Alquiler de habitación a estudiantes: contrato específico o estándar
Alquiler de habitación a estudiantes en España: cuándo usar contrato de temporada (Título III LAU) o vivienda habitual (Título II), fianza, IRPF y errores.
Tienes un piso de tres habitaciones cerca de la Complutense, te escriben tres estudiantes a mediados de agosto y te piden contrato “hasta junio”. Uno es Erasmus alemán que vuelve a Múnich, otro es un madrileño que estudia un grado de cuatro años y vivirá en la habitación todo el año, y el tercero está haciendo un máster intensivo de nueve meses. ¿Les pones a los tres el mismo contrato? Mala idea.
El alquiler de habitación a estudiantes en España puede instrumentarse como arrendamiento de vivienda habitual (art. 2 de la Ley 29/1994, LAU) cuando el estudiante fija ahí su residencia permanente, o como arrendamiento para uso distinto de vivienda por temporada (art. 3 LAU, Título III) cuando el uso está ligado al curso académico y el estudiante mantiene su residencia habitual en otra ciudad. La elección no es libre: depende de la causa real del uso, y equivocarte abre la puerta a que un juez reconvierta el contrato a 5+3 años.
Aviso importante antes de seguir: la calificación de la habitación arrendada como “vivienda habitual” del art. 2 LAU es jurídicamente discutida. La jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales (AP Madrid sentencia de 28 de marzo de 2019, y otras posteriores de las AAPP de León, Valladolid, Baleares, Cádiz, Barcelona, Vizcaya, A Coruña, Huelva) viene considerando que el alquiler de habitaciones queda fuera del Título II LAU y se rige por lo pactado y, supletoriamente, por los arts. 1.542 y ss. del Código Civil. La AP Cantabria, en su sentencia 166/2026 de 10 de marzo de 2026, ha abierto una nueva línea favorable a aplicar el Título II LAU al alquiler de habitación destinado a residencia permanente, pero la cuestión no está pacíficamente resuelta a nivel nacional. Lo que sigue parte del esquema dual vivienda habitual / temporada como hipótesis de trabajo, pero ten presente esta controversia jurisprudencial a la hora de prever riesgos.
En este artículo vas a ver: cuándo cada figura es la correcta, qué documentar para que aguante, fianza y depósitos en cada caso, fiscalidad (la reducción IRPF cambia el panorama), y los errores tipicos en ciudades universitarias.
Cuándo va contrato de vivienda habitual y cuándo de temporada
La clave no es la duración pactada ni que el inquilino sea estudiante: es la finalidad del uso. La pregunta práctica que tienes que hacerte es una: ¿este estudiante usa tu habitación como residencia permanente, o solo durante el curso académico mientras mantiene su casa familiar fuera?
Caso 1: vivienda habitual (Título II LAU, art. 2)
- Estudiante madrileño que estudia en Madrid y vive en tu habitación todo el año
- Doctorando que se ha empadronado en Salamanca y planea quedarse varios años
- Estudiante que ya trabajaba en Barcelona y compagina trabajo con estudios
En estos supuestos el alquiler satisface “la necesidad permanente de vivienda” del inquilino, y entras en el régimen del art. 9.1 LAU: duración mínima 5 años (7 si firmas como sociedad), más prórroga de hasta 3 años del art. 10 LAU. El famoso 5+3. Vas con fianza de una mensualidad (art. 36.1 LAU).
Caso 2: temporada (Título III LAU, art. 3.2)
- Erasmus que viene de septiembre a junio y vuelve a su país
- Estudiante de máster intensivo de 9 o 12 meses con domicilio familiar en otra ciudad
- Estudiante con beca para un curso académico concreto en una universidad lejos de su residencia
- Estudiante que cursa solo un semestre o un cuatrimestre
Aquí el uso es por temporada y la finalidad no es residencial permanente: el inquilino mantiene su vivienda principal en otro lugar. Aplica el Título III LAU (arts. 29 a 35) y supletoriamente el Código Civil. No hay duración mínima 5+3, la fianza son dos mensualidades en metálico (art. 36.1 LAU, uso distinto del de vivienda), y la libertad de pacto es mucho mayor.
