IRPF y rendimientos del capital inmobiliario: declarar el alquiler

Los ingresos del alquiler de vivienda se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF), no como actividad económica. Se calculan restando los gastos deducibles del art. 23.1 LIRPF al rendimiento íntegro, y sobre el neto positivo se aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF (50% general, 60% rehabilitación, 70% jóvenes, 90% rebaja en zona tensionada) tras la Ley 12/2023.

El alquiler de vivienda se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. El esquema en abstracto es sencillo: ingresos íntegros menos gastos deducibles igual a rendimiento neto, y sobre ese neto positivo se aplican las reducciones del art. 23.2 LIRPF cuando proceda. La trampa está en los detalles: qué gastos cuelan, cómo se calcula la amortización, y cuándo aplica cada porcentaje de reducción tras la reforma de la Ley 12/2023.

Qué es un rendimiento del capital inmobiliario

Empezamos por la base legal, que evita confusiones más adelante.

El artículo 22 LIRPF (Ley 35/2006) define los rendimientos del capital inmobiliario como los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos o urbanos o de derechos reales sobre ellos, no afectos a actividades económicas, y derivados del arrendamiento o de la constitución/cesión de derechos de uso o disfrute.

Traducido: si tú eres propietario (o usufructuario) y alquilas el piso, los ingresos van a esta casilla. No es actividad económica salvo que ejerzas el arrendamiento de manera empresarial — el art. 27.2 LIRPF, tras la reforma de la Ley 26/2014 (efectos 1/1/2015), exige únicamente una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para que el arrendamiento se considere actividad económica (el requisito de ‘local exclusivo’ fue suprimido). La mayoría de pequeños arrendadores particulares no llegan a ese umbral.

Si alquilas a empresa que lo destina a sus empleados, sigue siendo capital inmobiliario para ti. Si es alquiler turístico con servicios propios de hostelería — recepción, limpieza periódica, cambio de ropa — pasa a actividad económica (y a IVA al 10%), pero ese es otro escenario.

Ingresos íntegros y gastos deducibles (art. 23.1 LIRPF)

El rendimiento íntegro es la totalidad de los ingresos percibidos del arrendamiento: la renta mensual, más los conceptos asimilados que cobres al inquilino (suministros que repercutas, gastos de comunidad si los pagas tú y los recuperas en la renta, etc.).

Sobre esa cifra deduces los gastos del art. 23.1 LIRPF y del Reglamento del IRPF (art. 13 RIRPF):

• Intereses y demás gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble (no el capital amortizado).
• Tributos y recargos no estatales: IBI, tasa de basuras, tasas municipales. Importante: el sujeto pasivo del IBI es el titular del derecho de propiedad (art. 63 TRLRHL), que normalmente coincide con el titular catastral; en caso de discrepancia con el Registro de la Propiedad prevalece el Registro (STS 516/2024).
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Seguro del inmueble (continente, responsabilidad civil del propietario, impago de alquiler si lo tienes).
• Conservación y reparación (no mejora ni ampliación): pintura, reparación de calentador, sustitución de grifería rota. La mejora se amortiza, no se deduce de golpe.
• Suministros (luz, agua, gas, internet) si los paga el arrendador. Si los paga el inquilino, no son gasto tuyo.
• Servicios y suministros prestados por terceros: portería, vigilancia, jardinería.
• Gastos de formalización del contrato y de gestión inmobiliaria. Recuerda que tras la Ley 12/2023 (vigor 26/05/2023) el art. 20.1 LAU último párrafo carga al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato — y precisamente porque son gasto tuyo, son deducibles en tu IRPF.
• Saldos de dudoso cobro: si el inquilino no paga y han pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro hasta el 31/12, puedes deducir el importe impagado (art. 13.e RIRPF).
• Amortización: el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho (excluido el valor del suelo) o el valor catastral de la construcción (también excluido suelo). Si la heredaste, la base de amortización es el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluido el suelo), no el valor catastral por defecto — doctrina fijada por la STS 1130/2021 de 15 de septiembre (rec. cas. 5664/2019) y aplicada por TEAC y manual práctico IRPF AEAT.

