Modelo 100 para arrendadores: declarar el alquiler en la Renta

El Modelo 100 es la declaración anual del IRPF: el arrendador declara aquí los rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF). La campaña Renta 2026 va del 8 de abril al 30 de junio de 2026 (período impositivo 2025). En el apartado C se consignan ingresos y gastos, la amortización del 3% y la reducción del art. 23.2 LIRPF cuando proceda.

Qué es el Modelo 100 y a quién obliga

El Modelo 100 es el formulario único de la declaración anual del IRPF (Ley 35/2006), y se presenta a través de la aplicación Renta WEB de la AEAT. No es un modelo específico para alquileres: integra todos los rendimientos del contribuyente (trabajo, capital mobiliario e inmobiliario, actividades económicas, ganancias y pérdidas patrimoniales) en una única autoliquidación.

Para el arrendador persona física residente en España, el Modelo 100 es el cauce ordinario. Conviene distinguirlo de otros modelos:

• Modelo 200: Impuesto sobre Sociedades, aplicable cuando el arrendador es persona jurídica (SL, SA, SOCIMI, etc.).
• Modelo 210: IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), aplicable al arrendador persona física que no es residente fiscal en España.
• Modelo 100: IRPF, aplicable al arrendador persona física residente.

Si has alquilado una vivienda durante 2025 y eres residente fiscal en España, los rendimientos van al Modelo 100 aunque no superen el umbral general de obligación de declarar, porque las rentas del capital inmobiliario tienen su propio cómputo dentro de los límites del art. 96 LIRPF.

Apartado C del Modelo 100: rendimientos del capital inmobiliario

Los ingresos del alquiler se consignan en el apartado C del Modelo 100, dedicado a los rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF). Renta WEB pide para cada inmueble arrendado un bloque completo de información:

• Identificación del inmueble: referencia catastral (20 dígitos), dirección, porcentaje de titularidad. La referencia catastral es obligatoria y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
• Uso del inmueble: arrendamiento como vivienda habitual del inquilino, arrendamiento de temporada, alquiler turístico, local de negocio. La calificación importa porque solo el alquiler de vivienda habitual permite la reducción del art. 23.2 LIRPF.
• Período: días arrendados dentro del ejercicio. Si la vivienda ha estado parte del año vacía, los días sin arrendamiento generan imputación de rentas inmobiliarias (art. 85 LIRPF: 1,1% del valor catastral si está revisado en los últimos diez años, o 2% en otro caso).

La nomenclatura concreta de las casillas (números) cambia ligeramente cada campaña: para la cumplimentación material conviene apoyarse en el Manual práctico IRPF AEAT 2025 (campaña 2026), publicado anualmente en sede.agenciatributaria.gob.es, que detalla casilla por casilla.

Ingresos íntegros y gastos deducibles

El rendimiento íntegro es la suma de:

• Renta mensual percibida (12 mensualidades o las efectivamente devengadas).
• Cantidades repercutidas al inquilino (suministros, IBI, comunidad) cuando estén pactadas a su cargo y las cobre el arrendador.
• Indemnizaciones por daños o resolución anticipada, salvo que tengan calificación distinta.

A este íntegro se restan los gastos deducibles del art. 23.1 LIRPF. Los principales:

• Intereses del préstamo hipotecario y demás gastos de financiación del inmueble (sin límite individual; sumados a los de conservación y reparación, no pueden superar el rendimiento íntegro, exceso trasladable 4 años).
• Tributos y recargos no estatales: IBI, tasa de basuras, tasa de vado. No es deducible el IRPF.
• Gastos de comunidad de propietarios (cuotas ordinarias y derramas no extraordinarias).
• Saldos de dudoso cobro: deducibles cuando transcurren 6 meses desde la primera gestión de cobro sin éxito y el deudor no se halla en concurso (art. 13.e RIRPF).
• Conservación y reparación: pintura, fontanería, electricidad para mantener la habitabilidad. No confundir con ampliación o mejora, que se amortizan.
• Servicios y suministros a cargo del arrendador (portería, jardinería, agua, luz si la factura va a su nombre y no se repercute).
• Seguros: continente, impago de alquiler, responsabilidad civil del inmueble.
• Amortización: 3% sobre el mayor entre coste de adquisición satisfecho (excluido el valor del suelo) y valor catastral de la construcción.

Para los inmuebles heredados o donados, la jurisprudencia consolidada por la STS 1130/2021 de 15 de septiembre (rec. cas. 5664/2019) confirma que la base de la amortización es el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluido el suelo. Hemos tratado el detalle en Gastos deducibles del alquiler en el IRPF. El ITP del momento de la firma del contrato — paralelo pero distinto del IRPF — lo cubre ITP en el contrato de alquiler: quién lo paga y cuándo.

Reducción art. 23.2 LIRPF: 50/60/70/90% tras la Ley 12/2023

Sobre el rendimiento neto positivo (íntegros menos gastos) se aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF cuando se trate de arrendamiento destinado a vivienda habitual del inquilino. La Ley 12/2023 (Disposición Final 2ª, en vigor desde el 1/1/2024) reescribió el régimen:

• 50% general (antes 60%): aplicable a contratos celebrados a partir del 1/1/2024 que no encajen en ningún supuesto agravado.
• 60% si en los dos años anteriores se ha realizado actuación de rehabilitación finalizada (art. 41 RIRPF).
• 70% si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y se alquila por primera vez a inquilino entre 18 y 35 años (entre otros supuestos).
• 90% si la vivienda está en zona tensionada y la renta es rebajada más de un 5% respecto al contrato anterior (criterio estricto: una rebaja exacta del 5% no califica).

