren — inklusive Foto der Brennstoffrechnung und der vier Verteilungsmethoden für die übrigen Nebenkosten. Mehr dazu unter Funktionen.

Pflichtangaben in der Abrechnung — und das 3-%-Kürzungsrecht

Hier liegt der häufigste und teuerste Fehler. Es reicht nicht, den CO2-Anteil intern korrekt zu berechnen — du musst ihn in der Heizkostenabrechnung auch ausweisen. Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG gehören in die Abrechnung:

• der auf den Mieter entfallende Anteil an den CO2-Kosten
• die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung (also welche Stufe der Tabelle gilt)
• die Berechnungsgrundlage, aus der sich die Einstufung ergibt

Fehlt diese Information oder ermittelst du den CO2-Anteil gar nicht, greift § 7 Abs. 4 CO2KostAufG: Dann hat der Mieter das Recht, seinen gesamten Heizkostenanteil um 3 Prozent zu kürzen — nicht nur den CO2-Anteil. Das ist eine separate Sanktion und kommt zum 15-Prozent-Kürzungsrecht aus § 12 Heizkostenverordnung hinzu, wenn du zusätzlich nicht verbrauchsabhängig abrechnest.

Konkret: Vergisst du bei einer Heizkostenabrechnung über 900 Euro Mieteranteil die CO2-Angaben, darf der Mieter 27 Euro abziehen — bei jeder betroffenen Einheit, jedes Jahr. Die Information vollständig in die Abrechnung zu schreiben, kostet dagegen nichts.

Häufige Fehler bei der CO2-Aufteilung

1. Pauschal 50/50 angesetzt. Die hälftige Teilung gilt für Nichtwohngebäude (§ 8). Bei Wohnungen ist immer das Stufenmodell zu rechnen — 50/50 ist dort nur Zufall, wenn die Wohnung in der Stufe 32–37 kg liegt.
2. CO2-Kosten weiter voll umgelegt. Wer noch nach altem Muster die kompletten CO2-Kosten auf den Mieter schreibt, hat einen formell fehlerhaften Posten in der Abrechnung.
3. Einstufung nicht ausgewiesen. Berechnung im Kopf, aber nicht in der Abrechnung dokumentiert → 3-%-Kürzung droht.
4. Falsche Wohnfläche. Eine zu klein angesetzte Fläche treibt den spezifischen Ausstoß künstlich hoch und verschiebt deinen Anteil nach oben. Nutze die korrekte Wohnflächenangabe.
5. Frist übersehen. Die CO2-Aufteilung ist Teil der Heizkostenabrechnung und unterliegt derselben 12-Monatsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB wie die übrige Nebenkostenabrechnung.

Häufig gestellte Fragen

Wer berechnet die CO2-Menge — ich oder mein Heizöllieferant?

Die ausgestoßene CO2-Menge und die darauf entfallenden Kosten muss dir der Brennstoff- oder Wärmelieferant nach § 3 CO2KostAufG auf der Rechnung ausweisen. Du übernimmst diese Werte und berechnest daraus den spezifischen Ausstoß pro Quadratmeter sowie die Aufteilung nach dem Stufenmodell. Bei Fernwärme liefert der Versorger die Daten entsprechend.

Gilt das Stufenmodell auch, wenn ich nur ein einzelnes Zimmer vermiete?

Ja. Das Modell knüpft an das Gebäude an. Vermietest du Zimmer in einer Wohnung mit gemeinsamer Heizung, ermittelst du die Emissionen für die gesamte Wohnfläche, bestimmst die Stufe und teilst den Mieteranteil dann intern auf die Zimmer auf. Die übrigen Heizkosten verteilst du parallel nach den Regeln der Heizkostenverordnung. Ob die Gesamtmiete als Kalt- oder Warmmiete ausgewiesen ist, ändert an der CO2-Aufteilung nichts — sie betrifft nur die abrechenbaren Heizkosten.

Was passiert, wenn ich den CO2-Anteil gar nicht ausweise?

Dann darf der Mieter seinen gesamten Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Die Kürzung bezieht sich auf die kompletten Heizkosten, nicht nur auf den CO2-Posten. Das ist unabhängig vom 15-Prozent-Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung, das bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung greift.

Ändert sich meine Stufe, wenn ich saniere?

Ja, und genau das ist das Ziel des Gesetzes. Sinkt der spezifische CO2-Ausstoß durch Dämmung, Fenstertausch oder eine effizientere Heizung, rutscht das Gebäude in eine niedrigere Stufe und dein Vermieteranteil fällt. Die Einstufung wird in jeder Jahresabrechnung neu auf Basis der tatsächlichen Emissionen ermittelt.

Wie hoch ist der CO2-Preis 2026?

2026 werden die Zertifikate im nationalen Emissionshandel in einem Preiskorridor zwischen 55 Euro (Mindestpreis) und 65 Euro (Höchstpreis) je Tonne CO2 versteigert. Der konkrete Preis fließt über die Brennstoffrechnung in deine CO2-Kosten ein — du rechnest mit dem Betrag, den dein Lieferant ausweist, nicht mit einem geschätzten Wert.

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Das Stufenmodell ist weniger kompliziert, als es wirkt: CO2-Menge durch Wohnfläche teilen, Stufe ablesen, Prozente anwenden, alles in die Abrechnung schreiben. Der teuerste Fehler ist nicht die Rechnung selbst, sondern die vergessene Pflichtangabe — die 3 Prozent kostet, obwohl sie nur eine Zeile gewesen wäre.

Dieser Beitrag ist informativ und ersetzt keine Rechtsberatung. Die genannten Gesetze (CO2KostAufG, Heizkostenverordnung, BGB) sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell; bei strittigen Abrechnungen oder komplexen Konstellationen ziehe einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband hinzu.