Hay un límite importante: la suma de intereses + gastos de conservación y reparación no puede superar la renta íntegra del inmueble (art. 23.1.a LIRPF). El exceso se puede deducir en los 4 ejercicios siguientes con el mismo tope.

Si alquilas por habitaciones, los gastos generales se prorratean por superficie alquilada vs vivienda completa. Lo expliqué con detalle en Cómo repartir gastos del alquiler por metros cuadrados.

Reducción del art. 23.2 LIRPF: 50/60/70/90% después de la Ley 12/2023

Aquí está la gran novedad de los últimos años. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203, en vigor general el 26 de mayo de 2023) reescribió el art. 23.2 LIRPF y fragmentó el antiguo 60% genérico en cuatro tramos:

Supuesto	Reducción	Condición
General	50%	Arrendamiento de vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU)
Rehabilitación	60%	Vivienda objeto de rehabilitación (art. 41 RIRPF) en los 2 años previos al contrato
70% (varios supuestos)	70%	(a) el arrendador alquila por primera vez esa vivienda a un joven de 18-35 años en zona tensionada; (b) el arrendatario es Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro con destino a alquiler social; (c) la vivienda está acogida a un programa público o calificación de protección que limite la renta
Rebaja de renta	90%	Nuevo contrato con reducción de la renta ≥5% respecto al contrato anterior, en zona tensionada

Tres aclaraciones imprescindibles:

1. Régimen transitorio: los contratos celebrados antes del 26/05/2023 mantienen la reducción del 60% antigua (disposición transitoria 38ª LIRPF añadida por Ley 12/2023). Si firmaste en 2022 y sigue en vigor, sigues con el 60% hasta que renueves o cambies de inquilino.
2. Solo sobre rendimiento neto positivo. Si el ejercicio te sale en pérdida, no hay reducción: la pérdida se integra tal cual.
3. No procede en alquiler por temporada ni turístico. El Manual Práctico AEAT IRPF 2025 lo recuerda expresamente, recogiendo la doctrina de la DGT V3019-17 y de la resolución del TEAC 00/05663/2017 de 8 marzo 2018 (recurso extraordinario para unificación de criterio, vinculante para AEAT y TEAR): la reducción del art. 23.2 LIRPF solo aplica a vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU), no a temporada (art. 3 LAU). Si tu contrato es de temporada, declaras los rendimientos sin reducción.

Sobre el alquiler por habitaciones, la cuestión de si la reducción aplica está menos clara: existe jurisprudencia menor dividida — algunas Audiencias Provinciales han considerado que el alquiler de habitación queda fuera del régimen LAU (AP Madrid 28/3/2019), otras lo encuadran en LAU (AP Cantabria 166/2026 de 10 marzo 2026). El criterio AEAT/DGT en consultas recientes tiende a admitir la reducción cuando el conjunto de habitaciones cubre la necesidad de vivienda habitual de los inquilinos, pero conviene revisar con un asesor el caso concreto antes de aplicarla. Para el detalle práctico de cómo encaja la reducción del IRPF al alquiler por habitaciones en la declaración, ver la guía dedicada.

Si llevas los pagos del alquiler por bizum y los justificantes en una carpeta de móvil, llega abril y empieza el puzle. Plinthos te genera el recibo del 1 de cada mes, el inquilino confirma con foto del comprobante y tienes el histórico anual en una pantalla — útil cuando toca rellenar el modelo 100. Mira cómo funciona.

