IBI: quién lo paga y cómo se reparte entre propietario e inquilino

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga el titular del derecho de propiedad (art. 63 TRLRHL, RD Legislativo 2/2004) y es deducible al 100% en el IRPF del arrendador. El inquilino no es sujeto pasivo: solo asume el IBI si existe pacto expreso por escrito en el contrato (art. 20.1 LAU).

Sobre el papel parece simple, pero el reparto entre propietario e inquilino sigue siendo una de las preguntas más recurrentes que llegan a los despachos. Las dudas se concentran en tres frentes: si la repercusión es automática (no lo es), cómo afecta la Ley 12/2023 al pacto contractual y qué pasa cuando el recibo llega al inquilino por error porque figura como titular catastral antiguo. Vamos por partes, con la norma en la mano y sin atajos.

Qué es el IBI y a quién obliga (art. 60-63 TRLRHL)

El IBI es un tributo directo de carácter real, de gestión compartida entre el catastro (Estado) y la recaudación municipal (ayuntamiento). Su regulación está en los arts. 60 a 77 del TRLRHL (RD Legislativo 2/2004), que fija hecho imponible, sujeto pasivo, base, tipo, devengo y bonificaciones, dejando margen a los ayuntamientos para concretar tipo y bonificaciones potestativas mediante ordenanza fiscal.

El art. 63 TRLRHL define el sujeto pasivo: son contribuyentes las personas físicas y jurídicas y las entidades del art. 35.4 LGT que ostenten la titularidad del derecho sobre el bien gravado. La norma establece una prelación cerrada:

1. Concesión administrativa sobre el inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.
2. Derecho real de superficie.
3. Derecho real de usufructo.
4. Derecho de propiedad.

Si concurren varios, paga el primero por orden de la lista. La consecuencia práctica es que el propietario pleno es quien recibe el recibo en la inmensa mayoría de viviendas residenciales — porque no hay concesión, ni superficie, ni usufructo separado. Y el inquilino nunca aparece: el arrendamiento es un derecho personal de crédito, no un derecho real sobre la cosa.

Titular catastral vs titular registral

Una confusión frecuente: el ayuntamiento gira el recibo al titular que figura en el Catastro, porque es la base de datos que utiliza para identificar al obligado. Pero el titular catastral es un mecanismo administrativo, no una atribución de propiedad. En caso de discrepancia con el Registro de la Propiedad, la STS 516/2024 (21 de marzo de 2024) ha confirmado que prevalece el titular registral: quien aparece como propietario en el Registro es el sujeto pasivo del IBI, aunque el Catastro siga reflejando al transmitente anterior por falta de actualización.

¿Qué hacer si te llega el recibo y ya no eres propietario? Solicita al ayuntamiento la rectificación del padrón y, en paralelo, a la Gerencia del Catastro la actualización del titular catastral mediante el procedimiento de subsanación. Mientras no se rectifique, el recibo girado al titular catastral sigue siendo formalmente válido; lo que cambia es la posibilidad de repetir contra el verdadero obligado.

Cómo se calcula: base, tipo, devengo

La base imponible del IBI es el valor catastral del inmueble (art. 65 TRLRHL), determinado conforme a la normativa del catastro inmobiliario y revisado mediante ponencias de valores. Existe también la base liquidable, que es la base imponible reducida por la reducción del art. 67 TRLRHL durante los nueve años siguientes a una nueva ponencia de valores.

Sobre la base se aplica el tipo impositivo, que es variable por municipio. El TRLRHL fija horquillas:

• Inmuebles urbanos: entre 0,4% y 1,1%.
• Inmuebles rústicos: entre 0,3% y 0,9%.
• Inmuebles de características especiales: entre 0,4% y 1,3%.

Cada ayuntamiento aprueba su tipo dentro de la horquilla mediante ordenanza fiscal, y puede aplicar incrementos potestativos para municipios capitales de provincia, con transporte público colectivo, con servicios distintos al mínimo, o que presten más servicios de los exigidos. El resultado es que dos pisos con el mismo valor catastral pueden pagar cuotas muy distintas según en qué municipio estén. Consulta siempre la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento — la encontrarás en la sede electrónica municipal o en el BOP — antes de hacer cuentas finas: el rango oficial es solo un punto de partida.

El devengo se produce el 1 de enero de cada año (art. 75 TRLRHL). Esto significa que paga el IBI quien sea propietario el 1 de enero, aunque venda el piso el 2 de enero. El comprador no responde, salvo pacto en escritura. En la práctica, casi todas las escrituras de compraventa incluyen una cláusula de prorrateo entre comprador y vendedor por días, pero esa cláusula vincula a las partes, no al ayuntamiento: el recibo seguirá girándose al titular del 1 de enero (jurisprudencia constante de la Sala Tercera del TS).

