Internet incluido en el alquiler: pros, contras y precificarlo

Incluir internet en el alquiler es legal y casi estándar en pisos por habitaciones, pero la opción más segura jurídicamente es integrarlo en la renta y no facturarlo aparte: el art. 20 LAU exige pacto expreso por escrito y cuantía determinada para repercutir servicios. El sobreprecio razonable se sitúa entre 6 € y 30 € por habitación según fibra y número de inquilinos.

Incluir internet en el alquiler — sobre todo cuando alquilas habitaciones a estudiantes o jóvenes trabajadores — se ha vuelto estándar en buena parte de España. Pero “incluir el wifi” no es solo una decisión comercial: cambia cómo se redacta el contrato (art. 20 LAU), cómo tributa el ingreso en IRPF, qué responsabilidades asumes frente a la operadora y al inquilino, y cuánto margen real te queda después de la cuota, los picos de consumo y las averías. Hacerlo a ojo te cuesta entre 20 y 60 € al mes por habitación que no estás recuperando.

Esta guía explica cuándo conviene incluirlo, cuándo es mejor dejarlo fuera, cómo redactar la cláusula sin caer en la zona gris del art. 20 LAU y cómo calcular el sobreprecio correcto en función de tu fibra, del número de habitaciones y del perfil de inquilino.

Por qué casi todos los caseros lo incluyen (y por qué algunos no deberían)

En el alquiler por habitaciones la pregunta sobre el wifi llega antes que cualquier otra salvo el precio. Tres razones para incluirlo:

• Es coste fijo, no variable: una fibra de 30 € al mes cuesta lo mismo si la usa una persona o cinco. El coste marginal es cero, y el inquilino lo valora más que su coste real.
• Quita fricción operativa: ni cambio de titular, ni recibos compartidos, ni pelearse cuando un inquilino se va y nadie asume la permanencia.
• Permite el “todo incluido”: el inquilino prefiere pagar 510 € cerrados a 480 € + “unos 30 € de wifi a repartir entre tres”.

Tres situaciones en las que conviene no incluirlo:

• Pisos con un solo inquilino estable: si alquilas a una sola persona, que contrate ella suele ser más limpio fiscal y operativamente.
• Zonas con conectividad inestable: si la fibra solo llega a 100 Mbps y los inquilinos serán teletrabajadores exigentes, “internet incluido” se vuelve una pesadilla de quejas.
• Permanencia heredada cara: si tienes un contrato no traspasable y la baja cuesta 200 €, mejor dejarlo fuera del alquiler hasta resolverlo.

El marco legal: art. 20 LAU y las dos categorías de gasto

Aquí está la trampa que se cuela en muchos contratos firmados a la ligera. La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU) distingue dos tipos de gastos en su artículo 20:

• Gastos generales del inmueble (art. 20.1): comunidad, IBI, tasas — repercutibles al inquilino solo con pacto expreso por escrito y cuantía determinada al inicio del contrato.
• Gastos individualizables por contadores (art. 20.3): suministros que tienen aparato medidor — en todo caso de cuenta del arrendatario.

¿Dónde encaja internet? No es un gasto general del inmueble ni un suministro con contador tradicional. Es un servicio contratado por el titular con la operadora. La práctica habitual es tratarlo como un servicio que el arrendador presta integrado en la renta cuando se incluye, o como un servicio individualizable cuando el inquilino lo contrata directamente.

Dos consecuencias prácticas:

1. Si lo incluyes en la renta (“renta 510 €, internet incluido”), forma parte del precio del alquiler. Es la opción más sencilla.
2. Si lo facturas aparte (“renta 480 € + wifi 30 €”), estás repercutiendo un servicio. Necesitas pacto expreso, cuantía determinada y comprobante de la factura real. Sin esos requisitos, la posición ante un conflicto judicial es débil.