El régimen transitorio de la disposición transitoria 38ª LIRPF mantiene el 60% antiguo para los contratos firmados antes del 26/05/2023, durante toda su vigencia. Los contratos del tramo 26/05/2023-31/12/2023 aplicaron el 60% en 2023 y pasan al nuevo régimen desde 2024. He desarrollado el detalle en Reducción 60% IRPF y régimen transitorio y la mecánica de la base en IRPF y rendimientos del capital inmobiliario.

La reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo y solo si el rendimiento se ha consignado por el contribuyente: la AEAT no admite reducciones sobre regularizaciones derivadas de comprobación.

Plazos y forma de presentación campaña Renta 2026

Las fechas oficiales de la campaña Renta 2026 (período impositivo 2025) son:

• 8 de abril de 2026: apertura del borrador y de la presentación telemática a través de Renta WEB.
• 29 de abril de 2026: apertura de la solicitud de cita previa para presentación telefónica. 6 de mayo de 2026: comienza la presentación telefónica (Plan “Le Llamamos”).
• 29 de mayo de 2026: apertura de la solicitud de cita previa para atención presencial en oficinas. 1 de junio de 2026: comienza la atención presencial.
• 30 de junio de 2026: fin de campaña (25 de junio si se domicilia el pago).

Renta WEB permite trabajar con una predeclaración: la AEAT genera un borrador con los datos fiscales disponibles (rendimientos del trabajo, retenciones, datos catastrales), que el contribuyente debe modificar añadiendo los rendimientos del capital inmobiliario completos. El borrador rara vez trae los alquileres precumplimentados con detalle: hay que entrar inmueble por inmueble, consignar ingresos, gastos y reducción.

Si la cuota resulta a ingresar, el pago puede:

• Domiciliarse en cuenta (con plazo de presentación efectivo hasta el 25 de junio).
• Fraccionarse automáticamente: 60% al confirmar la autoliquidación y 40% en noviembre, sin intereses (art. 62.2 RIRPF).

Si resulta a devolver, la AEAT dispone de hasta seis meses desde el fin de campaña para abonarla; transcurrido el plazo, devenga intereses de demora (art. 103 LIRPF + art. 31 LGT como marco general).

Errores frecuentes al cumplimentar el alquiler

Algunos puntos donde la AEAT suele requerir o regularizar:

• Omitir la amortización: si no se consigna, la AEAT puede aceptarla en comprobación, pero el cálculo correcto desde el inicio evita discrepancias y mantiene la trazabilidad para ejercicios futuros.
• Confundir reparación con mejora: una reforma integral no se deduce como gasto del ejercicio, se amortiza al 3% sobre el coste imputable.
• Aplicar la reducción a alquiler de temporada o turístico: solo procede para arrendamiento destinado a vivienda habitual del inquilino. El alquiler de temporada (art. 3 LAU) no califica.
• Repercutir IBI sin declararlo como ingreso: cuando se cobra al inquilino, suma a íntegros y a la vez se deduce como gasto.
• Olvidar la imputación de rentas por los días sin arrendamiento dentro del ejercicio.

Sobre la tarifa, conviene recordar que los rendimientos del capital inmobiliario se integran en la base general del IRPF y tributan a la escala progresiva resultante de sumar la tarifa estatal (art. 63.1 LIRPF: tramos del 9,5%, 12%, 15%, 18,5%, 22,5% y 24,5%) y la tarifa autonómica de la CCAA de residencia, que varía. No existe una “tabla agregada” única estatal: el tipo efectivo depende de la comunidad.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que presentar Modelo 100 si solo tengo un alquiler pequeño? Las rentas del capital inmobiliario tienen su propio régimen dentro del art. 96 LIRPF. La obligación de declarar surge a partir de ciertos umbrales conjuntos: si tienes dudas, lo prudente es presentar la declaración aunque el resultado sea cero, especialmente si el inmueble figura ya en los datos fiscales precumplimentados por la AEAT.

¿Cómo declaro un piso heredado durante 2025? La amortización se calcula sobre el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones más gastos y tributos inherentes, excluido el suelo (STS 1130/2021). El arrendamiento posterior se declara en el apartado C como cualquier otro, con prorrateo por los días de titularidad y arrendamiento.

¿La reducción del 60% se aplica a contratos firmados en 2025? No. Los contratos posteriores al 1/1/2024 se rigen por el nuevo régimen 50/60/70/90% del art. 23.2 LIRPF reescrito por la Ley 12/2023. El 60% antiguo (DT 38ª LIRPF) solo se mantiene para contratos anteriores al 26/05/2023.

¿Puedo fraccionar el pago si el resultado es a ingresar? Sí: 60% al confirmar y 40% en noviembre, sin intereses, siempre que se solicite al presentar el Modelo 100 (art. 62.2 RIRPF). El fraccionamiento es compatible con la domiciliación bancaria.

¿Qué pasa si me olvidé de declarar un alquiler de años anteriores? Procede una autoliquidación complementaria del ejercicio correspondiente, con recargo del art. 27 LGT: 1% + 1% por cada mes completo de retraso hasta 12 meses (12% máx), sin intereses de demora durante este período (art. 27 LGT post Ley 11/2021). A partir de los 12 meses: recargo del 15% + intereses de demora.

Disclaimer fiscal

Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoramiento fiscal individualizado. La nomenclatura concreta de las casillas del Modelo 100 puede variar por campaña: para la cumplimentación material conviene apoyarse en el Manual práctico IRPF AEAT 2025 publicado en sede.agenciatributaria.gob.es y, ante operaciones complejas (inmuebles heredados, contratos pre-2023, zonas tensionadas, no residentes con cambio de residencia), consultar a un asesor fiscal colegiado.