Heizkostenabrechnung in der WG nach Heizkostenverordnung

Heizkosten in einer WG mit zentraler Heizungsanlage müssen nach § 7 Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche; Warmwasser wird nach § 8 HeizkV getrennt abgerechnet. Wer pflichtwidrig nicht verbrauchsabhängig abrechnet, muss dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent nach § 12 HeizkV einräumen.

Die Heizkostenabrechnung ist in Deutschland nicht Privatsache. Sie ist Bundesrecht. Die Heizkostenverordnung (HeizkV) schreibt zwingend vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach erfasstem Verbrauch abgerechnet werden müssen — der Rest nach Wohnfläche oder einem anderen objektiven Maßstab. Wer als kleiner Vermieter Zimmer in einer WG vermietet oder als Hauptmieter intern abrechnet, kommt um diese Vorgaben nicht herum.

In diesem Artikel: der gesetzliche Rahmen aus HeizkV, BetrKV und BGB, die zwei WG-Konstellationen mit ihren unterschiedlichen Abrechnungsebenen, eine Beispielrechnung über 2.210 €, die Pflicht zu fernablesbaren Geräten ab 2027, häufige Fehler und FAQ.

Der gesetzliche Rahmen: HeizkV, BetrKV, BGB

Bevor die Aufteilung in der WG diskutiert wird, muss die Grundlage stehen. Drei Regelwerke greifen ineinander:

HeizkV (Heizkostenverordnung) — regelt zwingend, wie Heizkosten und Warmwasserkosten in Mehrparteienhäusern verteilt werden. Anwendbar, sobald eine zentrale Heizungsanlage oder zentrale Warmwasserversorgung mehrere Wohneinheiten oder zumindest mehrere selbständig genutzte Räume versorgt. Eine reine Etagenheizung ohne Verbundverbrauch fällt nicht darunter — dann reichen interne WG-Regeln.

BetrKV (Betriebskostenverordnung) — § 2 BetrKV listet die 17 umlagefähigen Betriebskosten-Positionen, darunter Heizkosten (Nr. 4) und Warmwasserkosten (Nr. 5). Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag sind Betriebskosten in der Miete enthalten — § 556 BGB verlangt eine ausdrückliche Umlagevereinbarung.

BGB §§ 556, 556a — § 556 BGB regelt die Vereinbarung über Betriebskosten und die Pflicht zur jährlichen Abrechnung (Frist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums). § 556a BGB regelt den Verteilungsschlüssel: Default ist die Wohnfläche, abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich — außer für die durch die HeizkV zwingend verbrauchsabhängigen Anteile.

Die zentrale Vorgabe steht in § 7 HeizkV (Heizung) und § 8 HeizkV (Warmwasser): Bei zentraler Heizung mit erfasstem Verbrauch müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt. Innerhalb dieses Korridors darf der Vermieter den genauen Prozentsatz festlegen — typisch sind 70/30 (70 % Verbrauch, 30 % Fläche).

Für Warmwasser aus einer zentralen Anlage gelten dieselben 50-70 %-Vorgaben, allerdings als eigener Abrechnungsposten (§ 8 HeizkV) — Warmwasser wird nicht mit Heizung zusammengeworfen. Das ist wichtig, weil Warmwasser ein anderes Verbrauchsverhalten zeigt als Raumheizung.

Hinzu kommt seit 2023 die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG — wie die CO2-Kostenaufteilung 2026 konkret berechnet wird und in welche Stufe dein Gebäude fällt, ist dort im Detail erklärt.

Erfassung des Verbrauchs: Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler

§ 5 HeizkV verlangt, dass der Verbrauch erfasst wird. Zulässig sind zwei Geräte-Typen:

• Wärmemengenzähler — misst die tatsächlich abgegebene Wärmemenge in kWh. Präzise, aber meist nur dort sinnvoll, wo eine separate Vorlaufleitung pro Wohneinheit besteht.
• Heizkostenverteiler — elektronische oder Verdunster-Geräte an jedem Heizkörper. Messen einen Verbrauchsanteil relativ zur Heizleistung des Heizkörpers. Die in WG-Altbauten weitaus häufigere Variante.

Beide sind gleichwertig — die HeizkV schreibt keine ausschließliche Wärmemengenzähler-Pflicht vor. Wer als kleiner Vermieter eine WG ausstattet, kann mit Heizkostenverteilern arbeiten, solange die Geräte fachgerecht installiert und geeicht sind.