La Ley 12/2023 modificó la LAU: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son ahora a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU último párrafo, introducido por Ley 12/2023). No afecta directamente al wifi, pero refuerza la tendencia a limitar lo que el propietario puede trasladar al inquilino. Mejor incluirlo en la renta que repercutirlo aparte.

Sobre las derramas extraordinarias de la comunidad: nunca son repercutibles al inquilino, ni con pacto expreso. Solo gastos generales ordinarios con cuantía determinada.

El detalle sobre el alquiler por habitaciones

Si alquilas habitaciones individualmente (no el piso entero a un grupo de inquilinos solidarios), la jurisprudencia menor está dividida sobre si esos contratos se rigen por la LAU o por el Código Civil. La Audiencia Provincial de Madrid (sentencia 28/3/2019) sostuvo que el alquiler por habitaciones queda fuera de la LAU; la Audiencia Provincial de Cantabria (sentencia 166/2026 de 10/03/2026) afirmó lo contrario. No hay doctrina unificada del Tribunal Supremo. En la práctica, redacta el contrato pensando en cumplir lo más exigente: si lo encaja la LAU, mejor que la cláusula del wifi sea válida bajo ese marco.

Telecomunicaciones: marco normativo y obligaciones del titular

El servicio de internet en España está regulado por la Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, que sustituyó a la anterior Ley 9/2014. Cualquier referencia a “Ley 9/2014” en contratos tipo está obsoleta.

Para reclamaciones de usuarios finales (consumidores), el órgano competente es la Oficina de Atención al Usuario de Telecomunicaciones (Ministerio para la Transformación Digital, portal usuariosteleco.digital.gob.es), tras reclamación previa al operador. La CNMC supervisa el mercado y la competencia. En la práctica este tipo de reclamaciones individuales son raras.

El Real Decreto 899/2009 — Carta de derechos del usuario de los servicios de comunicaciones electrónicas sigue siendo la norma de referencia sobre derechos del usuario final: derecho a la baja, indemnización por interrupciones, transparencia en facturación. Estos derechos los tiene el titular del contrato con la operadora, que normalmente eres tú. El inquilino, formalmente, no tiene relación contractual con la operadora.

Esto implica algo concreto: si el wifi se cae, el responsable de resolverlo eres tú. Tú gestionas la incidencia, tú esperas al técnico, tú asumes la presión si el inquilino exige una rebaja por días sin servicio. Por eso conviene incluir en la cláusula un párrafo de “ausencia de garantía de continuidad” que limite tu responsabilidad a gestiones razonables ante la operadora.

Cómo precificar el sobreprecio: tres pasos

Aquí está la parte que casi nadie hace bien. Incluir internet no es “sumar 10 € al alquiler y ya”. Es un cálculo con tres componentes.

Paso 1 — Coste base de la fibra prorrateado

Toma tu factura mensual de fibra (cuota promocional o cuota normal post-promoción — usa la post-promoción para no quedarte corto). Divide entre el número de habitaciones que alquilas en el piso.

Ejemplo: fibra de 600 Mbps a 38 €/mes (post-promoción), tres habitaciones alquiladas. Coste base por habitación = 38 / 3 = 12,67 €/mes.

Paso 2 — Margen por gestión, averías y picos

Aquí va lo que el cálculo “ingenuo” se deja fuera:

• Tiempo de gestión cuando hay averías: una avería al año, dos horas tuyas. Aunque solo te cuestes 15 €/hora como gestor, son 30 € al año, 2,50 €/mes por avería, divididos entre habitaciones.
• Picos de uso: si en algún momento subes la velocidad (alguien teletrabaja con videollamadas pesadas), la diferencia la asumes tú.
• Riesgo de impago parcial: si un inquilino se va antes de la permanencia y nadie ocupa la habitación, la fibra la sigues pagando entera.

Margen razonable: entre 20% y 40% sobre el coste base, dependiendo de tu piso y de tu paciencia.

12,67 € × 1,30 (margen 30%) = 16,47 €/mes por habitación.