Vas a leer en internet “11 meses para evitar la LAU”. Olvídalo. La duración por sí sola no califica el contrato: lo que mira un juez es la causa. Un contrato de 11 meses con un estudiante madrileño que vive en Madrid todo el año puede ser reconvertido a vivienda habitual sin problema. Y un contrato de 24 meses con un doctorando que vuelve a Italia los veranos puede ser perfectamente de temporada si lo documentas bien.
Cómo documentar el contrato para que aguante
Si te decides por temporada, la causa tiene que estar en el contrato y, a poder ser, respaldada con documentos. Sin causa documentada, en juicio caes en el régimen general de vivienda habitual y te comes el 5+3.
Mínimos que conviene incluir en un contrato de temporada con estudiante:
- Causa expresa: “el arrendatario suscribe el presente contrato con la finalidad exclusiva de cursar [grado/máster/Erasmus/semestre] en [universidad] durante el curso académico [2026-2027]”
- Plazo vinculado al curso: fechas de inicio y fin del curso académico, no “11 meses sin más”
- Manifestación de residencia habitual: “el arrendatario declara mantener su residencia habitual en [ciudad/dirección], donde reside con su familia”
- Documentación anexa: copia de matrícula, carta de admisión de la universidad, certificado Erasmus, beca, empadronamiento en otra ciudad
- Prohibición de empadronamiento: aunque no es vinculante para el ayuntamiento, sirve como prueba en caso de litigio
- Inventario de la habitación y zonas comunes con fotos firmadas — la guía operativa de qué documentar y cómo hacerlo prueba sólida está en inventario de entrega de la habitación: qué documentar
El alquiler de temporada está bajo lupa desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: el legislador sospecha que se usa para esquivar la LAU. Desde 2025, además, los contratos por habitación y de temporada deben inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos (NRA), un trámite que deja constancia oficial de la causa y la duración declaradas. La distinción entre temporada legítima (estudiantil, sanitaria, profesional) y “fraude de temporada” (inquilino normal disfrazado de temporal) es justamente lo que un juez analizará si llegáis a juicio. Si quieres profundizar en el régimen, mira Contrato de alquiler temporal: cuándo se puede usar.
Si vas con vivienda habitual, el contrato es más sencillo porque la LAU rellena casi todo:
- Duración pactada (la que quieras): el efecto legal será mínimo 5+3 a favor del inquilino
- Renta mensual y forma de pago
- Fianza de una mensualidad (art. 36.1 LAU)
- Garantías adicionales hasta dos mensualidades como máximo (art. 36.5 LAU)
- Cláusula de prórrogas tácitas si quieres adelantarte al art. 10
Para el detalle del régimen 5+3, las prórrogas y los preavisos: Contrato indefinido LAU: duración 5+3 años explicada.
Fianza, garante familiar y depósito por CCAA
La fianza cambia según la figura que uses, y luego cada Comunidad Autónoma añade su propio depósito ante un organismo público.
| Concepto | Vivienda habitual (Título II) | Temporada (Título III) |
|---|---|---|
| Fianza legal mínima | 1 mensualidad (art. 36.1 LAU) | 2 mensualidades (art. 36.1 LAU) |
| Garantía adicional máxima | 2 mensualidades (art. 36.5 LAU) | Libertad de pacto |
| Reducción IRPF | Sí, 50-90% según supuesto | No, en ningún caso |
| Duración mínima | 5 años (7 si sociedad) + 3 prórroga | La pactada, sin mínimo legal |
Sobre el depósito de la fianza ante el organismo autonómico, los plazos y organismos varían bastante:
- Madrid (AVS, Agencia de Vivienda Social): 30 días hábiles desde la firma. Fianza de 1 mensualidad en vivienda y 2 en uso distinto. Recargo del 2% si depositas fuera de plazo (5% si pasa más de un año). Devolución por el arrendador al inquilino en 1 mes desde la entrega de llaves.