El periodo voluntario de pago lo fija cada ayuntamiento y suele situarse entre septiembre y noviembre (Madrid octubre-diciembre, Barcelona marzo-mayo, Sevilla septiembre-noviembre, etc.). Una vez transcurrido el plazo voluntario sin pago, se inicia el período ejecutivo con recargos del 5% (recargo ejecutivo), 10% (apremio reducido — pago dentro del plazo de la notificación de la providencia de apremio) o 20% (apremio ordinario, CON intereses de demora desde el inicio del período ejecutivo) según fase (art. 28 LGT).

El reparto con el inquilino: art. 20.1 LAU

Aquí está el meollo de la pregunta original. La regla de partida es clara: el IBI no se repercute automáticamente al inquilino. El arrendamiento de vivienda se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), y su art. 20.1 establece que las partes pueden pactar que gastos generales y servicios individualizables sean a cuenta del arrendatario, pero exige dos requisitos:

1. Pacto expreso por escrito en el contrato.
2. Para gastos generales no individualizables (comunidad, gastos no susceptibles de individualización), además, cuantía determinada al inicio del contrato.

La STS 1637/2025 de 17 de noviembre (Sala Civil, ECLI:ES:TS:2025:5076) ha precisado que para tributos individualizables como IBI y tasa de basuras NO se requiere especificar la cuantía anual en el contrato: basta el pacto expreso por escrito; la exigencia de cuantía determinada del art. 20.1 LAU se aplica solo a los gastos generales no individualizables (comunidad y otros gastos no susceptibles de individualización). En consecuencia, un pacto del tipo “el inquilino asumirá el IBI” es válido aunque no fije cifra, siempre que conste expresamente por escrito; sí queda excluido, en cambio, el pacto genérico que no identifique los tributos concretos a repercutir. El alcance exacto de esta doctrina y cómo redactar la cláusula para repercutir el IBI al inquilino sin que el juez la anule lo detalla la guía específica sobre la STS de 2025.

La Ley 12/2023 (Disposición Final 1ª) modificó el art. 20.1 LAU para imputar al arrendador todos los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (antes solo si el arrendador era persona jurídica). Esa modificación no afecta al régimen del IBI: el pacto expreso de repercusión sigue válido y operativo, siempre cumpliendo los dos requisitos anteriores. Lo que ha cambiado son los honorarios de inmobiliaria y la formalización, no los tributos locales.

Cuándo conviene pactar la repercusión

Desde la perspectiva del propietario, repercutir el IBI tiene una ventaja contable: la cuota efectiva del alquiler sube y los ingresos íntegros son mayores, lo que se compensa con que el IBI pasa a ser ingreso (no gasto). Fiscalmente da igual: el IBI ya es deducible en sede del propietario, así que el efecto neto sobre el IRPF es cero, aunque cambia la presentación en Renta.

Desde la perspectiva del inquilino, conviene exigir que el contrato indique la cifra exacta — para evitar sorpresas tras revisiones catastrales o subidas municipales — y, si es posible, congelar el importe a la cuantía del año de firma, dejando al arrendador la variación posterior. Es un punto negociable.

Si quieres profundizar en los costes que el propietario puede o no puede trasladar al inquilino, te recomiendo cláusulas abusivas en el contrato de alquiler: el reparto de gastos es uno de los terrenos donde más se cuelan cláusulas nulas.

Bonificaciones, recargos y casos especiales

El TRLRHL contempla bonificaciones obligatorias y potestativas que el ayuntamiento puede activar por ordenanza.

Obligatorias (art. 73 TRLRHL):

• Inmuebles que constituyan el objeto de actividad de empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria (art. 73.1 TRLRHL): bonificación de entre el 50% y el 90% durante el periodo de obras (no superior a tres ejercicios desde el inicio).
• Viviendas de Protección Oficial (VPO) (art. 73.2 TRLRHL): bonificación del 50% durante los 3 años siguientes al otorgamiento de la calificación definitiva. Es de aplicación automática previa solicitud.
• Cooperativas de explotación agraria (art. 73.3 TRLRHL): 95% sobre rústicos.

Potestativas (art. 74 TRLRHL), que dependen de la ordenanza municipal:

• Familias numerosas: bonificación de hasta el 90% sobre la vivienda habitual, generalmente escalonada según valor catastral y categoría de familia (general o especial).
• Sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de energía solar y otras medidas de eficiencia energética: hasta el 50%.
• VPO tras los 3 años obligatorios: prórroga potestativa de hasta el 50% durante los años que el ayuntamiento determine.

Recargo por vivienda desocupada (art. 72.4 TRLRHL, modificado por Ley 12/2023): los ayuntamientos pueden imponer un recargo hasta el 50% de la cuota líquida en general sobre inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente; ampliable hasta el 100% si la desocupación supera tres años, con incrementos adicionales si el propietario tiene varias viviendas desocupadas en el mismo municipio. La definición de “desocupado con carácter permanente” la fija la ordenanza municipal — no hay una definición estatal cerrada — y suele requerir un procedimiento contradictorio con audiencia del propietario. En municipios declarados de mercado tensionado, este recargo se ha endurecido para incentivar la salida al mercado de vivienda vacía.

