Reducción 60% IRPF vivienda habitual: régimen transitorio

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario, en virtud de la disposición transitoria 38ª de la LIRPF añadida por la Ley 12/2023. El régimen transitorio acompaña al contrato durante toda su vigencia, incluidas prórrogas obligatorias y tácitas.

La respuesta corta es que tu contrato de 2022 conserva la reducción del 60% antigua mientras siga en vigor, en virtud del régimen transitorio que la propia Ley 12/2023 introdujo en la LIRPF. La respuesta larga, con matices, requisitos y trampas habituales, ocupa este artículo.

El antes y el después: qué cambió la Ley 12/2023

Hasta el 25 de mayo de 2023, el art. 23.2 LIRPF establecía una regla sencilla: cuando el rendimiento neto del capital inmobiliario procedía del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, ese rendimiento neto positivo se reducía en un 60%. Sin tramos, sin zonas tensionadas, sin franjas de edad: vivienda habitual del inquilino igual a 60%.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203), en vigor general el 26 de mayo de 2023, reescribió el art. 23.2 LIRPF mediante su disposición final 2ª (DF 2.1). Desde entonces, el porcentaje base baja al 50% y se abren cuatro tramos diferenciados:

Supuesto	Reducción	Condición
General	50%	Arrendamiento destinado a vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU)
Rehabilitación	60%	Vivienda objeto de obras de rehabilitación concluidas en los 2 años previos al contrato (art. 23.2.b LIRPF; ver art. 41 RIRPF para qué obras califican como “rehabilitación” — no cualquier reforma)
Joven en zona tensionada	70%	El arrendador alquila por primera vez esa vivienda a un inquilino de 18-35 años en zona declarada de mercado residencial tensionado (art. 23.2.c LIRPF)
Rebaja zona tensionada	90%	Nuevo contrato en zona tensionada con renta rebajada en más de un 5% respecto al último contrato vigente sobre esa vivienda (art. 23.2.a LIRPF)

La reforma persigue dos cosas: bajar la incentivación fiscal del arrendamiento de mercado libre (del 60% al 50%) y dirigir el ahorro fiscal hacia los supuestos que el legislador considera prioritarios (jóvenes, rehabilitación, contención de precios en zonas tensionadas).

Matiz importante de aplicación temporal: aunque la Ley 12/2023 entró en vigor el 26/05/2023, las nuevas reducciones (50/70/90%) producen efectos tributarios desde el período impositivo 2024 según la DF 2ª. Los contratos firmados entre el 26/05/2023 y el 31/12/2023 aplicaron la reducción del 60% en el ejercicio 2023; desde 2024 pasan al régimen 50/60/70/90% según los requisitos.

La pieza clave: disposición transitoria 38ª LIRPF

Aquí está la salvaguarda para los contratos antiguos. La misma Ley 12/2023, consciente de que millones de contratos vigentes habían planificado su fiscalidad con el 60%, añadió la disposición transitoria 38ª de la LIRPF, que dice en lo esencial: los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 mantendrán la reducción del 60% prevista en el art. 23.2 LIRPF en su redacción anterior a la reforma.

Tres consecuencias prácticas:

1. Fecha de celebración, no fecha de declaración. Lo que importa es cuándo firmaste el contrato, no cuándo presentas el modelo 100. Un contrato firmado el 20/05/2023 sigue con el 60% en las rentas de 2024, 2025 y 2026 mientras dure.
2. Mientras siga en vigor. El régimen transitorio acompaña al contrato, no al inmueble. Si cambia el inquilino y firmas un contrato nuevo después del 26/05/2023, ese nuevo contrato entra en el régimen vigente (50% / 60% / 70% / 90% según supuesto).
3. Las prórrogas tácitas (art. 10 LAU) y la prórroga obligatoria (art. 9 LAU, 5 o 7 años según arrendador) no rompen el régimen transitorio: siguen siendo el mismo contrato.

La AEAT recoge expresamente esta regla en el Manual Práctico IRPF de cada campaña, en la sección de rendimientos del capital inmobiliario, y la casilla del modelo 100 ofrece la opción del 60% transitorio cuando se identifica un contrato anterior a la fecha.

