Repercutir IBI al inquilino (STS 2025): sin importe anual

Para repercutir el IBI o la tasa de basuras al inquilino basta un pacto expreso por escrito en el contrato: no hace falta especificar el importe anual. Lo confirmó la STS 1637/2025, de 17 de noviembre (Sala Civil), que reserva la exigencia de cuantía determinada solo a los gastos generales no individualizables, como la comunidad. La clave está en qué dice tu contrato actual.

Esa sentencia movió mucho en prensa desde finales de 2025 y durante los primeros meses de 2026, y con razón: aclara una duda que llevaba años generando pleitos entre propietarios e inquilinos. Pero la mayoría de los análisis que circulan están pensados para abogados, no para ti, que ya tienes un contrato firmado y solo quieres saber si tu cláusula sigue valiendo o si toca cambiar algo.

En este artículo vas a encontrar un árbol de decisión claro: qué revisar en el contrato que ya tienes, cuándo basta dejarlo como está, cuándo necesitas un addendum y cuándo conviene esperar al próximo contrato. Con la norma en la mano y sin atajos.

Qué dijo la STS 1637/2025 sobre repercutir el IBI

La regla de partida no ha cambiado: el sujeto pasivo del IBI es el titular del derecho de propiedad (art. 63 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, RD Legislativo 2/2004), no el inquilino. El IBI no se repercute de forma automática. Para que lo asuma el arrendatario hace falta un pacto, y ese pacto se rige por el art. 20.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El art. 20.1 LAU permite pactar que ciertos gastos y servicios sean a cuenta del inquilino, pero distingue dos categorías con requisitos distintos:

• Gastos individualizables (los que se pueden imputar a la vivienda concreta): IBI, tasa de basuras, suministros con contador propio. Aquí basta el pacto expreso por escrito.
• Gastos generales no individualizables (comunidad de propietarios y otros gastos no susceptibles de individualización): además del pacto expreso, exige fijar el importe a la firma del contrato.

Durante años la duda fue si el IBI, por su cuantía variable cada ejercicio, debía cifrarse al inicio igual que la comunidad. La STS 1637/2025, de 17 de noviembre (Sala Civil, ECLI:ES:TS:2025:5076) zanjó la cuestión: para los tributos individualizables como el IBI y la tasa de basuras no se requiere especificar la cuantía anual en el contrato. Basta que el pacto conste expresamente por escrito. La exigencia de importe determinado del art. 20.1 LAU se reserva a los gastos generales no individualizables.

Dicho de otro modo: una cláusula del tipo “el arrendatario asumirá el IBI del inmueble y la tasa municipal de basuras” es válida aunque no fije una cifra, porque ambos tributos son individualizables y su importe consta cada año en el recibo municipal. Lo que sí queda fuera es el pacto genérico que no identifique qué tributos se repercuten: hay que nombrarlos.

Gastos individualizables vs. generales: dónde está la frontera

Esta distinción es el corazón de la sentencia y, a la vez, lo que más se confunde. Vale la pena fijarla con una tabla, porque el requisito de “importe determinado” cambia según la categoría.

Tipo de gasto	Ejemplos	¿Pacto expreso por escrito?	¿Importe anual al firmar?
Tributo individualizable	IBI, tasa de basuras	Sí, obligatorio	No (STS 1637/2025)
Servicio individualizable	Agua/luz con contador propio	Sí, obligatorio	No
Gasto general no individualizable	Comunidad de propietarios	Sí, obligatorio	Sí, debe constar

¿Por qué este trato distinto? Porque el IBI y la tasa de basuras recaen sobre el inmueble concreto y su importe es público y verificable: figura en el recibo que emite el ayuntamiento o el Catastro cada año. El inquilino sabe en todo momento qué se le repercute y puede comprobarlo. La comunidad, en cambio, depende de los acuerdos de la junta de propietarios, varía de forma menos previsible y no siempre es fácil de individualizar por vivienda; de ahí que la ley exija fijar el importe de partida.