Paso 3 — Redondeo comercial y “todo incluido”

El número final tiene que ser fácil de comunicar. Las cifras que mejor funcionan en el anuncio: 10, 15, 20, 25 o 30 € sumados a la renta base. O directamente integrar todo en una cifra cerrada “todo incluido”.

En el ejemplo, 16,47 € redondea a 15 € o 20 €. Si tu mercado es competitivo (Madrid, Barcelona centro), 15 € te hace más atractivo. Si tu fibra es de alta velocidad y vendes “teletrabajo sin cortes”, 20 € se sostiene.

Tabla orientativa por número de habitaciones

Habitaciones alquiladas	Fibra base 30-35 €/mes	Fibra premium 45-55 €/mes
2 habitaciones	+15 a +20 €/hab	+25 a +30 €/hab
3 habitaciones	+10 a +15 €/hab	+18 a +25 €/hab
4 habitaciones	+8 a +12 €/hab	+14 a +18 €/hab
5+ habitaciones	+6 a +10 €/hab	+10 a +14 €/hab

Cifras orientativas para 2026 sobre tarifas típicas de mercado. Ajusta al alza si tu fibra es premium (1 Gbps simétrico, router con buen alcance) o si vendes el piso como apto para teletrabajo.

Fiscalidad: cómo declarar el ingreso en IRPF

Si incluyes internet en la renta, el importe íntegro que percibes (renta base + sobreprecio por wifi) es rendimiento del capital inmobiliario a efectos de IRPF, salvo que el alquiler se considere actividad económica (lo cual es excepcional para caseros particulares).

A cambio, puedes deducir como gasto la cuota completa de la fibra que pagas a la operadora. La operación es neutra desde un punto de vista contable: ingresas X € extra y deduces X € de gasto. El margen que efectivamente tributa es el sobreprecio neto que te queda después de la cuota.

Sobre la reducción del 60% por arrendamiento de vivienda habitual: la Ley 12/2023 modificó el art. 23.2 LIRPF (introducido por Ley 26/2014) estableciendo reducciones diferenciadas según la zona y la situación del contrato. La reducción general del 60% queda en términos generales en 50%, con porcentajes más altos (hasta 90% en algunos casos) en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la CCAA, contratos rebajados o inquilinos jóvenes. Para conocer la reducción aplicable a tu caso concreto consulta la Agencia Tributaria o un asesor — depende del año del contrato, del municipio y de la calificación de la zona.

La reducción solo se aplica a contratos de vivienda habitual del inquilino. Si alquilas por temporada o por habitaciones a estudiantes con contrato corto, lo más probable es que no apliques reducción: el contrato no se califica como vivienda habitual del inquilino y los rendimientos tributan al tipo marginal completo.

Si quieres profundizar en cómo registrar el contrato y sus implicaciones, lee la guía sobre registro del contrato de alquiler en Hacienda.

Caso especial: alquiler turístico

Si lo que tienes es un alquiler turístico (estancias cortas, pisos en plataformas), el régimen es completamente diferente. La LO 1/2025 reformó el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exigiendo mayorías reforzadas (3/5) en la comunidad para autorizar la actividad turística en pisos que no la tuvieran ya. El internet incluido en este tipo de alquiler ni se discute — es estándar absoluto, y se contabiliza dentro del precio diario sin pacto separado.

Para el alquiler de habitaciones a estudiantes/trabajadores con permanencia mínima de 3-9 meses, el régimen turístico no aplica: el contrato será o LAU vivienda, o LAU temporada, o Código Civil según la jurisprudencia menor que comentamos antes.

Cláusula tipo para el contrato

Si decides incluir internet, una cláusula clara evita conflictos. Algo del estilo:

Servicio de internet. El arrendador facilita conexión a internet mediante contrato con operadora externa, cuyo coste se entiende incluido en la renta pactada. El arrendador se compromete a tramitar las incidencias que afecten al servicio ante la operadora en plazo razonable, sin garantizar tiempos de restablecimiento ni niveles de servicio específicos. La interrupción temporal del servicio por causas ajenas al arrendador (incidencia de red, mantenimiento, fuerza mayor) no dará lugar a rebaja de renta ni a indemnización.