Qué se entiende por “vivienda habitual” a efectos del 60%

Tanto el 60% antiguo como el 50% nuevo (y los supuestos especiales) exigen que el arrendamiento esté destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La referencia es el art. 2 LAU, no el concepto de vivienda habitual del IRPF para deducción por inversión.

Esto excluye dos casos importantes:

• Arrendamiento por temporada (art. 3 LAU): el inquilino tiene la vivienda como segunda residencia, residencia vacacional, traslado laboral temporal o estudios cuando ya tiene su vivienda permanente en otra parte. La doctrina vinculante de la DGT V3019-17 y la resolución del TEAC 00/05663/2017 de 8 marzo 2018 (recurso extraordinario para unificación de criterio) confirman que la reducción del 23.2 LIRPF no aplica a temporada, ni con el 60% antiguo ni con el 50% nuevo. El Manual Práctico AEAT lo recuerda en cada campaña.
• Alquiler turístico y de uso turístico inscrito en registros autonómicos: por definición, no es vivienda habitual del inquilino sino estancia breve.

Sobre el alquiler por habitaciones, el criterio tributario ha quedado fijado por la consulta vinculante DGT V0412-25 de 20 de marzo de 2025: la reducción del 23.2 LIRPF sí se aplica al rendimiento neto positivo del arrendamiento por habitaciones cuando éstas constituyen vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU). El requisito clave es probar que cada habitación se destina a vivienda permanente del inquilino — no estancia vacacional, no temporada, no traslado por estudios cuando el inquilino mantiene su residencia principal en otra ciudad. Indicios habituales: contratos individualizados por habitación bajo LAU, empadronamiento del inquilino en la dirección, duración mínima anual, suministros y notificaciones a su nombre, uso exclusivo del espacio. La reducción solo es aplicable si los rendimientos se incluyeron correctamente en la declaración del IRPF antes de que se inicie cualquier procedimiento de comprobación o inspección; rendimientos no declarados y regularizados después de un requerimiento pierden el beneficio (art. 23.2, párrafo final, LIRPF). La jurisprudencia menor civil sigue dividida sobre si el contrato de habitación queda dentro o fuera de la LAU a efectos no tributarios (AP Madrid 28/03/2019 lo excluye, AP Cantabria 166/2026 de 10 de marzo lo incluye), pero esa discusión no afecta al criterio fiscal asentado por V0412-25. El detalle de cómo se aplica la reducción del IRPF al alquiler por habitaciones en la campaña de Renta, con los requisitos de prueba de la vivienda habitual, lo desarrolla la guía específica.

Cómo se aplica el 60% en la declaración

La reducción opera sobre el rendimiento neto positivo, no sobre los ingresos íntegros y no sobre rendimientos negativos. El esquema es:

1. Rendimiento íntegro: la renta cobrada y conceptos asimilados.
2. Menos gastos deducibles del art. 23.1 LIRPF (intereses, IBI, comunidad, conservación, amortización del 3%, seguros, formalización, gestión inmobiliaria, saldos de dudoso cobro del art. 13.e RIRPF, etc.). Tope: intereses + conservación no pueden superar la renta íntegra del inmueble; el exceso se traslada 4 ejercicios.
3. Igual a rendimiento neto.
4. Si es positivo y aplica el supuesto del 23.2: rendimiento neto × (1 − porcentaje de reducción) = base que se integra en la base imponible general.

Con el 60% antiguo, un rendimiento neto de 6.000 € se queda en 2.400 € integrables; con el 50% nuevo, en 3.000 €. La diferencia, a tipo marginal del 30%, son unos 180 € de IRPF más al año por cada 6.000 € de neto — multiplicado por todos los años que sigues con el contrato, es lo que justifica revisar bien la fecha.

Si el rendimiento neto sale negativo (más gastos que ingresos), no hay reducción: la pérdida se integra entera en la base general y se compensa con otros rendimientos.

Sobre la base de amortización, recuerda que es el 3% sobre el mayor entre coste de adquisición satisfecho (excluido suelo) o valor catastral de construcción. Si el inmueble es heredado, la doctrina fijada por la STS 1130/2021 de 15 de septiembre (rec. cas. 5664/2019) marca como base el valor declarado a efectos del ISD más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluido el suelo). Esto multiplica habitualmente la amortización deducible frente al valor catastral por defecto.

