Subarriendo de habitación por el inquilino: ¿es legal?

El subarriendo de una habitación por parte de tu inquilino solo es legal si tú, como arrendador, lo has autorizado por escrito (art. 8.2 de la LAU). Sin ese consentimiento escrito y previo, el subarriendo es inconsentido y se convierte en causa de resolución del contrato según el art. 27.2.c de la LAU. La carga de detectarlo y probarlo recae sobre ti.

Conviene separar dos escenarios que se confunden todo el tiempo. Uno es tu negocio: tú alquilas habitaciones de tu vivienda a estudiantes o trabajadores con contratos individuales: ahí el arrendador eres tú y decides quién entra. El otro es el problema de este artículo: tu inquilino —que firmó contigo por el piso entero o por una habitación— mete a un tercero a cambio de dinero sin pedirte permiso. Esa segunda situación es la que te puede costar disgustos, y la que la LAU te permite atajar.

A continuación verás qué exige exactamente la ley, cómo distinguir el subarriendo de figuras parecidas, cómo reunir pruebas sólidas y cómo blindar el contrato con una cláusula que cierre la puerta antes de que el problema aparezca.

Qué dice el art. 8 LAU sobre el subarriendo

El artículo 8 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, regula dos figuras distintas: la cesión del contrato (apartado 1) y el subarriendo (apartado 2). Para el alquiler residencial, lo que más te interesa es el subarriendo.

El texto del art. 8.2 LAU es claro: “La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.” De esa frase salen tres condiciones que deben cumplirse a la vez:

• Solo parcial. El inquilino nunca puede subarrendar la vivienda entera. Si realquila todo el piso, no estamos ante un subarriendo parcial válido, sino ante una conducta directamente fuera de la ley.
• Consentimiento escrito. No basta un “vale” por teléfono ni el silencio. La ley exige autorización escrita. Si no la diste por escrito, no la diste.
• Previo. El permiso tiene que ser anterior al subarriendo, no un consentimiento que se intenta arrancar después de que ya esté el tercero viviendo allí.

El mismo artículo añade dos límites importantes. Primero, “el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó”: si tu inquilino se va o pierde el contrato, el subarrendatario no tiene ningún derecho a quedarse frente a ti. Y segundo, “el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”: tu inquilino no puede lucrarse cobrando al tercero más de lo que él te paga a ti por esa parte.

La cesión del contrato (art. 8.1) es otra cosa: el inquilino se sale del contrato y un tercero ocupa íntegramente su posición. También exige “el consentimiento escrito del arrendador”. Si te interesa esa figura y sus diferencias con la subrogación familiar, lo tratamos a fondo en el artículo sobre cesión y subrogación del contrato de alquiler.

Subarriendo, cesión y realquiler informal: no son lo mismo

Antes de actuar, identifica bien qué tienes delante, porque la respuesta legal cambia.

Situación	Qué ocurre	¿Necesita tu permiso?
Subarriendo parcial	El inquilino sigue viviendo allí y cede el uso de una habitación a un tercero a cambio de dinero	Sí, escrito y previo (art. 8.2 LAU)
Subarriendo total	El inquilino realquila el piso entero	No está permitido como subarriendo parcial
Cesión del contrato	El inquilino se va y el tercero ocupa su posición jurídica completa	Sí, escrito (art. 8.1 LAU)
Convivencia / pareja / familia	Entra a vivir alguien del entorno del inquilino sin pago como contraprestación de uso	No es subarriendo si no hay precio por la cesión de uso

La frontera práctica es esta: hay subarriendo cuando un tercero ocupa una parte de la vivienda y paga a tu inquilino un precio por ese uso. Si simplemente se ha mudado la pareja o un hijo, no hay subarriendo (aunque puedas tener otras cláusulas sobre el número de ocupantes). El detalle de quién paga a quién, y por qué concepto, es lo que define la figura.