Was passiert, wenn nicht verbrauchsabhängig erfasst wird? § 12 HeizkV gibt dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % auf den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten, wenn der Vermieter pflichtwidrig nicht nach Verbrauch abrechnet. Für einen Vermieter, der bei 2.210 € Jahresabrechnung 15 % verliert, sind das 332 € Schaden — pro Wohnung, pro Jahr. Die Installation lohnt sich rein wirtschaftlich.

Fernablesbare Geräte: die Pflicht ab 1.1.2027

Mit der HeizkV-Novelle 2021 (Verordnung in Kraft seit 1. Dezember 2021) wurden zwei wichtige Fristen eingeführt:

• Seit 1. Dezember 2021: Neu installierte oder ausgetauschte Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler, Warmwasserzähler) müssen fernablesbar sein. Es darf also kein neuer Verdunster-Heizkostenverteiler ohne Funkmodul mehr montiert werden.
• Spätestens 1. Januar 2027: Auch Bestandsgeräte müssen fernablesbar sein. Wer als Vermieter heute noch nicht fernablesbare Geräte im Bestand hat, muss bis Ende 2026 umrüsten.

Fernablesbarkeit hat zwei Konsequenzen, die für die WG-Abrechnung relevant sind:

1. Monatliche Verbrauchsinformation: Ab dem Zeitpunkt, an dem fernablesbare Geräte installiert sind, müssen Mieter monatliche unterjährige Verbrauchsinformationen erhalten (§ 6a HeizkV). Das gilt auch in der WG — wer fernablesbare Geräte hat, schuldet seinen Mietern die monatliche Information.
2. Wegfall der Ablesetermine: Kein Besuch vom Ableser mehr durch die WG-Räume — Verbrauchsdaten werden per Funk übertragen.

Für die meisten kleinen Vermieter ist das eine Investition zwischen 300 und 800 € für eine 80-100-m²-Wohnung, abhängig von der Anzahl der Heizkörper und dem gewählten Anbieter (Techem, ista, Brunata-Metrona, Kalorimeta sind die Marktführer). Die laufenden Kosten der Geräte (Miete bzw. Wartung) sind nach § 2 Nr. 4a, 5a BetrKV umlagefähig.

WG-Konstellation 1: Untermietvertrag (ein Hauptmieter)

Jetzt zum eigentlichen WG-Kern. Es gibt zwei rechtlich unterschiedliche Konstellationen, und sie beeinflussen, wer gegenüber wem abrechnet.

In der ersten Konstellation hat eine Person den Hauptmietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Zimmer an die anderen WG-Mitglieder. Das ist häufig bei Studierenden-WGs, wo die “WG-Älteste” den Vertrag hält und neue Mitbewohner per Untermietvertrag aufnimmt (mit Zustimmung des Vermieters, § 540 BGB).

Hier gibt es zwei Abrechnungsebenen:

Ebene 1 — Vermieter ↔ Hauptmieter: Der Vermieter rechnet die Heizkosten nach HeizkV gegenüber dem Hauptmieter ab. Der Hauptmieter erhält eine Jahresabrechnung mit den 50-70 %-Verbrauchsanteil-Vorgaben, hat 12 Monate Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB), und der Vermieter hat 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zu erstellen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) — sonst verliert er Nachforderungsansprüche.

Ebene 2 — Hauptmieter ↔ Untermieter: Der Hauptmieter rechnet seinerseits gegenüber den Untermietern ab. Hier ist die HeizkV nicht direkt zwingend auf das Innenverhältnis anwendbar — relevante Stimmen in der Literatur diskutieren das uneinheitlich. In der Praxis übernehmen vernünftige Hauptmieter aber die Logik der HeizkV (50-70 % Verbrauch, Rest nach Zimmergröße), weil sie sonst spätestens bei Streit vor dem Amtsgericht Probleme bekommen.

Wenn nur ein zentrales Erfassungsgerät pro Wohneinheit besteht (kein Erfassungsgerät pro Zimmer), wird intern oft pauschal nach Zimmergröße verteilt. Das ist nicht ideal, aber praxisüblich. Mehr zum Wechsel der Konstellation in WG-Mietvertrag: Hauptmieter oder alle gemeinsam?.