Si quieres el detalle completo del modelo 100, gastos deducibles y los otros tramos de reducción (50/70/90%), te recomiendo leer la guía general IRPF y rendimientos del capital inmobiliario: declarar el alquiler y la guía operativa de Modelo 100 para arrendadores: declarar el alquiler en la Renta. Para la lista cerrada de gastos que se deducen antes de aplicar la reducción, ver Gastos deducibles en el alquiler: lista completa IRPF.

Justificar un gasto de comunidad o un saldo de dudoso cobro cuando llega la inspección no es ningún drama si tienes los recibos a mano. Plinthos te emite el recibo del mes, registra el cobro y guarda el histórico — y cuando toca rellenar la declaración, ese histórico es el papel que falta. Mira cómo funciona.

Casos prácticos: cuándo sí, cuándo no

Caso 1. Contrato firmado el 1/3/2022, vigente en 2026. Aplicas el 60% (disp. transitoria 38ª). Da igual que la renta se haya actualizado por IPC: el contrato es el mismo.

Caso 2. Contrato firmado el 20/5/2023, vigente en 2026. También 60% (anterior al 26/05/2023). Cumple por menos de una semana, pero cumple.

Caso 3. Contrato firmado el 1/7/2023, vivienda habitual fuera de zona tensionada. En el ejercicio 2023 aplicó la reducción del 60% (las nuevas reducciones solo producen efectos desde el período impositivo 2024 por DF 2ª); desde 2024 pasa al 50% del régimen general post-Ley 12/2023. No le ampara el 60% transitorio de la DT 38ª (reservado a contratos anteriores al 26/05/2023).

Caso 4. Contrato de 2020 que termina en 2026; firmas nuevo con el mismo inquilino en abril de 2026. El nuevo contrato no es prórroga: es contrato nuevo. Entra en el régimen vigente. Si el inquilino tiene 33 años y la vivienda está en zona tensionada y le alquilas por primera vez ese piso (la condición se refiere al inmueble — primera vez que esa vivienda se arrienda — no a la trayectoria global del arrendador; ver Manual AEAT IRPF 2024 y DGT V1565-24), puede encajar el 70%; si hay rebaja superior al 5% (estrictamente mayor; una rebaja exacta del 5% no basta) de la renta respecto del contrato anterior y la vivienda está en zona tensionada, puede encajar el 90%; si no se cumple ninguno de los supuestos especiales, 50%.

Caso 5. Contrato de 2021 prorrogado tácitamente en 2026. Sigue siendo el mismo contrato. 60% transitorio.

Caso 6. Contrato de 2022 de temporada, renovado anualmente. No aplicaba el 60% antes ni el 50% ahora. La temporada queda fuera del art. 23.2 LIRPF en ambos regímenes.

Caso 7. Contrato firmado el 25/05/2023 a las 23:59. 60% (la entrada en vigor general fue el 26/05/2023). Aquí conviene tener fechado el contrato con firma electrónica cualificada o con sello de tiempo notarial para evitar discusiones.

Errores frecuentes con el 60%

1. Aplicar el 60% en contratos firmados después del 26/05/2023 confundiendo la transitoria con el régimen general. Solo los anteriores al 26/05/2023.
2. Perder el 60% al renovar formalmente con el mismo inquilino. La firma de un nuevo contrato (no la prórroga del existente) extingue el régimen transitorio. Si te basta con prórroga tácita o legal, mejor no firmar uno nuevo solo “para actualizar”.
3. Aplicar el 60% a alquileres por temporada. No procede, ni en transitoria ni en régimen vigente.
4. Aplicar el 60% sobre el rendimiento íntegro. Se aplica sobre el neto positivo.
5. Aplicar la reducción cuando el rendimiento neto es negativo. No hay reducción posible: la pérdida se integra entera.
6. Olvidar declarar la imputación de rentas (art. 85 LIRPF) por los días en que el inmueble estuvo vacío. La reducción del 23.2 solo se aplica al período arrendado; el período vacío genera imputación al 1,1% / 2% del valor catastral.