Un matiz que conviene conocer: cuando alquilas una sola habitación —no el piso entero—, existe jurisprudencia menor contradictoria sobre si ese contrato se rige por la LAU o por el Código Civil. La Audiencia Provincial de Madrid (sentencia de 28 de marzo de 2019) consideró que el alquiler de habitación con servicios compartidos queda fuera del régimen protector de la LAU, mientras que la Audiencia Provincial de Cantabria (sentencia 166/2026, de 10 de marzo) sostuvo lo contrario. No hay todavía doctrina unificada del Tribunal Supremo, así que la calificación final dependerá del juez y de las circunstancias del caso. Para el contrato de habitación en sí, te puede ayudar la guía sobre el contrato de alquiler de habitación.

Cómo detectar y probar el subarriendo inconsentido

Sospechar no es lo mismo que probar, y en un eventual juicio quien alega el subarriendo eres tú. Por tanto, la carga de la prueba es tuya. Estas son las vías más habituales para reunir indicios sólidos:

Checklist de prueba del subarriendo no consentido

• Anuncios online. Capturas de pantalla (con fecha visible) del anuncio en Idealista, Fotocasa, Badi, Milanuncios o grupos de redes sociales donde tu inquilino ofrece una habitación de tu piso. Guarda la URL y el perfil del anunciante.
• Recibos y transferencias. Si llegas a tener constancia de pagos del tercero al inquilino (conceptos como “habitación”, “alquiler”, “renta”), son una prueba directa del precio del subarriendo.
• Empadronamiento. Un volante de empadronamiento que muestre personas no contempladas en el contrato puede ser un indicio relevante (aunque el empadronamiento por sí solo no acredita el pago).
• Testigos. Vecinos, el portero o la comunidad que puedan declarar que viven personas distintas a las del contrato y que rotan con frecuencia.
• Acta notarial. Para casos serios, un acta de presencia notarial deja constancia objetiva de quién ocupa la vivienda en un momento dado.
• Buzón, timbre y suministros. Nombres añadidos en el buzón o el telefonillo, o altas de líneas a nombre de terceros, refuerzan el conjunto de indicios.

Ningún indicio aislado suele bastar; lo que convence a un juez es el conjunto coherente. Un anuncio publicado + un volante de empadronamiento con personas ajenas + el testimonio del vecino dibujan un cuadro difícil de rebatir. Mantén siempre fechado y ordenado cada documento. En Plinthos puedes guardar el contrato firmado y los documentos de la habitación en un único expediente, de modo que tengas a mano las condiciones pactadas y el inventario cuando necesites contrastar lo que firmaste con lo que está ocurriendo de verdad.

Cuidado con un punto: reunir pruebas no te autoriza a entrar en la vivienda sin permiso ni a tratar datos personales del tercero de cualquier manera. Si pides documentación a un candidato, recuerda los límites de qué documentos puedes pedir y el RGPD. Para detectar el subarriendo te bastan medios externos y lícitos: anuncios, testigos, empadronamiento y, en su caso, acta notarial.

Cómo actuar: del aviso a la resolución del contrato

Una vez que tienes indicios sólidos, la escalada razonable es esta.

1. Verifica primero el contrato. ¿Autorizaste el subarriendo por escrito en algún momento? Si nunca lo hiciste, estás ante un subarriendo inconsentido. Si lo autorizaste pero el inquilino se excede (subarrienda más de lo pactado, o cobra más de lo que él te paga), también hay incumplimiento.

2. Requerimiento por escrito. Antes de ir a juicio, envía un requerimiento fehaciente —burofax con certificación de texto y acuse de recibo— en el que expongas los hechos, cites el incumplimiento del art. 8.2 LAU y reclames el cese inmediato. Este paso documenta tu reacción y la fecha en que conociste los hechos. El burofax es la herramienta clave en estos requerimientos, también para el impago.

3. Resolución del contrato. Si el inquilino no cesa, la LAU te ampara: el art. 27.2.c) recoge como causa de resolución “el subarriendo o la cesión inconsentidos”. Esto significa que el subarriendo no autorizado te permite resolver el contrato y, en su caso, instar el desahucio por incumplimiento. No es un impago de renta, sino una causa de resolución distinta y autónoma.

4. Vía judicial. La resolución por subarriendo inconsentido se sustancia, normalmente, mediante demanda de resolución de contrato y desahucio por causa distinta del impago. Aquí entra en juego el sistema procesal vigente, incluido el requisito de acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar en muchos asuntos civiles. Cuenta con un abogado: la calificación de los hechos y la prueba marcan la diferencia entre ganar y perder.