Modelo 100: dónde se mete todo esto

El alquiler se declara en el modelo 100 (Renta Web), en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. La AEAT precarga normalmente el inmueble si está identificado en el Catastro y consta titularidad. Tú tienes que:

1. Identificar el inmueble por referencia catastral.
2. Indicar el tipo de uso (arrendamiento, arrendamiento como vivienda habitual del inquilino, etc.) y los días arrendados en el ejercicio.
3. Introducir los ingresos íntegros.
4. Detallar los gastos deducibles por concepto.
5. Marcar la reducción aplicable del art. 23.2 (50/60/70/90%) cuando proceda. La aplicación literal del porcentaje exige verificar el supuesto: zona tensionada declarada por la CCAA, edad del inquilino, fecha del contrato, etc. Conviene revisar el campo concreto en el Modelo 100 vigente de cada campaña, porque la AEAT ha ido afinando las casillas tras la reforma.
6. Calcular el rendimiento neto reducido, que se integra en la base imponible general y tributa al tipo marginal.

Escala estatal oficial 2026 (art. 63.1 LIRPF): 9,5% (hasta 12.450 €), 12% (12.450-20.200), 15% (20.200-35.200), 18,5% (35.200-60.000), 22,5% (60.000-300.000), 24,5% (más de 300.000). A esta escala se suma la tarifa autonómica que cada CCAA fija libremente (puede modificar tramos altos y bajos). Para conocer la carga IRPF total efectiva, multiplica el rendimiento neto reducido por el tipo marginal combinado de tu CCAA — verifica con el Modelo 100 vigente o asesor fiscal.

Caso especial: arrendador no residente (modelo 210)

Si tú no eres residente fiscal en España pero alquilas un piso aquí, no tributas en IRPF: tributas en IRNR con el modelo 210.

• Residentes en UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: 19% sobre el rendimiento neto, con derecho a deducir los gastos del art. 23.1 LIRPF. Declaración trimestral (o anual si optas).
• Residentes en terceros países: 24% sobre el rendimiento íntegro, sin deducción de gastos.

Si estás en este caso, valora la planificación con un asesor.

Bono Alquiler Joven y otras ayudas: ¿cuentan como ingreso?

Pregunta frecuente. El Bono Alquiler Joven (RD 42/2022) es una ayuda directa al inquilino joven (18-35 años) para pagar el alquiler. El arrendador recibe la renta normal — la ayuda se ingresa al inquilino, no al propietario.

Según doctrina DGT consolidada sobre subvenciones al inquilino: el Bono Alquiler Joven (RD 42/2022) se paga al inquilino y no constituye renta para el arrendador, que sigue declarando la renta del contrato normalmente. Para el inquilino, sí es renta exenta o sujeta según su propio régimen, pero eso ya es problema suyo.

Plazos y prescripción

La declaración de IRPF se presenta entre abril y junio del año siguiente (campaña anual). Para el ejercicio 2025 — abril/junio 2026. Si te sale a devolver, mejor presentarla pronto.

La AEAT puede revisar tu declaración durante 4 años desde el día siguiente al fin del plazo voluntario (art. 66 LGT). Es decir, la declaración del ejercicio 2025 prescribe en julio de 2030 si se presentó en plazo. Guarda justificantes de gastos, contrato, fianza y modelos durante ese período: en una inspección, no basta con afirmar que pagaste comunidad — hay que enseñar el recibo.

Si quieres profundizar en cómo registrar formalmente el contrato y los modelos asociados, te recomiendo leer Registrar el contrato de alquiler en Hacienda: cómo y cuándo.

Errores comunes en la renta del alquiler

1. Aplicar la reducción del 50% en alquiler por temporada. No procede (DGT V3019-17, TEAC 05663/2017). Si tu contrato es de temporada (art. 3 LAU, no vivienda habitual), declaras sin reducción.
2. Olvidarse del régimen transitorio del 60%. Contratos firmados antes del 26/05/2023 mantienen el 60% antiguo mientras sigan en vigor.
3. Deducir el principal amortizado del préstamo hipotecario. Solo los intereses son deducibles, no la cuota de amortización del capital.
4. Confundir conservación con mejora. Reparar el calentador roto = conservación, gasto deducible del ejercicio. Cambiar la cocina entera por una nueva = mejora, se amortiza al 3% como mayor valor.
5. No prorratear gastos por días alquilados. Si el piso estuvo 9 meses alquilado y 3 vacío, los gastos generales (IBI, comunidad, seguro) son deducibles por la parte proporcional al período arrendado en muchas categorías; el resto va a “imputación de rentas inmobiliarias” (1,1% o 2% del valor catastral según revisión). Revisa la casilla específica del Modelo 100 vigente.
6. No declarar porque “ya pagué el ITP”. Son tributos distintos. El ITP es por la constitución del arrendamiento (a la CCAA), el IRPF es sobre los ingresos anuales (a la AEAT). Hay que cumplir los dos.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar el alquiler si solo ingreso 6.000 € al año?