Una nota importante para el alquiler por habitaciones, que es donde Plinthos pone el foco: si repartes el IBI o la basura entre varios inquilinos de un mismo piso, el pacto debe figurar en cada contrato individual y conviene precisar el criterio de reparto (por habitación, por número de ocupantes). Si tienes varios contratos en la misma vivienda, cuadrar quién asume qué parte te lo deja más claro la guía sobre cómo dividir los gastos entre compañeros de piso.

Tu contrato actual: árbol de decisión

Aquí está lo que de verdad te interesa si ya tienes un inquilino dentro. La sentencia no te obliga a hacer nada de forma inmediata, pero conviene revisar en qué situación estás. Sigue este árbol.

1. ¿Tu contrato tiene una cláusula expresa por escrito sobre el IBI o la basura?

• Sí, y nombra los tributos (“el arrendatario asumirá el IBI y la tasa de basuras”). Estás cubierto. Tras la STS 1637/2025 el pacto es válido aunque no figure el importe anual. No necesitas tocar nada.
• Sí, pero es genérico (“todos los gastos e impuestos del inmueble serán por cuenta del inquilino”). Riesgo. Una fórmula tan vaga puede considerarse no transparente y, en alquiler de vivienda, una cláusula opaca que traslada cargas sin identificar es terreno abonado para que un juez la anule. Conviene concretar. Revisa también el listado de cláusulas abusivas en contratos de alquiler para no caer en otras nulidades.
• No hay cláusula alguna sobre tributos. El IBI y la basura se quedan donde la ley los pone: en el propietario. No puedes repercutirlos a mitad de contrato de forma unilateral.

2. Si quieres añadir o concretar la repercusión en un contrato vigente, ¿puedes?

Solo de común acuerdo. Modificar un contrato en vigor para meter una carga nueva al inquilino exige su consentimiento; no es algo que puedas imponer. La vía es un addendum (anexo modificativo) firmado por ambas partes. No hace falta rehacer el contrato entero.

3. ¿Addendum o esperar al próximo contrato?

• Si el inquilino acepta, un addendum es lo más limpio: una página que identifica el contrato original, añade la cláusula de repercusión del IBI y la basura, y va firmada y fechada por las dos partes.
• Si no acepta o prefieres no negociar a mitad de contrato, espera a la renovación o al nuevo contrato. Aquí hay un matiz crítico que veremos en el siguiente apartado.

Si quieres tener localizadas las fechas de renovación y los vencimientos para decidir cuándo introducir la cláusula, el calendario de contratos de Plinthos genera el aviso del fin de contrato automáticamente, así no se te pasa la ventana para renegociar. Puedes ver cómo funciona en la propia app.

El cruce con la Ley 12/2023: cuidado al firmar nuevo contrato

Este es el punto que más se malinterpreta y donde es fácil meter la pata. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó el art. 20.1 LAU (a través de su Disposición Final 1ª) para imputar al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que antes podían cargarse al inquilino cuando el arrendador era persona física. Esa reforma entró en vigor el 26 de mayo de 2023.

Conviene separar bien dos cosas que la gente mezcla:

• El IBI y la tasa de basuras NO son gastos de gestión ni de formalización. La Ley 12/2023 no toca su régimen de repercusión: el pacto expreso por escrito sigue siendo válido y operativo, también en contratos nuevos. La STS 1637/2025 lo confirma.
• Lo que sí cambió son los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalización: esos los asume el arrendador y no se pueden trasladar al inquilino en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

Por tanto, en un contrato nuevo puedes seguir pactando que el inquilino asuma el IBI y la basura, identificándolos expresamente, sin cifrar el importe. Lo que no puedes hacer es colar como “gastos del inmueble” los honorarios de agencia o la formalización: eso es nulo desde 2023.

Cómo notificar y documentar la repercusión

Pactar la repercusión es la mitad del trabajo; la otra mitad es ejecutarla bien cada año para evitar discusiones. Estos son los pasos prácticos.

