Cesión y subrogación del contrato de alquiler: cuándo es legal

Tienes un piso alquilado en Madrid a un ingeniero que firmó hace dos años. Un día te llama: se va a Berlín seis meses y “le mete a un amigo, que paga él directamente”. A la semana siguiente, en Barcelona, otro inquilino tuyo fallece y aparece su pareja diciendo que se queda en la casa. Tercer caso: el inquilino te pregunta si puede alquilar la habitación libre a un compañero de trabajo para ayudar con la renta.

Tres situaciones distintas, tres figuras jurídicas distintas: cesión del contrato, subrogación y subarriendo. La LAU (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos) regula cada una con reglas propias, y en todas hay una pregunta común: ¿necesita el inquilino tu permiso, o puede hacerlo por su cuenta?

En este artículo: qué es cada figura, cuándo es legal, cuándo puedes resolver el contrato y qué cambia si el piso es vivienda habitual o uso distinto.

Cesión, subrogación y subarriendo: tres figuras que se confunden

Aunque la gente las mezcla, son tres cosas distintas y la diferencia importa porque determina si necesitas consentimiento, si puedes oponerte y si puedes resolver el contrato.

Figura	Qué pasa	Consentimiento del arrendador
Cesión del contrato	El inquilino se va y otra persona ocupa su posición jurídica completa	Sí, expreso (salvo pacto en contrario)
Subarriendo parcial	El inquilino sigue, y cede el uso de una parte (una habitación) a un tercero	Sí, autorización escrita
Subarriendo total	El inquilino sigue siendo arrendatario, pero realquila toda la vivienda	No permitido (salvo pacto expreso)
Subrogación inter vivos	Tras divorcio o cese de convivencia, el cónyuge/pareja continúa el contrato	No, opera por ley
Subrogación mortis causa	Tras el fallecimiento del inquilino, un familiar o conviviente continúa	No, opera por ley (con notificación)

La cesión es transferencia de la posición jurídica completa: quien entra ocupa el lugar de quien sale, con los mismos derechos y obligaciones, hasta el final del contrato. La subrogación también supone un cambio de arrendatario, pero opera por imperativo legal en situaciones tasadas (divorcio, fallecimiento). El subarriendo no cambia al arrendatario: el inquilino original sigue siendo responsable frente a ti y, en paralelo, crea una nueva relación contractual subordinada con un tercero.

Cesión del contrato: necesitas consentimiento expreso

El art. 8 de la LAU es claro: el inquilino no puede ceder el contrato a un tercero sin el consentimiento escrito del arrendador, salvo que el contrato diga lo contrario. Esta regla aplica tanto a vivienda habitual como —con matices— a uso distinto.

En la práctica, esto significa que si tu inquilino quiere “pasarle el contrato” a otra persona (un amigo, un familiar, alguien que paga traspaso), tienes derecho a decir que no. Y si no contestas, tu silencio no es consentimiento: la LAU exige acuerdo expreso.

Cuándo puede interesarte aceptar:

• El nuevo inquilino tiene mejor perfil económico (nómina más alta, contrato indefinido).
• Quieres evitar un periodo de vacío entre contratos.
• El inquilino entrante ya conoce el piso (es el compañero de habitación, por ejemplo) y firma con condiciones idénticas o mejores.

Cuándo es buena idea decir no:

• El nuevo inquilino no presenta documentación (nómina, contrato de trabajo, referencias).
• Hueles un traspaso económico encubierto en el que el saliente cobra una “llave” sin que tú veas nada.
• Llevas semanas con retrasos de pago y el saliente quiere “lavarte” el problema endosando a otro.

Si aceptas la cesión, redacta un documento escrito con tres firmas (arrendador, cedente, cesionario) que deje constancia de:

• Que aceptas la subrogación del nuevo arrendatario en la posición del anterior
• Las condiciones del contrato original (no se modifican, salvo que las pactéis de nuevo)
• La fecha exacta del cambio
• El régimen de la fianza (si la devuelves al saliente y la cobras al entrante, o si se transmite directamente)

Diferencia entre cesión y subarriendo

La cesión es una transferencia. El cedente desaparece de la relación contractual y el cesionario ocupa su lugar como arrendatario único. Tú dejas de tener acción directa contra el primero.

El subarriendo es una superposición. El arrendatario original sigue siendo tu inquilino —y sigue respondiendo de la renta, los daños y todo lo demás— y, además, “alquila” una parte del piso a un tercero (subarrendatario). Tú nunca tienes relación contractual directa con el subarrendatario.

Esa distinción determina a quién puedes reclamar si algo falla.

