Registrar el contrato de alquiler en Hacienda: cómo y cuándo

Firmas el contrato con tu inquilino en Madrid, te lo guardas en una carpeta y al día siguiente alguien te dice “¿pero tú has registrado eso en Hacienda?”. Te entra la duda: ¿hay que llevarlo a la AEAT? ¿A la comunidad? ¿A un registro? Lo más probable es que ese alguien esté mezclando tres trámites distintos.

En España no existe un registro nacional obligatorio del contrato de arrendamiento en la Agencia Tributaria (la AEAT). Lo que sí existen son tres obligaciones separadas que conviene no confundir: la autoliquidación del ITP-AJD (modelo 600) ante tu Comunidad Autónoma, el depósito de la fianza en el organismo autonómico competente, y la declaración del rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF anual (modelo 100).

En este artículo: qué se hace, dónde, cuándo y quién paga. Más unos cuantos errores que se repiten en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Granada.

Qué significa “registrar el contrato” (y por qué la frase se presta a confusión)

No hay un único registro de contratos de alquiler en España. La frase popular “registrar el contrato en Hacienda” suele referirse a una mezcla de tres cosas distintas, con organismos y plazos distintos:

Trámite	Organismo	Plazo orientativo	Quién paga
Autoliquidación ITP-AJD (modelo 600)	Comunidad Autónoma (no AEAT)	30 días desde firma (orientativo, varía por CCAA)	Arrendatario
Depósito de fianza	Organismo autonómico (AVS, INCASÒL, etc.)	Según normativa autonómica	Arrendador
Declaración del alquiler en IRPF (modelo 100)	AEAT	Campaña de renta anual	Arrendador

Como ves, solo el último trámite va a la AEAT, y no es un “registro” del contrato sino la declaración de los ingresos en tu renta anual. Vamos a desmontar cada uno.

ITP-AJD: modelo 600 a la Comunidad Autónoma

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) grava, entre otras cosas, la constitución de arrendamientos. La base normativa está en el Real Decreto Legislativo 1/1993, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD: el artículo 7.1.B incluye la constitución de arrendamientos entre los hechos sujetos, y el artículo 8 dice claramente que el sujeto pasivo es el arrendatario (BOE — RDLeg 1/1993).

Tres cosas importantes:

1. No se autoliquida ante la AEAT, sino ante la Comunidad Autónoma competente (el ITP está cedido a las CCAA).
2. Lo paga el inquilino, no tú como arrendador. Pero en la práctica muchos contratos repercuten el coste o lo asume el propietario para evitar problemas. Esa es una negociación entre las partes; lo que dice la ley es quién es el sujeto pasivo.
3. La cuantía es modesta y, sobre todo, muchas CCAA aplican exenciones o bonificaciones para arrendamiento de vivienda habitual. En la Comunidad de Madrid, los arrendamientos de vivienda de uso estable y permanente están exentos de ITP (art. 45.I.B.26 TRITPAJD). Además, desde la Ley 5/2024 de Madrid (en vigor el 29 de noviembre de 2024), se elimina la obligación de presentar el modelo 600 para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir de esa fecha. Para contratos firmados antes del 29/11/2024 la obligación formal de presentación subsistía aunque la cuota fuera cero: verifica la fecha de firma de tu contrato. En Cataluña, Valencia y Andalucía hay normas autonómicas propias; conviene mirar la web de la conselleria/consejería de hacienda de tu comunidad antes de la firma.

¿Y si no se presenta? Estrictamente, es un incumplimiento de obligación tributaria autonómica. En la práctica, en muchas CCAA con cuota cero la inspección sobre arrendamientos residenciales de pequeños arrendadores es mínima, pero el incumplimiento existe y puede salir a la luz si hay un litigio, una venta del piso o una solicitud de ayudas al alquiler. Mejor presentarlo y olvidarse.

Atención: ITP-AJD por arrendamiento e IVA son cosas distintas. El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA (Ley 37/1992 art. 20.Uno.23). Cuando el arrendamiento sí lleva IVA, el tipo no es único: aplica el 21% a alquileres de locales, garajes independientes o vivienda alquilada a empresa para uso no exclusivo como vivienda; y el 10% (tipo reducido como establecimiento hotelero) a los apartamentos turísticos con servicios complementarios propios de la industria hotelera — recepción, limpieza periódica, cambio de ropa, etc. (los apartamentos turísticos sin servicios de hostelería quedan exentos de IVA y vuelven a ITP). Si tienes uno de estos casos, los modelos cambian (303 trimestral en lugar de 600).

