Renta 2026: reducción 50/60/70/90% en alquiler de habitación

Si alquilas por habitaciones y cada inquilino usa la suya como vivienda habitual, puedes aplicar la reducción del art. 23.2 LIRPF sobre el rendimiento neto positivo: 50% general, hasta 60/70/90% en supuestos cualificados. La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V0412-25, de 20 de marzo de 2025, lo confirmó expresamente para el arrendamiento por habitaciones.

La DGT lo ha dicho con todas las letras, y además en línea con lo que ya venía sosteniendo: en consultas anteriores como la V2797-16, de 21 de junio de 2016 (y la V2457-14, entre otras), ya admitía que la reducción se aplica cuando el destino efectivo del contrato es la vivienda permanente del inquilino. La V0412-25 confirma y traslada ese criterio al supuesto concreto del alquiler por habitaciones. La Renta 2026 (declaración del ejercicio 2025) es la primera campaña en la que conviven dos cosas: el sistema de cuatro tramos que la Ley 12/2023 dejó plenamente operativo y este criterio de la DGT, ya consolidado, a favor del alquiler parcial.

A continuación verás qué reducción te corresponde según tu caso, los tres escenarios que la DGT distingue y la prueba documental que tendrás que tener guardada por si Hacienda pregunta.

Qué es la reducción del art. 23.2 LIRPF y de dónde sale

El alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF), no como actividad económica. Primero restas los gastos deducibles del rendimiento íntegro y, sobre el rendimiento neto positivo, aplicas la reducción del art. 23.2 LIRPF. Si el cálculo del neto se te atraganta, lo tienes desglosado en la guía de rendimientos del capital inmobiliario.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203) reescribió ese artículo a través de su disposición final 2ª. Hasta el 25 de mayo de 2023 la regla era simple: vivienda habitual del inquilino, reducción del 60%, sin más. Desde la reforma, la reducción base baja al 50% y aparecen cuatro tramos diferenciados según el supuesto.

Un matiz de fechas que conviene fijar: aunque la ley entró en vigor el 26/05/2023, los nuevos tramos producen efectos tributarios desde el período impositivo 2024. Los contratos firmados entre el 26/05/2023 y el 31/12/2023 aplicaron el 60% en 2023 y pasan al régimen nuevo desde 2024.

Los cuatro tramos: 50, 60, 70 y 90%

Estos son los porcentajes vigentes para contratos del régimen nuevo, tal y como los recoge el manual práctico de IRPF de la Agencia Tributaria:

Reducción	Supuesto	Condición
50%	General	Arrendamiento destinado a la vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU)
60%	Rehabilitación	La vivienda fue objeto de obras de rehabilitación finalizadas en los 2 años anteriores al contrato
70%	Joven en zona tensionada	Primer alquiler de esa vivienda a un inquilino de 18 a 35 años en zona de mercado residencial tensionado
90%	Rebaja en zona tensionada	Nuevo contrato en zona tensionada con renta rebajada en más de un 5% respecto al contrato anterior sobre esa vivienda

Dos avisos para no tropezar con los tramos altos:

• El 90% exige una rebaja de renta “en más de un 5%” sobre el contrato anterior. Es estrictamente superior: una bajada de exactamente el 5% no da derecho al 90%. Si quieres ese tramo, baja un 5,1% o más.
• El 70% y el 90% dependen de que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por tu comunidad autónoma. Sin declaración oficial vigente, te quedas en el 50% (o el 60% de rehabilitación si encaja).

Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, no te aplica nada de esta tabla: conservas el 60% antiguo del régimen transitorio. Ese caso lo tienes explicado aparte en la reducción del 60% por régimen transitorio.

La DGT lo confirma: el alquiler por habitaciones entra en la reducción

Aquí está la clave que justifica este artículo. La consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025, confirma de forma expresa que la reducción del art. 23.2 LIRPF sí se aplica al alquiler por habitaciones, siempre que cada habitación se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino que la ocupa. El dato relevante no es que alquiles “una habitación” en lugar de “un piso”, sino que el inmueble sirva como vivienda habitual de quien lo usa.