- Cataluña (INCASÒL, Institut Català del Sòl): 2 meses desde la formalización. 1 mensualidad en vivienda, 2 en uso distinto. Devolución en 21 días por transferencia bancaria.
- Comunidad Valenciana (Conselleria de Hacienda): depósito obligatorio para arrendamientos urbanos. El Modelo 805 es solo para el régimen de concierto previa autorización; el régimen general usa otro impreso.
- Andalucía: con la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (en vigor desde el 24 de enero de 2026), la obligación de depósito en AVRA ha quedado derogada. Las fianzas previas se devolverán al vencimiento del contrato y previa solicitud.
Sobre el garante familiar: no es obligatorio por ley, pero con estudiantes (sobre todo Erasmus o menores de 25 sin nómina propia) es práctica habitual y muy recomendable. Lo formalizas como fianza personal o aval solidario firmado por padre/madre/tutor, con DNI, datos de contacto y declaración expresa de responsabilidad solidaria por rentas, suministros y daños. Sin firma del avalista al pie del contrato, el aval no vale. El detalle del tope legal de las garantías adicionales lo cubre garantías adicionales al alquiler: aval, depósito extra, fiador. Los plazos y organismos para depositar la fianza CCAA por CCAA están en depósito de fianza por CCAA: dónde, cuándo y cómo en 2026.
Una alternativa al aval clásico: las garantías adicionales en metálico hasta dos mensualidades del art. 36.5 LAU (en vivienda habitual). Las pides al inicio, las custodias, y al final del contrato las devuelves o aplicas a impagos/daños como con la fianza ordinaria.
Si llevas tres habitaciones en el mismo piso, controlar a mano fianzas, garantes y suministros se complica rápido. En Plinthos cada habitación tiene su contrato, su fianza, su depósito y su cuenta de pagos por separado, y al cerrar contrato ves en una pantalla lo cobrado, lo pendiente y lo retenido por daños. Más detalle en cómo funciona.
IRPF: por qué la elección te cambia la declaración
Aquí está el punto que casi siempre se ignora hasta junio del año siguiente. La reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario del art. 23.2 LIRPF solo aplica a arrendamientos calificados como de vivienda por el art. 2 LAU, nunca a los arrendamientos por temporada del art. 3.2 LAU. Esto lo dejó claro el TEAC en su resolución 00/05663/2017 de 8 de marzo de 2018, y el manual práctico IRPF 2025 de la AEAT lo reproduce expresamente: “en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada”.
Traducción en números: si alquilas una habitación a 400 € a un estudiante madrileño que vive ahí todo el año (vivienda habitual, contrato celebrado tras el 26 de mayo de 2023), Hacienda te aplica una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto. Si el piso está en zona tensionada declarada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años, la reducción puede subir al 70%. Si rebajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior en zona tensionada, llegas al 90%.
Si alquilas la misma habitación a 400 € a un Erasmus por temporada, la reducción es 0%. Tributas por el 100% del rendimiento neto.
Esquema rápido (contratos formalizados desde el 26 de mayo de 2023):
| Supuesto | Reducción IRPF |
|---|---|
| Vivienda habitual, caso general | 50% |
| Vivienda habitual, zona tensionada, joven 18-35 años | 70% |
| Vivienda habitual, zona tensionada, rebaja renta ≥5% sobre contrato anterior | 90% |
| Vivienda habitual, inmueble rehabilitado en los 2 años previos | 60% |
| Arrendamiento por temporada (art. 3.2 LAU) | 0% |
| Contratos previos al 26/05/2023 | 60% (régimen transitorio) |
Esto no significa que tengas que forzar el contrato a vivienda habitual: si el estudiante es realmente Erasmus o de máster intensivo y se va, el contrato correcto es el de temporada, aunque pierdas la reducción. Si lo disfrazas y un día Hacienda te lo regulariza, pagas todo lo deducido más intereses y posible sanción.
