Contrato de alquiler temporal: cuándo se puede usar

Tienes un piso vacío en Valencia, te llega un ingeniero desplazado seis meses y te piden un contrato “de temporada para no liarnos con los cinco años”. Tu vecino te dice que es lo normal. Tu cuñado te dice que Hacienda persigue a quien usa esa figura para esquivar la LAU. ¿Quién tiene razón?

El alquiler de temporada (o temporal) es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado por el Título III de la LAU (arts. 29 y siguientes de la Ley 29/1994) y supletoriamente por el Código Civil (arts. 1543 y siguientes), que cede el uso de un inmueble por un periodo determinado vinculado a una causa concreta no permanente: trabajo, estudios, atención médica, vacaciones.

En este artículo: cuándo puedes usarlo, qué documentar, el “fraude de temporada” que persigue la Ley 12/2023, y los errores que terminan en un contrato reconvertido a cinco años.

Qué es un contrato de alquiler temporal

El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el sentido del art. 3 LAU: el inquilino no instala en la finca su residencia habitual y permanente, sino que la usa por un tiempo limitado vinculado a una necesidad concreta. La LAU lo regula en su Título III (arts. 29 a 35) y, en lo no previsto, se aplica el Código Civil.

La diferencia esencial con la vivienda habitual (art. 2 LAU) es la finalidad del uso, no la duración. Un contrato de 11 meses puede ser vivienda habitual si el inquilino vive ahí de forma estable. Y un contrato de tres años puede ser de temporada si la causa lo justifica (un doctorando con beca, por ejemplo). Lo que mira un juez es la causa, no el calendario.

Consecuencias prácticas de usar el contrato temporal correctamente:

• No se aplica la duración mínima de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) del art. 9.1 LAU
• Tampoco la prórroga obligatoria de hasta 3 años más (art. 10 LAU)
• La fianza en metálico es de dos mensualidades de renta (art. 36.1 LAU, “uso distinto del de vivienda”), no una
• Los límites a la renta en zonas tensionadas (art. 17.7 LAU tras la Ley 12/2023) no aplican
• La reducción del IRPF por arrendamiento de vivienda habitual (50%-90% del art. 23.2 LIRPF) tampoco aplica

Ganas flexibilidad pero pierdes la reducción fiscal. Es la negociación implícita.

Fuente: Ley 29/1994 LAU, arts. 2, 3 y 29-35 (BOE).

Cuándo se puede usar de verdad

La clave para que aguante el contrato es que la causa de la temporalidad sea concreta, documentable y ajena a la vivienda permanente del inquilino. Estas son las situaciones típicas.

Situación	Documentación que necesitas	Plazo típico
Desplazado laboral	Contrato laboral con destino y duración, carta de la empresa	3-24 meses
Estudiante Erasmus / máster (alquiler de habitación a estudiantes: contrato específico o estándar)	Matrícula, carta de admisión universitaria	4-12 meses
Doctorando con beca	Resolución de la beca, contrato predoctoral	1-4 años
Tratamiento médico	Informes del hospital o del especialista	Variable
Estacional (vacaciones, verano)	Naturaleza estacional + padrón en otra ciudad	1-4 meses recurrentes
Vivienda en obras o venta	Acta de obras, contrato de venta	3-12 meses

Casos típicos: un ingeniero enviado seis meses a una obra en Bilbao; un Erasmus en Salamanca; un doctorando con beca FPU en Granada por cuatro años; un inquilino estival recurrente en una segunda residencia en la sierra de Sevilla.

Si no encajas en estos supuestos o asimilables (separación reciente, expatriado en transición), párate: lo más probable es que estés ante un alquiler de vivienda habitual disfrazado, y eso tiene consecuencias serias.

Vivienda habitual o temporada: el límite del fraude

El endurecimiento del régimen general de la vivienda habitual con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha intensificado los intentos de fraude vía temporada. La Ley 12/2023 no modificó la regulación del alquiler de temporada en la LAU (solo creó, en su DA 5ª, un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de estos contratos), pero la jurisprudencia (basada en el art. 6.4 del Código Civil — fraude de ley) y la normativa autonómica han reaccionado para reconvertir esos contratos cuando la causa temporal es ficticia. En Cataluña, el Decreto Ley 6/2024 limita expresamente el alquiler de temporada en zonas tensionadas.