Subarriendo: parcial con autorización, total casi nunca

El art. 8.2 LAU regula el subarriendo en vivienda habitual con tres reglas clave:

1. Solo es válido el subarriendo parcial. El inquilino puede ceder el uso de una parte del piso (una o varias habitaciones), pero no de toda la vivienda. El subarriendo total está prohibido salvo pacto expreso (y, aún así, sería un caso muy excepcional).
2. Necesita tu consentimiento escrito. No basta con un acuerdo verbal entre arrendatario e inquilino entrante.
3. El precio del subarriendo no puede superar la renta del arrendamiento principal. Si tu inquilino paga 800 € por todo el piso y subarrienda una habitación, no puede cobrarle al subarrendatario más de la parte proporcional de esos 800 €.

En la práctica, el subarriendo parcial es muy común en pisos compartidos donde un inquilino es el “titular del contrato” y los demás son subarrendatarios. Pero ese montaje es legal solo si:

• Tú lo has autorizado por escrito en el contrato (cláusula expresa) o después (mediante anexo firmado).
• El subarrendatario no paga más que su parte proporcional de la renta.
• El subarriendo es realmente parcial: el titular sigue viviendo en la casa.

Si estás pensando en alquilar por habitaciones, la decisión clave es estructural: ¿prefieres un contrato único con un titular que subarrienda (más riesgo de fraude de cláusula, menos control), o varios contratos directos contigo, uno por habitación, donde cada inquilino responde directamente? La segunda fórmula es la que recomiendan los abogados especializados en alquileres compartidos. Hablamos del montaje contractual en Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar.

Cesión o subarriendo sin tu permiso: causa de resolución

¿Qué pasa si te enteras de que tu inquilino ha cedido el contrato o ha subarrendado sin pedirte permiso?

El art. 27.2.c LAU lo dice expresamente: el subarriendo o cesión inconsentidos son causa de resolución del contrato. Es decir, puedes pedir al juzgado que dé por resuelto el alquiler y recupere la posesión del piso.

Pasos concretos cuando detectas un subarriendo no autorizado:

1. Documenta. Foto del buzón con el nombre desconocido, mensajes en el grupo de vecinos, conversaciones por escrito con el subarrendatario, factura de la luz a nombre distinto.
2. Requerimiento escrito al arrendatario (burofax con acuse de recibo): le notificas que estás al tanto, que es causa de resolución y que tiene un plazo —razonable, pero corto— para regularizar (recuperar la posesión del piso) o aceptar la resolución.
3. Demanda de resolución ante el juzgado de primera instancia. Es un juicio ordinario, no el verbal de desahucio por impago, y suele tardar más.
4. Pruebas. El subarriendo es un hecho a probar: necesitas algo más que sospechas (testigos, facturas, capturas de portales como Idealista o Airbnb si está realquilando en plataformas).

En la práctica, muchos casos no llegan a sentencia: el arrendatario, requerido formalmente, recupera la posesión o acepta la resolución amistosa.

Existe una variante muy molesta: el inquilino que publica el piso en una plataforma de alquiler vacacional (Airbnb, Booking) sin permiso. Esto no solo es subarriendo inconsentido, sino que normalmente vulnera la normativa autonómica de vivienda turística. Si lo detectas, pide capturas notariales del anuncio antes de que lo retire. Sobre las cláusulas que conviene incluir para blindarte de entrada, mira Cláusulas abusivas en contratos de alquiler que debes evitar — porque la prohibición de subarriendo, redactada como simple “no se permite subarrendar”, es perfectamente válida y no es abusiva.

Subrogación inter vivos: divorcio y cese de convivencia

El art. 15 LAU regula qué pasa cuando el inquilino que firmó el contrato se va de casa por separación, divorcio o nulidad matrimonial, y se queda el cónyuge o la pareja conviviente.

Resumen práctico:

• Si los cónyuges atribuyen el uso de la vivienda al cónyuge no firmante por sentencia o convenio regulador de divorcio, este pasa a ser arrendatario en lugar del que se va.
• Plazo de notificación al arrendador: el cónyuge entrante tiene dos meses desde la notificación de la resolución judicial para comunicártelo, acompañando copia de la sentencia o convenio. Si no lo hace, pierdes información, pero no se invalida la subrogación.

Hay una variante para parejas no casadas: el art. 12.4 LAU regula el desistimiento inter vivos por convivencia análoga (2 años o convivencia con descendencia común), y la jurisprudencia aplica analogicamente los criterios del art. 16 LAU. El conviviente puede subrogarse si demuestra convivencia estable de al menos 2 años previa al cese, o convivencia de cualquier duración si tienen hijos en común.