WG-Konstellation 2: Gemeinsamer Mietvertrag (alle Mitmieter)

In der zweiten Konstellation unterschreiben alle WG-Bewohner gemeinsam den Mietvertrag als Mitmieter. Sie haften gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter (§ 421 BGB) — der Vermieter kann jeden für die volle Miete und Nebenkosten in Anspruch nehmen.

Hier gibt es eine Abrechnungsebene zwischen Vermieter und WG:

Der Vermieter erstellt eine einzige Heizkostenabrechnung nach HeizkV für die gesamte Wohnung. Die WG erhält diese Abrechnung gemeinsam — jeder Mitmieter hat einen eigenen Anspruch auf Einsicht in die Belege und auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Intern teilt die WG den Gesamtbetrag nach interner Vereinbarung auf.

Praktischer Vorteil für den Vermieter: nur eine Abrechnung, ein Adressat (oder mehrere, je nach Empfangsbevollmächtigung). Risiko: bei Auszug eines Mitmieters bleibt die gesamtschuldnerische Haftung problematisch — das wird über Nachträge zum Vertrag oder Auswechslung der Mitmieter geregelt, was wiederum die Zustimmung aller Beteiligten erfordert.

In dieser Konstellation greift § 556a BGB für den nicht verbrauchsabhängigen Teil: der Vermieter darf den 30-50 %-Flächen-Anteil nach Wohnfläche der gesamten Wohnung umlegen — das ist faktisch egal, weil die Wohnung eine Einheit ist. Die interne Aufteilung in der WG ist private Sache der Mitmieter.

Beispielrechnung: 2.210 € Heizkosten + Warmwasser in einer 3er-WG

Konkretes Szenario zur Veranschaulichung. Wohnung in Leipzig, 92 m² (Lisa 18 m², Tom 14 m², Anna 12 m², Gemeinschaft 48 m²), zentrale Gasheizung mit elektronischen Heizkostenverteilern an allen Heizkörpern, zentraler Warmwasserzähler pro Wohneinheit. Vermieter rechnet nach 70/30-Schlüssel ab (70 % Verbrauch, 30 % Fläche) — der typische Maximalwert innerhalb des HeizkV-Korridors.

Gesamtkosten der Wohnung (Jahresabrechnung):

• Heizung: 1.890 €
• Warmwasser: 320 €
• Summe: 2.210 €

Schritt 1 — Trennung Heizung / Warmwasser (§ 8 HeizkV): wird getrennt abgerechnet, hier vereinfacht zusammen dargestellt.

Schritt 2 — Aufteilung Verbrauch / Fläche (§ 7 HeizkV, 70/30):

• Verbrauchsanteil: 70 % × 2.210 € = 1.547 €
• Flächenanteil: 30 % × 2.210 € = 663 €

Schritt 3 — Verbrauchsanteil nach Heizkostenverteilern: Annahme der Verbrauchseinheiten Lisa 4.200, Tom 1.100 (Erasmus), Anna 2.700 — Summe 8.000.

• Lisa: 4.200/8.000 × 1.547 € = 812 €
• Tom: 1.100/8.000 × 1.547 € = 213 €
• Anna: 2.700/8.000 × 1.547 € = 522 €

Schritt 4 — Flächenanteil: in einer WG mit gemeinsamem Mietvertrag wird der Flächenanteil typischerweise nach den anteilig zugeordneten m² (Zimmer + Gemeinschaftsanteil) umgelegt. Bei 92 m² Gesamtfläche und Gemeinschaftsfläche von 48 m² zu gleichen Teilen aufgeteilt (16 m² pro Person):

• Lisa: (18+16)/92 × 663 € = 245 €
• Tom: (14+16)/92 × 663 € = 216 €
• Anna: (12+16)/92 × 663 € = 202 €

Gesamtanteil pro Person:

• Lisa: 812 + 245 = 1.057 €
• Tom: 213 + 216 = 429 €
• Anna: 522 + 202 = 724 €
• Summe: 2.210 € — passt.

Lisa zahlt am meisten, weil sie tatsächlich am meisten geheizt hat. Tom profitiert von seinem Erasmus-Aufenthalt durch den verbrauchsabhängigen Anteil — exakt das, was die HeizkV durch den 70 %-Korridor erreichen will. Ohne die HeizkV-Vorgabe (also bei reiner Flächenverteilung) hätte Tom 216/2.210 statt 429/2.210 gezahlt — ein Unterschied von rund 213 € zu Lisa und Anna umverteilt. Eine alternative WG-interne Pauschalisierung nach Anwesenheitstagen statt nach Verbrauch erläutert Nebenkosten nach Aufenthaltstagen aufteilen.