Depósito de la fianza en el organismo autonómico

Aquí sí hay algo parecido a un registro: el depósito obligatorio de la fianza en el organismo autonómico de vivienda. No registras “el contrato” en sí, pero al depositar la fianza entregas una copia y queda constancia.

Te lo manda el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU): una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda, dos mensualidades en uso distinto de vivienda (BOE — LAU). El depósito se hace en el organismo autonómico, no en la AEAT. Algunos ejemplos:

• Madrid — AVS (Agencia de Vivienda Social). El depósito se hace en el plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato; depósito fuera de plazo conlleva un recargo del 2% (hasta 1 año) o del 5% (más de 1 año). La devolución se realiza en el plazo de un mes desde la extinción del contrato y entrega de llaves (Comunidad de Madrid — Fianzas de arrendamiento).
• Cataluña — INCASÒL (Institut Català del Sòl). El plazo de depósito es de 2 meses desde la formalización del contrato, y la obligación es del arrendador. INCASÒL devuelve la fianza por transferencia bancaria en un máximo de 21 días (INCASÒL — Fianzas de alquileres).
• Valencia — Conselleria de Hacienda de la Generalitat Valenciana, área de Fianzas Urbanas. Distingue régimen general y régimen de concierto (este último, modelo 805 semestral, solo si tienes el concierto autorizado, no para fianzas normales) (Conselleria d’Hisenda — Fianzas urbanas).
• Andalucía — Hasta ahora AVRA gestionaba el depósito de fianzas. Con la entrada en vigor de la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (en vigor el 24 de enero de 2026), se deroga la obligación de depósito de fianza en AVRA (BOE — Ley 5/2025 Andalucía). Las fianzas depositadas en AVRA antes del 24/01/2026 se devuelven al vencimiento del contrato y previa solicitud (disposición adicional sexta de la Ley 5/2025). Si estás en Sevilla o Granada con un contrato firmado antes de esa fecha, consulta con AVRA tu caso concreto.

Cada CCAA tiene su procedimiento (presencial, telemático, modelo concreto). Comprueba el de la tuya antes de la firma para no equivocarte de plazo. Si depositas fuera de plazo, casi todas las CCAA aplican recargos sobre la fianza ingresada.

Modelo 100 IRPF: cuándo y cómo declarar el alquiler

Aquí sí entra la AEAT, pero no para “registrar” el contrato: para que tú declares los ingresos en tu renta anual.

Los rendimientos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración anual de IRPF (modelo 100), salvo que ejerzas el arrendamiento como actividad económica (lo que requiere local y empleado a jornada completa, casi nadie de los lectores típicos de este blog) (AEAT — Tributación del arrendador).

Lo importante:

• Renta íntegra menos gastos deducibles = rendimiento neto (LIRPF art. 23.1).
• Si la vivienda se arrienda como vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU, no temporada), aplicas la reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo, con porcentajes mejorados en supuestos cualificados (art. 23.2 LIRPF): 70% jóvenes 18-35 años en zona tensionada, 90% nueva renta rebajada ≥5% en zona tensionada, 60% cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación en los 2 años previos al contrato. Contratos previos al 26 mayo 2023 mantienen la reducción del 60% en régimen transitorio (AEAT — Reducción arrendamiento vivienda).
• Cuidado: la reducción no se aplica en alquileres por temporada ni turísticos. Es criterio TEAC vinculante (resolución 00/05663/2017 de 8 marzo 2018). Si tienes dudas sobre si tu contrato es de temporada o de vivienda habitual, mira Contrato de alquiler temporal: cuándo se puede usar.
• Gastos deducibles típicos (LIRPF art. 23.1): intereses de hipoteca, IBI y tasas municipales, comunidad de vecinos, seguro del inmueble, reparaciones y conservación (no mejoras), gastos de formalización del contrato. Más la amortización del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o valor catastral (excluido suelo).

En alquiler por habitaciones, los gastos generales se prorratean por superficie alquilada vs vivienda completa. Mantener bien los justificantes durante todo el año te ahorra disgustos en mayo-junio del año siguiente.