Un apunte de prudencia: no aceptes pagos del subarrendatario ni mantengas con él una relación que pueda interpretarse como consentimiento tácito. Si cobras directamente del tercero o le tratas como inquilino, debilitas tu propio argumento de que el subarriendo fue inconsentido.

Cómo blindar tu contrato con una cláusula anti-subarriendo

La mejor defensa es no llegar a juicio. Aunque la LAU ya prohíbe el subarriendo sin consentimiento escrito, incluir una cláusula expresa en el contrato deja todo negro sobre blanco, evita malentendidos y refuerza tu posición probatoria. Una redacción tipo:

Cláusula. Prohibición de cesión y subarriendo. El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda o cualquier parte de ella, ni admitir a terceros como ocupantes a cambio de precio o contraprestación, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El incumplimiento de esta prohibición constituye causa de resolución del contrato conforme al art. 27.2.c) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de la reclamación de los daños y perjuicios que procedan. El arrendatario será responsable frente al arrendador de la conducta de cualquier persona a la que dé acceso a la vivienda.

Esta cláusula no inventa nada que la ley no prevea ya; lo que hace es explicitarlo en el documento que firma tu inquilino, de modo que no pueda alegar desconocimiento. Acompáñala de un dato claro sobre el número de ocupantes autorizados y exige notificación de cualquier cambio en la convivencia.

Como complemento, define en el contrato quién puede vivir en la habitación y bajo qué condiciones. Un inventario detallado a la entrada también ayuda: si más adelante aparece un tercero, el estado documentado de la vivienda y de sus enseres respalda tu reclamación. La guía sobre el inventario de entrega de la habitación te muestra cómo dejarlo registrado.

¿Quieres tener el contrato, las condiciones pactadas y el inventario en un solo sitio para detectar a tiempo si algo no cuadra? Descubre cómo Plinthos te ayuda a gestionar tus habitaciones sin perder de vista lo que firmaste.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi inquilino meter a un compañero de piso sin avisarme?

Si ese compañero paga a tu inquilino un precio por usar una parte de la vivienda, es un subarriendo y necesita tu consentimiento previo y escrito (art. 8.2 LAU). Si simplemente convive su pareja o un familiar sin contraprestación por el uso, técnicamente no es subarriendo, aunque puedas regular el número de ocupantes en el contrato.

¿El subarriendo sin permiso me permite echar al inquilino?

Te permite resolver el contrato: el art. 27.2.c) LAU recoge “el subarriendo o la cesión inconsentidos” como causa de resolución. No es automático: necesitas probar el subarriendo y, normalmente, una demanda de resolución y desahucio. No lo confundas con el desahucio por impago, que tiene su propia vía.

¿Cuánto puede cobrar mi inquilino al subarrendatario?

Si autorizaste el subarriendo, el art. 8.2 LAU es tajante: el precio del subarriendo “no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”. Es decir, tu inquilino no puede lucrarse cobrando al tercero más de lo que él te paga a ti por esa parte de la vivienda.

¿Sirve un consentimiento verbal al subarriendo?

No. La LAU exige consentimiento escrito tanto para la cesión (art. 8.1) como para el subarriendo (art. 8.2). Un acuerdo verbal no cumple el requisito legal. Si lo autorizas, hazlo por escrito y deja constancia del alcance: qué habitación, por cuánto tiempo y a qué precio.

¿Y si el subarriendo lo descubro tarde?

Reúne primero las pruebas (anuncios, empadronamiento, testigos), documenta la fecha en que lo conoces y envía un requerimiento fehaciente. No aceptes pagos del subarrendatario mientras tanto, porque podría interpretarse como consentimiento tácito y debilitar tu reclamación. Después, valora con un abogado la demanda de resolución.

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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La calificación de los hechos como subarriendo, la aplicación de la LAU o del Código Civil al alquiler de habitaciones y la estrategia procesal dependen de las circunstancias concretas de cada caso. Antes de resolver un contrato o iniciar acciones, consulta con un abogado o asesor especializado.