Sí. No hay umbral exento para el alquiler. Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran siempre que se obtengan. La obligación de presentar declaración depende del conjunto de tus rentas (art. 96 LIRPF), pero si tienes otros rendimientos por encima de los umbrales, el alquiler entra completo.

¿La reducción del 50% se aplica sobre los ingresos íntegros o sobre el neto?

Sobre el rendimiento neto positivo (ingresos íntegros menos gastos deducibles), no sobre el íntegro. Si el ejercicio sale en pérdida, no hay reducción que aplicar.

Tengo un inquilino de 30 años en una zona tensionada de Barcelona. ¿Puedo aplicar el 70%?

Sí, si se cumplen los tres requisitos: inquilino entre 18 y 35 años, vivienda en zona declarada de mercado residencial tensionado (Cataluña fue de las primeras CCAA en declararlas), y que el arrendador alquile por primera vez esa vivienda (la condición se refiere al inmueble). Verifica la declaración municipal/autonómica vigente y conserva el certificado de empadronamiento del inquilino con su edad acreditada.

¿Y si el bono alquiler joven lo recibe mi inquilino? ¿Yo declaro algo extra?

No. La ayuda va al inquilino, no a ti. Tú declaras la renta del alquiler completa como ingreso. Según doctrina DGT consolidada sobre subvenciones al inquilino, el bono no es renta para el arrendador. Tú no rellenas nada adicional por la ayuda recibida por el inquilino.

Soy alemán residente en Múnich y alquilo un piso en Málaga. ¿Cómo tributo?

Con el modelo 210 (IRNR), no con el modelo 100. Al ser residente UE, tributas al 19% sobre el rendimiento neto, deduciendo los gastos del art. 23.1 LIRPF. Declaración trimestral por defecto. Importante: no aplicas la reducción del art. 23.2 LIRPF, que es exclusiva del IRPF residente.

Mi inquilino me ha dejado de pagar desde octubre. ¿Tengo que declarar esas mensualidades igual?

Por defecto sí, porque el sistema es de devengo. Pero el art. 13.e RIRPF te permite deducir los saldos de dudoso cobro cuando han pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro hasta el 31/12 sin pago. Si reclamaste por burofax en octubre y no cobraste, en la renta de ese ejercicio puedes deducir las mensualidades impagadas como saldo de dudoso cobro y compensar el ingreso devengado.

Tengo el piso vacío esperando un nuevo inquilino. ¿Declaro algo?

Sí: el período no arrendado genera imputación de renta inmobiliaria (art. 85 LIRPF), normalmente 1,1% del valor catastral si está revisado en los últimos 10 años o 2% si no, prorrateado por días. Es renta presunta, no real, pero hay que declararla.

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Resumiendo: el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario, restas gastos del art. 23.1, aplicas la reducción del art. 23.2 si es vivienda habitual del inquilino, y lo metes en el modelo 100. Atención al régimen transitorio del 60% para contratos pre-26/05/2023 y a la inaplicación de la reducción en alquileres por temporada.

Llevar bien recibos y comunicaciones con el inquilino durante el año te ahorra el sprint de mayo-junio. Plinthos te deja el histórico mensual por contrato en una pantalla — mira las funciones para ver cómo.

Este artículo es informativo y no sustituye la consulta con un asesor fiscal o un abogado especializado. La normativa tributaria cambia con frecuencia: comprueba siempre con la AEAT, el Manual Práctico de IRPF vigente o un profesional antes de tomar decisiones. Leyes citadas actualizadas a la fecha de publicación.