Si gestionas los pagos del alquiler por WhatsApp y los justificantes en una carpeta de Drive, llega la renta y empieza el puzle. Plinthos te genera los recibos mensuales del 1 de cada mes, el inquilino confirma con foto del comprobante y tú tienes el histórico en una pantalla — útil cuando llega la campaña de renta. Mira cómo funciona.

Modelo 115 y 180: solo si el inquilino es empresa o autónomo

Aquí hay otra confusión muy común. El modelo 115 es una autoliquidación trimestral de retenciones que el arrendatario (no tú) practica sobre el alquiler cuando es empresa o profesional. El modelo 180 es el resumen anual.

Lo importante para ti:

1. Entre particulares no aplica. Si tu inquilino es un estudiante, un trabajador o cualquier persona física que no ejerce actividad económica en el piso, no hay retención y no hay modelo 115. La retención del 19% solo entra en juego cuando el arrendatario es empresario o profesional y declara el alquiler como gasto de su actividad.
2. Excepción específica: arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados — no procede retención (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF) (AEAT — Rentas sometidas a retención).
3. Otra exclusión: la renta anual al mismo arrendador no supera 900 € — no hay retención.

Si alquilas a un autónomo que va a ejercer su actividad en el piso o un local a una empresa, sí entra: el arrendatario te retiene el 19%, lo ingresa con modelo 115 trimestral y lo declara en modelo 180 anual. Tú lo recuperas en tu IRPF como pagos a cuenta. Si no es tu caso (que para alquileres a estudiantes y trabajadores no lo es), olvídate de estos modelos.

Errores comunes con “registrar el contrato”

1. Creer que hay que llevar el contrato a la AEAT. No: la AEAT solo recibe tus rendimientos en la declaración anual. No hay un “registro de contratos” en la Agencia Tributaria.
2. Pagar el ITP cuando la CCAA lo exime o lo bonifica al 100%. En Madrid, por ejemplo, los arrendamientos de vivienda habitual están exentos. Y, desde la Ley 5/2024 de Madrid (29/11/2024), para contratos firmados a partir de esa fecha ya ni siquiera hay que presentar el modelo 600. Para contratos anteriores, la obligación formal de presentación subsistía aunque la cuota fuera cero: revisa la fecha de tu contrato y la normativa de tu CCAA, porque las reglas varían.
3. Saltarse el depósito de la fianza porque “el inquilino paga puntual y total”. El depósito es obligación legal del arrendador (LAU art. 36), independiente de la solvencia del inquilino. Y los recargos por depósito tardío se acumulan.
4. Confundir ITP-AJD con IVA. Vivienda habitual = exenta de IVA + sujeta a ITP. Local comercial o turístico con servicios = sujeta a IVA. No es opcional, lo marca la naturaleza del arrendamiento.
5. Olvidar declarar el alquiler en IRPF “porque ya pagué el ITP”. Son tributos distintos. El ITP es por el acto de constituir el arrendamiento; el IRPF es sobre tus ingresos anuales. Hay que cumplir los dos.

Qué hacer en la práctica (paso a paso)

1. Antes de la firma — comprueba en la web de tu CCAA cuál es el tipo aplicable de ITP-AJD para arrendamiento de vivienda habitual, si hay bonificación al 100%, y el plazo para presentar el modelo 600 (orientativo: 30 días desde firma, pero verifica).
2. Día de la firma — recibes la fianza del inquilino (1 mensualidad si es vivienda habitual, art. 36 LAU). Haz recibo separado.
3. Dentro del plazo autonómico — deposita la fianza en el organismo autonómico (AVS Madrid, INCASÒL Cataluña, Conselleria Valencia, etc.). Te darán justificante.
4. Dentro del plazo autonómico de ITP — el arrendatario presenta el modelo 600, salvo que la CCAA haya eliminado la obligación de presentación (caso de Madrid para contratos firmados desde el 29/11/2024 al amparo de la Ley 5/2024). En otras CCAA con cuota cero por bonificación o exención, sigue siendo necesario presentar el modelo a cuota cero. Verifica tu caso.
5. Año siguiente, abril-junio — declaras el alquiler en tu IRPF (modelo 100) como rendimiento del capital inmobiliario. Aplicas reducción del 50% (o supuestos mejorados 60/70/90%) si es vivienda habitual del inquilino. La guía operativa por casillas está en Modelo 100 para arrendadores: declarar el alquiler en la Renta.
6. Guarda todo durante 4 años — justificantes de gastos, fianza, modelos, contrato. La AEAT puede revisar.