Lo que tienes que evitar es lo contrario: poner contrato de temporada a un estudiante que claramente usa la habitación como vivienda habitual solo para “ganar flexibilidad”. Pierdes la reducción IRPF y, encima, en juicio te lo reconvierten a 5+3.
Gastos deducibles: en ambos casos puedes deducirte la parte proporcional (por metros cuadrados de la habitación vs. piso entero) de IBI, comunidad, seguro del hogar, intereses de hipoteca, amortización del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral excluido suelo (art. 14 RIRPF), suministros si los pagas tú, y gastos de formalización del contrato. La diferencia entre vivienda habitual y temporada es la reducción del rendimiento neto, no los gastos deducibles.
Cataluña: aviso especial por el Decreto-ley 1/2025
Si tu piso está en Cataluña, antes de firmar nada con un estudiante revisa si tu municipio es zona de mercado residencial tensionado. El Decreto-ley 1/2025 de la Generalitat (en vigor desde el 30 de enero de 2025), que sucede al fallido Decreto-ley 6/2024 no validado por el Parlament, refuerza el régimen sancionador y las obligaciones informativas en los anuncios de alquiler en estas zonas. La Ley 11/2025 catalana de 29 de diciembre desarrolla además la regulación sustantiva de los arrendamientos de temporada y por habitaciones en Cataluña, con limitaciones que pueden ser más estrictas que el régimen estatal.
A fecha de la última resolución estatal trimestral (BOE de 2 de febrero de 2026), Cataluña tiene 271 municipios declarados zona tensionada, incluida Barcelona ciudad. Esto activa, en contratos nuevos de vivienda habitual, los límites del art. 17.7 LAU sobre el sistema estatal de índices de precios de referencia, y la prórroga extraordinaria de hasta 3 años del art. 10.3 LAU.
En Salamanca, Granada y Valencia (a fecha de hoy no declaradas zona tensionada en su totalidad) la regulación es la estatal pura. La Comunidad Valenciana, hasta la fecha, no ha aprobado ninguna declaración de zona tensionada — algunos ayuntamientos (Paterna, València) han formulado solicitudes que la Generalitat no ha tramitado. Conviene revisar siempre el portal MIVAU antes de firmar.
Errores comunes con estudiantes
- Mismo contrato para los tres compañeros de piso. Si entran y salen en fechas distintas, lo correcto es un contrato individual por habitación. Si firmas uno solo con los tres, cuando uno se va sigues atado al contrato y a la solidaridad de pagos.
- Poner “11 meses” sin causa. Sin documentar la causa de temporada (matrícula, Erasmus, beca), el contrato puede ser reconvertido a vivienda habitual 5+3.
- Pedir más fianza de la legal sin formalizarla. En vivienda habitual no puedes pasarte de una mensualidad de fianza + dos de garantía adicional. En temporada hay más libertad, pero si pides 4 meses “en negro” y se acaba en juicio, no podrás justificarlo.
- No depositar la fianza en el organismo autonómico. Aunque parezca trámite, hay recargos por presentación fuera de plazo (2% a 5% en Madrid) y multas autonómicas. Y sin depósito formal, devolver la fianza al final puede complicarse.
- No exigir empadronamiento al estudiante que sí es vivienda habitual. El empadronamiento no es obligatorio para que sea vivienda habitual, pero ayuda a probar la finalidad real y a aplicar la reducción IRPF sin que Hacienda lo discuta.
- Calendario académico mal sincronizado. Si firmas de 1 de octubre a 30 de junio y el inquilino quiere quedarse en julio “para acabar el TFG”, o vuelve en septiembre para el siguiente curso, formaliza siempre nuevo contrato o adenda firmada con fechas. Si lo dejas correr en gestión verbal, en juicio dirán que era continuo y por tanto vivienda habitual.