No se trata de un golpe de timón inesperado. La DGT se apoya en su propia doctrina anterior: en la V0412-25 recuerda expresamente que, como ya había establecido en consultas previas (V2457-14 y V2797-16, de 21 de junio de 2016, entre otras), lo determinante es que “el destino efectivo del contrato sea la vivienda permanente del inquilino”. Lo nuevo no es el criterio de fondo, sino que la DGT lo traslada con claridad al alquiler por habitaciones y disipa las dudas que muchos propietarios tenían sobre si fraccionar el piso les dejaba fuera de la reducción.

Importa diferenciar tres escenarios, porque no todos están igual de asentados:

1. Pisos enteros a un solo inquilino. Aquí nunca hubo duda: la reducción aplica con normalidad si el destino es vivienda habitual.
2. Piso alquilado por habitaciones con contratos individualizados, cada inquilino con su contrato bajo la LAU y residencia permanente en la habitación. Este es el escenario que la V0412-25 resuelve a favor: cada renta accede a la reducción que corresponda según los tramos.
3. Una habitación de tu propia vivienda habitual, en la que tú sigues residiendo (alquilas una de tres y vives en las otras dos). Este caso es distinto y la doctrina está menos asentada incluso tras la V0412-25; conviene consultarlo con tu asesor antes de aplicar la reducción.

Un apunte para no mezclar planos: en lo civil, la jurisprudencia menor sobre si la LAU cubre el alquiler de habitaciones está dividida (la Audiencia Provincial de Madrid lo excluía en 2019; la de Cantabria lo incluyó en una sentencia de 2026). Esa divergencia afecta a la duración del contrato y la prórroga, pero no al criterio tributario, que para la reducción del IRPF quedó fijado por la V0412-25.

Lo que la reducción no cubre nunca: la temporada

Por mucho que el inmueble sea una vivienda y esté amueblado, hay una línea que la reducción no cruza: el alquiler por temporada. El criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central (resolución 00/05663/2017) y el propio manual de la Agencia Tributaria son tajantes: la reducción del art. 23.2 LIRPF solo aplica a arrendamientos calificados como de vivienda por el art. 2 LAU, y “en ningún caso resultará aplicable… cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra”.

Esto te afecta de lleno si alquilas habitaciones a estudiantes con contratos de curso académico mal planteados. Si redactas el contrato como arrendamiento “de temporada” (art. 3 LAU), pierdes la reducción aunque el estudiante viva allí nueve meses. Si lo planteas como vivienda habitual del estudiante mientras estudia —que suele ser la realidad—, puedes acceder a ella. La diferencia está en la finalidad que documentes, no en la duración nominal. Tienes la distinción desarrollada en la guía del contrato de alquiler de habitación.

La prueba: lo que tienes que poder enseñar a Hacienda

La V0412-25 deja claro que el destino a vivienda habitual es una cuestión de hecho que tendrás que acreditar si te lo piden. Y hay una condición que mucha gente pasa por alto: la reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados por el contribuyente en la autoliquidación, antes de cualquier procedimiento de comprobación. Si Hacienda destapa rentas no declaradas, sobre esas no hay reducción.

Para sostener un alquiler por habitaciones con derecho a reducción, conserva:

1. Contratos individualizados por habitación, redactados como arrendamiento de vivienda (art. 2 LAU), uno por inquilino.
2. Empadronamiento del inquilino en esa dirección.
3. Duración anual o superior, coherente con un uso permanente y no estacional.
4. Suministros y notificaciones que reflejen el uso de la habitación como domicilio (aunque el contrato del suministro siga a tu nombre, lo tienes en cómo gestionar los suministros a nombre del propietario).
5. Uso exclusivo de la habitación por ese inquilino, con acceso a zonas comunes.