1. Identifica los tributos en la cláusula. Nombra el IBI y la tasa de basuras de forma expresa. No uses fórmulas genéricas tipo “todos los impuestos”.
2. Guarda el recibo municipal. Cuando llegue el recibo del IBI o de la basura, conserva el justificante: es la prueba del importe que repercutes. El inquilino tiene derecho a verlo.
3. Notifica con el recibo a la vista. Comunica al inquilino el importe del ejercicio adjuntando copia del recibo. Una notificación con respaldo documental evita el “no sabía cuánto era”.
4. Decide cómo lo cobras. Puedes prorratearlo mes a mes o pasarlo de una vez cuando llega el recibo. Déjalo claro en el contrato para que no haya sorpresas.
5. Declara las dos partidas en tu IRPF. Si repercutes el IBI, ese importe es ingreso íntegro para ti y, a la vez, gasto deducible (es un tributo no estatal que recae sobre el inmueble, art. 23.1 LIRPF). El efecto neto en tu declaración es cero, pero tienes que declarar las dos partidas por separado, no compensarlas. Lo desarrolla la guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Para el seguimiento documental, Plinthos te deja guardar el recibo del IBI o de la basura como documento compartido vinculado al contrato (PDF, JPEG o PNG), así propietario e inquilino ven el mismo justificante cuando llega el momento de repercutir. Es la diferencia entre una repercusión ordenada y una discusión por WhatsApp a final de año.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que poner el importe del IBI en el contrato para poder repercutirlo?

No. Según la STS 1637/2025, de 17 de noviembre, el IBI y la tasa de basuras son tributos individualizables y para repercutirlos basta el pacto expreso por escrito; no es obligatorio especificar la cuantía anual. El requisito de importe determinado del art. 20.1 LAU solo se aplica a los gastos generales no individualizables, como la comunidad.

¿Puedo empezar a repercutir el IBI a mitad de un contrato que ya está firmado?

No de forma unilateral. Si el contrato vigente no incluye un pacto de repercusión, no puedes trasladar el IBI ni la basura al inquilino sin su consentimiento. La vía es firmar un addendum de común acuerdo o esperar al próximo contrato o renovación para incluir la cláusula.

¿La Ley 12/2023 prohíbe repercutir el IBI al inquilino?

No. La Ley 12/2023 modificó el art. 20.1 LAU para que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización los asuma el arrendador, pero no toca el régimen del IBI ni de la tasa de basuras. El pacto expreso de repercusión de estos tributos sigue siendo válido, también en contratos nuevos.

¿Vale una cláusula que diga “el inquilino paga todos los impuestos del inmueble”?

Es arriesgada. Una fórmula genérica que no identifique los tributos concretos puede considerarse no transparente y ser anulada, sobre todo en alquiler de vivienda. Conviene nombrar de forma expresa el IBI y la tasa de basuras en lugar de usar cláusulas paraguas.

¿Quién paga la tasa de basuras si no hay pacto en el contrato?

Sin pacto expreso, la tasa de basuras la asume quien sea su sujeto pasivo según la ordenanza municipal, que en la mayoría de los municipios es el propietario o titular del inmueble. Para que la pague el inquilino tiene que constar expresamente por escrito en el contrato.

En resumen

La STS 1637/2025 te da seguridad: si tu contrato nombra el IBI y la tasa de basuras como gastos a cargo del inquilino, el pacto vale aunque no cifres el importe anual. Si tu cláusula es genérica o no existe, valora un addendum de común acuerdo o introducir la cláusula concreta en el próximo contrato, recordando que la Ley 12/2023 sigue dejando los honorarios de agencia y la formalización del lado del propietario. Y documenta cada repercusión con el recibo municipal: es lo que evita los conflictos.

Tener centralizados los contratos, sus vencimientos y los recibos que repercutes cada año te ahorra discusiones y olvidos. Plinthos guarda el documento, avisa del fin de contrato y mantiene el histórico en un solo sitio: puedes ver todas las funciones aquí.

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Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. La aplicación a tu caso concreto (cláusulas existentes, addendums, repercusiones controvertidas) puede variar: para situaciones específicas consulta a un abogado o a una asociación de propietarios. Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.