Mehr zur Trennung von Heizkosten und übrigen Nebenkosten in unserem Vergleich der vier WG-Aufteilungsmethoden unter Nebenkosten in der WG aufteilen.

Fristen und formelle Anforderungen

Drei Fristen, die jeder Vermieter und jeder Hauptmieter kennen muss:

12 Monate Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB): Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zustellen. Ein Abrechnungszeitraum vom 1.1.2025 bis 31.12.2025 muss also bis spätestens 31.12.2026 abgerechnet sein. Versäumnis: Nachforderungen sind ausgeschlossen, Guthaben muss aber weiterhin ausgezahlt werden.

12 Monate Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB): Der Mieter hat 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben. Danach sind formelle und inhaltliche Beanstandungen grundsätzlich präkludiert (Ausnahmen bei groben Fehlern und Treu und Glauben gemäß § 242 BGB).

Inhalt der Abrechnung — die Mindestanforderungen aus der HeizkV und der BGH-Rechtsprechung verlangen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten (Heizung, Warmwasser getrennt)
• Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
• Benennung der Erfassungsgeräte und der Werte

Eine Abrechnung, die diese Mindestanforderungen nicht erfüllt, ist formell unwirksam — sie löst die Zahlungspflicht nicht aus, und der Mieter kann sie zurückweisen. Bei Streit lohnt sich vor jedem Anwalt der nüchterne Blick: stimmen Gesamtkosten, Schlüssel, persönlicher Anteil, Vorauszahlungen?

Heizungstechnik 2026: GEG und 65-Prozent-Regel

Eine kurze Einordnung für Vermieter, die in den nächsten Jahren ihre Heizung erneuern müssen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 1.1.2024 geltenden Fassung verlangt für neu eingebaute Heizungen grundsätzlich, dass sie mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen (§ 71 GEG). Die Regel greift gestaffelt nach Kommunalgröße und kommunaler Wärmeplanung:

• Neubaugebiete: ab 1.1.2024
• Bestandsgebäude in Großstädten (> 100.000 Einwohner): nach kommunaler Wärmeplanung, spätestens ab 30.6.2026
• Bestandsgebäude in kleineren Kommunen: spätestens ab 30.6.2028

Solange die alte Heizung funktioniert und nur repariert wird, gibt es keine Pflicht zum Tausch. Erst beim Defekt mit Notwendigkeit zum Neueinbau greift die 65 %-Regel — mit zahlreichen Ausnahmen und Übergangsfristen. Eine pauschale “alle Gasheizungen ab 2024 verboten”-Aussage ist falsch.

Für die WG-Abrechnung hat das mittelbare Konsequenzen: wer auf Wärmepumpe oder Hybrid umrüstet, hat oft andere Kostenstrukturen (hohe Investition, niedrigere Verbrauchskosten), die sich im Verbrauchsanteil der HeizkV-Abrechnung niederschlagen. Wer im Bestand bleibt, sollte zumindest die Fernablesbarkeit (Pflicht 2027) jetzt planen.

Häufige Fehler kleiner Vermieter

Aus Audits und Gerichtsverfahren wiederholen sich folgende Fehlerquellen:

1. Reine Flächenverteilung statt HeizkV-Korridor. “Wir verteilen alles nach Quadratmetern, das ist einfacher.” Verstoß gegen § 7 HeizkV — der Mieter darf 15 % kürzen.

2. Falscher Korridor. 80 % Verbrauch / 20 % Fläche ist außerhalb des Korridors (Maximum 70 %). 40 % Verbrauch / 60 % Fläche ist außerhalb (Minimum 50 %).

3. Warmwasser mit Heizung vermengt. § 8 HeizkV verlangt getrennte Abrechnung von Heizung und Warmwasser, wenn Warmwasser aus einer zentralen Anlage stammt.

4. Abrechnung nach 13 oder 14 Monaten. Frist verpasst → Nachforderung ausgeschlossen.

5. Keine Erfassungsgeräte installiert. Pauschale Schätzung “nach Augenmaß” ist unzulässig — § 5 HeizkV verlangt Erfassung. Sonderfälle für Wohnungen ohne Erfassungspflicht regelt § 11 HeizkV (z. B. Studentenheime, niedriger Wärmebedarf).