Aquí es donde tener cada contrato ordenado deja de ser un detalle. Con Plinthos llevas cada habitación con su contrato, su renta, sus pagos mensuales confirmados con la foto del recibo y su vencimiento en el calendario, de modo que si llega una comprobación tienes la trazabilidad de cada inquilino en una pantalla en lugar de reconstruirla desde el WhatsApp. Puedes ver cómo gestiona habitación por habitación sin mezclar inquilinos.

Cómo se aplica en la Renta 2026, paso a paso

La campaña de la Renta 2026 corresponde al ejercicio 2025. El orden de cálculo, por cada habitación o por el conjunto del inmueble, es siempre el mismo:

1. Suma los rendimientos íntegros: lo que has cobrado de renta por cada habitación en el año.
2. Resta los gastos deducibles del art. 23.1 LIRPF, prorrateados por la parte alquilada (IBI, comunidad, seguros, intereses, amortización del 3%, suministros a tu cargo). El detalle está en la lista de gastos deducibles del alquiler.
3. Obtén el rendimiento neto. Si es positivo, pasa al punto 4. La reducción solo opera sobre neto positivo.
4. Aplica el tramo de reducción que corresponda (50/60/70/90%) según los requisitos vistos arriba.

En el alquiler por habitaciones, lo limpio es calcular cada habitación por separado: una puede ir al 50% general y otra al 70% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años en zona tensionada. Prorratea los gastos comunes del piso (IBI, comunidad, seguro) en proporción a la superficie de cada habitación o por el criterio que puedas justificar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar la reducción si alquilo tres habitaciones del mismo piso a tres personas distintas?

Sí, según la consulta DGT V0412-25, siempre que cada habitación se destine a la vivienda habitual de su inquilino y tengas un contrato individualizado por habitación bajo el art. 2 LAU. Cada renta accede a la reducción que le corresponda por tramo. Lo que no encaja es alquilar por temporada o como alojamiento turístico.

¿Y si alquilo una habitación de la casa donde yo vivo?

Es un escenario distinto y la doctrina está menos asentada incluso tras la V0412-25. La consulta resuelve con claridad el caso del piso alquilado por habitaciones a varios inquilinos, pero el supuesto del propietario que reside en el mismo inmueble y cede una habitación necesita análisis individual. Consúltalo con tu asesor antes de aplicar la reducción.

¿Qué reducción me toca, el 50 o el 90%?

El 50% es el general. Subes al 60% si rehabilitaste la vivienda en los dos años previos al contrato; al 70% si es el primer alquiler de esa vivienda a un inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada; y al 90% si firmas un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta en más de un 5% respecto al anterior. Los tramos 70 y 90 exigen zona tensionada declarada por tu comunidad autónoma.

Alquilo a estudiantes de septiembre a junio, ¿es vivienda habitual o temporada?

Depende de cómo lo documentes y de la finalidad real. Si el estudiante fija allí su residencia mientras estudia, puede ser vivienda habitual y dar derecho a reducción. Si lo planteas explícitamente como arrendamiento de temporada (art. 3 LAU), pierdes la reducción en todo caso, por más que dure nueve meses. La forma del contrato importa.

¿Necesito haber declarado las rentas para aplicar la reducción?

Sí. La reducción del art. 23.2 LIRPF solo se aplica sobre rendimientos que hayas declarado tú en la autoliquidación, antes de que se inicie cualquier procedimiento de comprobación. Sobre las rentas que descubra Hacienda no declaradas, no hay reducción.

La regla de oro para 2026 es no confundir tres cosas que el legislador y la DGT mantienen separadas: vivienda habitual del inquilino (sí reducción), temporada (nunca reducción) y los tramos cualificados, que dependen de zona tensionada y de requisitos concretos. Con la V0412-25, queda confirmado que alquilar por habitaciones no es, por sí solo, un motivo para quedarse fuera. Si quieres tener cada habitación documentada y lista para la Renta, organiza tu piso por habitaciones en Plinthos.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal. Las reglas tributarias cambian y su aplicación depende del caso concreto: contrasta siempre con la Agencia Tributaria o un profesional antes de presentar tu declaración. Las normas y consultas citadas están actualizadas a la fecha de publicación.