Para ti como arrendador, esto significa:

• No puedes oponerte a la subrogación si concurren los requisitos legales. Es un derecho del cónyuge/pareja.
• El contrato sigue tal cual: misma renta, mismo plazo, misma fianza. No firmas uno nuevo.
• Tienes derecho a que te lo notifiquen por escrito con documento acreditativo (sentencia, certificado de empadronamiento conjunto, libro de familia).

Es una situación delicada porque a menudo coincide con tensiones personales del inquilino. Lo prudente es exigir la documentación, archivarla con el resto del contrato y, si tienes dudas sobre los requisitos (convivencia de 2 años, identidad de la pareja), pedir asesoramiento antes de aceptar pagos del nuevo titular sin reconocerlo formalmente.

Subrogación mortis causa: qué pasa si fallece el inquilino

El art. 16 LAU es probablemente la figura que más sorprende a los pequeños arrendadores: cuando fallece el arrendatario, el contrato no se extingue automáticamente. Determinadas personas con vínculo familiar o de convivencia tienen derecho a subrogarse y seguir como inquilinos.

Quién puede subrogarse, en este orden de prioridad:

1. Cónyuge que conviviera con el fallecido en el momento del fallecimiento.
2. Pareja de hecho o conviviente estable (convivencia análoga a la conyugal, mínimo 2 años de convivencia con el fallecido, o cualquier duración si tienen hijos en común).
3. Descendientes que estuvieran sujetos a patria potestad o tutela del fallecido, o que convivieran con él durante al menos los 2 años anteriores al fallecimiento.
4. Ascendientes que convivieran con el fallecido durante los 2 años anteriores.
5. Hermanos con convivencia habitual durante los 2 años anteriores.
6. Otros parientes hasta el tercer grado colateral que sufran una discapacidad reconocida igual o superior al 65 %, siempre que convivieran con el fallecido durante los 2 años anteriores.

Plazo y requisitos formales:

• Notificación al arrendador: la persona que se subroga debe comunicártelo por escrito en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento, acompañando el certificado de defunción y el documento que acredite el parentesco o convivencia (libro de familia, certificado de empadronamiento histórico, certificado de pareja de hecho).
• Sin notificación en plazo: si nadie te notifica la subrogación en esos 3 meses, el contrato se extingue. Esto es importante: la subrogación es un derecho, pero requiere actividad de la persona interesada.
• Una sola subrogación: si tras la subrogación fallece quien se subrogó, no hay una segunda subrogación (salvo regla específica para contratos antiguos pre-1995).

En contratos celebrados desde la reforma de 2019, hay una matización adicional: el RDL 7/2019 (art. 16.4 LAU) permite pactar la renuncia a la subrogación durante la prórroga voluntaria del contrato, una vez superada la duración mínima legal (5 años para arrendador particular, 7 si es persona jurídica). Este pacto es ineficaz frente a personas vulnerables (mayor de 65 años, discapacidad reconocida igual o superior al 65 %, menor de edad, situación de vulnerabilidad acreditada).

Si vas a aceptar una subrogación, abre un canal de comunicación claro con el nuevo arrendatario: actualiza los datos de domiciliación bancaria, la cuenta de pago y cualquier registro interno donde estuviera el fallecido. Si gestionas tus alquileres en una app como Plinthos, basta con que des de baja al inquilino anterior y des de alta al subrogado en ese mismo contrato — la fianza, las cantidades pagadas y el historial quedan asociados a la vivienda, no a la persona.

Vivienda habitual vs uso distinto: dos regímenes diferentes

Todo lo anterior aplica a arrendamientos de vivienda (Título II LAU): el inquilino vive en el piso como residencia habitual.

Para arrendamientos de uso distinto de vivienda (Título III LAU): temporada, locales, oficinas, despachos, almacenes — las reglas cambian:

• Cesión y subarriendo: el art. 32 LAU permite al arrendatario, sin necesidad de tu consentimiento, ceder el contrato y subarrendar total o parcialmente la finca, salvo que el contrato lo prohíba expresamente. Es decir, el régimen es el contrario: si no quieres que tu inquilino subarriende un local, tienes que prohibirlo en el contrato.
• Notificación: la cesión o subarriendo deben notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde su realización.
• Incremento de renta: si hay cesión total o subarriendo total, tienes derecho a elevar la renta hasta un 20 %; si es subarriendo parcial, hasta un 10 %.
• Subrogación mortis causa: el art. 33 LAU permite la subrogación del heredero o legatario que continúe la actividad, con notificación de 2 meses.

Esta diferencia es enorme. Si alquilas un local en Madrid pensando que se aplican las mismas reglas que a tu vivienda en Salamanca, te puedes encontrar con que tu inquilino subarrienda libremente y tú no puedes oponerte porque no lo prohibiste. La redacción del contrato manda.