Ver también: Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar — la frontera entre vivienda habitual y otros usos analizada allí también aplica aquí.

Qué hace que un contrato “de temporada” sea considerado fraude

1. Causa inexistente o no documentada. “Es de temporada porque sí” no es causa. Tiene que haber un papel detrás.
2. Inquilino sin otra vivienda habitual acreditada. Si su padrón está en tu piso y trabaja o estudia en la misma ciudad sin evento concreto, es vivienda habitual aunque firmes 11 meses.
3. Renovaciones encadenadas. Firmar contratos de 11 meses año tras año con la misma persona y “la misma causa” se reconvierte fácilmente.
4. Renta superior al mercado de vivienda en zona tensionada. La razón típica para usar temporada en Madrid o Barcelona es esquivar el límite del art. 17.7 LAU. Si la renta supera el índice de referencia y la causa es endeble, hay reconversión. A esto se suma desde 2025 la obligación de inscribir el contrato en el Registro Único de Arrendamientos (NRA), que deja rastro documental de la causa declarada y facilita el cruce de datos por la administración.
5. Sin causa por escrito en el contrato. Si no consta para qué se usa la vivienda temporalmente, no hay temporada.

Qué pasa si te lo reconvierten

Las consecuencias son las del régimen de vivienda habitual:

• Duración mínima de 5 años desde la firma inicial (art. 9.1 LAU)
• Renta limitada al índice de referencia si estás en zona tensionada (art. 17.7 LAU)
• Fianza reducida a una mensualidad; tienes que devolver la diferencia
• Posible regularización fiscal por la AEAT si la calificación tributaria de los ingresos cambia. En general la reconversión del contrato no implica pérdida de la reducción del art. 23.2 LIRPF (que no se había aplicado al declarar como temporada), pero pueden surgir sanciones tributarias por otros incumplimientos (declaración incorrecta, ingresos no declarados, etc.). Cómo declarar correctamente el alquiler está en IRPF y rendimientos del capital inmobiliario: declarar el alquiler
• Posible sanción administrativa autonómica si la CCAA tiene desarrollo normativo de la Ley 12/2023

Si haces fraude de temporada y te pillan, no solo pierdes el contrato: acumulas obligaciones retroactivas que no esperabas.

Cláusulas que tienen que estar sí o sí

1. Identificación de las partes

Nombre, apellidos, DNI/NIE, email o teléfono. Para el inquilino, además, dirección de su vivienda habitual (en otra localidad). Esa dirección sustenta la temporalidad.

2. Descripción del inmueble

Dirección completa, referencia catastral (la encuentras en el recibo del IBI), descripción somera (3 habitaciones, 80 m², amueblado), inventario en anexo con fotos fechadas.

3. Causa de la temporalidad — cláusula esencial

Esta cláusula es la que distingue el temporal del fraude. Ejemplo:

“El arrendatario manifiesta que el uso del inmueble responde a una necesidad temporal derivada de [destino laboral en Madrid del 15 de septiembre de 2026 al 15 de marzo de 2027, según contrato laboral con la empresa X adjunto], conservando su vivienda habitual en [dirección del padrón].”

Adjunta el documento que acredita la causa como anexo. Sin ese documento, la temporada se cae.

4. Duración y renovación

Fecha de inicio, fecha de fin. No pongas prórroga automática indefinida: si quieres permitir prórroga, hazla expresa y por escrito (“podrá prorrogarse si subsiste la causa, previa solicitud 30 días antes del vencimiento”). La prórroga automática repetida es uno de los indicios de fraude.

5. Renta, fianza y suministros

Renta mensual en euros, día de pago, número de cuenta. La renta no está limitada por el art. 17.7 LAU aunque estés en zona tensionada, pero si pones una renta visiblemente por encima del mercado un juez puede usarlo como indicio de fraude. Sé razonable.