6. Verwechslung Untermiete / gemeinsamer Mietvertrag. Der Vermieter rechnet immer gegenüber seinem direkten Vertragspartner ab — die interne WG-Aufteilung ist nicht seine Aufgabe.

7. Bestandsgeräte nicht fernablesbar. Frist 1.1.2027 wird unterschätzt. Wer im Herbst 2026 erst anfragt, riskiert Engpässe bei den Wartungsfirmen.

Plinthos für die Heizkostenabrechnung in der WG

Plinthos ist eine App für kleine Vermieter, die Zimmer vermieten — und Heizkostenabrechnung ist einer der Punkte, an denen es in der WG regelmäßig knirscht. Die App hilft dabei, Vorauszahlungen pro Zimmer zu erfassen, den Verbrauchs- und Flächenschlüssel transparent zu dokumentieren und am Jahresende die Abrechnung über das Zimmer-Konto pro Mieter abzubilden. Wer als Vermieter mehrere WG-Wohnungen betreut, hat alle Abrechnungen pro Wohnung gebündelt — Erfassungsdaten, Verteilerschlüssel, gezahlte Vorauszahlungen. Mehr unter So funktioniert Plinthos.

FAQ — Häufig gestellte Fragen

Muss ich als kleiner Vermieter mit nur einer Wohnung die HeizkV überhaupt anwenden? Ja — sobald die Wohnung mit einer zentralen Anlage beheizt wird, die mehrere Wohneinheiten oder mehrere selbständige Nutzungseinheiten versorgt. Bei einer Einzimmerwohnung mit eigener Gastherme ohne Verbundverbrauch greift die HeizkV typischerweise nicht. In einer WG mit gemeinsamer Heizung gilt sie auf der Vermieter-Hauptmieter-Ebene immer.

Kann ich als Vermieter den 70/30-Schlüssel selbst wählen? Innerhalb des Korridors 50-70 % Verbrauch / 30-50 % Fläche ja. § 7 HeizkV gibt dem Gebäudeeigentümer das Wahlrecht — die Entscheidung muss aber für den gesamten Abrechnungszeitraum einheitlich gelten und in der Abrechnung erkennbar dokumentiert sein.

Was passiert, wenn ein WG-Mitglied auszieht? Bei Untermietvertrag rechnet der Hauptmieter den anteiligen Zeitraum gegenüber dem ausgezogenen Untermieter ab — typischerweise nach Tagen oder nach Verbrauchsablesung zum Auszugsdatum. Bei gemeinsamem Mietvertrag bleibt die gesamtschuldnerische Haftung aller Mitmieter bis zur formellen Beendigung — Auswechslung über Nachtrag mit Zustimmung des Vermieters.

Was kosten die Wartung und Ablesung der Heizkostenverteiler? Typisch 60-150 € pro Wohnung und Jahr für eine 2-3-Zimmer-Wohnung, abhängig von Anzahl der Heizkörper und Anbieter (Techem, ista, Brunata-Metrona, Kalorimeta). Diese Kosten sind nach § 2 Nr. 4a und Nr. 5a BetrKV als Betriebskosten umlagefähig.

Mein Mieter behauptet, die Abrechnung sei falsch — was tun? Erste Reaktion: Belegeinsicht ermöglichen. Der Mieter hat Anspruch darauf, alle Rechnungen, Ableseprotokolle und den Verteilerschlüssel einzusehen (§ 259 BGB analog, ständige Rechtsprechung). In der Praxis löst sich der Großteil der Konflikte durch nüchterne Nachrechnung. Wenn nicht, hilft die Mietervereins- oder Anwaltsberatung — vor jeder Eskalation eigene Zahlen auf Plausibilität prüfen.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Heizkostenrecht ist im Detail komplex und einzelfallabhängig; insbesondere die Anwendung der HeizkV in Sonderfällen (Studentenheime nach § 11 HeizkV, gemischte Nutzung, Pauschalmiete) und die Frage der Zulässigkeit interner WG-Vereinbarungen erfordern eine fallbezogene Prüfung. Für rechtsverbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, einen Mieterverein oder einen Steuerberater. Gesetzes- und Verordnungsstand: Mai 2026.