Si decides facturarlo aparte, añade cuantía determinada (en €/mes) y comprométete a aportar el justificante de la factura si el inquilino lo solicita. Recuerda que sin pacto expreso por escrito, no puedes repercutir nada.

Errores frecuentes

• No actualizar la cuota cuando termina la promoción: la fibra a 25 € se convierte en 40 € a los doce meses. Si firmaste un contrato de habitación con renta cerrada, los 15 € de diferencia los pones tú durante toda la duración.
• No prever el cambio de operadora: si la fibra del piso se cae durante una semana y necesitas cambiar de operadora, asumes la baja y el alta. Mejor contratar con permanencia corta y operadoras con buen servicio técnico.
• Cobrar el wifi por separado sin pacto escrito: si en juicio se discute la cuantía, sin cláusula pierdes.
• Confundir el wifi con derramas: las derramas extraordinarias de la comunidad no son repercutibles nunca. El wifi sí, pero como servicio integrado en la renta o con pacto expreso.

Para entender cómo encajar todos los suministros de forma coherente, mira también la guía sobre métodos de reparto de gastos entre compañeros.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obligar al inquilino a pagar una parte de la fibra si en el contrato no lo dije? No. El art. 20 LAU exige pacto expreso por escrito y cuantía determinada para repercutir gastos. Sin cláusula, el coste lo asumes tú. Lo mismo aplica si el inquilino se niega: lo único que puedes hacer es renegociar al renovar.

¿Quién es responsable si el inquilino usa el wifi para algo ilegal? El titular del contrato con la operadora — normalmente, tú — es responsable frente a la operadora y, en última instancia, ante las autoridades por el uso de la conexión. Por eso muchos caseros prefieren que el inquilino contrate la fibra a su nombre. Si la mantienes a tu nombre, puedes incluir en el contrato una cláusula que prohíba expresamente el uso ilícito y reserve la facultad de resolución por incumplimiento grave. La decisión global sobre dejar todos los suministros a tu nombre o pasarlos al inquilino la cubre suministros a nombre del propietario: ventajas y riesgos; el procedimiento de traspaso, cambio de titular de suministros: quién y cuándo.

¿Tengo que dar la contraseña del router al inquilino? Si has pactado que el wifi está incluido, sí: forma parte del servicio que estás prestando. Lo que no estás obligado es a darle acceso administrativo al router (cambio de configuración, apertura de puertos, etc.).

¿Cómo se trata fiscalmente la cuota de internet si la cobro aparte? Cualquier cantidad que recibas del inquilino en relación con el alquiler — renta o repercusión de gastos — es rendimiento del capital inmobiliario, y se compensa con la cuota deducible de la fibra. El resultado neto es el que tributa. Si las cifras se mueven, conviene contar con asesor.

Si el inquilino se va antes de la permanencia de la fibra, ¿puedo cobrarle la penalización? No directamente. Tú tienes contrato con la operadora, no el inquilino. Lo que puedes hacer es no devolverle el preaviso o aplicar la fianza si hay un incumplimiento del contrato de alquiler. La penalización de la operadora la asumes tú salvo que esté pactado expresamente y cuantificado en el contrato — lo cual, en la práctica, es muy raro y de discutible validez.

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Esta guía es informativa y general. La normativa de telecomunicaciones (Ley 11/2022), de arrendamientos (LAU, Ley 12/2023) y fiscal (IRPF) cambia con frecuencia y la jurisprudencia menor sobre alquiler de habitaciones está dividida. Para tu situación concreta — sobre todo si hay zonas tensionadas declaradas, contratos heredados o regímenes autonómicos específicos — consulta un abogado o asesor fiscal antes de redactar la cláusula. Las cifras orientativas de precificación son referencia de mercado para 2026 y no constituyen recomendación profesional.