Fianza: dos mensualidades en metálico (art. 36.1 LAU para uso distinto del de vivienda), devolución en el plazo pactado. Depósito en el organismo autonómico: AVS en Madrid (30 días hábiles, recargo 2% hasta un año y 5% pasado un año si llegas tarde), INCASÒL en Cataluña (2 meses), Conselleria de Hacienda en la Comunidad Valenciana, AVRA en Andalucía con régimen transitorio tras la Ley 5/2025 (en vigor desde 24 de enero de 2026). El mapa CCAA completo está en depósito de fianza por CCAA: dónde, cuándo y cómo en 2026.

Suministros: lo habitual es renta cerrada con suministros aparte (los paga el inquilino, contratados a su nombre o repercutidos a partir de tu factura) o renta todo incluido con tope razonable.

6. Resolución y preaviso

Causas de resolución (impago, daños, desaparición de la causa de temporalidad), preaviso del inquilino si quiere salir antes (30 días es lo habitual), indemnización pactada. La salida anticipada por causas justificadas (fin del proyecto, baja médica) suele admitirse sin penalización si está pactada así.

Errores típicos al gestionar contratos de temporada

1. No archivar el documento que acredita la causa. El contrato laboral, la carta de admisión, la resolución de la beca. Si un inspector te lo pide cuatro años después, no puede ser “creo que lo tengo en un email”. Archívalo con el contrato.

2. Renovaciones encadenadas a la misma persona. Si renueva por segunda vez con “la misma causa”, reabre la conversación. Quizá ya no es temporada y conviene pasarlo a vivienda habitual. Si la causa subsiste (un doctorado), documenta el avance.

3. Mezclar temporada con turístico sin licencia. Si haces estancias de menos de 31 días y publicas en plataformas, lo más probable es que necesites licencia de vivienda de uso turístico (regulación por comunidad). No mezcles las dos figuras sin asesoría.

4. Día de pago rígido cuando el inquilino entra a mitad de mes. Si llega el 15 de septiembre, ese primer mes paga la parte proporcional (15 × renta / 30). A partir del siguiente, día fijo.

5. Repartir gastos con WhatsApp y la calculadora. Define el método al firmar (renta cerrada, suministros aparte, todo incluido con tope) y aplícalo siempre igual.

6. No documentar averías. Reparación: guarda factura. Daño del inquilino: foto + factura + comunicación escrita. WhatsApp solo no basta como prueba.

En Plinthos gestionas contratos de temporada con prorrateo automático de entrada y salida, los pagos se generan el día 1, el inquilino marca el pago con la foto del justificante y tú confirmas o rechazas. Adjuntas el documento que justifica la causa de temporada y lo tienes archivado siempre. Si quieres ver cómo, mira cómo funciona.

Checklist antes de firmar

1. Identifica la causa de temporalidad y pide el documento. Sin papel no hay temporada.
2. Confirma que el inquilino conserva vivienda habitual en otro sitio (padrón, contrato, hipoteca).
3. Calcula la factura fiscal: cuánto pierdes por no aplicar la reducción del art. 23.2 LIRPF.
4. Redacta cláusula expresa de causa de temporalidad, con referencia al documento adjunto.
5. Fija la duración acorde con la causa. Si la beca es de 10 meses, el contrato es de 10 meses.
6. Cobra dos mensualidades de fianza (art. 36.1 LAU), por transferencia o recibo separado.
7. Deposita la fianza en el organismo autonómico en el plazo establecido por tu CCAA.
8. Archiva el documento de la causa con el contrato. No en un email perdido.
9. No renueves automáticamente. Si hay prórroga, expresa, por escrito y con la causa actualizada.
10. Declara los ingresos en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario sin reducción.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de temporada?

Lo que dure la causa. La LAU no fija un máximo expreso en el Título III. Lo razonable es ajustar la duración al evento que justifica la temporalidad: 10 meses para un Erasmus, 6 para un proyecto laboral, 4 años para un doctorado predoctoral. La duración del contrato tiene que corresponderse con la de la causa documentada, no al revés.

¿Puedo encadenar contratos de temporada con la misma persona?

Con cuidado. Si renuevas con el mismo inquilino y la misma causa por segunda vez, los indicios de fraude se acumulan. Si la causa cambia (acabó el Erasmus, ahora empieza un máster) puedes argumentar nueva causa. Si la causa subsiste (un doctorado), documenta el avance. Si la persona se ha quedado a vivir, ya no es temporada: es vivienda habitual disfrazada.