El IBI en el IRPF del arrendador (art. 23.1.a LIRPF)

Buena noticia para el propietario que alquila: el IBI es gasto deducible al 100% del rendimiento del capital inmobiliario (art. 23.1.a LIRPF), siempre que el inmueble haya estado alquilado todo el ejercicio. Si el piso solo ha estado arrendado parte del año, el IBI se prorratea por días en proporción al periodo arrendado — los días en que el piso estuvo vacío generan imputación de renta del art. 85 LIRPF, no rendimiento del capital, y los gastos asociados no son deducibles en esa fracción.

Esta regla del prorrateo es la misma que aplica a intereses, comunidad, seguros y amortización: la AEAT exige coherencia. Si declaras 270 días de alquiler, deduces 270/365 del IBI anual. Y guarda el recibo: en una revisión, Hacienda pide acreditación del importe efectivamente pagado (no del devengado).

Si has pactado repercutir el IBI al inquilino, recuerda que la repercusión es ingreso íntegro para ti (art. 22 LIRPF) y al mismo tiempo gasto deducible (art. 23.1.a). Resultado neto: cero. Pero declarar las dos partidas es obligatorio — no compensar directamente. Cómo trasladar esa partida al apartado C de la declaración está en Modelo 100 para arrendadores: declarar el alquiler en la Renta.

Para el desarrollo completo de gastos deducibles y la mecánica de cálculo del rendimiento neto, mira Gastos deducibles en el alquiler: lista completa IRPF.

Cómo reclamar si te giran mal el IBI

Si entiendes que el recibo es incorrecto — porque ya no eres propietario, porque hay error de valor catastral, porque debería aplicarte una bonificación que no se ha aplicado — el procedimiento difiere según el motivo:

• Error en titularidad: rectificación catastral ante la Gerencia Territorial del Catastro mediante declaración o comunicación de cambio de titularidad (arts. 11-14 TR Ley Catastro Inmobiliario, modelo 901-N o flujo notarial telemático), y en paralelo recurso de reposición ante el ayuntamiento contra el recibo girado (1 mes desde notificación).
• Error en valor catastral: recurso de reposición ante el Catastro o reclamación económico-administrativa ante el TEAR competente (1 mes desde notificación de la valoración).
• Bonificación no aplicada: solicitud al ayuntamiento, acreditando los requisitos (libro de familia numerosa, certificado de calificación VPO, etc.). El silencio administrativo en estos procedimientos es generalmente desestimatorio a los 6 meses.

El plazo del periodo voluntario sigue corriendo aunque hayas recurrido: si no quieres recargos, paga y recurre (la devolución, si ganas, se hará con intereses).

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario subirme el alquiler para cubrir el IBI sin pacto en el contrato? No. Si el contrato no incluye un pacto expreso por escrito de repercusión del IBI (STS 1637/2025), el propietario no puede aumentar la renta unilateralmente por subidas del IBI. Solo puede aplicarse la actualización anual conforme al art. 18 LAU (índice de referencia del INE, con los topes vigentes).

Si compro un piso a mediados de año, ¿pago yo el IBI? No. El devengo es el 1 de enero (art. 75 TRLRHL): paga quien fuera propietario esa fecha. El prorrateo en escritura entre comprador y vendedor es una distribución privada que no afecta al ayuntamiento, pero sí vincula a las partes — si el vendedor paga el recibo y el contrato prevé prorrateo, podrá reclamarte la parte proporcional desde la firma de la escritura hasta fin de año. Cuando el piso está alquilado, las consecuencias para la comunidad de vecinos y el régimen de derramas las cubre comunidad de vecinos y alquiler por habitaciones: quién paga qué.

¿Es deducible el recargo por mora del IBI en el IRPF? No. El art. 23.1.a LIRPF excluye expresamente los recargos con carácter sancionador. Sí es deducible la cuota íntegra del IBI, no los recargos de apremio ni las sanciones tributarias.

¿Quién paga el IBI en un usufructo? El usufructuario (art. 63 TRLRHL, orden 3): la propiedad nuda no es sujeto pasivo mientras subsista el usufructo. El usufructuario asume el IBI como carga de la cosa usufructuada (art. 504 CC).

¿Y si la vivienda es de varios copropietarios? El IBI se gira normalmente sobre uno de ellos (el que figure como representante o el primer titular catastral), pero la deuda es mancomunada en proporción a la cuota indivisa. Internamente, los copropietarios pueden repartirse el pago en proporción a su porcentaje de titularidad y, si uno paga el total, repetir contra los demás por la vía civil del art. 1145 CC.

Disclaimer

Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico individualizado. La normativa local (ordenanzas municipales, tipos impositivos, bonificaciones potestativas) varía de un ayuntamiento a otro y se actualiza anualmente. Antes de aplicar cualquier criterio a tu caso concreto, consulta la ordenanza fiscal vigente en tu municipio y, si la cifra es relevante, acude a un asesor fiscal colegiado o a un graduado social. Las referencias normativas citadas (TRLRHL, LAU, LIRPF, jurisprudencia del TS) están vigentes a fecha de publicación; verifica posibles modificaciones posteriores en el BOE.