Y los gastos de gestión: efecto colateral de la Ley 12/2023

Aunque no afecta directamente al porcentaje de reducción, conviene tener presente otra modificación de la Ley 12/2023: el art. 20.1 LAU último párrafo carga al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (antes solo si el arrendador era persona jurídica; ahora siempre, desde el 26/05/2023). Como ese gasto es ahora tuyo, es deducible en el art. 23.1 LIRPF. Es un pequeño desplazamiento de coste hacia el arrendador que se compensa parcialmente por la deducibilidad.

Preguntas frecuentes

¿Si firmé el contrato el 25 de mayo de 2023, qué reducción aplico?

El 60% transitorio. La Ley 12/2023 entró en vigor con carácter general el 26 de mayo de 2023 (DF 8ª), así que los contratos celebrados hasta el día 25 inclusive caen en el régimen anterior y mantienen la reducción del 60% antigua mientras el contrato siga vigente.

Tengo un contrato de 2021 y voy a firmar uno nuevo con el mismo inquilino para subir la renta. ¿Pierdo el 60%?

Sí, si lo formalizas como contrato nuevo. La extinción del contrato anterior y la celebración de uno nuevo después del 26/05/2023 hace entrar el nuevo en el régimen vigente (50% / 60% / 70% / 90% según supuesto). Si te basta con actualizar la renta por IPC en aplicación del propio contrato, no hay contrato nuevo y mantienes el 60% transitorio.

Mi contrato de 2022 entró en prórroga obligatoria del art. 9 LAU en 2027. ¿Sigo con el 60%?

Sí. La prórroga obligatoria del art. 9 LAU no es contrato nuevo: es continuación del mismo. Mantienes el 60% durante toda la prórroga obligatoria y también durante la prórroga tácita del art. 10 LAU si se produce.

Alquilo por temporada a una pareja que se queda 9 meses por trabajo. ¿Aplico el 60% antiguo si firmé en 2022?

No. La reducción del 23.2 LIRPF — antes y después de la reforma — solo procede sobre arrendamiento de vivienda habitual del art. 2 LAU. La temporada (art. 3 LAU) queda excluida según doctrina vinculante DGT V3019-17 y TEAC 05663/2017. La fecha del contrato es irrelevante: el supuesto material no encaja. La frontera práctica entre temporada y vivienda habitual la cubre contrato de alquiler temporal: cuándo se puede usar.

Si la AEAT me requiere el contrato, ¿cómo pruebo que es anterior al 26/05/2023?

Con el documento original firmado y, mejor, con elementos objetivos de fecha cierta: registro del contrato en el organismo autonómico de fianzas (cada CCAA tiene su procedimiento), liquidación del ITP de constitución del arrendamiento, depósito de fianza con justificante fechado, contratos de suministros a nombre del inquilino del período, etc. Si tienes firma electrónica cualificada en el contrato, el sello de tiempo del certificado vale como fecha cierta.

¿Y la imputación de rentas del período vacío también se reduce al 60%?

No. La reducción del 23.2 LIRPF se aplica únicamente al rendimiento del capital inmobiliario generado durante el período arrendado. El período vacío genera imputación de rentas inmobiliarias del art. 85 LIRPF (1,1% del valor catastral si revisado en los últimos 10 años, 2% si no), y esa imputación no admite reducción del 23.2.

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Aviso fiscal: este artículo es informativo y no sustituye al asesor. Cada situación tiene matices (CCAA, edad del inquilino, fechas exactas, supuestos transitorios) que pueden cambiar la reducción aplicable. Antes de aplicar el 60% transitorio en un caso concreto, revisa la fecha de firma, conserva justificantes de continuidad del contrato y consulta el Manual Práctico IRPF de la campaña vigente.

Recapitulando: si tu contrato de vivienda habitual se firmó antes del 26 de mayo de 2023 y sigue en vigor, mantienes la reducción del 60% del régimen anterior (disposición transitoria 38ª LIRPF). Los contratos firmados desde esa fecha entran en el nuevo régimen (50% general, con tramos especiales del 60%, 70% y 90%). La temporada y el turístico siguen fuera en ambos casos.

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