¿La fianza se deposita en el organismo autonómico?

En la mayoría de CCAA sí. Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía (con régimen transitorio tras la Ley 5/2025) exigen el depósito de la fianza en arrendamientos urbanos, incluidos los temporales. Importe: dos mensualidades para uso distinto del de vivienda (art. 36.1 LAU). El plazo varía: 30 días hábiles en Madrid (recargo del 2% hasta un año y del 5% pasado un año), 2 meses en Cataluña. Verifica en tu organismo.

¿Aplica el límite de renta del art. 17.7 LAU al alquiler de temporada en zona tensionada?

A nivel estatal: no. El art. 17.7 LAU (Ley 12/2023) limita la renta inicial al sistema estatal de índices de precios de referencia, pero solo en arrendamientos de vivienda habitual en zonas declaradas tensionadas. El alquiler de temporada queda fuera. Por eso muchos arrendadores en Madrid y Barcelona pretendieron pasar contratos de vivienda a “temporada” tras la Ley 12/2023, y por eso la administración y los jueces vigilan el fraude con más atención.

En Cataluña: el Decreto Ley 6/2024 (vigente desde 30 enero 2025) extiende el límite también al alquiler de temporada y al alquiler de habitación en zona tensionada. Verifica la normativa autonómica de tu comunidad: el régimen estatal es el punto de partida, pero algunas CCAA imponen restricciones adicionales.

¿La reducción del 50%-90% del IRPF aplica al alquiler de temporada?

No. La reducción del art. 23.2 LIRPF (50% general, 70%, 90% o 60% según supuestos cualificados tras la Ley 12/2023) solo aplica a arrendamientos destinados a vivienda habitual. La propia Agencia Tributaria excluye expresamente los alquileres de temporada en su manual práctico de IRPF (capítulo sobre rendimientos del capital inmobiliario, reducciones por arrendamiento de vivienda): “en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra”. Ese es el coste fiscal real de elegir temporada.

¿Qué pasa si el inquilino quiere quedarse al final del contrato?

Tres opciones: extinguir el contrato y que se vaya en el plazo pactado; firmar un nuevo contrato de vivienda habitual (LAU art. 9, 5 años mínimo); o firmar una prórroga de temporada si subsiste la causa documentada. Lo que no debes hacer es renovar como temporada sin causa subsistente: si lo haces y el inquilino lo lleva al juzgado, el juez reconvertirá el contrato a vivienda habitual.

En resumen

El alquiler de temporada es una figura legítima cuando la causa es real, documentada y distinta de la vivienda habitual del inquilino: trabajadores desplazados, estudiantes con curso académico, doctorandos con beca, atención médica, segundas residencias estacionales.

Lo que no encaja es usar la temporada para esquivar las protecciones de la LAU vivienda. La Ley 12/2023 dejó intactos los contratos de temporada legítimos, pero la jurisprudencia (art. 6.4 CC, fraude de ley) y la normativa autonómica han abierto la puerta a la reconversión cuando la causa es ficticia. Si te lo reconvierten, te enfrentas a las obligaciones del régimen de vivienda habitual (duración mínima de 5 años, límite de renta en zona tensionada, fianza reducida) y posibles regularizaciones fiscales y sanciones por declaración incorrecta.

Tres reglas que ahorran el 90% de los problemas: causa documentada en el contrato y archivada con él, duración acorde con la causa, no renovar como temporada sin nueva causa subsistente.

Si quieres dejar de gestionar contratos con folios sueltos, Plinthos lo lleva por ti: contratos por inmueble o por habitación, pagos automáticos con prorrateo, justificantes con foto, documentos del contrato (causa de temporalidad incluida) guardados juntos, fianza con historial. Si te encaja, pruébala 14 días gratis.

---

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal. Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación, pero la normativa de alquiler en España sigue desplegándose por comunidades autónomas. Para casos concretos consulta un abogado, un asesor fiscal o una asociación de propietarios. URLs oficiales: BOE, Agencia Tributaria, Ministerio de Vivienda.