- Olvidar la prohibición de subarriendo. Estudiantes con piso vacío en vacaciones a veces lo subarriendan por días en plataformas. Cláusula expresa que lo prohíba y que sea causa de resolución (art. 27.2.c LAU).
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner un contrato de temporada a un estudiante de grado de cuatro años?
Depende de dónde tenga su residencia habitual. Si el estudiante mantiene la residencia con su familia en otra ciudad y solo vive en tu habitación durante los cursos académicos, sí puedes usar contrato de temporada renovable curso a curso, documentando matrícula y empadronamiento familiar. Si el estudiante se ha trasladado de forma estable y ya no tiene otra residencia habitual (típico de quien vive con su pareja, trabaja en la ciudad o se ha empadronado en tu piso), lo correcto es vivienda habitual 5+3.
¿La fianza son uno o dos meses para un Erasmus?
Dos mensualidades en metálico, porque el contrato de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 36.1 LAU). En vivienda habitual la fianza legal mínima es una mensualidad. Las garantías adicionales son otra cosa y van aparte.
¿Qué pasa si el estudiante quiere quedarse después de junio?
Si firmaste contrato de temporada con causa documentada y el plazo vence, el contrato se extingue al cumplirse el término pactado. Si quieres que se quede, firmas nuevo contrato (de temporada si vuelve a haber causa, o de vivienda habitual si ya pasa a ser su residencia permanente). Si dejas correr la situación sin contrato escrito, el riesgo es que en juicio se considere vivienda habitual con duración mínima 5+3.
¿Tengo que aplicar retención del 19% si alquilo a un estudiante?
No, en alquileres entre particulares no procede retención. La retención del 19% del Modelo 115 solo aplica cuando el arrendatario es empresario o profesional (por ejemplo, una empresa que alquila un local u oficina a un particular). Conviene saber que el art. 75.3.g) RIRPF excluye expresamente de retención el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados, así que ese supuesto concreto tampoco genera obligación de practicar retención. Tú declaras la renta como rendimiento del capital inmobiliario en tu Modelo 100, sin retención previa.
¿Puedo subir la renta al renovar contrato cada curso?
En contrato de temporada, sí: al ser cada curso un contrato distinto, fijas libremente la renta del nuevo, salvo que estés en zona tensionada y seas gran tenedor (más de 10 inmuebles, o 5 según declaración autonómica). En vivienda habitual durante la vigencia del contrato la actualización está limitada al IRAV publicado mensualmente por el INE (desde 1 de enero de 2025, para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, ex art. 18 LAU).
Resumiendo: con estudiantes la pregunta no es “qué duración pongo”, es “cuál es su residencia habitual”. Si vive ahí todo el año, vivienda habitual del Título II LAU, fianza una mensualidad, 5+3 y reducción IRPF del 50% como mínimo. Si está solo durante el curso académico (Erasmus, máster, beca con domicilio familiar fuera), temporada del Título III, fianza dos mensualidades, plazo pactado libre y sin reducción IRPF. Documenta la causa, sincroniza fechas con el calendario académico, y formaliza contrato distinto por habitación si entran y salen en fechas diferentes.
Si quieres llevar varios contratos de habitación con fianzas, calendario académico, garantes y pagos separados sin perderte, échale un ojo a las funcionalidades de Plinthos: habitación a habitación, contrato a contrato.
Las leyes citadas (LAU, Ley 12/2023, Decreto-ley 1/2025 Cataluña, Ley 5/2025 Andalucía, Resolución INE IRAV) están actualizadas a la fecha de publicación. Para casos concretos (litigios, desahucios, contratos con cláusulas complejas, fraude de temporada) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios. Este artículo es informativo y no sustituye la consulta a un asesor fiscal o profesional jurídico.