Para situaciones específicas como alquiler de habitaciones o a estudiantes, mira Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que registrar el contrato en la AEAT?

No. En España no existe un registro de contratos de arrendamiento en la AEAT. Lo que sí debes hacer es declarar los ingresos del alquiler en tu IRPF anual (modelo 100). El “registro” se confunde con tres trámites distintos: ITP-AJD a la CCAA (modelo 600), depósito de fianza en el organismo autonómico, y declaración en IRPF.

¿Quién paga el ITP-AJD por el arrendamiento, el inquilino o yo?

Por ley, el sujeto pasivo es el arrendatario (RDLeg 1/1993 art. 8). El inquilino es quien debe presentar el modelo 600 y pagar la cuota. Otra cosa es que en la práctica muchos contratos lo asumen el arrendador o se reparte; eso es acuerdo entre las partes, pero la obligación tributaria formal recae en el inquilino. La regla completa con exenciones y responsabilidad subsidiaria del arrendador está en ITP en el contrato de alquiler: quién lo paga y cuándo.

¿Y si la cuota del ITP en mi CCAA es cero, tengo que presentar el modelo 600?

Depende de la CCAA y de la fecha del contrato. La regla general es que una bonificación o exención elimina la cuota a pagar pero no la obligación formal de presentar la autoliquidación. En Madrid, sin embargo, la Ley 5/2024 (en vigor 29/11/2024) ha eliminado la obligación de presentar el modelo 600 para los arrendamientos de vivienda habitual firmados a partir de esa fecha. Para contratos anteriores y para otras CCAA con cuota cero, la presentación seguía siendo obligatoria (trámite telemático rápido). Verifica siempre la normativa autonómica vigente y la fecha de firma de tu contrato.

¿Es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico?

Sí, lo establece el artículo 36 de la LAU y la normativa autonómica de desarrollo. El plazo y el organismo dependen de cada CCAA (30 días hábiles en Madrid, 2 meses en Cataluña, etc.). El depósito fuera de plazo conlleva recargos en la mayoría de comunidades.

¿Y en Andalucía? He oído que ahora no hace falta depositar la fianza.

La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (en vigor 24 enero 2026) deroga la obligación de depósito de fianza en AVRA. Las fianzas previamente depositadas se devuelven al vencimiento del contrato y previa solicitud. Si firmaste antes del 24/01/2026, hay régimen transitorio: confirma tu situación con AVRA.

Mi inquilino es autónomo. ¿Tiene que retenerme el 19%?

Depende de si va a usar el piso para su actividad económica. Si alquila la vivienda habitual (vivir él), no hay retención. Si alquila un local o usa el piso para ejercer su profesión como autónomo, sí: te retiene el 19% mensual, lo ingresa con modelo 115 trimestral y lo declara en modelo 180 anual. Tú lo recuperas como pago a cuenta en tu IRPF.

¿Qué pasa si nunca presenté el modelo 600 de un contrato de hace 2 años?

Formalmente hay un incumplimiento tributario autonómico. En la práctica, si la cuota era cero por bonificación, la regularización suele ser presentar el modelo fuera de plazo (con posibles recargos por presentación extemporánea, que varían por CCAA). Si la cuota no era cero, hay cuota a pagar más intereses y recargo. Consulta con un asesor antes de regularizar para minimizar.

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Resumiendo: “registrar el contrato en Hacienda” es una frase que mezcla trámites distintos. Lo que tienes que hacer en la práctica es presentar el modelo 600 a tu CCAA (no a la AEAT), depositar la fianza en el organismo autonómico, y declarar el alquiler en tu IRPF anual. Cada uno con su plazo y su organismo.

Llevar bien los pagos mensuales, los justificantes y el depósito de fianza durante todo el contrato te facilita la vida cuando toca la renta o cuando hay un incidente: Plinthos te lo deja en una pantalla por contrato — mira las funciones para ver cómo.

Este artículo es informativo, no sustituye la consulta con un asesor fiscal o un abogado especializado. Las normas tributarias y autonómicas cambian: comprueba siempre con la AEAT, la consejería de hacienda de tu CCAA o un profesional antes de decidir. Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación.