Gastos deducibles en el alquiler: lista completa IRPF

El artículo 23.1 LIRPF permite restar al rendimiento íntegro del alquiler todos los gastos necesarios para obtenerlo: intereses, IBI, comunidad, seguros, conservación, reparación y la amortización del 3% sobre el mayor entre coste de adquisición (sin suelo) y valor catastral de la construcción. Al neto positivo se aplica después la reducción del art. 23.2 LIRPF, reescrita por la Ley 12/2023.

La lista parece larga pero tiene reglas internas que conviene entender antes de meter cualquier ticket en la casilla del rendimiento neto. Aquí desgloso categoría por categoría qué cuela, qué no cuela y dónde están los límites menos evidentes — el de intereses más reparación, el del 3% sobre el valor mayor, el del dudoso cobro a los seis meses — que son los que generan más dudas y, en revisiones de Hacienda, más sustos.

Marco general: art. 23.1 LIRPF

El art. 23.1 LIRPF (Ley 35/2006) abre con una cláusula amplia: para determinar el rendimiento neto se deducirán de los rendimientos íntegros “todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”, más las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. La técnica fiscal es por tanto distinta de la del IS o de la actividad económica: no hay un listado cerrado, sino una cláusula general acompañada de una lista enunciativa con dos reglas específicas (intereses + reparación, y amortización).

Antes de entrar en categorías, dos requisitos transversales que aplican a todo gasto:

• Correlación con el ingreso: el gasto debe estar vinculado al inmueble arrendado y al periodo en que está alquilado. Si el piso ha estado vacío parte del año, los gastos del periodo de no alquiler no son deducibles (sí, en cambio, lo es la imputación de renta del art. 85 LIRPF, que es otra cosa).
• Justificación documental: factura, recibo bancario, contrato. El art. 106 LGT exige medios admitidos en Derecho; en la práctica, factura completa (no simple ticket) y pago bancarizado son lo recomendable para gastos por encima de 100 €.

Si quieres ver el encuadre completo del rendimiento del capital inmobiliario antes de bajar al detalle de gastos, te recomiendo leer primero IRPF y rendimientos del capital inmobiliario: declarar el alquiler.

Intereses y financiación

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble son deducibles (art. 23.1.a LIRPF). Esto incluye:

• Intereses de la hipoteca que financió la compra del piso.
• Intereses de préstamos para mejoras (ampliación de superficie, instalación de ascensor, sustitución de elementos estructurales).
• Comisiones y gastos financieros asociados al préstamo (apertura, estudio, novación, subrogación si está conectada al inmueble alquilado).

No es deducible la amortización del capital del préstamo: lo que devuelves del principal no es gasto, es disminución de deuda. Solo cuela la parte de intereses del cuadro de amortización. Pídele al banco el certificado anual de intereses pagados — viene desglosado por defecto.

Si el préstamo cubre varios inmuebles o el inmueble se alquila solo parte del año, prorratea linealmente.

Tributos y recargos no estatales

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, que no tengan carácter sancionador y que se repercutan sobre los rendimientos o sobre el inmueble (art. 23.1.a LIRPF). En la práctica:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): deducible al 100% si el inmueble está alquilado todo el año; prorrateado por días si solo está alquilado parte del año (criterio AEAT, en coherencia con el prorrateo aplicado a intereses y otros gastos del periodo). Si lo has pactado con el inquilino, recuerda que repercutir el IBI al inquilino lo convierte además en ingreso íntegro: la deducción sigue valiendo, pero hay que declarar las dos partidas.
• Tasa de basuras y tasa de vado (si aplica al garaje incluido en el alquiler).
• Recargo provincial sobre IAE en los pocos casos que aplique.

No deducibles:

• IRPF propio (es el impuesto que estás calculando).
• Impuesto sobre Sociedades (no procede para personas físicas, pero por si acaso).
• Multas y sanciones (incluidos recargos por declaración extemporánea).

Gastos de comunidad

Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios son deducibles en el ejercicio en que se devengan (art. 23.1.a LIRPF, gastos de administración y vigilancia). Esto cubre los recibos mensuales o trimestrales con su desglose habitual: ascensor, limpieza, conserje, electricidad de zonas comunes, mantenimiento, seguro del edificio (esta parte ya está en la cuota — no la dupliques con un seguro propio).

Derramas extraordinarias: aquí hay que distinguir.

• Si la derrama es para conservación o reparación de elementos comunes (reparar el tejado, sustituir la caldera comunitaria), es deducible en el ejercicio.
• Si la derrama es por construcción nueva o mejora (instalar un ascensor donde no había, ampliar el portal, construir una piscina nueva), no es deducible directamente: incrementa el valor del inmueble y se recupera vía amortización a lo largo de los años.

La diferencia entre conservación y mejora no es trivial — la veremos con calma en el bloque de conservación y reparación.

Seguros

Son deducibles las primas de los contratos de seguro sobre el inmueble o sobre los rendimientos (art. 23.1.a LIRPF):

• Seguro de hogar (multirriesgo): continente y contenido si lo paga el arrendador. Si el contenido es del inquilino, esa parte no.
• Seguro de responsabilidad civil del propietario arrendador.
• Seguro de impago de alquileres (incluida la asistencia jurídica vinculada).
• Seguro de daños específico ligado al arrendamiento.

Anualizar la prima si el periodo del seguro no coincide con el año natural.

Servicios profesionales

Son deducibles los honorarios de los profesionales que intervienen en el alquiler:

• Gestor administrativo o asesor fiscal para la declaración IRPF y la gestión del alquiler.
• Abogado por redacción del contrato, reclamación al inquilino, juicio de desahucio o asistencia en MASC (recordatorio: requisito de procedibilidad civil desde 03/04/2025 por LO 1/2025).
• Notario y Registro de la Propiedad por trámites vinculados al contrato.
• Agencia inmobiliaria: tras la Ley 12/2023 (modificación del art. 20.1 LAU, último párrafo), los gastos de gestión y formalización corren a cargo del arrendador siempre, sin distinción entre persona física o jurídica. Esto significa, por simetría, que esa factura es deducible para ti como arrendador.

Conservación y reparación (con el límite del art. 23.1.a)

Aquí está uno de los puntos más controvertidos. Son deducibles los gastos de conservación y reparación, pero no las cantidades destinadas a ampliación o mejora, que se recuperan por amortización.

Conservación (deducible directamente):

• Pintura interior y exterior.
• Reparación de instalaciones de fontanería, electricidad, gas.
• Sustitución de elementos averiados o desgastados: calderas, calentadores, ventanas, persianas, suelos dañados, electrodomésticos incluidos en el alquiler.
• Reparaciones puntuales por humedad, goteras, desperfectos.

Mejora (NO deducible directamente, se amortiza):

• Ampliación de superficie (cubrir una terraza para convertirla en habitación).
• Instalación de aire acondicionado donde no había, o de un ascensor.
• Cambio de las instalaciones para mejorar la eficiencia energética más allá de la mera sustitución funcional.
• Reformas integrales con incremento sustancial de valor.

La frontera no es matemática y la AEAT la valora caso por caso (el Manual práctico IRPF AEAT 2025 orienta la distinción). Conserva facturas detalladas y descripción del trabajo: si lo sustituido tenía función equivalente a lo nuevo, juega a tu favor.

Límite intereses + reparación

El último párrafo del art. 23.1.a LIRPF introduce un límite específico: el conjunto de intereses y gastos de financiación más los de conservación y reparación no puede exceder, por cada inmueble, del importe de los rendimientos íntegros de ese inmueble. En otras palabras: estas dos categorías solas no pueden generar rendimiento negativo.

¿Y si exceden? El exceso no se pierde: se deduce en los 4 ejercicios siguientes, respetando en cada uno el mismo límite junto con los gastos del propio año.

Es una mecánica parecida a una “bolsa diferida” que muchos arrendadores ignoran y dejan caducar. Si hiciste obra fuerte de reparación en un año, lleva el cómputo del exceso durante los 4 años posteriores.

Servicios y suministros

Si el arrendador paga suministros (luz, agua, gas, internet, basuras) y los recupera al inquilino vía renta o factura aparte:

• Lo cobrado al inquilino incrementa el rendimiento íntegro.
• Lo pagado a la compañía es gasto deducible.

Si los suministros van directamente a nombre del inquilino, no entran ni en ingresos ni en gastos: están fuera del IRPF del arrendador. Esta segunda opción es la más limpia y la recomendada por defecto — gestiona los cambios de titularidad antes de entregar las llaves. El procedimiento operativo está en cambio de titular de suministros: quién y cuándo; si prefieres mantenerlos a tu nombre, los riesgos los detalla suministros a nombre del propietario: ventajas y riesgos.

Amortización del inmueble: el 3% anual

Es la gran palanca silenciosa del arrendador, y al mismo tiempo donde se cometen más errores de cálculo.

El art. 23.1.b LIRPF y el art. 14 RIRPF establecen una amortización del 3% anual sobre el mayor de:

• Coste de adquisición satisfecho (precio + gastos: notaría, registro, ITP/IVA, agencia), excluido el valor del suelo.
• Valor catastral del inmueble, excluida la parte correspondiente al suelo.

La separación construcción/suelo se hace aplicando el porcentaje que el recibo del IBI atribuye a la construcción sobre el total del valor catastral. Ese porcentaje se traslada al coste de adquisición para extraer la base de amortización si elegimos la vía A.

Caso heredado o donado

Cuando el inmueble se adquirió por herencia o donación, la base de amortización por la vía A no es cero: la doctrina del Tribunal Supremo en la STS 1130/2021, de 15 de septiembre (recurso de casación 5664/2019), fija que el “coste de adquisición satisfecho” en estos casos es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (más los gastos inherentes a la adquisición — ISD, notaría, registro), excluyendo el valor del suelo en la misma proporción IBI.

Esta doctrina invirtió el criterio anterior de la AEAT (que reducía a cero la primera componente). Si has amortizado tu vivienda heredada al 3% sobre solo el valor catastral, revisa: probablemente puedes recalcular sobre una base mayor.

Mejoras: amortización separada

Las mejoras (que dijimos que no son deducibles directamente) se incorporan al inmueble y se amortizan al 3% anual desde su entrada en funcionamiento, con base en el coste de la mejora. Conserva el cuadro de amortización separado para cada mejora con su año de inicio.

Saldos de dudoso cobro

El art. 13.e RIRPF permite deducir los saldos de dudoso cobro cuando concurra una de estas circunstancias:

• Que el deudor se halle en situación de concurso.
• Que entre el momento de la primera gestión de cobro y el 31 de diciembre del ejercicio hayan transcurrido más de seis meses, y no se haya producido renovación del crédito.

Reglas prácticas:

• “Primera gestión de cobro” debe ser fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o requerimiento notarial. Un WhatsApp no cuenta.
• Si el saldo se cobra en ejercicios posteriores, se computa como ingreso del año del cobro.
• Solo cuela la renta efectivamente devengada; si el inquilino dejó de pagar y resolviste el contrato, las rentas posteriores a la resolución ya no son ingreso ni dudoso cobro.

Reducción art. 23.2 LIRPF: paso siguiente

Una vez calculado el rendimiento neto restando los gastos al ingreso íntegro, si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU) y el rendimiento neto resulta positivo, se aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF, reescrita por la disposición final 2ª de la Ley 12/2023:

• 50% general (régimen nuevo desde 1/1/2024 para contratos firmados desde 26/05/2023).
• 60% vivienda rehabilitada en los 2 años previos al contrato.
• 70% primer alquiler a joven 18-35 años en zona tensionada.
• 90% nuevo contrato en zona tensionada con renta rebajada en más de un 5% respecto al contrato anterior.

Régimen transitorio (DT 38ª LIRPF): los contratos firmados antes del 26/05/2023 conservan el 60% antiguo mientras siga vigente el contrato (incluidas prórrogas obligatorias). Los contratos de la cohorte 26/05/2023-31/12/2023 aplicaron 60% en 2023 y pasan al nuevo régimen desde 1/1/2024. El detalle del régimen transitorio del 60% está en Reducción 60% IRPF vivienda habitual: régimen transitorio.

La reducción opera solo sobre rendimiento neto positivo declarado en autoliquidación (no sobre rendimientos descubiertos en comprobación), y solo para arrendamiento de vivienda habitual — no aplica a alquiler turístico ni a temporada.

Tarifa: dónde acaba el rendimiento neto reducido

El rendimiento neto reducido entra en la base imponible general del IRPF (art. 48 LIRPF), no en la base del ahorro. Se suma a los rendimientos del trabajo y se le aplica la escala estatal del art. 63.1 LIRPF (9,5% / 12% / 15% / 18,5% / 22,5% / 24,5%) más la tarifa autonómica, variable según la comunidad autónoma de residencia. El tipo marginal efectivo agregado oscila aproximadamente entre el 19% y el 47% según CCAA y tramo, pero los porcentajes concretos hay que consultarlos en la normativa autonómica vigente cada año.

FAQ

¿Puedo deducir el IBI si el inquilino me lo repercute en el contrato? Sí. El IBI es del arrendador como sujeto pasivo (art. 63 TRLRHL). Si lo cobras al inquilino, esa cantidad es ingreso íntegro adicional, y el IBI pagado a la Hacienda local es gasto deducible. En neto, no afecta — pero hay que reflejar ambos movimientos. Los requisitos del pacto expreso para repercutirlo están en IBI: quién lo paga y cómo se reparte entre propietario e inquilino.

Compré el piso hace 18 años. ¿Hasta cuándo amortizo al 3%? No hay límite temporal explícito mientras el inmueble esté alquilado y la base de amortización no se agote. En la práctica, la amortización acumulada no debe superar el valor de la construcción amortizable. Lleva un cuadro de amortización con saldo restante.

¿Una derrama para el ascensor del edificio es deducible? Depende. Reparación del ascensor existente: deducible directa en el ejercicio. Instalación de ascensor nuevo donde no había: mejora, no deducible directa, se amortiza al 3% sobre la parte que te corresponda en la comunidad.

¿Y si el piso ha estado vacío 4 meses entre inquilinos? Los gastos del periodo en que no estaba alquilado no son deducibles del rendimiento del capital inmobiliario. Esos 4 meses generan imputación de renta (art. 85 LIRPF) al 1,1% o 2% del valor catastral. Los gastos del periodo de alquiler sí cuelan, prorrateados.

¿Puedo deducir el saldo impagado si el inquilino se ha ido sin pagar? Si han pasado más de 6 meses entre la primera gestión fehaciente de cobro y el 31 de diciembre, sí (art. 13.e RIRPF). Asegúrate de tener burofax o requerimiento notarial — los mensajes de WhatsApp no son “gestión fehaciente” a estos efectos.

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Disclaimer fiscal: este artículo es informativo y refleja la normativa vigente a fecha de actualización (LIRPF, RIRPF, Ley 12/2023, doctrina TEAC y AEAT). No constituye asesoramiento fiscal individualizado. La aplicación concreta a tu caso, especialmente en supuestos complejos (herencias, copropiedades, alquiler mixto, mejoras vs. reparaciones), requiere análisis personalizado por gestor o asesor fiscal colegiado. Verifica además la tarifa autonómica aplicable en tu comunidad de residencia, que se suma a la escala estatal del art. 63.1 LIRPF.