Cómo cubrirte en el contrato

Tres recomendaciones prácticas para minimizar problemas:

1. Cláusula expresa sobre cesión y subarriendo. En contratos de vivienda, basta con remitirse a la LAU o reforzar: “El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda total o parcialmente sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador”. En uso distinto, prohíbelo expresamente si no quieres permitirlo, porque por defecto está permitido.

2. Cláusula sobre vivienda turística. “Queda expresamente prohibida la utilización de la vivienda para cualquier modalidad de alquiler turístico o vacacional, incluyendo plataformas digitales”. Esto cubre el caso Airbnb/Booking de forma específica.

3. Anexo de datos del subarrendatario. Si autorizas un subarriendo parcial, exige que el arrendatario te facilite los datos del subarrendatario (DNI, contrato firmado entre ellos) y guárdalos con el resto de la documentación.

Si llevas el control con una app, el cambio de inquilino —por cesión consentida o por subrogación— se reduce a actualizar el titular del contrato, los datos de pago y el destinatario de las notificaciones. La fianza, los pagos históricos y los documentos quedan asociados al piso, no a la persona, así que la sucesión es ordenada. Mira cómo Plinthos lo gestiona en pocos pasos para hacerte una idea de la mecánica.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi inquilino subarrendar una habitación sin pedirme permiso?

No, salvo que el contrato lo permita expresamente. El art. 8.2 LAU exige consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo parcial. Si lo hace sin pedírtelo, es causa de resolución del contrato (art. 27.2.c LAU). Y el subarriendo total está prohibido salvo pacto expreso, que en la práctica casi nadie firma.

Si acepto la cesión del contrato, ¿se hace uno nuevo o sigue el original?

Sigue el original con las mismas condiciones (renta, duración, fianza, plazos). La cesión es una sustitución del arrendatario, no una novación del contrato. Lo que sí conviene es firmar un documento de tres partes (tú, cedente, cesionario) que deje constancia del cambio de titularidad y de la situación de la fianza.

Mi inquilino ha fallecido y nadie me ha avisado. ¿Qué hago?

Si pasan 3 meses desde el fallecimiento sin que nadie te notifique formalmente la subrogación, el contrato se extingue (art. 16 LAU). Antes de actuar, verifica la fecha del fallecimiento (certificado de defunción solicitado al Registro Civil) y manda un burofax al domicilio reclamando información o desalojo. Si no hay respuesta y no hay subrogación notificada, puedes proceder con la recuperación de la vivienda.

La pareja de mi inquilino quiere subrogarse tras el divorcio, pero nunca empadronaron juntos. ¿Es obligatorio empadronamiento?

El empadronamiento es un medio de prueba muy útil, pero no es el único. La convivencia se puede acreditar también con sentencias judiciales (de divorcio o de medidas), certificados de pareja de hecho registrada, recibos a nombre conjunto, declaraciones testificales. Si tienes dudas razonables sobre la convivencia real, pide documentación adicional antes de aceptar al nuevo titular como arrendatario.

Mi inquilino ha puesto el piso en Airbnb sin avisarme. ¿Puedo echarlo?

Es subarriendo inconsentido y, en muchas comunidades autónomas, también vulneración de la normativa de vivienda turística. Es causa de resolución del contrato (art. 27.2.c LAU). Documenta el anuncio (captura notarial si puedes, antes de que lo retire), reclama formalmente con burofax y, si no rectifica, interpone demanda de resolución.

¿Puedo prohibir en el contrato cualquier tipo de cesión o subarriendo?

Sí, y es recomendable hacerlo de forma expresa. Una cláusula del tipo “se prohíbe la cesión del contrato y el subarriendo total o parcial sin consentimiento expreso y por escrito del arrendador” es plenamente válida y no es abusiva. Refuerza lo que ya dice la LAU pero te facilita la prueba en caso de incumplimiento.

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Cesión, subrogación y subarriendo son tres figuras que pueden cambiarte la cara del contrato sin que firmes nada. En vivienda habitual la regla por defecto te protege —necesitas consentir cesión y subarriendo, y la subrogación tiene plazos estrictos— pero en uso distinto la regla se invierte. Lee la LAU, redacta cláusulas claras y, ante cualquier cambio de inquilino, documenta. La documentación es lo que separa una sucesión ordenada de un pleito.

Si quieres que el cambio de titular se gestione solo —fianza, pagos, documentos asociados a la vivienda y no a la persona— mira cómo lo hace Plinthos.

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Las leyes citadas (LAU, Ley 29/1994) están vigentes en la fecha de publicación de este artículo. Para casos concretos (cesiones contestadas, subrogaciones con varios candidatos, desahucio por subarriendo inconsentido) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios.